איזו מניית נדל"ן זוכה מאקסלנס להמלצת קנייה עם אפסייד של 41%?

אקסלנס נשואה ברוקראז' החל לסקר את חברת הנדל"ן אדגר, הפועלת בישראל, קנדה ופולין. החברה מרכזת את תחום הנכסים המניבים של קבוצת צור שמיר ועוסקת ברכישה, פיתוח, ובנייה של בנייני משרדים. בבעלות החברה 30 נכסים בהיקף של כ- 300 אלפי מ"ר המושכרים לכ- 300 שוכרים. הנכסים נמצאים בתפוסה ממוצעת של כ- 92% ומניבים NOI של כ-190 מיליון שקל בשנה.

מכרה 25% מהפעילות בקנדה במאי 2012 מכרה החברה 25% מפעילותה בקנדה תמורה ל 56 מיליון דולר קנדי בדומה לשווי בספרים באותה תקופה, כיום מנהלת החברה מו"מ למכירת 25% נוספים מפעילות זו בתמורה לכ- 58 מיליון דולר קנדי, מעט מעל לשווי בספרים. במאי 2013 הוקצו לחברת הביטוח מגדל 20% מהפעילות בפולין בתמורה להשקעה של כ- 13.3 מ' אירו (בהתאם לשווי הנכסים בספרים). עסקאות אלו ממחישות יותר טוב מהכל כי שווי נכסי החברה בספרים בקנדה ובפולין הוא "אמיתי" וריאלי.

אדגר מבצעת כיום בישראל הרחבה של 21 אלפי מ"ר בתוספת קומות בפרויקט העיקרי שלה בישראל " פרויקט יד אליהו" בתל-אביב הכולל כיום כ- 25 אלפי מ"ר המושכרים ברובם לממשלת ישראל (משרדי החינוך והמשפטים). הרחבה זו היא ניצול של זכויות בנייה קיימות ועלויות הבנייה זולות יחסית לפרויקט חדש, שכן הבנייה היא מעל לבניין הקיים (אין הוצאות חפירה, ביסוס, דיפון, בניית חניון וכו'), השכרה מלאה של ההרחבה תניב לחברה כ- 25 מ' שקל בשנה (תוספת של כ- 12%).

"פועלת לקבלה וניצול של זכויות בנייה בנכסיה בקנדה" שי ליפמן, אנליסט הנדל"ן של אקסלנס, אומר כי אדגר פועלת לקבלה וניצול של זכויות בנייה בנכסיה בקנדה. "מדובר ב- 3 פרויקטים, 2 פרויקטי משרדים אשר בהם החברה פועלת לקבלת זכויות לבניית כ- 46 אלפי מ"ר משרדים, ובמקביל פועלת החברה לקבלת היתר לבניית מגורים על קרקע בבעלותה ברחוב בלור בטורונטו (נחשב לאחד המיקומים היוקרתיים בעיר). אנו נעקוב אחר ההתפתחויות בפרויקטים הנ"ל, מטעמי שמרנות לא הערכנו עדיין את השווי הכלכלי הטמון בהם."

• ההכנסות עלו אך החברה עברה להפסד - סיכום 2024 של אדגר
• אדגר מורידה תחזיות לשנה - צופה FFO של 120-125 מיליון שקל

לסיכום, ליפמן מוסר כי "נכסי החברה משוערכים בספרים במחירים סבירים וריאליים, ולראיה החברה הכניסה לאחרונה את מגדל כשותפה לפעילות בפולין ומימשה 25% מתיק נכסיה בקנדה כשהעסקאות מבוצעות בדומה לשווי הנכסים בספרים, מה שמאשש את הערכתנו בדבר אמיתות השווי בספרים. למרות כל זאת, מניית החברה נסחרת לפי מכפיל הון נמוך של כ- 0.8 בלבד, בעוד שחברות דומות נסחרות במכפילים של 1 ומעלה. אנו משיקים סיקור לחברה בהמלצת קנייה במחיר של 8 שקל למנייה וממליצים לצרף את החברה לתיק ההשקעות ומעריכים כי בטווח של שנה מהיום תחזור המנייה להיכלל במדד ת"א 100." המנייה נסחרת הבוקר במחיר של 5.67 למנייה, המשמעות היא אפסייד של 41%.