הירשמו
  1. ראשי
  2. משפט
תיווך מתווך מפתח
צילום: ISTOCK

מתווכת הראתה נכס שנמכר ללקוח ב-13 מיליון שקל, אבל לא היה הסכם תיווך - האם קיבלה שכ"ט?

מקרים נוספים על מחלוקות בדמי תיווך; מה גובה דמי התיווך, מתי לא מגיע למתווך דמי תיווך, מקרים קודמים על מחלוקות שהגיעו לבתי המשפט 
איציק יצחקי | (12)
נושאים בכתבה הסכם תיווך מתווך נדל"ן

בית המשפט עוסק לעיתים קרובות במחלוקות הקשורות לדמי תיווך, כאשר הנושאים המרכזיים כוללים את חובת התיווך, גובה הדמי תיווך, והתנאים לתשלום. מדובר בסכום גדול ולא תמיד על פניו מוצדק. יש מקרים לא מעטים שמתווכים רצו את העמלה שלהם למרות שלא הגיע להם וההיפך - שהרוכשים או המוכרים ניסו להתחמק ובית המשפט קבע שהמתווכים צודקים.

נתחיל בתיאוריה ובעקרונות הפסיקה המשפטית ונעבור למקרים מהזמן האחרון. על מנת לקבל דמי תיווך, יש צורך בהוכחה שהתיווך הביא לעסקה. זאת אומרת, על התיווך להיות הגורם הישיר לכך שהעסקה בוצעה. מעבר לכך, צריך שתהיה הסכמה לתשלום: התשלום על דמי תיווך חייב להיעשות על בסיס הסכמה בין הצדדים. לרוב, ההסכמה מתועדת בחוזה.

גובה דמי התיווך נקבע לרוב כאחוז מהעסקה, זה מתכנס בשנים האחרונות ל-1% מהעסקה, בעסקאות גדולות אפילו נמוך יותר, עם זאת יש מקרים של שיעור עמלה גבוה יותר. 

רכשו דירה ב-12.7 מיליון - לא שילמו דמי תיווך; מה קבע בית המשפט?

אב ובנו רכשו דירה ב-12.7 מיליון שקלים, מבלי לשלם דמי תיווך. לטענתם הם לא השתמשו בעזרת המתווכת. אותה מתווכת עזרה להם לגישתם בסיורים בכ-20 נכסים שהציעה. עבור כל אחד מהנכסים, המתווכת החתימה אותם על הסכם דמי תיווך.

אבל, הנכס שנרכש היה ללא הסכם - הרוכשים טענו שזה פשוט מכיוון שהמתווכת לא היתה זכאית לדמי תיווך. חברת התיווך תבעה את השניים והפסידה. ואז המקרה הגיע לבית המשפט העליון. השופטים דחו את הבקשה לערעור שהגישה חברת התיווך - משמע לא שולם דמי תיווך ובצדק. 

 

על פי מסמכי התביעה והנתבעים, האב פנה למתווכת ב-2018 עם בקשה לסייע במציאת נכס לבנו, וביחד סיירו במספר נכסים. בסופו של דבר, למרות הטענה שהאב הסכים לשלם דמי תיווך, מחסור בחתימה על הסכם תיווך לגבי הנכס הספציפי הביא לכך שהתביעה נדחתה. למעשה, מדובר בזיז זג משפטי על פני שלושה ערכאות - בית משפט השלום קיבל את התביעה, אך ערעור של הרוכשים בבית המשפט המחוזי בתל אביב הוביל לביטול התשלום.

משרדי עורכי הדין שזוכים להרבה חשיפה ומי המאכזבים
אתר ביזפורטל וחברת הדאטה והמחקר Makam, משיקים מדד שמדרג את החשיפה של משרדי עורכי הדין בתקשורת המקומית - הנה עורכי הדין המדוברים ביותר; וגם מי המשרדים הגדולים ביותר?

כך או אחרת, מה שאפשר ללמוד מהפסק דין הוא כי חובת תשלום דמי תיווך דורשת הסכם בכתב, אלא אם כן ניתן להוכיח "מרמה ממשית" מצד הרוכשים, מצב שלא היה ניתן להוכיח במקרה הספציפי.

עסקנו בעבר במספר מקרים בהם רוכשים סירבו לשלם למתווך את דמי התיווך בעסקה -  רכש דירה ב-3 מיליון שקל וסירב לשלם דמי תיווך; מקרה נוסף - איש העסקים ארקדי גאידמק מכר את ביתו בהרצליה פיתוח ב-14 מיליון שקל, אלא שמאחורי העסקה התגלע סכסוך משפטי בין המתווך לרוכש שניסה להתחמק מתשלום העמלה על העסקה

קיראו עוד ב"משפט"

ומקרה נוסף - בני זוג, באמצעות בתם, חתמו על הסכם תיווך מול מתווך. המחיר המבוקש לחצי קומה בתל אביב בבניין חדש ויוקרתי הועמד על 65 מיליון שקל, כשעמלת התיווך בין הצדדים נקבעה על 2% ממחיר העסקה בתוספת מע"מ. בשלב מסוים הודיעו בני הזוג למתווך שהם כבר אינם מחפשים נכס לרכישה. אלא שלמרות הודעתם זו  הם דווקא כן ערכו סיור בנכס עם מתווכת חדשה, כאשר לאחר מספר חודשים הם ביצעו את העסקה ורכשו את כל הקומה בסכום של 84 מיליון שקל.

המתווך גילה זאת ומיהר להגיש תביעה כנגד בני הזוג. הם טענו שהם לא חתמו על הסכם תיווך מולו. השופט ציין כי "התמונה ברורה. התובע אכן שלח והחתים את הנתבעים על הסכם תיווך מחייב. נכון הוא שהחתימה בפועל היתה של בתם בלבד, ואולם מתצהיריהם של בני הזוג הנתבעים  וגם של בתם – עולה בבירור שהחתימה היתה גם בשמם ועבורם". בסופו של דבר נקבע על ידי השופט שיש לשלם למתווך דמי תיווך על מחצית מהקומה.

מקרים נוספים מהפסיקה:

  • מקרה ע"א 461/82 פלוני נ' משרד הבינוי והשיכון: במקרה זה בית המשפט העליון קבע כי דמי התיווך ישולמו רק אם התיווך היה הגורם הישיר לכריתת העסקה.
 
  • מקרה ת"א (תל אביב) 492/06 פלונית נ' פלוני: במקרה זה, בית המשפט קבע כי התיווך צריך להתבצע בפועל ולא מספיק שהמתווך יציע רק את הזדמנות לעסקה.

     

  • מקרה רע"א 7169/15 פלוני נ' פלוני: כאן נדונה השאלה אם תיווך שלא הוביל בפועל לעסקה יכול להצדיק תשלום דמי תיווך. בית המשפט קבע כי אין לשלם דמי תיווך אלא אם עש עסקה בפועל
ככלל, בית המשפט העליון קבע כי דמי תיווך חייבים להיות סבירים ונאותים לפי הנהלים המקצועיים, ודחה את תביעת התייצבות נזק בגין תיווך לא תוקף על בסיס הסברה זו. בערכאות נמוכות יותר נקבע כי אם נמכר נכס ללא כל השקעת עבודה או תיווך ממשי,  יש לקבוע דמי תיווך במידה ראויה על פי הנסיבות הרלוונטיות.

תגובות לכתבה(12):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 9.
    מגיע לה לשלם מיליון + פיצויים (ל"ת)
    מתווך 13/02/2024 23:46
    הגב לתגובה זו
  • 8.
    ירון 11/02/2024 07:40
    הגב לתגובה זו
    היה לי אותו מקרה,ולא התווכחתי,כי המתווך היה הגורם היעיל לביצוע העיסקה(גם אם לא נחתם הסכם).
  • 7.
    לביא 11/02/2024 02:20
    הגב לתגובה זו
    אצל עוה"ד ישנה אימרה אני הולך לקזינו שמשמעה לא משנה מה הסכמת עם הבר-פלוגתא, ואיזה תום לב ליווה את החוזה, וכמה חופש החוזים משחק פלטפורמה במשפט, השופט.ת רשאי לעשות ככל העולה על רוחו, מבלי לניד עפעף. והעיקר עם מתדיינים חלשים. החוצפה של רמיסה ברגל גסה את חופש ההתקשרות, היא הנותנת לחוסר האמון במערכת המשפט בעיקר בדיני ממונות. ולא אחת אנשים נכרעים להתגלגל לבוררויות ע"מ להמנע מהטמטום שמתנהל באולם. אלה שופטיך ישראל.
  • אדר 11/02/2024 15:01
    הגב לתגובה זו
    אם החוזה לא סגור כמו שצריך, אז זה אכן קזינו. אם הכל סגור, השופט לא רוצה ולא יכול לשנות חוץ ממקרים מאד מאד קיצוניים.
  • 6.
    מוות למתווכים (ל"ת)
    אייל 11/02/2024 00:13
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    יעקב 10/02/2024 22:40
    הגב לתגובה זו
    הקונה משלם סכום מזערי למוכר ומודיע לרשות המיסים, קניתי, המוכרים מקבלים עיקול לחשבון ומחוייבים לשלם מס שבח לפני שבוצעה כל הקניה, כולל קנס איחורים עד שמתברר מה המוכר עשה
  • 4.
    עו״ד מקבל 0.5%. אבסורד שמתווך מקבל 2% (ל"ת)
    אנונימי 10/02/2024 20:17
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    דויד 10/02/2024 16:06
    הגב לתגובה זו
    מתוןך רשאי לגבות 100% עמלת תיווך בתאני שהלקוח חתם על נכס ספציפי וקיבל מידע מקיף!
  • 2.
    אלון78 10/02/2024 14:22
    הגב לתגובה זו
    החוק קובע שהסכם תיווך ייעשה בכתב, אין מקום לפרשנות. המתווכים יודעים את זה, זה החוק, בל קומבינות, גם כך מדובר בסכומים מטורפים שאני סרבתי לשלם,התמקחתי ולא שילמתי.
  • 1.
    אחד העם 10/02/2024 12:28
    הגב לתגובה זו
    זה חוק שנחקק לפני 70 שנה והיה מתאים למחירי הדירות של אז שכל פועל בתוך שנתיים חסך כסף וקנה דירה ועמלת התייווך היתה מוצדקת,היום שכל חירבה שווה מיליון וחצי שקל שזה 50 שנות עבודה אין סיבה לגבות יותר מ0.5% מכל צד! וגם זה יותר מדי! לשנות את החוק ההזוי הזה כבר!
  • אלון78 11/02/2024 12:31
    הגב לתגובה זו
    זו המצאה של מתווכים חמדניים שאנשים חושבים שהם חייבים לשלם.
  • עמוב 10/02/2024 19:00
    הגב לתגובה זו
    על הסכם לא הגיוני מבחינתך
בני זוג גירושין
צילום: Getty images Israel

פתק אחד הפך נכס של 15 מיליון שקל למוקד מחלוקת עזה

בני זוג שחתמו לפני שנים על הסכם ממון שהבטיח חלוקה שוויונית בבית המגורים גילו, עם פרוץ המשבר ביניהם, כי פתק בכתב ידם עומד כעת במרכז סכסוך רכוש מהותי. למרות ההסכמה המקורית על בעלות שווה בנכס, ולמרות טענות האשה כי המסמך נחתם בלחץ וללא הבנה, בית המשפט העניק תוקף מלא לאותו פתק. המשמעות: הנכס, ששווה 15 מיליון שקל, יישאר רשום ויחולק ביחס של שליש לאשה ושני שלישים לגבר

עוזי גרסטמן |
נושאים בכתבה חלוקת רכוש גירושים בית המשפט לענייני משפחה הסכם ממון

כמעט שלוש שנים לאחר שהחלו ההליכים המשפטיים בין בני זוג לשעבר, שבית אחד עמד במרכזם, הגיע לסיומו באחרונה שלב נוסף בסאגה המשפטית שמסעירה את הצדדים ומציפה מחדש שאלות על יחסי אמון, הסכמות משפחתיות והמשקל של מסמך אחד פשוט הכתוב בכתב יד. מדובר בבית מגורים ששוויו, לפי חוות דעת שמאית שהוגשה לתיק, מגיע לכ-15 מיליון שקל - נכס שנהפך לסלע מחלוקת בין בני זוג לשעבר, לאחר שחתמו ב-2006 על פתק קצר שהסדיר מחדש את חלוקת הבעלות בו, בניגוד להסכם הממון המקורי שערכו שש שנים קודם לכן.

לפי הסכם הממון משנת 2000, נקבע באופן מפורש כי בית המגורים של הצדדים יהיה משותף לשניהם "בחלקים שווים אף אם הכספים לבנייתו לא באו באופן שווה משני הצדדים". אלא שבחודשים שלפני רכישת הבית, כך לפי גרסת האיש, התברר כי הוריה של האשה, שהיו צפויים להשתתף במימון של רכישתו, אינם מתכוונים לקחת חלק כלל ברכישה. באותו שלב, כך טען, הציב אביו תנאי לתרומתו הכספית - הבית יירשם לא בשוויון, אלא בחלוקה של שלושה רבעים על שם הבן ורבע אחד בלבד על שם האשה. לבסוף הוסכם על חלוקה של שני שלישים לאיש ושליש אחד לאשה.

כאן נכנס לתמונה המסמך הקצר, שעליו חתמו הצדדים ב-3 ביוני 2006. מדובר בפתק שנכתב בכתב יד, שנחשב אז בעיניהם להסכמה פנימית פשוטה, אך קיבל מעמד דרמטי שנים לאחר מכן, כשהקשר עלה על שרטון וההליך הרכושי הגיע לפתחו של בית המשפט. האשה טענה שהמסמך נחתם תחת לחץ, בזמן שהיא אינה מבינה את השלכותיו, ושהוא עומד בסתירה מוחלטת להסכם הממון. מנגד, האיש טען שמדובר בהסכמה טבעית שנועדה ליישב שינוי נסיבות, וששני הצדדים הבינו היטב את משמעותו.

פסק הדין הנוכחי, שהוא השלישי במספר בעניינם של הצדדים, מתמקד בדיוק בשאלה זו: האם למסמך שנחתם ללא ליווי משפטי וללא אישור מבית המשפט, יש תוקף מחייב, והאם הוא גובר על הסכם הממון המקורי? בית המשפט קבע כי התשובה לכך היא חיובית.

רק הוריו של הבעל נשאו בעלות הרכישה והבנייה

כבר בפתח נימוקיה, הדגישה השופטת אליה נוס כי המסמך נבחן תחילה מההיבט הראייתי: כיצד נחתם, מה היתה כוונת הצדדים בעת חתימתו, ומה עלה מהעדויות ומהמסמכים שסבבו את רכישת הבית. האיש העיד כי ההבנה המקורית ביניהם היתה שהמימון יתחלק בין משפחות הצדדים, ולכן ירשמו בעתיד את הבית בחלקים שווים. ואולם כשהדבר לא התממש, וכשהתברר שהוריו בלבד נושאים בעלות הרכישה והבנייה, נוצר צורך בעדכון ההסכמות. לדבריו, "העלינו את זה על הכתב, לא בניסוח של עו"ד", והוא הדגיש כי הדברים נכתבו "באווירה טובה... והכרת הטוב שאנחנו הולכים לקבל במתנה בית מהניילונים".

להמשך הכתבה לחץ כאן
בני זוג גירושין
צילום: Getty images Israel

פתק אחד הפך נכס של 15 מיליון שקל למוקד מחלוקת עזה

בני זוג שחתמו לפני שנים על הסכם ממון שהבטיח חלוקה שוויונית בבית המגורים גילו, עם פרוץ המשבר ביניהם, כי פתק בכתב ידם עומד כעת במרכז סכסוך רכוש מהותי. למרות ההסכמה המקורית על בעלות שווה בנכס, ולמרות טענות האשה כי המסמך נחתם בלחץ וללא הבנה, בית המשפט העניק תוקף מלא לאותו פתק. המשמעות: הנכס, ששווה 15 מיליון שקל, יישאר רשום ויחולק ביחס של שליש לאשה ושני שלישים לגבר

עוזי גרסטמן |
נושאים בכתבה חלוקת רכוש גירושים בית המשפט לענייני משפחה הסכם ממון

כמעט שלוש שנים לאחר שהחלו ההליכים המשפטיים בין בני זוג לשעבר, שבית אחד עמד במרכזם, הגיע לסיומו באחרונה שלב נוסף בסאגה המשפטית שמסעירה את הצדדים ומציפה מחדש שאלות על יחסי אמון, הסכמות משפחתיות והמשקל של מסמך אחד פשוט הכתוב בכתב יד. מדובר בבית מגורים ששוויו, לפי חוות דעת שמאית שהוגשה לתיק, מגיע לכ-15 מיליון שקל - נכס שנהפך לסלע מחלוקת בין בני זוג לשעבר, לאחר שחתמו ב-2006 על פתק קצר שהסדיר מחדש את חלוקת הבעלות בו, בניגוד להסכם הממון המקורי שערכו שש שנים קודם לכן.

לפי הסכם הממון משנת 2000, נקבע באופן מפורש כי בית המגורים של הצדדים יהיה משותף לשניהם "בחלקים שווים אף אם הכספים לבנייתו לא באו באופן שווה משני הצדדים". אלא שבחודשים שלפני רכישת הבית, כך לפי גרסת האיש, התברר כי הוריה של האשה, שהיו צפויים להשתתף במימון של רכישתו, אינם מתכוונים לקחת חלק כלל ברכישה. באותו שלב, כך טען, הציב אביו תנאי לתרומתו הכספית - הבית יירשם לא בשוויון, אלא בחלוקה של שלושה רבעים על שם הבן ורבע אחד בלבד על שם האשה. לבסוף הוסכם על חלוקה של שני שלישים לאיש ושליש אחד לאשה.

כאן נכנס לתמונה המסמך הקצר, שעליו חתמו הצדדים ב-3 ביוני 2006. מדובר בפתק שנכתב בכתב יד, שנחשב אז בעיניהם להסכמה פנימית פשוטה, אך קיבל מעמד דרמטי שנים לאחר מכן, כשהקשר עלה על שרטון וההליך הרכושי הגיע לפתחו של בית המשפט. האשה טענה שהמסמך נחתם תחת לחץ, בזמן שהיא אינה מבינה את השלכותיו, ושהוא עומד בסתירה מוחלטת להסכם הממון. מנגד, האיש טען שמדובר בהסכמה טבעית שנועדה ליישב שינוי נסיבות, וששני הצדדים הבינו היטב את משמעותו.

פסק הדין הנוכחי, שהוא השלישי במספר בעניינם של הצדדים, מתמקד בדיוק בשאלה זו: האם למסמך שנחתם ללא ליווי משפטי וללא אישור מבית המשפט, יש תוקף מחייב, והאם הוא גובר על הסכם הממון המקורי? בית המשפט קבע כי התשובה לכך היא חיובית.

רק הוריו של הבעל נשאו בעלות הרכישה והבנייה

כבר בפתח נימוקיה, הדגישה השופטת אליה נוס כי המסמך נבחן תחילה מההיבט הראייתי: כיצד נחתם, מה היתה כוונת הצדדים בעת חתימתו, ומה עלה מהעדויות ומהמסמכים שסבבו את רכישת הבית. האיש העיד כי ההבנה המקורית ביניהם היתה שהמימון יתחלק בין משפחות הצדדים, ולכן ירשמו בעתיד את הבית בחלקים שווים. ואולם כשהדבר לא התממש, וכשהתברר שהוריו בלבד נושאים בעלות הרכישה והבנייה, נוצר צורך בעדכון ההסכמות. לדבריו, "העלינו את זה על הכתב, לא בניסוח של עו"ד", והוא הדגיש כי הדברים נכתבו "באווירה טובה... והכרת הטוב שאנחנו הולכים לקבל במתנה בית מהניילונים".

להמשך הכתבה לחץ כאן