הירשמו
  1. ראשי
  2. משפט
תיווך מתווך מפתח
צילום: ISTOCK

מתווכת הראתה נכס שנמכר ללקוח ב-13 מיליון שקל, אבל לא היה הסכם תיווך - האם קיבלה שכ"ט?

מקרים נוספים על מחלוקות בדמי תיווך; מה גובה דמי התיווך, מתי לא מגיע למתווך דמי תיווך, מקרים קודמים על מחלוקות שהגיעו לבתי המשפט 
איציק יצחקי | (12)
נושאים בכתבה הסכם תיווך מתווך נדל"ן

בית המשפט עוסק לעיתים קרובות במחלוקות הקשורות לדמי תיווך, כאשר הנושאים המרכזיים כוללים את חובת התיווך, גובה הדמי תיווך, והתנאים לתשלום. מדובר בסכום גדול ולא תמיד על פניו מוצדק. יש מקרים לא מעטים שמתווכים רצו את העמלה שלהם למרות שלא הגיע להם וההיפך - שהרוכשים או המוכרים ניסו להתחמק ובית המשפט קבע שהמתווכים צודקים.

נתחיל בתיאוריה ובעקרונות הפסיקה המשפטית ונעבור למקרים מהזמן האחרון. על מנת לקבל דמי תיווך, יש צורך בהוכחה שהתיווך הביא לעסקה. זאת אומרת, על התיווך להיות הגורם הישיר לכך שהעסקה בוצעה. מעבר לכך, צריך שתהיה הסכמה לתשלום: התשלום על דמי תיווך חייב להיעשות על בסיס הסכמה בין הצדדים. לרוב, ההסכמה מתועדת בחוזה.

גובה דמי התיווך נקבע לרוב כאחוז מהעסקה, זה מתכנס בשנים האחרונות ל-1% מהעסקה, בעסקאות גדולות אפילו נמוך יותר, עם זאת יש מקרים של שיעור עמלה גבוה יותר. 

רכשו דירה ב-12.7 מיליון - לא שילמו דמי תיווך; מה קבע בית המשפט?

אב ובנו רכשו דירה ב-12.7 מיליון שקלים, מבלי לשלם דמי תיווך. לטענתם הם לא השתמשו בעזרת המתווכת. אותה מתווכת עזרה להם לגישתם בסיורים בכ-20 נכסים שהציעה. עבור כל אחד מהנכסים, המתווכת החתימה אותם על הסכם דמי תיווך.

אבל, הנכס שנרכש היה ללא הסכם - הרוכשים טענו שזה פשוט מכיוון שהמתווכת לא היתה זכאית לדמי תיווך. חברת התיווך תבעה את השניים והפסידה. ואז המקרה הגיע לבית המשפט העליון. השופטים דחו את הבקשה לערעור שהגישה חברת התיווך - משמע לא שולם דמי תיווך ובצדק. 

 

על פי מסמכי התביעה והנתבעים, האב פנה למתווכת ב-2018 עם בקשה לסייע במציאת נכס לבנו, וביחד סיירו במספר נכסים. בסופו של דבר, למרות הטענה שהאב הסכים לשלם דמי תיווך, מחסור בחתימה על הסכם תיווך לגבי הנכס הספציפי הביא לכך שהתביעה נדחתה. למעשה, מדובר בזיז זג משפטי על פני שלושה ערכאות - בית משפט השלום קיבל את התביעה, אך ערעור של הרוכשים בבית המשפט המחוזי בתל אביב הוביל לביטול התשלום.

משרדי עורכי הדין שזוכים להרבה חשיפה ומי המאכזבים
אתר ביזפורטל וחברת הדאטה והמחקר Makam, משיקים מדד שמדרג את החשיפה של משרדי עורכי הדין בתקשורת המקומית - הנה עורכי הדין המדוברים ביותר; וגם מי המשרדים הגדולים ביותר?

כך או אחרת, מה שאפשר ללמוד מהפסק דין הוא כי חובת תשלום דמי תיווך דורשת הסכם בכתב, אלא אם כן ניתן להוכיח "מרמה ממשית" מצד הרוכשים, מצב שלא היה ניתן להוכיח במקרה הספציפי.

עסקנו בעבר במספר מקרים בהם רוכשים סירבו לשלם למתווך את דמי התיווך בעסקה -  רכש דירה ב-3 מיליון שקל וסירב לשלם דמי תיווך; מקרה נוסף - איש העסקים ארקדי גאידמק מכר את ביתו בהרצליה פיתוח ב-14 מיליון שקל, אלא שמאחורי העסקה התגלע סכסוך משפטי בין המתווך לרוכש שניסה להתחמק מתשלום העמלה על העסקה

קיראו עוד ב"משפט"

ומקרה נוסף - בני זוג, באמצעות בתם, חתמו על הסכם תיווך מול מתווך. המחיר המבוקש לחצי קומה בתל אביב בבניין חדש ויוקרתי הועמד על 65 מיליון שקל, כשעמלת התיווך בין הצדדים נקבעה על 2% ממחיר העסקה בתוספת מע"מ. בשלב מסוים הודיעו בני הזוג למתווך שהם כבר אינם מחפשים נכס לרכישה. אלא שלמרות הודעתם זו  הם דווקא כן ערכו סיור בנכס עם מתווכת חדשה, כאשר לאחר מספר חודשים הם ביצעו את העסקה ורכשו את כל הקומה בסכום של 84 מיליון שקל.

המתווך גילה זאת ומיהר להגיש תביעה כנגד בני הזוג. הם טענו שהם לא חתמו על הסכם תיווך מולו. השופט ציין כי "התמונה ברורה. התובע אכן שלח והחתים את הנתבעים על הסכם תיווך מחייב. נכון הוא שהחתימה בפועל היתה של בתם בלבד, ואולם מתצהיריהם של בני הזוג הנתבעים  וגם של בתם – עולה בבירור שהחתימה היתה גם בשמם ועבורם". בסופו של דבר נקבע על ידי השופט שיש לשלם למתווך דמי תיווך על מחצית מהקומה.

מקרים נוספים מהפסיקה:

  • מקרה ע"א 461/82 פלוני נ' משרד הבינוי והשיכון: במקרה זה בית המשפט העליון קבע כי דמי התיווך ישולמו רק אם התיווך היה הגורם הישיר לכריתת העסקה.
 
  • מקרה ת"א (תל אביב) 492/06 פלונית נ' פלוני: במקרה זה, בית המשפט קבע כי התיווך צריך להתבצע בפועל ולא מספיק שהמתווך יציע רק את הזדמנות לעסקה.

     

  • מקרה רע"א 7169/15 פלוני נ' פלוני: כאן נדונה השאלה אם תיווך שלא הוביל בפועל לעסקה יכול להצדיק תשלום דמי תיווך. בית המשפט קבע כי אין לשלם דמי תיווך אלא אם עש עסקה בפועל
ככלל, בית המשפט העליון קבע כי דמי תיווך חייבים להיות סבירים ונאותים לפי הנהלים המקצועיים, ודחה את תביעת התייצבות נזק בגין תיווך לא תוקף על בסיס הסברה זו. בערכאות נמוכות יותר נקבע כי אם נמכר נכס ללא כל השקעת עבודה או תיווך ממשי,  יש לקבוע דמי תיווך במידה ראויה על פי הנסיבות הרלוונטיות.

תגובות לכתבה(12):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 9.
    מגיע לה לשלם מיליון + פיצויים (ל"ת)
    מתווך 13/02/2024 23:46
    הגב לתגובה זו
  • 8.
    ירון 11/02/2024 07:40
    הגב לתגובה זו
    היה לי אותו מקרה,ולא התווכחתי,כי המתווך היה הגורם היעיל לביצוע העיסקה(גם אם לא נחתם הסכם).
  • 7.
    לביא 11/02/2024 02:20
    הגב לתגובה זו
    אצל עוה"ד ישנה אימרה אני הולך לקזינו שמשמעה לא משנה מה הסכמת עם הבר-פלוגתא, ואיזה תום לב ליווה את החוזה, וכמה חופש החוזים משחק פלטפורמה במשפט, השופט.ת רשאי לעשות ככל העולה על רוחו, מבלי לניד עפעף. והעיקר עם מתדיינים חלשים. החוצפה של רמיסה ברגל גסה את חופש ההתקשרות, היא הנותנת לחוסר האמון במערכת המשפט בעיקר בדיני ממונות. ולא אחת אנשים נכרעים להתגלגל לבוררויות ע"מ להמנע מהטמטום שמתנהל באולם. אלה שופטיך ישראל.
  • אדר 11/02/2024 15:01
    הגב לתגובה זו
    אם החוזה לא סגור כמו שצריך, אז זה אכן קזינו. אם הכל סגור, השופט לא רוצה ולא יכול לשנות חוץ ממקרים מאד מאד קיצוניים.
  • 6.
    מוות למתווכים (ל"ת)
    אייל 11/02/2024 00:13
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    יעקב 10/02/2024 22:40
    הגב לתגובה זו
    הקונה משלם סכום מזערי למוכר ומודיע לרשות המיסים, קניתי, המוכרים מקבלים עיקול לחשבון ומחוייבים לשלם מס שבח לפני שבוצעה כל הקניה, כולל קנס איחורים עד שמתברר מה המוכר עשה
  • 4.
    עו״ד מקבל 0.5%. אבסורד שמתווך מקבל 2% (ל"ת)
    אנונימי 10/02/2024 20:17
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    דויד 10/02/2024 16:06
    הגב לתגובה זו
    מתוןך רשאי לגבות 100% עמלת תיווך בתאני שהלקוח חתם על נכס ספציפי וקיבל מידע מקיף!
  • 2.
    אלון78 10/02/2024 14:22
    הגב לתגובה זו
    החוק קובע שהסכם תיווך ייעשה בכתב, אין מקום לפרשנות. המתווכים יודעים את זה, זה החוק, בל קומבינות, גם כך מדובר בסכומים מטורפים שאני סרבתי לשלם,התמקחתי ולא שילמתי.
  • 1.
    אחד העם 10/02/2024 12:28
    הגב לתגובה זו
    זה חוק שנחקק לפני 70 שנה והיה מתאים למחירי הדירות של אז שכל פועל בתוך שנתיים חסך כסף וקנה דירה ועמלת התייווך היתה מוצדקת,היום שכל חירבה שווה מיליון וחצי שקל שזה 50 שנות עבודה אין סיבה לגבות יותר מ0.5% מכל צד! וגם זה יותר מדי! לשנות את החוק ההזוי הזה כבר!
  • אלון78 11/02/2024 12:31
    הגב לתגובה זו
    זו המצאה של מתווכים חמדניים שאנשים חושבים שהם חייבים לשלם.
  • עמוב 10/02/2024 19:00
    הגב לתגובה זו
    על הסכם לא הגיוני מבחינתך
מחיר
צילום: FREEPIK

הבטחות בע"פ, הסכם לא חתום - והכרעה מפתיעה בביהמ"ש

אף שבית המשפט דחה את תביעתם של רוכשי דירה שטענו להפרת הסכם מכר בעל־פה, הוא קבע כי הקבלן פעל בחוסר תום־לב במשא ומתן - וחייב אותו לשלם להם פיצויים. השופט קבע כי, "מי שמנהל מו"מ למכירת דירה חייב לפעול בשקיפות ובהגינות, גם אם העסקה לא נחתמה לבסוף"

עוזי גרסטמן |
נושאים בכתבה דיני חוזים מכירת דירה תום לב

הפרשה שהובאה באחרונה לפתחו של בית משפט השלום עוסקת בזוג רוכשים צעיר שביקש לקנות דירה מקבלן בשכונה חדשה - עסקה שנראתה תחילה פשוטה וברורה, אך הסתיימה בסכסוך משפטי מורכב סביב שאלת תוקפו של הסכם מכר שנחתם לכאורה בעל־פה בלבד. בני הזוג טענו כי לאחר שסיכמו את כל פרטי העסקה עם נציג החברה, כולל מחיר, מועדי תשלום ותנאי מסירה, נמסר להם כי “הכל סגור” והם רשאים לראות את עצמם כבעלי הזכות בדירה. אלא שכמה שבועות לאחר מכן גילו כי החברה מכרה את אותה דירה לרוכשים אחרים, במחיר גבוה יותר. לטענתם, מדובר היה בהפרת הסכם מחייב שנכרת בעל־פה, והם דרשו פיצוי בגובה של מאות אלפי שקלים. מנגד, החברה טענה כי לא נחתם כל חוזה מחייב, וכי על פי הדין עסקת מכר במקרקעין מחייבת מסמך בכתב. לטענת הקבלן, מדובר היה בשלב מוקדם של משא ומתן בלבד, שלא הבשיל לכדי הסכמה מחייבת.

במהלך הדיון העידו שני הצדדים, וכן הוצגו התכתבויות בין הרוכשים לבין נציגי החברה. שמהן עלה כי אכן נוהל משא ומתן מתקדם, ואף סוכמו חלק מהפרטים המהותיים, אבל לא הושלמה חתימה פורמלית. השופט העיר כי “אין מחלוקת כי עסקה במקרקעין אינה נכרתת אלא בכתב, כקבוע בסעיף 8 לחוק המקרקעין”, אך הדגיש כי גם שלב המו"מ עצמו כפוף לעקרונות של תום לב והגינות.

בית המשפט דחה את הטענה לקיומו של חוזה מחייב. הוא קבע כי, “לא הוכח כי הצדדים התכוונו להיקשר זה לזה באופן סופי ללא מסמך חתום”. לדבריו, “העובדה שהחברה דרשה את חתימתם של הרוכשים על טיוטת חוזה והדגישה כי אין לראות בסיכומים המוקדמים הסכם מחייב, מלמדת כי גם לשיטתם לא נכרת חוזה”. עם זאת, השופט קיבל את טענת הרוכשים כי הקבלן נהג בחוסר תום־לב בשלב המו"מ, בכך שנתן להם להבין כי העסקה סגורה והדירה “שלהם”, מבלי לגלות כי במקביל הוא מנהל מגעים עם רוכשים נוספים.

"חוסר תום לב ברור"

בהחלטתו כתב השופט כי, “המצופה ממוכר דירה, ובפרט חברה יזמית, הוא לנהוג בשקיפות כלפי הצד שמולו הוא מנהל מו"מ. מתן מצג לפיו העסקה הושלמה, כאשר בפועל נמשכים מגעים עם אחרים, מהווה חוסר תום־לב ברור”. הוא הוסיף כי התנהלות זו גרמה לרוכשים להסתמך על ההבטחות, להוציא כספים, ולוותר על אפשרויות אחרות. לאור זאת, אף שבית המשפט דחה את התביעה להפרת חוזה, הוא פסק לזוג פיצוי בגין ניהול מו"מ בחוסר תום־לב. “החובה לנהוג בתום לב אינה מסתיימת בהיעדר חתימה”, נכתב בפסק הדין שפורסם, “והיא חלה גם בשלב שבו נראה שהעסקה קרובה להשלמה אך טרם נחתמה. צד שאינו מגלה לצד השני כי הוא מתכוון לחזור בו, פועל בניגוד להוראות סעיף 12 לחוק החוזים”.

עוד הדגיש השופט כי במקרה הזה נגרם נזק ממשי: הרוכשים הפסידו דירה אחרת שהיתה זמינה להם באותה עת, מתוך הנחה כי העסקה הנוכחית סגורה, ונגרמו להם הוצאות שונות בקשר לעסקה, כולל שכר טרחת עורך דין והתחייבות לקבלת משכנתה. לפיכך הורה בית המשפט על פיצוי כספי חלקי, שנועד לשפות אותם על הנזק שנגרם “כתוצאה מהסתמכותם הסבירה על מצגי הנתבעת”.

להמשך הכתבה לחץ כאן
דואר זבל ספאם
צילום: istock

האם מסירת פרטים מצדיקה קבלת הודעות שיווקיות?

אדם הגיש תביעה נגד מטרות פיננסיות פמילי אופיס, בטענה כי נשלחו אליו מסרונים, מיילים והודעות וואטסאפ שיווקיות ללא הסכמתו, וגם לאחר שביקש להסיר אותו מרשימת התפוצה. בית המשפט לתביעות קטנות בתל אביב קבע כי החברה לא הוכיחה את קבלת הסכמתו של התובע, ודחה את הטענה שלה כי הוא פעל בחוסר תום לב, ואף "צבר הודעות" כדי להגיש תביעה נגדה

עוזי גרסטמן |
נושאים בכתבה חוק הספאם ספאם ווטסאפ

זה החל בהודעות קצרות שלכאורה לא מזיקות: מסרונים, מיילים, וגם הודעות וואטסאפ שהציעו לאורן קורנפלד להצטרף לשירותים פיננסיים שונים. ואולם לטענתו, הוא מעולם לא ביקש לקבל את ההודעות האלה, לא הביע כל עניין בשירותי החברה ששיגרה אותן, וגם לאחר שביקש להפסיק את הדיוור - ההודעות לא פסקו. כך נהפכה ההתכתבות השיווקית לשאלה משפטית עקרונית: עד כמה רשאית חברה להשתמש בפרטים אישיים של אדם כדי לשווק את שירותיה, ומהו גבול האחריות כשהאדם טוען שלא הסכים לכך.

פסק הדין שניתן בבית המשפט לתביעות קטנות בתל אביב–יפו, בפני הרשם הבכיר מיכאל שמפל, עסק בדיוק בשאלה זו. קורנפלד תבע את מטרות פיננסיות פמילי אופיס, חברה הפועלת בתחום ההשקעות וההכשרות הפיננסיות, בדרישה לפיצוי בסכום כולל של 16 אלף שקל. לטענתו, החברה הפרה את הוראות סעיף 30א לחוק התקשורת (בזק ושידורים), הידוע גם בשם חוק הספאם, כששלחה לו דברי פרסומת מבלי לקבל את הסכמתו המפורשת מראש. לדבריו, המסרים השיווקיים נשלחו אליו "במספר ערוצים - מסרוני SMS, הודעות וואטסאפ ודואר אלקטרוני", וכל זאת מבלי שנתן את רשותו. עוד הוא הוסיף כי גם לאחר שביקש להסירו מרשימת התפוצה, ההודעות נמשכו ממספרים שונים. בעיניו, מדובר בהתנהלות שפוגעת בזכותו לפרטיות ובאוטונומיה שלו לצרוך רק את המידע שבחר לקבל.

מנגד, החברה הנתבעת דחתה את טענותיו מכל וכל. בכתב ההגנה נטען כי קורנפלד מסר את פרטיו ביוזמתו, במסגרת רכישה או התעניינות בשירותי החברה, ולכן היא היתה רשאית לשלוח אליו הודעות שיווקיות. לטענתה, הוא אף הצטרף לשירותיה פעמיים - בפעם הראשונה ב-2023, ובפעם השנייה במאי 2024, ובשתי הפעמים הוא עשה זאת מרצונו החופשי. החברה טענה עוד כי בכל מקרה, כשביקש להסיר את פרטיו מרשימת התפוצה, היא טיפלה בבקשה באופן מיידי. הנתבעת טענה גם כי התובע מגזים בתיאור ההיקף. לדבריה, הוא הציג רק מספר מצומצם של הודעות, ולא עשרות כפי שטען. בנוסף, היא הוסיפה כי אם סבר שהתכנים אינם רצויים לו, היה עליו לבקש הסרה כבר עם קבלת ההודעה הראשונה, ולא להמשיך לקבל הודעות נוספות לצורך הגשת תביעה "על הסכום המרבי שבחוק".

מתי ניתן לשלוח הודעה בלי הסכמה?

בדיון שנערך בפני הרשם שמפל העידו שני הצדדים. קורנפלד שב על טענותיו והבהיר כי, "מעולם לא נרשמתי לשום שירות של הנתבעת, ולא התעניינתי בשירותיה". לדבריו, רק לאחר שהגיש את התביעה, חדלה החברה מלשלוח לו הודעות. מנכ"ל החברה טען מנגד כי "כל מי שמקבל הודעות מאתנו, נרשם בעצמו בטופס מקוון ומסר את פרטיו במודע. ללא רישום כזה לא ניתן לקבל הודעות כלל".

הרשם שמפל סקר בפסק דינו את הוראות החוק וקבע כי סעיף 30א(ב) לחוק התקשורת אוסר באופן מפורש על שליחת דבר פרסומת "בלא קבלת הסכמה מפורשת מראש של הנמען, בכתב". החוק מאפשר פנייה חד-פעמית לשם קבלת הסכמה עתידית, אך כל הודעה מעבר לכך, ללא אישור מפורש, מהווה הפרה. עם זאת, החוק כולל גם חריג: ניתן לשלוח דברי פרסומת לנמען מבלי שקיבל הסכמה מראש, אם מתקיימים שלושה תנאים מצטברים: שהנמען מסר את פרטיו במסגרת רכישת מוצר או שירות, שהובהר לו כי פרטיו ישמשו למשלוח פרסומות, ושהתוכן השיווקי נוגע למוצרים דומים בלבד. אלא שבמקרה זה, קבע בית המשפט, החברה לא הצליחה להוכיח שאף אחד מהתנאים האלה התקיים.

להמשך הכתבה לחץ כאן