הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב אישרה להפקדה שתי תוכניות נרחבות להתחדשות עירונית בעיר רמת גן, בהיקף כולל של 460 יחידות דיור חדשות, לצד שטחי מסחר, תעסוקה ומבני ציבור. מדובר בשני פרויקטים המיועדים לשכונות שונות בעיר, אשר צפויים לשנות את פניהן באופן דרמטי ולחזק את תהליך הציפוף העירוני, תוך יצירת תמהיל מגורים מגוון ושיפור המרחב הציבורי.

התוכנית הראשונה מתוכננת ברחוב אבא הלל 76–78, בשכונת הגפן, ביוזמת חברות יורובילדינג ומטרופוליס. כיום ניצבים במתחם שני מבני מגורים ישנים בני 2-3 קומות, הכוללים 41 דירות בלבד. על פי התוכנית, יוקם במקום מגדל מגורים מודרני בן 35 קומות ובו 129 דירות חדשות, מתוכן כ-25 דירות קטנות, המיועדות לתת מענה לצעירים וזוגות בתחילת דרכם. בקומת הקרקע יוקם שטח מסחרי בהיקף של כ-400 מ"ר, שיתרום להחייאת הרחוב, ויוקמו כיכר עירונית חדשה והרחבת רחוב חרות, במטרה לחזק את הקשר שבין המתחם לבין המרקם העירוני הקיים.

התוכנית השנייה ממוקמת ברחוב שלם 20-30, בשכונת רמת השקמה, ביוזמת עיריית רמת גן וחברת אקרו התחדשות עירונית. המתחם, המשתרע על פני כ-12.8 דונם, כולל כיום ארבעה מבני מגורים ישנים בני 4 קומות ובהם 103 דירות בלבד. על פי התוכנית, יוקמו במקום שני מגדלי מגורים בני 36 קומות כל אחד, הכוללים יחד 330 דירות חדשות, מתוכן כ-66 דירות קטנות. בנוסף, ישולבו שטחי מסחר ותעסוקה, וכן יוקמו מבני ציבור בהיקף של כ-6.4 דונם, כ־50% מכלל שטח המתחם. מהלך זה צפוי להעניק לשכונה תשתית ציבורית מחודשת, הכוללת שירותי חינוך, קהילה ותרבות.

• אילת יוצאת לדרך עם תוכנית ראשונה להתחדשות עירונית
• העליון הפך את החלטת המחוזי: הרוכשים והדיירים בנווה עופר נשארים בלי כסף ובלי דירה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מתכנן מחוז תל אביב במינהל התכנון, אדר' ארז בן אליעזר : "שתי התוכניות מדגישות את החשיבות שבפיתוח העירוני הממוקד, תוך יצירת תמהיל מגוון של יחידות דיור והגדלת השטחים לטובת הציבור, ובכך תורמות לשיפור איכות החיים בעיר תוך ציפוף והעצמתה".

בהמשך לטור של צלי אהרון רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80 - אוסיף ואציין כי בהמשך להסבר על שוק הדיור וכיצד חלק ניכר ממחיר הדירה נגזר מהחלטות המדינה ולא רק מעלות הקרקע, החומרים או העבודה. אני מוסיף את עמדתי בתור מי שעומד בראש התאחדות הקבלנים בוני הארץ. המסר לי הוא שידע כל זוג צעיר שרוכש דירה חדשה שממשלת ישראל לוקחת לכיס מעל 50% מהמחיר שהוא ישלם. כל דירה שנמכרת בישראל מושפעת ישירות מכמות הכסף שדורשת המדינה עבורה. 

בטור הדעה כאמור נאמר בין היתר כי בענף הנדל"ן מתגלעת בימים אלו מחלוקת חריפה סביב חיובי מע"מ בעסקאות דירות עם מבצעי מימון. מדובר במבצעים נפוצים מהשנים האחרונות – 80/20, 90/10 ודומיהם - שבהם הרוכש משלם חלק קטן ממחיר הדירה עם החתימה, ואת היתרה רק במסירה. יזמים טוענים כי המחיר האמיתי של העסקה נמוך מהמחיר הנקוב, משום שהם למעשה סיפקו "הנחה מימונית" לרוכש. 

רשות המסים מנגד דורשת לגבות מע"מ על מלוא המחיר הרשום בחוזה, כולל רכיב ההנחה המימונית - כאילו מדובר בהכנסה רגילה של היזם. לטענת יזמים, ובראשם חברת אפגד שהגישה תביעה ייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל, מדובר באפליה. זאת משום שבעסקאות "הלוואת קבלן" – שבהן המימון ניתן ישירות על ידי הבנק ומגובה בידי היזם – רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. אבל כאשר היזם עצמו מעניק לרוכש את פריסת התשלומים, רשות המסים מחשיבה את הריבית הגלומה כחלק ממחיר העסקה. 

המשמעות היא שהיזם נושא במס גבוה יותר על רכיב שאינו מהווה מבחינתו רווח אמיתי.ההיקף הכלכלי של המחלוקת עצום: קרוב ל־30 אלף דירות נמכרו בשנים האחרונות במבצעי מימון כאלה. אם עמדת רשות המסים תתקבל, המשמעות היא חיוב מס נוסף של מאות מיליוני שקלים על יזמים, דווקא בתקופה שבה השוק נמצא בקיפאון ומכירות הדירות בירידה. היזמים טוענים כי מדובר במצב פרדוקסלי: ככל שהם מעניקים לרוכשים תנאי מימון נוחים יותר, כך נוצר להם חיוב מס גבוה יותר.

• מחירי הדירות יורדים, אבל תשכחו מירידת מחירים חדה
• דירה במחירי סוף עונה? הקבלנים בלחץ - האם זה הזמן לקנות?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

הפרה החולבת של האוצר

לכן חשוב לי להדגיש כי שוק הדיור הפך ל'פרה החולבת' של קופת האוצר על גבם של רוכשי הדירות ובעלי חברות הבנייה, קבלנים ויזמים. המדינה גבתה בשנים האחרונות יותר מ-50 מיליארד שקל בכל שנה, משוק הדיור במיסים ומכירת קרקע, היא זו שמעלה בלי הספק את מחירי הקרקעות ויוצרת שרשרת שמגיעה לכל בית בישראל תרתי משמע. מעל חצי ממחיר כל דירה חדשה בישראל זורם ישירות לקופת המדינה. נכון, לכאורה זו הזדמנות לשפר את מצבה של הקופה הציבורית אבל כאן האבסורד.