אושרה להפקדה תכנית להקמה של 1,300 דירות בשכונת אלי כהן בגבעת אולגה
שנתיים לאחר אישור התכנית המחוזית לפינוי בינוי לשכונת אלי כהן, אושרה להפקדה התכנית המקומית שתביא למימוש הפרויקט בפועל ולפינוי הדיירים ממבני המגורים הוותיקים . הדירות יבנו במקום 198 דירות וותיקות ברחוב.
הועדה המקומית לתכנון ובנייה אישרה להפקדה תוכנית לבנייה של 1,300 דירות בשכונת אלי שבגבעת אולגה. לאחר אישורה של התכנית המחוזית לפני כשנתיים, הובן כי התכנית נדרשת לדיוק במספר היבטים אשר בהיעדרם לא ניתן יהיה להקים את הפרויקט. התכנית המקומית פתרה סוגיות אלו.
כעת אושרה כאמור להפקדה תכנית לפיה יפונו 198 דירות וותיקות ברחוב אלי כהן בשכונת אולגה ויוקמו הדירות החדשות ב-12 מגדלים בני 9- 35 קומות.
התכנון כולל מרחב ציבורי, פארק שכונתי עם מערכת שבילים נגישה, בשילוב טבע עירוני ופיתוח הכלל חורשות מוצלות, טיילת ותצפית אל בית קפה שמתוכנן בליבת הפארק, וכן אזורי משחק. לטובת זאת נקבע בתכנית כי המרחב הפתוח לא יכלול תנועת כלי רכב ופיזור מבני המגורים שונה לטובת יצירת רצף.
הוועדה המקומית שמה דגש על הבטחת פינוי הדיירים הוותיקים ואכלוסם בשלבי הפרויקט הראשונים. לשם כך יוקם צוות הכולל נציגות הדיירים, נציגי העיריה, המנהלת להתחדשות עירונית בחברה הכלכלית ונציגי היזם.
בחלק הצפוני של התכנית בו קיימים היום מבני המגורים של אלי כהן, תוקם קריית חינוך אשר תכלול מוסדות חינוך מהגיל הרך, בתי ספר יסודיים וכן יוקם בית ספר תיכון נוסף. מוסדות אלה, בהתאם להוראות התכנית שאושרה, יוקמו כחלק מכל שלב בינוי על מנת להבטיח קיומם של גני ילדים ובתי ספר לאוכלוסייה שתגור במקום.
- אמריקה ישראל זכתה במכרז בגבעת אולגה, עם 192 יח"ד ב-6 מבנים בסמוך לים
- גבעת אולגה - רווח של 125% בכ-8 שנים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
החלטה זו של הוועדה המקומית הינה של מחלקת תכנון עיר באגף ההנדסה, המנהלת להתחדשות עירונית בחברה הכלכלית בשיתוף פעולה עם דיירי רחוב אלי כהן ועם החברה היזמית עינב יזמות בע"מ.
ניר בן חיים, מ"מ ראש העיר חדרה: "התחדשות עירונית מהווה חלק משמעותי מתנופת הפיתוח בעיר חדרה. הפקדת התוכנית היא בראשונה בשורה גדולה לתושבי אלי כהן, שחיכו שנים רבות לכך ובשורה לעיר, על הקמת שכונה חדשה ואיכותית בסמוך לרצועת החוף. נמשיך לפעול לחידוש ושדרוג פני העיר והמרחב הציבורי, ולשיפור איכות החיים של התושבים בשכונות הוותיקות".
- 1.שי 04/07/2022 12:58הגב לתגובה זוהעיריה חייבת לדאוג שתושבי חדרה יוכלו לעבוד קרוב לביתם ולא להיתקע בדרככם אל מחוץ לעיר. התחבורה משתקת את המשק ופוגעת בחשק רצון לצאת מהבית בבקר ..
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
