שינוי כיוון: "משקיעים מתחילים לחזור לספרד ואיטליה, הנדל"ן מתקרב לתחתית"
לאחר שמחירי הנדל"ן בארצות הברית רשמו עלייה של 12% בשנה החולפת, ומקומות כמו
אקסה ניהול נדל"ן (Axa Real Estate Investment Managers) הצרפתית, קרן השקעות הנדל"ן הגדולה באירופה, המנהלת נכסים בשווי 45 מיליארד אירו, רכשה בחודש שעבר בניין משרדים ב-224 מיליון דולר בברצלונה ופארק מסחרי במילאנו. "היה יותר מדיי חוסר ודאות בשוק לאחרונה, יש סימנים כעת שאנחנו מתקרבים לתחתית, למרות שייתכן ועדיין נראה תנודתיות", מוסרים בחברה.
"הרבה משקיעים בינלאומיים נכנסים לשוק"
התחזיות החיוביות לשיפור כלכלי באיטליה וספרד, אשר לפי הערכות כלכלנים יצמחו ב-0.7% ו-0.9% בהתאמה ב-2014, לאחר שנתיים של התכווצות, מושכות חברות ביטוח דוגמת אליאנז הגרמנית (Allianz) וקרנות הון סיכון זרות לחפש עסקאות, במיוחד לאחר שהסיכויים להתפרקות גוש האירו התפוגגו. אליאנז רכשה בחודש יוני שני בניינים ברומא ומילאנו, ההשקעות הראשונות שלה באיטליה ב-5 השנים האחרונות. המשקיעים מצליחים להשיג במדריד תשואה של 6.25% בבנייני משרדים, בהשוואה ל-5.75%, ו-6% במילאנו, זאת לעומת 4.9% בפרנקפורט ו-4.75% בלונדון.
"יש הרבה מאוד משקיעים בינלאומיים שחוזרים לשוק, או נכנסים אליו בפעם הראשונה", אומרים בזרוע הנדל"ן של אליאנז באיטליה, אשר בכוונתם להשקיע חצי מיליארד אירו במדינה בשנים הקרובות. "המשקיעים מבינים שההשקעה באזור היא כבר לא כמו תפיסת סכין נופלת."
- מיזוג הענק בתעשיית הרכב יוצא לדרך ומה קרה היום לפני 35 שנה
- למה עשירים מכל העולם עוברים לאיטליה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ההתעניינות המחודשת בספרד ואיטליה מגיעה לאחר שהיקף ההשקעות בנדל"ן מסחרי במדינות אלו צנח ב-50% ו-70% בהתאמה בהשוואה לימי ערב המשבר והגיע לשפל משנת 2001. כלכלנים צופים שבתחילת 2014 ההשקעות במדינות אלו יגיעו לרמה ששררה ערב המשבר, ולהערכתם ב-2013 היקף ההשקעות יהיה 3.5 מיליארד אירו באיטליה ו-2.5 מיליארד אירו בספרד.
"איטליה יותר מבטיחה מספרד"
כיום מרבית עסקאות הנדל"ן באירופה נעשות בגרמניה ובריטניה, שתי מדינות הנחשבות לחופי מבטחים, אולם כעת המשקיעים מחפשים השקעות עם תשואה יותר גבוהה ומוכנים לשאת בסיכון. שוק הנדל"ן של איטליה יותר מבטיח מזה של ספרד מאחר והיא לא סובלת מעודפי היצע ותעשייתה מפותחת בהרבה. ספרד עדיין במצב קשה עם אבטלה בשיעור של 27%, אולם בנק Sareb, אשר ברשותו בתים נכסי נדל"ן בהיקף של 90 מיליארד אירו, מתכונן למכור בשנה הקרובה נכסים בהיקף של 1.5 מיליארד אירו במחיר מופחת. אפולו גלובל (Apollo Global Management ), חברת השקעות מניו יורק, מתכננת לרכוש הלוואות נדל"ן מבנקים ספרדיים בהיקף של כמיליארד אירו.
קטאר משקיעה במילאנו
קרן ההשקעות של קטאר הודיעה בחודש מאי כי תרכוש 40% מרובע העסקים החדש ההולך ונבנה במילאנו. עלות ההשקעה בפרויקט טרם פורסמה, אך לפי הערכות בשוק תסתכם בכ-2 מיליארד שקל. בחודש יוני הקרן רכשה את מלון ה-W בברצלונה ב-200 מיליון אירו. בנוסף, בחודש פברואר רכשה קרן השקעות מלוקסמבורג נכסים לוגיסטיים בכ-220 מיליון אירו.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
בספרד ניתן לראות בשנה האחרונה השקעות מצדן של משפחות עשירות ממדינות דוגמת מכסיקו, צ'ילה וונצואלה, אשר מרגישות כעת יותר בנוח לפעול בשוק.
- 5.אלון 18/07/2013 15:21הגב לתגובה זוממליץ על האתר הבא: http://www.skyholdings.es/he השקעתי דרכם והתשואה יפה מאוד
- 4.למי יש כסף לקנות שם? (ל"ת)זאוס הסקסי 16/07/2013 12:50הגב לתגובה זו
- 3.מכיר שם 16/07/2013 12:01הגב לתגובה זוראו הוזהרתם! זה יכול להיסתיים בפירוק האיחוד, מלחמה, או כל מה שהדמיון נותן... זהירות רבה מתבקשת...
- 2.עדי 16/07/2013 12:00הגב לתגובה זואיטליה וספרד עוד לא אמרו את המילה האחרונה בקריסתן
- 1.מוטי 16/07/2013 11:58הגב לתגובה זובספרד המחירים מצחיקים
- ארצי 02/02/2015 05:35הגב לתגובה זואל אזור האפס המוחלט, כבר היום מספר הדירות בישראל הנמכרות עם הריהוט המלא הולך ומתרבה עם ההבנה שזה מה שהולך לקרות, וומצטרפים לילדיהם שכבר לא כאן.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
