AMG: "הנתונים על הזינוק במשכנתאות מוטים ולא מייצגים את הביקוש לדירות"
בנק ישראל פרסם אתמול נתונים לפיהם
"הנתונים שפורסמו אתמול אינם מעידים על שובה של 'בועת הנדל"ן' ואינם מייצגים את הביקושים לדירות כיום" אומר עמית קמינסקי, מנכ"ל AMG שהוסיף כי "בארץ מקובל לרכוש דירה מקבלן ולקבל אותה רק לאחר תקופה של שנה וחצי-שנתיים. בד"כ התשלומים הראשונים על הדירה הינם מכספים עצמיים של הרוכש, והתשלומים האחרונים הם כספי משכנתא. כך שהגידול אותו רואים היום בהיקפי המשכנתה נובע למעשה מרכישות שהתבצעו לפני תקופה ארוכה יחסית ואינם משקפים בהכרח את הביקושים היום, אותם נוכל לראות, מבחינת נתוני המשכנתאות, רק בעוד שנה ויותר".
עוד אמר קמינסקי, כי "באופן מסורתי גם ברכישת דירות מיד שניה, עיקר הביקושים הוא בחודשים יולי-אוגוסט, על מנת להיכנס לדירה בטרם תחל שנת הלימודים. כך שבאופן קבוע אנו רואים זינוק בביקוש למשכנתאות בחודשים הללו ואת השינוי יש לבדוק ביחס לחודשים הללו בשנים הקודמות".
- 14.מוטי 17/08/2012 23:43הגב לתגובה זולא במקום יוקרתי. בבאר שבע בשכונה ממוצעת. אנשים מבקשים סכומים מאוד גבוהים! ממש מטורפים. ובחמשת החודשים האלו לא נמכרה באיזור אפילו דירה אחת! פשוט קפוא לגמרי!
- 13.מרדכי מוטי אטיה 15/08/2012 15:25הגב לתגובה זוהעניין פשוט הדיירים שקנו דירות ....וממתינים לאיכלוס.... הזרימו כסף לחברות ע"מ לחסוך את 1% מע"מ ומדדים...
- 12.עושים מיליארדים ע"ח העם הפראייר=בועהבפיצוץ=העם לא פרייר (ל"ת)קבלן,בנק,ממשל גנבים 15/08/2012 15:15הגב לתגובה זו
- 11.תרגיל שיווק לפראייר=הבועה תתפוצץ=מיתון עיוור הלא מאמין! (ל"ת)דמגוגיה נדלן=בלוף 15/08/2012 15:13הגב לתגובה זו
- 10.מתענין 15/08/2012 12:54הגב לתגובה זובנתניה המתוכים מתיבשים
- 9.אנה 15/08/2012 12:49הגב לתגובה זוזה רק חלום שלך.תצתרך למכור את הרכב שקניתה ולהפסיק לאכול לחם.כי יהיה יקר מדי בשבילך ואף אחד לא יקנה אצלך עוד שנה אפילו במחיר של היום.תוכל קירות מבטון.
- 8.סופסוף מישהוא מספק הסבר הגיוני לפיק הקצר שראינו (ל"ת)15/08/2012 12:46הגב לתגובה זו
- 7.קמינסקי אחר 15/08/2012 12:45הגב לתגובה זוהאיש הזה, קמינסקי, צריך לעשות שיעורי בית. לפחות 70 אחוזים מעסקאות הדיור, הן עסקאות יד שנייה. שנית , אני מטיל ספק בטענה שהתשלומים האחרונים, לקבלנים, משולמים מכספי המשכנתה. סביר יותר שהאחרונים משולמים מכספי דירה קודמת שנמכרה לקראת המעבר לדירה חדשה. בקיצור קמינסקי מפריח עורבים ורוצה להיחשב מומחה בהפרחת יונים צחורות.
- 6.*** מיחזורים *** (ל"ת)יאיר 15/08/2012 12:40הגב לתגובה זו
- 5.הכל זה מיחזור משכנתאות (ל"ת)יועץ משכנתאות 15/08/2012 12:29הגב לתגובה זו
- 4.קבלן מצוי 15/08/2012 12:26הגב לתגובה זואנשים חוטפים אצלי הכל, זה המחיר שהשוק רוצה לשלם על הדירות. הבנקים נותנים משכנתאות למי שהם מוצאים לנכון, בועה זה לא. המחירים ימשיכו לעלות ולעלות, אנחנו צריכים גם להתפרנס מהעבודה, לא? לחם עלה ב 7%, קניתי אוטו חדש שמחירו עלה לעומת מה ששילמתי לפני שנתיים וחצי שקניתי את אותו רכב ביגלל הדולר והמע"מ. עם מה אני אשלם אם לא ממה שאני מוכר? אם אני משלם יותר אז אני מעלה מחיר ואנשים משלמים. מי שלא יקנה היום ישלם כפול בעוד שנה שנתיים כי הכל עולה אז אני חייב גם לעלות אחרת מאיפה אני אשלם?
- Mila 15/08/2012 12:44הגב לתגובה זומכירי דירות יורדים כי לציבור רחב לא נשאר כסף לממן את הרכבים שלך החדשים.מי מה אתה תשלם??? מה זה מעניין אותנו.תגיע לפשיטת רגל -זה מה שמגיע לך!
- 3.עמית 15/08/2012 12:19הגב לתגובה זותודה אדוני.
- הגואל לי מגיע כי איפו יגור הדירות יקרות (ל"ת)חיי 15/08/2012 12:40הגב לתגובה זו
- 2.הוא צודק במאה אחוז צריך להיות מטורף לקנות דירה היום (ל"ת)כלכלן 15/08/2012 12:09הגב לתגובה זו
- חיים 15/08/2012 12:38הגב לתגובה זוהכתבה מנסה להראות שהמצב טוב בארץ ושהציבור קונה דירות ולכן כתבתי שזה משקעים ולא אנשים רגילים
- 1.הקונים הם משקעים בדירות ובניינים ולא הציבור הרגיל!!!! (ל"ת)\ jhho 15/08/2012 12:04הגב לתגובה זו
חיפה. קרדיט: צלי אהרוןחיפה: העיר של משקיעי הנדל״ן - דירות על הים ב-1.3 מיליון שקל
סיור בשכונות החוף: קריית אליעזר, קריית שפרינצק ובת גלים - 50 אלף דירות בדרך, זינוק של 12% במחירים בשנת 2024 והמשקיעים ממשיכים להגיע; ״כל הנתונים מעידים על המשך צמיחה״; וגם - מה הסיכונים בהשקעה כזו?
לאורך שנים חיפה נחשבה לעיר שמאבדת תושבים, אבל מאז תקופת הקורונה בשנת 2020 - התמונה השתנתה לחלוטין. משקיעים נוהרים אליה ונראה שבצדק - הם הגיעו לתשואות יפות מאוד. בשנה שעברה חיפה הובילה את מדד מחירי הדירות עם זינוק של 12%, ובימים אלה יש כ-50 אלף דירות בתכנון ובביצוע בעיר.
כמובן שבהשקעה בדירה יש גם סיכונים - כמו ירידת מחירים, סיכון של אי-השכרה ועוד. אבל באופן כללי ואם מסתכלים על העבר של השנתיים האחרונות ואפילו 5 השנים האחרונות - המשקיעים בחיפה נהנו מתשואות יפות. בעיקר מעליית ערך מהירה בשכונת בת גלים.
העיר הצליחה להפוך את עצמה ליעד השקעה אטרקטיבי בזכות שילוב די נדיר: מחירי דירות נמוכים יחסית, קרבה לים, תחנות רכבת במרחק הליכה ופארק הייטק במרחק 10 דקות נסיעה בלבד. המחירים בחיפה נעים כיום בין 1.8 ל-2 מיליון שקל בממוצע לדירת 3 חדרים, 2 מיליון שקל עד 2.5 מיליון שקל לדירת 4 חדרים. ויש גם מחירים גבוהים מכך כמובן. התשואה למשכירים נעה בין 2.8% ל-3%, לא מדובר על החזר חודשי גדול, אבל נאה בהחלט ביחס לתל אביב וסביבתה, וחשוב לזכור שההשקעה בעיר נהנתה בעיקר מעליית ערך משמעותית בשנתיים האחרונות.
- דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אז איפה בדיוק משקיעים? סיור בשכונות החוף של העיר בוחן שלוש שכונות מרכזיות שעוברות תהליכים מואצים של התחדשות עירונית ומושכות משקיעים מכל הארץ:

דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
על פערי המחירים בין הקומות כשאין מעלית ועל החסרונות (וגם היתרונות) של קומה רביעית ללא מעלית וגם - מה הפוטנציאל הגדול בדירות כאלו?
עסקת מכירה ברמלה מהימים האחרונים נראית מעניינת: דירת 3 חדרים בגודל 68 מ"ר בתמורה ל-1.13 מיליון שקל. נראה מחיר מציאה, אבל האם יש דבר כזה מציאה? נמשיך עם הפרטים: הדירה ממוקמת בקומה הרביעית והאחרונה בבניין ישן ללא מעלית ברחוב טיטלבאום המתווכת שמכרה את הדירה מצוטטת כי זו "מציאה". לדבריה, אין דירות דומות במחיר נמוך כל כך באזור, והיא מהווה הזדמנות נדירה למשקיעים או רוכשים ראשונים. אולם, ניתוח שלנו מראה כי המחיר אינו בהכרח הנחה משמעותית, אלא תמחור ריאלי בגלל שמדובר בקומה רביעית. כל קומה ללא מעלית מורידה את המחיר ב-5%-8%. ההבדל בין קומה שלישית לרביעית הוא כנראה הכי קריטי. אם הדירה היתה בקומה שלישית היא היתה כ-1.25, קומה שנייה-ראשונה זה כבר ב-1.3-1.35 מיליון שקל.
השימוש היומיומי במדרגות בקומה רביעית כרוך בעלייה וירידה של כ-80-90 מדרגות, תלוי בגובה הסטנדרטי של הבניין. עבור אדם ממוצע, זה מצטבר לכ-10-15 דקות הליכה נוספת ליום, אך ההשפעה גדלה עם קניות כבדות, עגלות תינוקות או תנועה מוגבלת. דיירים בקומות גבוהות בבניינים ישנים ללא מעלית משלמים מחיר מתמשך על קנייה במחיר נמוך. מעבר לכך, יש כבר גילאים שזה פשוט לא אפשרי.
מנגד, ויש לזה חשיבות גדולה: טיפוס מדרגות תורם לבריאות קרדיו-ווסקולרית, ומפחית סיכוי למחלות לב, ובכלל - טוב לבריאות.
מחירי הדירות - הבדלים בין קומות
ההפרש במחיר בין דירה בניין עם מעלית לבניין ללא כזו מגיע ל-10-20%. בתוך הבניין, כל קומה נוספת מעל הקרקע מורידה את המחיר כאמור ב-5-8%, כאשר בקומה רביעית ההשפעה מצטברת ל-15-20% פחות מדירה דומה בקומה ראשונה או שנייה. שמאי מקרקעין מחשבים זאת כ"פחת תפקודי". להרחבה, על גורמים שמשפיעים על מחירי הדירות: כמה שווה הדירה שלכם? הנה 10 גורמים בעלי השפעה דרמטית.
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בעסקת רמלה הספציפית, המחיר של 1.13 מיליון ש"ח נראה מפתה על פניו, אך לאחר הפחתה הנדרשת בגלל שמדובר בקומה רביעית הוא משקף תמחור סטנדרטי ולא הנחה משמעותית. נתוני עסקאות מהחודשים האחרונים מראים כי זה בהחלט סביבת מחיר ראויה ולא נמוכה מדי.
