אורן הוד: "חלק משחקני הנדל"ן שנכנסו לשוק בשנתיים האחרונות יידרשו לסיוע"
חברת אפריקה מגורים, מקבוצת אפריקה ישראל דיווחה היום כי בתקופה של 50 יום בין חודש פברואר לחודש אפריל מכרה בפרויקטים השונים 110 דירות בהיקף של כ-185 מיליון שקל, זאת בעקבות מבצעים שביצעה.
בפרויקט סביוני קרית ים מכרה החברה 27 דירות, בסביוני נצר סירני מכרה 18 דירות ובסביוני תלמי מנשה מכרה 15. בפרויקט לב הסביונים באם המושבות בפתח תקווה מכרה החברה 23 דירות.
"ציבור רוכשי הדירות ישב על הגדר תקופה ארוכה ובצדק מאחר והממשלה יצאה באינספור סיסמאות ולא עשתה דבר", אמר אורן הוד, מנכ"ל החברה בראיון ל-Bizportal. "הענקנו הנחה של 3%-4% בפרויקטים מסויימים ודאגנו למחיר שהוא גם כדאי עבורנו לביצוע עסקה. גם בתנאי האשראי הענקנו הטבות, בעיית האשראי מחלחלת גם למשקי הבית, לא יודעים מה תהיה הריבית בעתיד וכיום אנחנו מאפשרים לשלם 20% מעלות הדירה במועד החתימה ובמועד קבלת הדירה את 80% הנותרים."
ומה יש לך להציע לזוגות הצעירים? 1.49 מיליון שקל עבור דירת 4 חדרים בפתח תקווה לא מכוון אליהם כל כך
"אנחנו פועלים באזורי הביקוש שהם יחסית יקרים, אולם אנחנו משתדלים ליצור הלימה היכולת הכלכלית לסטנדרט, בקריית ים לדוגמה לא נבנה דירות עם ג'קוזי היכן שהקהל יכול לשלם מיליון שקל. הבעיה בשוק היא שהציבור לא עושה הלימה בין יכולתו הכלכלית לבין רצונותיו, מזל שבנק ישראל הגביל את היקף המשכנתאות כדי שיפעלו באחריות."
ועדיין, זוג צעיר שעובד בתל אביב והוריו מתגוררים בכפר סבא לא יעבור להתגורר בדירה במיליון שקל בקריית ים
"זו בעיה קשה שזקוקה לטיפול הממשלה, לא כולם יכולים להתגורר בתל אביב, זוגות צעירים יכולים להתרחק ליבנה ולתלמי מנשה, כפי שקריית השרון בנתניה הייתה בעבר הפתרון."
מחנק האשראי לנדל"ן לא מטריד אותך?
"נמנענו בשנתיים האחרונות מעסקאות גבוליות של רכישת קרקעות כדי לא להיכנס לסחרור. שחקנים מסויימים שנכנסו לשוק הנדל"ן בשנתיים האחרונות וקנו קרקעות במחירים לא כלכליים ידרשו לסיוע. אנחנו מרגישים בנוח בהתנהלות בשוק הנדל"ן ובשוק ההון - בערב פסח גייסנו 145 מיליון שקל, אנחנו מסתכלים קדימה, לבסוף ישארו שחקנים חזקים שלא קופצים על טרנד זה או אחר."
ולשאלה הבנאלית שחוזרת בכל ראיון, מה יקרה למחירי הדירות?
"לאור ההפתעות האחרונות מצד ראש הממשלה קשה מאוד להעניק תחזיות לשוק הנדל"ן - אם הממשלה תקטין את מחירי הקרקעות נראה הוזלה, אולם עד סוף השנה איני צופה שינוי במחירים מאחר ולתהליכי הוזלה לוקח זמן. במקומות עם מיעוט קרקעות וביקוש גבוה, דוגמת רמת גן אני צופה עליות מחירים, מנגד בתל אביב איני צופה עליית מחירים כרגע מאחר וציבור לא ממהר להשקיע בדירות להשקעה ובוחנים חלופות אחרות."
- 8.ירושלמי על הגדר 09/05/2012 14:37הגב לתגובה זואבל זו האמת , אתה לא יכול לקנות קרקע במחירים מופקעים עם הלוואה בנקאים ולצפות אח" כ לעזרה וגם הבנק לא יכול לצפות לעזרה כזו - כי זו טיפשות ממדרגה ראשונה http://youtu.be/AC0vkEQYXzE
- 7.רועי 09/05/2012 12:32הגב לתגובה זולאנשים אין כסף לקנות במחירים האלו, ואלו שכן יגלו שאין להם יכולת להחזיר את הסכומים הללו לאורך שנים.
- מטאפורה נכונה, אהבתי (ל"ת)רוני 09/05/2012 14:28הגב לתגובה זו
- 6.המחירים לא ריאליים 09/05/2012 12:31הגב לתגובה זועם כל הכבוד דירת 5 חדרים בראשל" צ לא אמורה לעלות יותר מ-1.5 מיליון שקל, ועד הבום האחרון במחירים עלתה 1.3-1.5 מיליון. גינדי מוכרים ב- 1.8 מיליון אחרי הנחה של 300 אלף לדבריהם. המחירים השתגעו לגמרי. פראייר מי שקונה במחיר הזה. גם אפריקה ישראל עושים הנחות פרטניות הרבה מעל 3-4 אחוזים שהוא מספר, זה בטוח. הם פשוט לא רוצים להודות בזה בעיתונות, כדי שלא יצטרכו לתת לכולם.
- 5.רוכש מאוכזב 09/05/2012 10:31הגב לתגובה זובפרוייקט סביוני נצר בנס ציונה, ישנם ארבעה בניינים עם חיפוי אבן אפורה שמתפוררת ונופלת. כל פעם חוסמים איזור אחר כדי שלא יפלו לאנשים אבנים על הראש. הם מאשימים את הקבלן " דניה סיבוס" אבל שוכחים לציין שזו חברת בת של אפריקה ישראל. תנחומי ל-18 הרוכשים החדשים שם עפ" י הכתבה.
- 4.כשקבלנים ייפלו מחירי הדירות יירדו (ל"ת)לא קונים 09/05/2012 10:17הגב לתגובה זו
- קבלן פושט רגל -> דירה ב30% הנחה חחח (ל"ת)4 חד בראשל" צ במיליון 09/05/2012 11:09הגב לתגובה זו
- 3.כלכלן 09/05/2012 10:17הגב לתגובה זוהוא חי בסרט שיקנו דירה במליון שקל בקרית ים זאת הקריה הכי גרועה בקריות רחוקה מאוד מהמרכז אז גם בפריפריה הם יורידו מחירים אם לא שישארו עם הדירות שלהם גם אפריקה יכולה לקרוס במשבר אשראי וחרם צרכנים לא לקנות דירות הקבלנים לפני קריסה!!!!!!!
- אור 11/03/2013 08:54הגב לתגובה זואנשים קונים בקרית ים בשכונת סביוני ים במעל למיליון. דירות 5 חדרים סביב מיליון שלוש מאות ופנטאהוז קרוב לשני מיליון. זו שכונה מקסימה. נראה לי שאתה מקנא.
- 2.יאכלו אותה 09/05/2012 10:17הגב לתגובה זוידרשו עוד עזרה מהמדינה, סתומים
- 1.מושון 09/05/2012 10:16הגב לתגובה זוכל הדירות שלכם נראות כמו קופסאות גפרורים, ולא שוות חצי ממה שאתם מבקשים גם באיזורי הביקוש, בתלמי מנשה דירת 5 חדרים ביקשתם לפני שנה 1.65 מיליון ומכרתם ב 1.4 לי זה נראה יותר מ 3% הנחה וזאת רק ההתחלה. ולסיכום: ירידת המחירים רק התחילה כדאי שתתעוררו אם אתם לא רוצים לקרוס כמו החרת האם שלכם, ולמחוק שווי נכסים!
דירות. קרדיט: רשתות חברתיותהמהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות
האם פריסת תשלומי הקרקע ליזמים תשנה את שוק הדיור או שזה מאמץ נוסף לבלימת הירידות? שינוי מדיניות ראשון מסוגו צפוי להקטין משמעותית את עלויות המימון והחיסכון עשוי להתגלגל לרוכשי הדירות
לראשונה מזה שנים, המדינה מתקרבת לשינוי במנגנון תשלומי הקרקע בפרויקטים למגורים: יזמים וקבלנים שיזכו במכרזי קרקע לא יחויבו עוד להעביר את מלוא הסכום מראש, אלא יוכלו לפרוס את התשלום למספר שלבים. מאחורי המהלך עומדת הבנה הולכת ומעמיקה שההחזר המיידי על הקרקע,
במיוחד בסביבת ריבית גבוהה, יוצר עומס תזרימי שמייקר את עלויות הבנייה ומוביל למחירים גבוהים יותר לרוכשים.
המודל החדש אמור לתת מענה לפער משמעותי: בפרויקטים רבים נאלצים היזמים להמתין שנים עד שהמדינה משלימה את עבודות הפיתוח בשטח, ורק אז ניתן להתחיל
בבנייה בפועל. בזמן הזה, הכסף ששולם מראש על הקרקע "יושב" במימון בנקאי יקר, ובפרויקטים מסוימים הריבית המצטברת מצטרפת למחיר הסופי של הדירה במאות אלפי שקלים. מאחר שמדובר בעלות שאינה נובעת מבנייה עצמה, אלא מהמתנה ממושכת שנכפית על היזמים, מתבקשת רפורמה של המדינה.
בבדיקות שנערכו על עסקאות קרקע מהשנים האחרונות נצפו פערים משמעותיים בעליויות המימון. במתחמים מסוימים באזורים עם ביקוש גבוה, שבהם עלות הקרקע ליחידת דיור נמדדה במיליוני שקלים, הריבית המצטברת לתקופת המתנה של כשנתיים יכולה להגיע לכ-300 אלף שקם לדירה. פריסת התשלומים, לעומת זאת, מקטינה את הצורך במימון מיידי ובהלוואות גישור, ומפחיתה חלק ניכר מהעלות הזו כבר בשלבים הראשונים של הפרויקט.
הסיכונים הנלווים
אנשי מקצוע בתחום הכלכלה, המשפט והמימון מסבירים כי המהלך עשוי לשנות את אופי הסיכונים בענף.
לדבריהם, המודל החדש מאפשר חלוקה מאוזנת יותר של נטל המימון בין המדינה ליזמים, מה שיכול לעודד השתתפות רחבה יותר במכרזי קרקע, בעיקר בתקופה שבה עלויות המימון וחוסר הוודאות גורמים ליזמים רבים להימנע מתחרויות כלל. עם זאת, יש המתריעים מפני תופעות לוואי אפשריות: האפשרות
לשלם פחות בתחילת הדרך עשויה למשוך יזמים בעלי חוסן פיננסי נמוך, ליצור עיוותים במחירי הקרקע ולהגדיל את הסיכון לפרויקטים שלא יושלמו.
- האם הסכם ממון מאפשר לבני זוג להחזיק שתי נחלות?
- המשפחה מכפר טרומן הפסידה שוב - הפינוי ייצא לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בגופים הפיננסיים מציינים שמערכת הבנקאות תידרש להתאים את מנגנוני האשראי למודל החדש. פריסת תשלומים דורשת הבהרות לגבי
השעבודים, יכולתו של היזם להשלים את הרכישה בעתיד, ובמיוחד, התייחסות לתרחיש שבו הפרויקט נעצר באמצע. גורמים בתחום המימון מזהירים כי ללא תיאום מלא בין המדינה למערכת הבנקאית, הוזלת המימון לא תגיע לרוכשי הדירות אלא תיתקע בין המתווכים הפיננסיים.
דירות. קרדיט: רשתות חברתיותהמהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות
האם פריסת תשלומי הקרקע ליזמים תשנה את שוק הדיור או שזה מאמץ נוסף לבלימת הירידות? שינוי מדיניות ראשון מסוגו צפוי להקטין משמעותית את עלויות המימון והחיסכון עשוי להתגלגל לרוכשי הדירות
לראשונה מזה שנים, המדינה מתקרבת לשינוי במנגנון תשלומי הקרקע בפרויקטים למגורים: יזמים וקבלנים שיזכו במכרזי קרקע לא יחויבו עוד להעביר את מלוא הסכום מראש, אלא יוכלו לפרוס את התשלום למספר שלבים. מאחורי המהלך עומדת הבנה הולכת ומעמיקה שההחזר המיידי על הקרקע,
במיוחד בסביבת ריבית גבוהה, יוצר עומס תזרימי שמייקר את עלויות הבנייה ומוביל למחירים גבוהים יותר לרוכשים.
המודל החדש אמור לתת מענה לפער משמעותי: בפרויקטים רבים נאלצים היזמים להמתין שנים עד שהמדינה משלימה את עבודות הפיתוח בשטח, ורק אז ניתן להתחיל
בבנייה בפועל. בזמן הזה, הכסף ששולם מראש על הקרקע "יושב" במימון בנקאי יקר, ובפרויקטים מסוימים הריבית המצטברת מצטרפת למחיר הסופי של הדירה במאות אלפי שקלים. מאחר שמדובר בעלות שאינה נובעת מבנייה עצמה, אלא מהמתנה ממושכת שנכפית על היזמים, מתבקשת רפורמה של המדינה.
בבדיקות שנערכו על עסקאות קרקע מהשנים האחרונות נצפו פערים משמעותיים בעליויות המימון. במתחמים מסוימים באזורים עם ביקוש גבוה, שבהם עלות הקרקע ליחידת דיור נמדדה במיליוני שקלים, הריבית המצטברת לתקופת המתנה של כשנתיים יכולה להגיע לכ-300 אלף שקם לדירה. פריסת התשלומים, לעומת זאת, מקטינה את הצורך במימון מיידי ובהלוואות גישור, ומפחיתה חלק ניכר מהעלות הזו כבר בשלבים הראשונים של הפרויקט.
הסיכונים הנלווים
אנשי מקצוע בתחום הכלכלה, המשפט והמימון מסבירים כי המהלך עשוי לשנות את אופי הסיכונים בענף.
לדבריהם, המודל החדש מאפשר חלוקה מאוזנת יותר של נטל המימון בין המדינה ליזמים, מה שיכול לעודד השתתפות רחבה יותר במכרזי קרקע, בעיקר בתקופה שבה עלויות המימון וחוסר הוודאות גורמים ליזמים רבים להימנע מתחרויות כלל. עם זאת, יש המתריעים מפני תופעות לוואי אפשריות: האפשרות
לשלם פחות בתחילת הדרך עשויה למשוך יזמים בעלי חוסן פיננסי נמוך, ליצור עיוותים במחירי הקרקע ולהגדיל את הסיכון לפרויקטים שלא יושלמו.
- האם הסכם ממון מאפשר לבני זוג להחזיק שתי נחלות?
- המשפחה מכפר טרומן הפסידה שוב - הפינוי ייצא לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בגופים הפיננסיים מציינים שמערכת הבנקאות תידרש להתאים את מנגנוני האשראי למודל החדש. פריסת תשלומים דורשת הבהרות לגבי
השעבודים, יכולתו של היזם להשלים את הרכישה בעתיד, ובמיוחד, התייחסות לתרחיש שבו הפרויקט נעצר באמצע. גורמים בתחום המימון מזהירים כי ללא תיאום מלא בין המדינה למערכת הבנקאית, הוזלת המימון לא תגיע לרוכשי הדירות אלא תיתקע בין המתווכים הפיננסיים.
