הירשמו
  1. ראשי
  2. ניתוחים ודעות
עמי פליישר
צילום: יח"צ

זה התמריץ שיגרום לבעלי דירות לקדם התחדשות עירונית

כדי להגביר משמעותית את קצב התגבשות מתחמי פינוי בינוי יש להטיל מס על מי שלא חתמו על הסכם עם היזם. עוד נדרשת תכנית מקיפה שתענה על הצורך הדחוף בקרקעות

עמי פליישר | (9)
נושאים בכתבה בעלי בתים התחדשות עירונית יזמים נדל"ן למגורים עמי פליישר קרקעות תדהר

בשנת 2048 תימנה מדינת ישראל כ-16 מיליון תושבים, תוספת של יותר מ-7 מיליון תושבים, אשר יזקקו לכ-1.85 מיליון דירות נוספות לעומת מלאי הדירות הקיים. בנוסף, יהיה צורך לחדש כמה מאות אלפי דירות קיימות במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית. כנגזרת מכך, היקף התחלות הבניה הנדרש עומד על כ-75 אלף התחלות בניה בשנה.

 

הקצב הנוכחי של 40-50 אלף התחלות בניה בשנה יוצר פער ברור וזועק לעין מול צורכי המדינה. הכתובת על הקיר ושיתוף הפעולה בין המדינה לרשויות המקומיות בפתרון הינו מוגבל ביותר.

תכנית מחיר למשתכן, אשר לגבי יעילותה קיים ויכוח, אינה יכולה, גם בעיני המצדדים בה, לתת את הפתרון המלא לצורכי הדיור של המדינה בשנים הקרובות.

 

מחסור גדול במשאבי כוח אדם, יכולות ייצור של חומרי גלם ומערכות ומחסור בחברות קבלניות איכותיות, אינו מאפשר כיום, גם אם תיפתרנה כל בעיות הקצאת הקרקע, הרישוי, והתכנון, לבנות את מלאי הדירות הדרוש למשק.

 

אלברט איינשטיין כבר אמר כי זהו טירוף מוחלט לנקוט באותן פעולות, פעם אחר פעם ולצפות לתוצאות שונות. קצרה היריעה במאמר זה מלספק פתרונות לכל הסוגיות, אולם אנסה להתייחס לחלק מפתרון מלאי הקרקעות הזמינות לבניה במסגרת ההתחדשות העירונית.

בעלי דירות מעכבים ישלמו

ההתחדשות העירונית כיום נעשית ברוב המכריע של המקרים טלאים טלאים - התחדשות בניינית במסגרת תמ"א 38 ופרויקטי פינוי בינוי על חטיבות קרקע קטנות יחסית אשר אינן מאפשרות מענה הולם למבני הציבור ופתרונות התחבורה הנדרשים.

 

בכדי ליצור מענה לצורך הדחוף בקרקע זמינה לבניה באזורי הביקוש ובכלל, יש ליצור תכנית רב ממדית בהובלת הממשלה ושיתוף הרשויות המקומיות, אשר תתבסס על העקרונות הבאים:

 

  1. קביעת יעדי תכנון והקצאת משאבים לרשויות המקומיות לטובת תכנון מתחמי פינוי בינוי משמעותיים (חטיבות קרקע של עשרות דונמים) המאפשרים מתן תכנון אורבני מיטבי ופתרון מלא לצורכי העירייה.
  2. קיצור הליכי התכנון והרישוי. כיום, הליך תכנון תכנית בנין עיר (תב"ע) והיתרי בניה נמשך בממוצע כ-7 שנים. יש להקצות משאבים לעיבוי משמעותי ודרמטי של גופי התכנון והרישוי בעיריות ובוועדות המחוזיות.
  3. יצירת בהירות תקציבית לעיריות. קביעת היטלי ההשבחה, תקציבי תכנון ותמריצים לעיריות מחד וקנסות ושלילת תקציבים לעיריות אשר לא תעמודנה ביעדי התכנון והרישוי. 
  4. ניוד זכויות בניה לאזורי ביקוש. חלק גדול מהצורך בהתחדשות עירונית נמצא בפריפריה שם אין הצדקה כלכלית לביצוע פרויקטים ואין ביקוש לכמות הדירות שיש לבנות בכדי ליצור הצדקה כלכלית שכזו. הפתרון לכך נעוץ בתכנית ברורה ופשוטה לניוד זכויות בניה לאזורי ביקוש. 

קיראו עוד ב"ניתוחים ודעות"

כיום, הליך ההתארגנות, גיבוש הבעלים וחתימה על הסכם מול יזם, נמשך בממוצע כ-4 שנים ובמקרים רבים כושל  התהליך בשל התנגדות בעלי דירות מסיבות שונות.

 

בכדי להגביר משמעותית את קצב התגבשות מתחמי פינוי בינוי יש להטיל מס "אי התחדשות עירונית" על בעלי דירות במתחמים שהוכרזו כמתחמי פינוי בינוי ולא חתמו על הסכם עם יזם בתוך פרק זמן קצוב מיום ההכרזה.

הרציונל הוא כי במקרה של רעידת אדמה או פגיעת טילים ייפול נטל השיקום על המדינה ולפיכך אזרחים שנמנעים מניצול האפשרות להתחדשות עירונית, מטילים בכך נטל על המדינה ועליהם לשאת בתוצאות החלטתם. מס כזה, שהינו מס צודק בהרבה ממס רכוש או מיסי ירושה, ימריץ בעלי דירות למהר ולחתום על הסכמי התחדשות עירונית.

 

פעולה ממשלתית מערכתית תיצור אקו-סיסטם שיאפשר ליצור מלאי גדול וזמין של קרקעות זמינות לבניה במרכזי הערים בעשור הקרוב יחד עם פעולות נוספות התורמות להאצת הבנייה וקיצור זמנים מהותי אשר יעמוד בצורכי  הדיור של ישראל לעשורים הקרובים.

 

תגובות לכתבה(9):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 9.
    בעל קרקע 22/03/2019 16:26
    הגב לתגובה זו
    3 דירות 120מ שימכרו יצטרו לממן 5 דירות 120. מאחר ומורידים את עלות הקרקע ואת הבירוקרטיה כי כל הסמכות תלקח מהרשות המקומית לוועדה ארצית שתדחף כל פרויקט. אף אחד לא יוכל להתנגד ולהוציא עתירות הואיל וההחלטה מה מגיע לבעלי הקרקע הנוכחים תהיה מעוגנת בחוק. עלות בניה של 600מ זה סביב 900,000 ש"ח כך שאם כל דירה תמכר בשוק החופשי ב- 650,000 כפול 3 דירות יש מספיק מזומן על מנת לייצר דיור צבורי איכותי, לפנק את בעלי הקרקע הנוכחיים בפי 2 שטח + מענק מזומן והכל תוך בניה של סטאנדרט אחיד ברמת מדינה עם כמה אופציות וצבעים. הכי חשוב, הכל מוגדר בחוק מה מגיע למי וליישר את השטח ולבנות מחדש בתוך שנתיים מרגע צו של שר השכון\הפנים. וועדה מקומית תוכל ליעץ מה היא מבקשת מהמדינה להוסיף (גנים, בתי ספר יסודיים, פארקיים).
  • 8.
    בעל קרקע 22/03/2019 16:21
    הגב לתגובה זו
    הכותב צודק בעובדות ושוגה במסקנות. האינטרס שלו כעובד בכיר בקבוצת נדלן ברור ולכן גם המסקנה. עלות בניית 100מ בנוי סביב 160,000ש"ח בגמור סביר ולפיכך מחיר דירה נובע בעיקר מהקרקע. במסגרת מחיר למשתכן ונחף ועראבה עלות מטר בנוי לצרכן סביב 4500 ש"ח וזה כולל קרקע, רווח יזמי דו ספרתי יפה, מעמ. אני מקבל את הטיעון שדרושה הריסה ובניה מחדש של אזורים שלמים על פני 30 השנים הקרובות. ולדעתי, ההחלטה חייבת להיות מדינתית של שר השכון. מה שיהרס ויבנה מחדש זה בעיקר דירות בקרבה למרכזים עירוניים שנבנו בחופזה ובאיכות נמוכה בשנות ה- 70-60. כל דירה כזו תהפוך בסוף התהליך ל- 5 דירות - נניח בניין של 3 קומות יהפוך להיות בנין של 12 קומות ויותר דירות על המגרש. כל בעל חורבה ישנה של 60מ יקבל 120מ + מענק של 100,000 ש"ח ושכון של שנתיים כולל הובלת דירתו. אותו בעל דירה יוכל לבחור בין דירת 120 לשתי דירות 60 אחת להשכיר והשניה לגור בה. כל בניה מחדש תכלול עמידה ברעידות אדמה, ממד וסטנדרט גמור שיתן תמורה טובה לכסף. המדינה תקבל כיזם 2 דירות 60מ או 85מ+ 35מ כדיור סוציאלי ומשם יגיע הרווח אליה. 3 דירות 120 יממנו. המשך
  • 7.
    איש 22/03/2019 12:20
    הגב לתגובה זו
    כאילו הם מחזיקים בקרקע בלבד, לכל דייר יהיה השטח היחסי שלו משטח כלל הדירות לדוגמה אם יש לי דירת 100 מטר בבניין שהשטח הכולל שלו 1000 מטר יש לי 10% מהבניין , ברגע שזה יהיה ברור לדיירים התמריץ הכלכלי כבר יעשה את העבודה מאוד מהר, כרגע הבעיה היא כזאת: לאנשים לא שווה חוסר הוודאות של כמה שנים ללא דירה וזה שהם נתונים לחסדי הקבלן עד סוף הבניה וכל זה רק כדי לקבל בית קצת יותר גדול (שזה לא ממש הטבה למי שמחזיק בית גדול גם כך) וחדש יותר , בשיטה שאני מציע יהיה תמחור מול כמה קבלנים וכל אחד יציע יותר בכסף ולא במטראז עם מליון סעיפים מבלבלים , המדינה גם צריכה לתת לעסקאות כאלה הטבץ מס כדי שזה יהיה כדאי
  • 6.
    עדיף למסות יזם שלא מקדם תוכנית לדהר יש מיתחם כזה (ל"ת)
    ש 17/03/2019 10:46
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    פתח תקווה 13/03/2019 09:55
    הגב לתגובה זו
    חצי שנה עברה כבר וכלום לא קרה. כרגיל מבטיחים לשכונות החדשות גני ילדים וגינות לכלבים ושבילי אופניים ומרכז העיר נסגר לא הורסים כלום אלא מוספים דירות על בניינים ישנים . אין חניות רק צפיפות ניסוי על גב התושבים בפ"ת. ראש העיר החדש לא יעשה כלום ולא יקדם שום דבר
  • 4.
    עמי 12/03/2019 11:25
    הגב לתגובה זו
    כל פקיד אוצר או כתב מתחיל וגם ותיק מטיל עלינו מיסים כאילו שזה הפתרון לכל הבעיות. אין יותר מנותק מזה שלא לאמור רוע צרוף דווקא כלפי החלשים.
  • 3.
    הערה 12/03/2019 09:10
    הגב לתגובה זו
    מספר הדירות שנדרשות כדי לענות על הגידול באוכלוסיה הוא 1.85 מיליון, וזה יכול להיות 1.45 דירות בקרקעות חדשות ועוד 400 אלף יחידות שיוסיפו בהתחדשות עירונית. לכן המספר 1.85 הוא כבר כולל הכל. עכשיו תחלקו 1.85 מיליון דירות ב 29 שנים, ותקבלו 63 אלף דירות בשנה. המגזר הערבי מוסיף כל שנה 5,000 דירות בלי לדווח, לכן צריך 57 אלף דירות חוקיות כל שנה. וזה בממוצע, כיום המדינה עדיין 9 מיליון ולא 16 ולכן גם 50 אלף זה מספיק. לאט לאט נצטרך להגביר
  • 2.
    אלכס 12/03/2019 09:05
    הגב לתגובה זו
    ברגע שהיזמים יוכלו לעניק לדיירים ודאות תכנונית , ודאות והתחייבות חוזית לגבי גודל הדירה החדשה פלוס ערבויות בנקאיות או ערבויות מדינה לא יהיו מתנגדים
  • 1.
    ישראל ישראלי 11/03/2019 17:45
    הגב לתגובה זו
    תמיד אבל תמיד הדאגה היא רק לכיסם והתעשרות של היזמים. ושלא יעבדו עליכם בעיקר היזמים.
פנסיה (גרוק)פנסיה (גרוק)

קיבוע זכויות: טופס הפנסיה שעלול להפוך למוקש מס

מה שנראה כמו טופס ביורוקרטי מול מס הכנסה, עשוי להיות צומת קריטי שיקבע אם תיהנו מפטור של אלפי שקלים בחודש, או שתשלמו מס מיותר לכל החיים. בקיבוע זכויות, כל סימון קטן מתורגם לכסף גדול, וכל טעות עלולה להצטבר למאות אלפי שקלים שאבדו. דרך מקרים אמיתיים מהשטח מתברר איך איחור, סיווג שגוי או בחירה שנשמעה זהירה, הפכו לפגיעה כלכלית כבדה. ומנגד, איך תיקון בזמן יכול להפוך את הטופס למנוע של החזרי מס

ערן רובין |
נושאים בכתבה פנסיה הפקדות לפנסיה קצבת פרישה יועץ פנסיוני חיסכון פנסיוני

קיבוע זכויות הופך להיות נושא חם בתחילת 2026. מינואר ממשיכה הרפורמה שהוחלט על תיקון המתווה שלה, שלפיה הפטור ממס על קצבאות הפנסיה יעלה בהדרגה עד 67%  באופן הדרגתי. במקום קפיצה אחת ב‑2025. כל פעימה (כולל זו של 2026) מגדילה עוד קצת את הפטור החודשי, אבל מי וכמה ייהנו בפועל? זה נקבע דרך קיבוע הזכויות (טופס 161ד) שבאמצעותו מנצלים את ההטבה.​

מי שהגיע לגיל פרישה וגם מקבל פנסיה נדרש להחליט איך לחלק את הפטור בין קצבה חודשית לבין משיכות הוניות (פיצויים, היוון תגמולים, תיקון 190). ההחלטות האלה נעשות דרך קיבוע זכויות, והן כמעט בלתי הפיכות. בפנסיה של 20–30 אלף ש״ח בחודש, כל אחוז פטור נוסף מתורגם לעשרות אלפי שקלים לאורך החיים, כך שהגדלת הפטור מ‑52% ל‑67% היא "אירוע הון" של מאות אלפי שקלים, אבל רק אם הקיבוע בנוי נכון. שגיאה בקיזוז פטורים, בהיוון או בסיווג מענקי פרישה "אוכלת" חלק מההטבה בכל אחת מהפעימות של הרפורמה. במילים אחרות, אתם יכולים להרוויח עשרות אלפים או להפסיד עשרות אלפים ואפילו יותר - אז שווה להכיר את הנושא:



טופס אחד, איחור קטן, ובלי לשים לב השארתם לקופת המדינה מאות אלפי שקלים מהפנסיה שלכם. כל זה קורה בקיבוע זכויות - הליך שרוב הפורשים בטוחים שהוא טכני, אבל בפועל הוא אחת ההחלטות הכלכליות הגדולות ביותר בחיים. מי שמתייחס אליו כאל עוד טופס למס הכנסה, מגלה לפעמים מאוחר מדי ששילם מס על כסף שיכול היה להיות פטור לחלוטין.

להמשך הכתבה לחץ כאן
שי אהרונוביץ מנהל רשות המסים
צילום: יעל צור
פרשנות

רואה החשבון שניצח את מס הכנסה - ולמה זה חשוב לכם?

רבבות חברות ועסקים נכנסו תחת חבות מס לפי שיעור המס השולי - זה התחיל בחברות ארנק, אבל רשות המסים הכניסה השנה במסגרת חוק הרווחים הכלואים היקף אדיר של עסקים; פסק דין שמתייחס למצב לפני החוק החדש מספק תובנות איך בית המשפט בודק אם מדובר בחברת ארנק או לא? 

עינת דואני |
נושאים בכתבה חברת ארנק

פסק דין ראשון שהגיע לבית המפשט בנושא "חברת ארנק" הוא חשוב להבנה איך השופטים מתייחסים לסוגיות האפורות, אבל לפני שנתעמק בפסד הדין הזה, על מה בעצם מדובר? חברות ארנק הן חברות שמס הכנסה רואה בהן צינור מלאכותי להעברת כספים מהלקוחות למספק השירות, עם תחנה בדרך - החברה עצמה. בעל החברה מעדיף פעילות תחת חברה כי אז ההכנסות ימוסו לפי שיעור מס חברות - 235 ולא לפי שיעור המס השולי שלו - לרוב מעל 50%. 

רשות המסים רצתה לחסום את תכנון המס הזה וקבעה הוראות למיסוי חברות ארנק, כשלפני שנה חוקק חוק שקשור גם לחברות ארנק במסגרת חוק הרווחים הכלואים. במסגרת החוק החדש המעגל התרחב ורשות המסים הכניסה לסל של חבות לפי מס שולי גם חברות שהן לא חברות ארנק קלאסיות עם תנאים מסוימים.     

לאחרונה התפרסמה סנונית ראשונה של פסיקה של ביהמ"ש המחוזי בבאר שבע של כב' השופטת  יעל ייטב בנושא "חברות ארנק" (פס"ד אמיר נוריאל (ע"מ 28848-04-22)). צפוי שיהיו פסקי דין נוספים, שכן ישנם מספר תיקים בנושא שנמצאים בדיונים בבתי המשפט.

נדגיש שוב כי, פס"ד מתייחס לנוסח הסעיף לפני הרחבתו במסגרת חקיקה גם להכנסות נוספות לרבות "הכנסה מפעילות עתירה יגיעה אישית" אשר יכולה לחול על כמעט כל סוגי העסקים הפועלים במדינת ישראל. עם זאת, ביחס לסוגיות שנדונו בפס"ד ישנה רלוונטיות גם לנוסח החדש של הסעיף ולפרשנות שמעניק ביהמ"ש להוראות הסעיף ובעיקר לקביעת ביהמ"ש ביחס לפרשנות ולעמדת מס הכנסה. 

מס חברות או מס שולי - הבדל של 24% בשיעור המס

מדובר בפס"ד מחוזי ולא עליון, ולפיכך אין הוא מהווה הלכה מחייבת, אך הוא מהווה אבן דרך חשובה ביחס לפרשנות של הוראות סעיף 62א לפקודה. עיקר המחלקות בפס"ד סבבה סביב הסוגייה - האם יש לראות את ההכנסות של חברת "נוריאל יועצים בע"מ" אשר מר אמיר נוריאל רואה חשבון בעיסוקו הינו בעל המניות היחיד בה, כהכנסות שמיוחסות אליו באופן אישי בהתאם לדין החל על "חברות הארנק", המשמעות המיסויות הינה - האם ההכנסה השוטפת שלה החברה תחויב בשלב הזה במס חברות או שמא תיוחס ההכנסה כהכנסה אישית של מר נוריאל באופן אישי ותחויב במס שולי החל על יחדים. (נציין כי, ההפרש הינו תוספת מס מיידית של כ- 24%).

להמשך הכתבה לחץ כאן