בני דקל מתחיל לסקר את כלכלית ירושלים בהמלצה פושרת
בבית ההשקעות כלל פיננסים מתחילים היום לסקר את מניית כלכלית ירושלים, חברה העוסקת בעיקר בייזום, ברכישה והקמת מבני תעשייה ומלאכה, מסחר, משרדים ומגורים המיועדים בעיקר להשכרה בארץ ובחו"ל, בהמלצת "תשואת שוק" במחיר יעד של 94 שקל, כ-12% מעל מחיר השוק כאשר להערכתו של האנליסט בני דקל, האפסייד יגיע בעיקר מחברות הבת.
דקל מציין מספר נקודות עקריות:
גידול מתמשך בתיק הנכסים - הכנסות כלכלית ירושלים משכר דירה בשנת 2006 הסתכמו בכ-1,031 מיליון שקל, גידול של כ- 35% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. שקל מעריך כי מגמת גידול בהכנסות משכירות תימשך לאור הגדלת תיק הנכסים ועליית מחירי השכירות.
עוד מציין דקל, כי החברה מתכננת למכור את תיק הנכסים שלה בצרפת, בין אם כהנפקה כריט ובין אם בדרכים אחרות. "אנו מעריכים את שווי תיק הנכסים בכ- 590 מיליון יורו המניב כ- 40 מיליון יורו NOI. מהלך זה עשויי להניב לקבוצה רווחי הון בהיקף של מאות מיליוני שקל".
פעילות הייזום מייצרת ערך
לדבריו של דקל, לחברת הבת, מבני תעשייה (64.3%) מספר פרויקטים יזמיים שהבולט בניהם הינו פרויקט מנהטן-ניו יורק, פרויקט זה הניב לחברה רווחים בהיקף מאות מיליוני שקל. "להערכתנו, החברה צפויה לרשום רווח נוסף של כ- 100 מיליון שקל במהלך הרבעונים הבאים. כמו כן, מבני תעשייה מוערכת על ידנו בשווי של כ- 4 מיליארד שקל (ללא פרמיית יזמות), כ- 11% מעל ערכה הסחיר".
במירלנד יש עוד מקום לעליות
החברה מחזיקה ישירות ובשרשור בכ-44.8% בחברת מירלנד העוסקת בתחום ייזום נדל"ן ברוסיה. "אנו הערכנו את שווי החברה בכ- 1.47 מיליארד דולר (ללא פרמיית יזמות) כ- 33% יותר מערכה הסחיר", אומר דקל.
מונדון בדרך ליצירת ערך
החברה מחזיקה ישירות ובשרשור בכ- 59.1% בחברת מונדון. החברה פועלת בתחום ייזום נדל"ן בהודו תוך יישום מודל מירלנד. "אנו מעריכים כי הפעילות בהודו יהווה מנוע צמיחה בעתיד".
המחיר
"הערכנו את כלכלית ירושלים במודל NAV בשווי 5,166 מיליון שקל (בדילול מלא), המשקף מחיר של 94 שקל למניה, הגבוה בכ- 12% ממחיר המניה בשוק".
דקל מציין, כי הערכה זו אינה כוללת את פוטנציאל השווי המלא במבני תעשייה, במירלנד וערך נוסף בגין ייזום ופיתוח עתידי של נדל"ן מניב ולמגורים והמשך רכישת נכסים נוספים.
שקיפות
"להערכתנו, החברה אינה שקופה במידה מספקת. היא אינה מפרטת באופן שוטף, נתוני NOI כמקובל בחברות נדל"ן מניב, ואינה מפרטת נתונים לגבי נכסיה, עובדה זו עלולה להגדיל את הסיכון בהשקעה".
