זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?",  "כן, הכל בשבילכם". 

רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו. 

הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון  אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.

למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.

• אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
• מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%. 

אנשי העיר אנשי העיר -0.44%   מתקדמת בפרויקט פינוי-בינוי בתל אביב, לאחר שהוועדה המקומית לתכנון ובנייה אישרה את תוכנית העיצוב לפרויקט של החברה ברחוב לה גוארדיה 35-45. האישור מקדם את הפרויקט לשלב הבא בהליך התכנוני.

במסגרת הפרויקט צפויה החברה להרוס כ-118 דירות קיימות ולהקים במקומן 420 דירות חדשות. מתוך כלל הדירות, כ-302 מיועדות לשיווק בשוק החופשי. בנוסף, יוקמו שטחי מסחר בהיקף של כ-1,280 מ"ר. לפי הערכת החברה, היקף ההכנסות הצפוי מהפרויקט עומד על כ-1.057 מיליארד שקל, לא כולל מע"מ, בעוד שהעלויות הצפויות נאמדות בכ-877 מיליון שקל, גם כן לא כולל מע"מ.

הנחות ההכנסה מבוססות על מחירי מכירה למ"ר בשוק החופשי, בהתאם לסוגי הדירות בפרויקט. לדירות עד 2.5 חדרים מעריכה החברה מחירי מכירה בטווח של 44-45 אלף שקל למ"ר, לדירות של 3 חדרים ומעלה בטווח של 35-37 אלף שקל למ"ר, ולדירות מיוחדות בטווח של 46-48 אלף שקל למ"ר, כולם ללא מע"מ.

בשלב זה מעריכה החברה כי היתר הבנייה לפרויקט צפוי להתקבל בתוך כשנתיים עד שלוש שנים. תחילת העבודות מתוכננת עד כ-60 ימים ממועד קבלת ההיתר ואישור תחילת העבודות. סיום ההקמה וקבלת אישור אכלוס צפויים במהלך שנת 2031.

• המציאות המורכבת של ההתחדשות העירונית
• "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

רון חן, מנכ"ל אנשי העיר, מסר כי ברבעון האחרון נרשמים סימנים להתעוררות בשוק המגורים, לדבריו "אנו רואים סימנים חיוביים להתעוררות בשוק המגורים ברבעון האחרון, מה שמחזק את הפוטנציאל העסקי של הפרויקט ומציב אותנו בעמדה מצוינת לנצל את הביקושים הגוברים. פרויקט לה גוארדיה 35-45 מהווה עבורנו שלב אבולוציוני חדש לחברה שלאורך מרבית שנות קיומה, התמקדה בפרויקטים קטנים וכעת עוברת למקד את פעילותה בפרויקט עם כמות משמעותית של דירות למכירה, המשלבים תכנון מוקפד, מיקום מרכזי בלב תל אביב ופוטנציאל כלכלי גבוה. אישור תוכנית העיצוב מסמנת עבורנו אבן דרך מרכזית בהתקדמות הפרויקט, מקטינה סיכונים תכנוניים ותאפשר לנו בקרוב להתחיל ולשווק את הדירות ושטחי המסחר בפרויקט. הפרויקט ימצב את אנשי העיר בקנה מידה חדש מבחינת היקף בניה ונראות, ויזניק את החברה לשלב חדש של צמיחה, ערך והשקעה אטרקטיבית למשקיעים".

פרויקט לה גוארדיה 35-45 ממוקם בשכונת יד אליהו בתל אביב, בסמיכות לצירי תחבורה ציבורית ולמרכזי קניות.