אחרי שנה וחצי של המתנה: מה יקרה במכרז הענק לבניית 500 דירות בת"א?
אחרי שנה וחצי של המתנה: ברשות מקרקעי ישראל נמצאים בכוננות לקראת סגירת המכרז לבניה של יותר מ-500 דירות בתל אביב. המכרז הזה ייסגר השבוע. מדובר על רכישת זכויות חכירה לבניית 528 יח"ד בשני מתחמים בבנייה רוויה ומסחר בתע"ש השלום. המתחמים הם חלק מתכנית הנפרשת על כ-55 דונם, מתוכה כ-15 דונם לטובת מגורים.
המכרז נדחה מספר פעמים מאז שנפתח בסוף 2022, זאת עד שצורפה חוברת המכרז בחודש מרץ השנה, לאחריה נקבע כי המועד הסופי יהיה ביום שני הקרוב.
מעיון בתנאי המכרז עולה כי מדובר בשני מתחמים, בגוש 9256 כשמחיר המינימום החלקה הראשונה הוא כ-43 מיליון שקל (164 יחידות דיור) ובשניה - כ-95 מיליון שקל (בניית 364 יחידות דיור). מדובר בהסכם חכירה לתקופה של 98 שנים עם אופציה לתקופה נוספת של 98 שנים. החוזה הוא חוזה חכירה ישירה מהוון (ללא הסכם פיתוח) ומשקף (לפי מחיר המינימום) כ-260 אלף שקל ליחידת דיור.
בתנאי המכרז נכתב כי לפחות 20% מסך הדירות תהיינה יח"ד קטנות, של 50-70 מ"ר שטח, לרבות ממ"ד. השטח העיקרי הממוצע ליחידות הדיור לא יעלה על 85 מ"ר. עוד נכתב כי בתקנון התכנית מובהר שכלל הדירות במגרש יועדו להשכרה לטווח ארוך.
פוטנציאל לירידת מחירי הדירות? המהלך החדש של משרד השיכון והבינוי
איך חדשנות טכנולוגית תשפיע על מחירי הדירות, ובכמה זמן בונים בניין בסין?
מחירי הדירות
משרד הבינוי והשיכון השיק תכנית אסטרטגית לאומית שמטרתה להטמיע חדשנות בענף הבנייה בישראל. זו הדרך הנכונה להתמודד עם מחירי הדירות ולהוריד אותן, אבל אל תחשבו שזה פתרון קסם. חדשנות לא תוזיל דרמטית את המחירים, אבל היא תייצר גמישות ובנייה מהירה שיגדילו את ההיצע והאפשרויות ויביאו למצב שלא יהיה מחסור קבוע בדירות, מחסור שהוביל לזינוק במחירים בעשורים האחרונים.
בעולם בונים בניין בשליש מהזמן שלוקח בישראל (מעל 3 שנים) ויש מקומות שגם במספר חודשים ואף חודש - כך בונים בניין בחודש: למה בסין כן ובישראל לא?
התכנית של משרד השיכון והבינוי גובשה לאחר עבודת מטה מקיפה, למידת מודלים בינלאומיים ושיח עם כלל השותפים בממשלה ובשוק הפרטי. התכנית נותנת מענה לאתגרים המרכזיים בענף כגון: פריון עבודה נמוך, תלות בכוח אדם, התארכות משכי ביצוע, סוגיות בטיחות באתרי הבנייה והשלכות סביבתיות – באמצעות פיתוח והטמעה של שיטות עבודה, חומרים וטכנולוגיות חדשניות.
על פי משרד השיכון והבינוי, התכנית מתמקדת בארבעה תחומים מרכזיים: פיתוח ההון האנושי והידע - קידום הכשרות ומיומנויות מותאמות לענף מתקדם טכנולוגית. קידום תשתיות תומכות לחדשנות - הקמת מפעלי ייצור מתועשים, מרכזי הדגמה, אתרי פיילוט ותשתיות דיגיטליות. מערך מימון ותמריצים - יצירת מנגנונים פיננסיים שיתמרצו השקעה במחקר, פיתוח והטמעת חדשנות; ורגולציה מאפשרת - עיצוב מסגרת רגולטורית שתסיר חסמים ותעודד בנייה מתקדמת.
- איך המדינה לוקחת מעל 50% ממחיר הדירה? כי היא יכולה
- מחירי הדירות יורדים, אבל תשכחו מירידת מחירים חדה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במקביל לגיבוש התכנית, משרד הבינוי והשיכון מתחיל כבר כעת בצעדים אופרטיביים ליישומה. בקרוב יפורסם קול קורא ייעודי לרשויות מקומיות המעוניינות לקדם חדשנות בשטחן, שיכלול ליווי וייעוץ מקצועי. כמו כן יחל קידום מהלך משותף עם ארגון הג’וינט, משרד הכלכלה, משרד העבודה וקהילת בנייה חכמה קונטק, שמטרתו מתן ליווי פרטני ותמיכה בקבלנים קטנים ובינוניים בהטמעת טכנולוגיות חדשניות. התכנית האסטרטגית נועדה להבטיח מענה איכותי וארוך טווח לצורכי הדיור של המדינה, בהמשך לתחזית לפיה עד שנת 2050 צפויה אוכלוסיית ישראל להגיע לכ־15 מיליון נפש.
איך המדינה לוקחת מעל 50% ממחיר הדירה? כי היא יכולה
המדינה גובה מעל 50 מיליארד שקל מדי שנה משוק הדיור, והופכת את הזכות הבסיסית לדירה ובית עבור האזרחים - לפרה החולבת של קופת האוצר; כל זאת על חשבון הזוגות הצעירים, הקבלנים והיזמים
בהמשך לטור של צלי אהרון רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80 - אוסיף ואציין כי בהמשך להסבר על שוק הדיור וכיצד חלק ניכר ממחיר הדירה נגזר מהחלטות המדינה ולא רק מעלות הקרקע, החומרים או העבודה. אני מוסיף את עמדתי בתור מי שעומד בראש התאחדות הקבלנים בוני הארץ. המסר לי הוא שידע כל זוג צעיר שרוכש דירה חדשה שממשלת ישראל לוקחת לכיס מעל 50% מהמחיר שהוא ישלם. כל דירה שנמכרת בישראל מושפעת ישירות מכמות הכסף שדורשת המדינה עבורה.
בטור הדעה כאמור נאמר בין היתר כי בענף הנדל"ן מתגלעת בימים אלו מחלוקת חריפה סביב חיובי מע"מ בעסקאות דירות עם מבצעי מימון. מדובר במבצעים נפוצים מהשנים האחרונות – 80/20, 90/10 ודומיהם - שבהם הרוכש משלם חלק קטן ממחיר הדירה עם החתימה, ואת היתרה רק במסירה. יזמים טוענים כי המחיר האמיתי של העסקה נמוך מהמחיר הנקוב, משום שהם למעשה סיפקו "הנחה מימונית" לרוכש.
רשות המסים מנגד דורשת לגבות מע"מ על מלוא המחיר הרשום בחוזה, כולל רכיב ההנחה המימונית - כאילו מדובר בהכנסה רגילה של היזם. לטענת יזמים, ובראשם חברת אפגד שהגישה תביעה ייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל, מדובר באפליה. זאת משום שבעסקאות "הלוואת קבלן" – שבהן המימון ניתן ישירות על ידי הבנק ומגובה בידי היזם – רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. אבל כאשר היזם עצמו מעניק לרוכש את פריסת התשלומים, רשות המסים מחשיבה את הריבית הגלומה כחלק ממחיר העסקה.
המשמעות היא שהיזם נושא במס גבוה יותר על רכיב שאינו מהווה מבחינתו רווח אמיתי.ההיקף הכלכלי של המחלוקת עצום: קרוב ל־30 אלף דירות נמכרו בשנים האחרונות במבצעי מימון כאלה. אם עמדת רשות המסים תתקבל, המשמעות היא חיוב מס נוסף של מאות מיליוני שקלים על יזמים, דווקא בתקופה שבה השוק נמצא בקיפאון ומכירות הדירות בירידה. היזמים טוענים כי מדובר במצב פרדוקסלי: ככל שהם מעניקים לרוכשים תנאי מימון נוחים יותר, כך נוצר להם חיוב מס גבוה יותר.
- מחירי הדירות יורדים, אבל תשכחו מירידת מחירים חדה
- דירה במחירי סוף עונה? הקבלנים בלחץ - האם זה הזמן לקנות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הפרה החולבת של האוצר
לכן חשוב לי להדגיש כי שוק הדיור הפך ל'פרה החולבת' של קופת האוצר על גבם של רוכשי הדירות ובעלי חברות הבנייה, קבלנים ויזמים. המדינה גבתה בשנים האחרונות יותר מ-50 מיליארד שקל בכל שנה, משוק הדיור במיסים ומכירת קרקע, היא זו שמעלה בלי הספק את מחירי הקרקעות ויוצרת שרשרת שמגיעה לכל בית בישראל תרתי משמע. מעל חצי ממחיר כל דירה חדשה בישראל זורם ישירות לקופת המדינה. נכון, לכאורה זו הזדמנות לשפר את מצבה של הקופה הציבורית אבל כאן האבסורד.
