"המחסור בדירות בארה"ב צפוי להחריף"
חברת השקעות הנדל"ן בוליגו פרסמה את הסקירה השנתית שלה לענף ואת הצפי ל-2024. בחברה, שביצעה לאורך השנים השקעות בהיקף של יותר מ-4.3 מיליארד דולר בנדל"ן בארה"ב (בעיקר נכסי מולטי-פמילי, מרכזי תעשייה ולוגיסטיקה, מרכזים מסחריים ובתי אבות), סבורים כי הורדת הריבית בארה"ב תעניק דחיפה לנדל"ן.
"מחסור של מיליוני דירות"
בארה"ב יש חוסר משמעותי וכרוני של מיליוני יחידות דיור, כשהמגמות הדמוגרפיות והמקרו-כלכליות צפויות לתמוך בביקוש הגובר ליחידות דיור חדשות ולעלייה בשווי הנכסים הקיימים. בחברה מצאו כי "ברבעון השלישי נמסרו בארה"ב כ-128 אלף יחידות דיור חדשות - נתון גבוה בהסתכלות רבעונית. אבל בהסתכלות קדימה, כמות היתרי הבנייה ירדה בחדות בעקבות עליית תשומות הבנייה, עליית הריבית והקושי לממן פרויקטים חדשים. כלומר בשנה הקרובה יתבצעו הרבה מסירות של נכסים, אבל לאחר מכן, בשל הירידה החדה בהתחלות הבנייה, המחסור אף יגבר, והביקוש צפוי להיות גבוה מההיצע".
בנוסף, לטענתם, עלויות המימון הגבוהות דוחפות אנשים להישאר בשכירות, כשהעלות למגורים בבעלות יקרה משמעותית מאשר ממגורים בשכירות. בשנים האחרונות נפתח פער משמעותי של כמעט 1,000 דולר לחודש בין העלות למגורים בבעלות למגורים בשכירות - מה שמגדיל את הביקוש לשכירות, בדגש על נכסי המולטי פמילי.
במקביל, הביקוש למשכנתאות לרכישת בתים פרטיים יורד, ואנשים מעדיפים להמתין עם הרכישה ולהישאר בשכירות. לדברי סמנכ"ל הפיתוח העסקי של בוליגו, אורי צרור, "הביקוש המוגבר ליחידות דיור בשנים הקרובות צפוי להוביל לצמיחה ב-NOI של נדל"ן למגורים". בוליגו קפיטל מנהלת כיום השקעות ב-33 נכסי מולטי פמילי ב-11 מדינות בארה"ב, בהיקף כולל של 8,158 יחידות דיור.
לדברי מנכ"ל ומייסד בוליגו קפיטל, איתי גורן: "2023 היתה שנה מאתגרת לכל השחקנים בתחום הנדל"ן, עם ריביות גבוהות מאוד ביחס לשנים האחרונות, ירידת שווי בנכסים, התמודדות עם האינפלציה וירידה בהיקף העסקות בשוק. במבט קדימה ל-2024, אנו מצפים להתייצבות בשיווי משקל חדש. להערכתנו, הצפי להורדות הריבית השנה יוביל לעלייה בכמות העסקות. חברות הנדל"ן והמשקיעים מזהים פוטנציאל לעסקות אטרקטיביות ויוצאים מהבונקר".
- דיאן קיטון בנתה אימפריה של 100 מיליון דולר ומורשת השקעות מרשימה
- מרץ הגרוע מזה 16 שנה - מכירות הבתים בארה"ב ממשיכות לדשדש
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בחברה שמים דגש על כך שאופציית המגורים בבעלות נהפכת ליקרה יותר. לעומת זאת, סקטור בתי האבות עבר שינוי דרמטי בתקופת הקורונה, כשהתחלות הבנייה ירדו בחדות ופורסמו תקנות שהקשו על אכלוס נכסים חדשים. מצד שני, נתח האוכלוסייה של בני 75 ומעלה בארה"ב ממשיך לצמוח בחדות, והביקוש למגורים בבתי אבות רק גובר והולך.
ירידה בהתחלות הבנייה בתחום התעשייה והלוגיסטיקה
בתחום התעשייה והלוגיסטיקה יש עלייה של 10% בשנה בתעריפי השכירות. "בדומה לסקטורים נוספים, גם תחום התעשייה והלוגיסטיקה סובל מירידה חדה של 64% בהתחלות הבנייה, לאור עלויות המימון. עם זאת, כאן ההשפעה דרמטית, מכיוון שעוד לפני העלאות הריבית הביקוש לנכסי תעשייה ולוגיסטיקה היה חזק, והם אופיינו בשיעורי תפוסה גבוהים מאוד - מה שהוביל לפער משמעותי בין הביקוש להיצע. התוצאה היא עליות בדמי השכירות ברבעון השלישי של קרוב ל-10% - עלייה משמעותית במונחים היסטוריים", נמסר מהחברה.
סמנכ״ל פיתוח עסקי בבוליגו, אורי צרור (קרדיט צילום: עדי אורני)
- 1.קשיח 18/01/2024 21:26הגב לתגובה זוובכלל מה עם הכבושים? הממנים לא ישלמו לכם על הפימפום האמריקאי
דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
על פערי המחירים בין הקומות כשאין מעלית ועל החסרונות (וגם היתרונות) של קומה רביעית ללא מעלית וגם - מה הפוטנציאל הגדול בדירות כאלו?
מחירי הדירות עסקת מכירה ברמלה מהימים האחרונים נראית מעניינת: דירת 3 חדרים בגודל 68 מ"ר בתמורה ל-1.13 מיליון שקל. נראה מחיר מציאה, אבל האם יש דבר כזה מציאה? נמשיך עם הפרטים: הדירה ממוקמת בקומה הרביעית והאחרונה בבניין ישן ללא מעלית ברחוב טיטלבאום המתווכת שמכרה את הדירה מצוטטת כי זו "מציאה". לדבריה, אין דירות דומות במחיר נמוך כל כך באזור, והיא מהווה הזדמנות נדירה למשקיעים או רוכשים ראשונים. אולם, ניתוח שלנו מראה כי המחיר אינו בהכרח הנחה משמעותית, אלא תמחור ריאלי בגלל שמדובר בקומה רביעית. כל קומה ללא מעלית מורידה את המחיר ב-5%-8%. ההבדל בין קומה שלישית לרביעית הוא כנראה הכי קריטי. אם הדירה היתה בקומה שלישית היא היתה כ-1.25, קומה שנייה-ראשונה זה כבר ב-1.3-1.35 מיליון שקל.
השימוש היומיומי במדרגות בקומה רביעית כרוך בעלייה וירידה של כ-80-90 מדרגות, תלוי בגובה הסטנדרטי של הבניין. עבור אדם ממוצע, זה מצטבר לכ-10-15 דקות הליכה נוספת ליום, אך ההשפעה גדלה עם קניות כבדות, עגלות תינוקות או תנועה מוגבלת. דיירים בקומות גבוהות בבניינים ישנים ללא מעלית משלמים מחיר מתמשך על קנייה במחיר נמוך. מעבר לכך, יש כבר גילאים שזה פשוט לא אפשרי.
מנגד, ויש לזה חשיבות גדולה: טיפוס מדרגות תורם לבריאות קרדיו-ווסקולרית, ומפחית סיכוי למחלות לב, ובכלל - טוב לבריאות.
מחירי הדירות - הבדלים בין קומות
ההפרש במחיר בין דירה בניין עם מעלית לבניין ללא כזו מגיע ל-10-20%. בתוך הבניין, כל קומה נוספת מעל הקרקע מורידה את המחיר כאמור ב-5-8%, כאשר בקומה רביעית ההשפעה מצטברת ל-15-20% פחות מדירה דומה בקומה ראשונה או שנייה. שמאי מקרקעין מחשבים זאת כ"פחת תפקודי". להרחבה, על גורמים שמשפיעים על מחירי הדירות: כמה שווה הדירה שלכם? הנה 10 גורמים בעלי השפעה דרמטית.
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בעסקת רמלה הספציפית, המחיר של 1.13 מיליון ש"ח נראה מפתה על פניו, אך לאחר הפחתה הנדרשת בגלל שמדובר בקומה רביעית הוא משקף תמחור סטנדרטי ולא הנחה משמעותית. נתוני עסקאות מהחודשים האחרונים מראים כי זה בהחלט סביבת מחיר ראויה ולא נמוכה מדי.
דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
על פערי המחירים בין הקומות כשאין מעלית ועל החסרונות (וגם היתרונות) של קומה רביעית ללא מעלית וגם - מה הפוטנציאל הגדול בדירות כאלו?
מחירי הדירות עסקת מכירה ברמלה מהימים האחרונים נראית מעניינת: דירת 3 חדרים בגודל 68 מ"ר בתמורה ל-1.13 מיליון שקל. נראה מחיר מציאה, אבל האם יש דבר כזה מציאה? נמשיך עם הפרטים: הדירה ממוקמת בקומה הרביעית והאחרונה בבניין ישן ללא מעלית ברחוב טיטלבאום המתווכת שמכרה את הדירה מצוטטת כי זו "מציאה". לדבריה, אין דירות דומות במחיר נמוך כל כך באזור, והיא מהווה הזדמנות נדירה למשקיעים או רוכשים ראשונים. אולם, ניתוח שלנו מראה כי המחיר אינו בהכרח הנחה משמעותית, אלא תמחור ריאלי בגלל שמדובר בקומה רביעית. כל קומה ללא מעלית מורידה את המחיר ב-5%-8%. ההבדל בין קומה שלישית לרביעית הוא כנראה הכי קריטי. אם הדירה היתה בקומה שלישית היא היתה כ-1.25, קומה שנייה-ראשונה זה כבר ב-1.3-1.35 מיליון שקל.
השימוש היומיומי במדרגות בקומה רביעית כרוך בעלייה וירידה של כ-80-90 מדרגות, תלוי בגובה הסטנדרטי של הבניין. עבור אדם ממוצע, זה מצטבר לכ-10-15 דקות הליכה נוספת ליום, אך ההשפעה גדלה עם קניות כבדות, עגלות תינוקות או תנועה מוגבלת. דיירים בקומות גבוהות בבניינים ישנים ללא מעלית משלמים מחיר מתמשך על קנייה במחיר נמוך. מעבר לכך, יש כבר גילאים שזה פשוט לא אפשרי.
מנגד, ויש לזה חשיבות גדולה: טיפוס מדרגות תורם לבריאות קרדיו-ווסקולרית, ומפחית סיכוי למחלות לב, ובכלל - טוב לבריאות.
מחירי הדירות - הבדלים בין קומות
ההפרש במחיר בין דירה בניין עם מעלית לבניין ללא כזו מגיע ל-10-20%. בתוך הבניין, כל קומה נוספת מעל הקרקע מורידה את המחיר כאמור ב-5-8%, כאשר בקומה רביעית ההשפעה מצטברת ל-15-20% פחות מדירה דומה בקומה ראשונה או שנייה. שמאי מקרקעין מחשבים זאת כ"פחת תפקודי". להרחבה, על גורמים שמשפיעים על מחירי הדירות: כמה שווה הדירה שלכם? הנה 10 גורמים בעלי השפעה דרמטית.
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בעסקת רמלה הספציפית, המחיר של 1.13 מיליון ש"ח נראה מפתה על פניו, אך לאחר הפחתה הנדרשת בגלל שמדובר בקומה רביעית הוא משקף תמחור סטנדרטי ולא הנחה משמעותית. נתוני עסקאות מהחודשים האחרונים מראים כי זה בהחלט סביבת מחיר ראויה ולא נמוכה מדי.
