"המחסור בדירות בארה"ב צפוי להחריף"
חברת השקעות הנדל"ן בוליגו פרסמה את הסקירה השנתית שלה לענף ואת הצפי ל-2024. בחברה, שביצעה לאורך השנים השקעות בהיקף של יותר מ-4.3 מיליארד דולר בנדל"ן בארה"ב (בעיקר נכסי מולטי-פמילי, מרכזי תעשייה ולוגיסטיקה, מרכזים מסחריים ובתי אבות), סבורים כי הורדת הריבית בארה"ב תעניק דחיפה לנדל"ן.
"מחסור של מיליוני דירות"
בארה"ב יש חוסר משמעותי וכרוני של מיליוני יחידות דיור, כשהמגמות הדמוגרפיות והמקרו-כלכליות צפויות לתמוך בביקוש הגובר ליחידות דיור חדשות ולעלייה בשווי הנכסים הקיימים. בחברה מצאו כי "ברבעון השלישי נמסרו בארה"ב כ-128 אלף יחידות דיור חדשות - נתון גבוה בהסתכלות רבעונית. אבל בהסתכלות קדימה, כמות היתרי הבנייה ירדה בחדות בעקבות עליית תשומות הבנייה, עליית הריבית והקושי לממן פרויקטים חדשים. כלומר בשנה הקרובה יתבצעו הרבה מסירות של נכסים, אבל לאחר מכן, בשל הירידה החדה בהתחלות הבנייה, המחסור אף יגבר, והביקוש צפוי להיות גבוה מההיצע".
בנוסף, לטענתם, עלויות המימון הגבוהות דוחפות אנשים להישאר בשכירות, כשהעלות למגורים בבעלות יקרה משמעותית מאשר ממגורים בשכירות. בשנים האחרונות נפתח פער משמעותי של כמעט 1,000 דולר לחודש בין העלות למגורים בבעלות למגורים בשכירות - מה שמגדיל את הביקוש לשכירות, בדגש על נכסי המולטי פמילי.
במקביל, הביקוש למשכנתאות לרכישת בתים פרטיים יורד, ואנשים מעדיפים להמתין עם הרכישה ולהישאר בשכירות. לדברי סמנכ"ל הפיתוח העסקי של בוליגו, אורי צרור, "הביקוש המוגבר ליחידות דיור בשנים הקרובות צפוי להוביל לצמיחה ב-NOI של נדל"ן למגורים". בוליגו קפיטל מנהלת כיום השקעות ב-33 נכסי מולטי פמילי ב-11 מדינות בארה"ב, בהיקף כולל של 8,158 יחידות דיור.
לדברי מנכ"ל ומייסד בוליגו קפיטל, איתי גורן: "2023 היתה שנה מאתגרת לכל השחקנים בתחום הנדל"ן, עם ריביות גבוהות מאוד ביחס לשנים האחרונות, ירידת שווי בנכסים, התמודדות עם האינפלציה וירידה בהיקף העסקות בשוק. במבט קדימה ל-2024, אנו מצפים להתייצבות בשיווי משקל חדש. להערכתנו, הצפי להורדות הריבית השנה יוביל לעלייה בכמות העסקות. חברות הנדל"ן והמשקיעים מזהים פוטנציאל לעסקות אטרקטיביות ויוצאים מהבונקר".
- דיאן קיטון בנתה אימפריה של 100 מיליון דולר ומורשת השקעות מרשימה
- מרץ הגרוע מזה 16 שנה - מכירות הבתים בארה"ב ממשיכות לדשדש
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בחברה שמים דגש על כך שאופציית המגורים בבעלות נהפכת ליקרה יותר. לעומת זאת, סקטור בתי האבות עבר שינוי דרמטי בתקופת הקורונה, כשהתחלות הבנייה ירדו בחדות ופורסמו תקנות שהקשו על אכלוס נכסים חדשים. מצד שני, נתח האוכלוסייה של בני 75 ומעלה בארה"ב ממשיך לצמוח בחדות, והביקוש למגורים בבתי אבות רק גובר והולך.
ירידה בהתחלות הבנייה בתחום התעשייה והלוגיסטיקה
בתחום התעשייה והלוגיסטיקה יש עלייה של 10% בשנה בתעריפי השכירות. "בדומה לסקטורים נוספים, גם תחום התעשייה והלוגיסטיקה סובל מירידה חדה של 64% בהתחלות הבנייה, לאור עלויות המימון. עם זאת, כאן ההשפעה דרמטית, מכיוון שעוד לפני העלאות הריבית הביקוש לנכסי תעשייה ולוגיסטיקה היה חזק, והם אופיינו בשיעורי תפוסה גבוהים מאוד - מה שהוביל לפער משמעותי בין הביקוש להיצע. התוצאה היא עליות בדמי השכירות ברבעון השלישי של קרוב ל-10% - עלייה משמעותית במונחים היסטוריים", נמסר מהחברה.
סמנכ״ל פיתוח עסקי בבוליגו, אורי צרור (קרדיט צילום: עדי אורני)
- 1.קשיח 18/01/2024 21:26הגב לתגובה זוובכלל מה עם הכבושים? הממנים לא ישלמו לכם על הפימפום האמריקאי
דירה בהנחה (שלומי יוסף)המצוקה של הקבלנים - בת"א מלאי הדירות ענק: יספיק ל-5 שנים
מלאי דירות ארצי של 83,580 דירות, מלאי של 10,690 דירות בת"א - המלאי הארצי יספיק ל-29.2 חודשים - בת"א הוא יספיק ל-4.5-5 שנים; היצע גדול - ביקוש קטן = ירידה במחירים
נתוני הלמ"ס שפורסמו היום מצביעים על המשך מגמה שלילית בענף הנדל"ן, עם הצטברות של 83,580 דירות לא מכורות. מדובר במלאי שיספיק ל-29.2 חודשים. לכאורה, אין בעיה של דירות, יש מספיק היצע, אלא שהקבלנים טוענים שהמלאי הזה כולל גם דירות לא גמורות. אז מה? גם אם חצי מהדירות האלו ואפילו פחות - לא גמורות, זה אומר שיש מלאי גדול של דירות. גם אם הן יהיו מוכנות עוד שנה-שנתיים, זה הרבה, כי במקביל יש גם התחלות בנייה. כלומר, המלאי מבטא מצב נקודתי, אבל מול הרכישות והירידה במלאי יש התחלות בנייה.
לכן, השאלה אולי החשובה ביותר היא הקצב. מה היקף הרכישות של דירות חדשות, ועל פי הקצב בחודשים האחרונים המלאי הזה יספיק כאמור ל-29.2 חודשים. אלא שהקבלנים יודעים לווסת כמויות ומחירים. כאשר הם מבינים שזה יוצר ציפייה להורדת מחירים וכאשר בפועל יש ירידות מחירים, הם באופן טבעי ואולי לא טבעי - סוג של אמירות בתקשורת ורמיזות, מקפיאים את הבנייה. התחלות הבנייה בירידה, ולכן מול הגידול במלאי, צפוי שבעוד מספר רבעונים, זה יתהפך.
בכל מקרה, על פי הלמ"ס - בשלושת החודשים האחרונים, אוגוסט-אוקטובר 2025, נמכרו כ-19,870 דירות, ירידה של 9.8% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים (מאי-יולי 2025), ואילו בניכוי עונתיות המגמה הפוכה - נצפתה עלייה בשיעור של 5.5%. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (אוגוסט-אוקטובר 2024) נצפו ירידות הן בנתון המקורי והן בניכוי עונתיות, 12.1% ו-11.6% בהתאמה. כ-40.2% מסך הדירות שנמכרו הן דירות חדשות, כ-7,990 דירות, כ-35.6% מהן בסבסוד ממשלתי. בדירות החדשות שנמכרו נרשמה עלייה של 7.4% לעומת שלושת החודשים הקודמים (מאי-יולי 2025), ובניכוי עונתיות – עלייה של 17.2%. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (אוגוסט-אוקטובר 2024) נרשמה ירידה דומה של 16.7% הן בנתון המקורי והן בניכוי עונתיות.
59.8% מסך הדירות שנמכרו בחודשים אוגוסט-אוקטובר 2025 הן דירות יד שנייה, כ-11,880 דירות. בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים נרשמה ירידה של 18.6%, ובניכוי עונתיות, ירידה מתונה של 1.1%. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (אוגוסט-אוקטובר 2024) גם בסדרה זו נרשמו ירידות הן בנתון המקורי והן בנתון מנוכה העונתיות – 8.7% ו-7.8%, בהתאמה.
- שוק הדיור קורס, אבל המשכנתאות רותחות - הפרדוקס ועל מה הוא מרמז?
- "בשנה הקרובה נראה התאוששות משמעותית בשוק הדירות"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בחודש אוקטובר 2025 נמכרו 4,650 דירות מתוכן 41.1% הן דירות חדשות, כ-1,910 דירות. מתוך הדירות החדשות כ-45.8% דירות נמכרו בסבסוד ממשלתי. 58.9% מהדירות שנמכרו הן דירות יד שנייה, כ-2,740 דירות.
