כולם מדברים על הזינוק במחירי השכירות. אבל זה נובע מכך שדמי השכירות בקושי עלו בעשור האחרון; מה יהיה בהמשך?

שמתם לב למהפך מעניין? עד השנה האחרונה דיברו בעיקר רק על הזינוק המטורף במחירי הדיור, ופחות התעניינו במחירי השכירויות. הסיבה לכך היא שבעוד מחירי הדיור זינקו ב-209% מאז שנת 2008 ועד כה (קצב התייקרות שנתי של 8.8% בממוצע), מחירי השכירות עלו בצורה הרבה יותר מתונה - למעשה, על פי מחשבון הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה הם עלו רק ב-72% (קצב שנתי של 3.9%), וגם זה כאשר רוב העלייה קרתה בין השנים 2008 ל-2011. מאז תחילת 2012 ואז תחילת שנת 2022 מחירי השכירות התייקרו רק ב-24%. כלומר קצב התייקרות של 2% בשנה.

בפועל, ב-11 השנים האחרונות (מאז תחילת 2012) מחירי השכירות התייקרו ב-32.5% כלומר קצב של 2.5% בשנה, וזאת כאשר מחירי הדיור זינקו ב-96.4% באותו פרק זמן, קצב התייקרות שנתי ממוצע של 6.3%. אבל בשנה האחרונה מחירי השכירות זינקו בכמעט 7% - ולכן פתאום כולם חוזרים לדבר עליהם. זה בערך כמו שההודעה על האינפלציה החודשית הייתה הודעה שהתקשורת העלתה במהלך העשור האחרון בחוסר עניין. מן הודעה כזו שלא מעניינת אף אחד אבל חייבים להעלות אז מעלים. אבל האינפלציה בשנה האחרונה זינקה ופתאום האינפלציה חזרה לכותרות והפכה לשיחת היום. אנחנו רק שוכחים את היציבות במחירים שהייתה כאן במשך הכל העשור (השכר הממוצע אגב עלה ב-37% מאז שנת 2012 וב-55% מאז 2008, כלומר במגורים בשכירות העלייה בשכר כמעט הדביקה את עליית המחירים). 

אז נכון, מחירי השכירות מזנקים בשנה האחרונה, וזה משפיע על 27% מאזרחי ישראל שמתגוררים בשכירות, אבל הנתונים מראים שמדובר בהתייקרות חריגה ויוצאת דופן ביחס ל-15 השנים האחרונות. במילים אחרות, לאורך 15 השנים האחרונות מחירי השכירות שמרו על יציבות יחסית. זה גם מראה שבעצם שוק השכירות מהווה אלטרנטיבה לא רעה בכלל לרכישת דירה. אם אתם מחפשים יציבות וגם ודאות לגבי המחירים שוק השכירות נתן את זה מצוין. השנה זה פחות הצליח אבל אתם הרי לא חיים בדירה רק שנה אחת. אנשי הנדל"ן מתחילים להפחיד אתכם שמחירי השכירות ימשיכו לזנק ולכן אתם חייבים לקנות דירה. רק לנו זה נשמע שהם מדברים מהפוזיציה - כי עסקאות הנדל"ן בצניחה חופשית בשנה האחרונה והם מנסים ליצור בהלה כדי שתקנו מהם?

צריך גם לזכור, אם באמת המשק ייכנס למיתון או האטה בשלב כלשהו, אז האבטלה תעלה משמעותית ואנשים לא יוכלו לשלם את הזינוק במחירי השכירות גם אם בעלי הדירה יירצו. בשורה התחתונה, בהחלט ייתכן שהעלייה במחירי השכירות תיעצר בקרוב.

• באר יעקב: היתר ראשון להתחדשות עירונית – פרויקט של 1,880 דירות יוצא לדרך
• הביקוש משתולל בבני ברק; הרשות זימנה דמויות מרכזיות לחקירה בשל בנייה לא חוקית

המלחמה של האוצר במשקיעים-משכירי דירות גרמה לעלייה במחירי השכירות צריך לומר עוד משהו על מחירי השכירות - משרד האוצר מקדם היום תוכניות של 'דירה להשכיר', מחיר מפוקח מסובסד כדי לוודא שהמחירים לא יזנקו. העלות של זה כמובן אדירה למשלם המסים וההצדקה הכלכלית לכך לא ברורה. כך מסביר למשל פרופ' עומר מואב: לדבריו, "המדינה מוציאה - במודע - משקיעים קטנים מהשוק שמסתפקים בתשואה נמוכה ומכניסה מוסדיים שרוצים תשואה גבוהה. מי משלם את ההפרש? משלם המסים. יש כאן גם סתירה בפעילות של האוצר. כי מצד אחד מנסים להוציא משקיעים קטנים, ובכך מקטינים את היצע הדירות להשכרה, ומהצד השני מכניסים משקיעים גדולים כדי להגדיל את ההיצע". מואב מסביר שהוא ניסה שוב ושוב לקבל הסברים מניחים את הדעת מהאוצר ועד היום לא הצליח.    בכל מקרה, כאשר האוצר נלחם במשקיעים-משכירי הדירות ומוציא אותם מהשוק הוא בעצם מעודד את הזינוק במחירי השכירות. העלאת מס הרכישה בחזרה ל-8% אכן הוציאה את המשקיעים מהשוק. בשנה האחרונה יצאו מהשוק אלפי דירות להשכרה. ההיצע הצטמצם והנה התוצאה לא איחרה לבוא: מחירי השכירות זינקו. אז אולי האוצר בעצם אשם בעליית מחירי השכירות? אולי לא צריך להילחם במשקיעים. אם תשאלו את פרופ' מואב הוא יגיד לכם שזה בדיוק הסיפור.

דירה להשכיר? אתם יכולים לקבל את זה גם בשוק החופשי. רק שאתם קונים ודאות להרבה יותר שנים ולכן הגיוני שגם בעל הדירה ירצה 'לגדר' את עצמו - יש לזה עלות ובכל זאת, כל ההצדקה ל'דירה להשכיר' היא הרצון ליצור ודאות, שבעל הבית לא יעלה את המחיר מתי שמתחשק לו. אבל האמת היא שאתם יכולים לקבל את זה גם היום בשוק החופשי, בהסכמה מול בעל הדירה שלכם. אבל זה יעלה לכם יותר כסף. רגע, מה? כן, זה הגיוני - אתם יכולים גם היום לחתום על חוזה ל-5 ואפילו ל-10 שנים מול בעל הדירה שלכם בלי להעלות את מחיר שכר הדירה בשקל אחד. אין מגבלה חוקית על כך בשום מקום. למה אתם לא עושים את זה? כי אתם רוצים לשמור לעצמכם את הגמישות שלכם, את האפשרות לעזוב את הדירה.

אבל אם אתם רוצים חוזה ארוך טווח מול המשכיר - בלי שהוא יעלה לכם את שכר הדירה לאורך השנים -  אתם יכולים לעשות את זה בעצמכם גם היום, אבל סביר שהמשכיר ידרוש מכם לשלם מראש דמי שכירות גבוהים יותר. למה? כי בלי זה המשמעות היא שהוא לוקח על עצמו את כל הסיכון. נסביר: אם מחירי השכירות יעלו הוא לא יוכל להעלות את המחיר כי יש לו הסכם מולכם. מנגד, אם מחירי השכירות יירדו אז גם אם אתם חתומים על החוזה אתם פשוט תגידו לו 'או שתוריד לנו את המחיר או שנעזוב'. הדרך היחידה של המשכיר לקבל ודאות היא באמצעות גידור הסיכון על ידי מחירי שכירות גבוהים יותר מההתחלה. אז אתם רוצים ודאות וגם הוא רוצה ודאות. לוודאות יש מחיר. ודאות עולה כסף. האם אתם רוצים גמישות ויכולת לעזוב את הדירה מתי שאתם רוצים ולכן חותמים על חוזה קצר לשנה-שנתיים או שאתם רוצים ודאות תמורת דמי שכירות גבוהים יותר - זו כבר החלטה שלכם, אבל אל תגידו 'אין ברירה'.

• יותר יורדים מהארץ, יותר היצע דירות: האם מחירי הדירות ירדו?
• המתווך דרש 5% - כמה הוא קיבל בסוף?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

בינתיים הנה עסקאות נדל"ן מהשבוע האחרון:

לוד דירת 2.5 חדרים ברחוב האדמונית בגני אביב 54 מ"ר + 50 מ"ר גינה, קומה קרקע  מתוך 4 , ללא מעלית, חניה, נמכרה ב-1.25 מיליון שקל   דופלקס 5 חדרים, רחוב נתן שוורץ, 130 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, נמכר ב- 1,170,000 שקל    דירת 4 חדרים, רחוב החשמונאים, 87 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, חניה, נמכרה ב- 1,070,000 שקל    תל אביב דירת 4 חדרים, רחוב מעפילי אגוז, שכונת נווה חן, 85 מ"ר, מרפסת 8 מ"ר, קומה 2 מתוך 8, חניה, מעלית, נמכרה ב- 2,400,000 שקל   שוהם דו משפחתי, 5.5 חדרים, רחוב יסמין, 515 מ"ר, חצר 300 מ"ר, חניה, נמכר ב- 6,600,000 שקל    באר שבע דירת 4 חדרים, רחוב חוגלה, שכונה ה', 100 מ"ר, קומה 2 מתוך 3, נמכרה ב- 915,000 שקל    דירת 3 חדרים, רחוב שער הגיא, שכונה ט', 80 מ"ר, קומה 5 מתוך 8, חניה, מעלית, נמכרה ב- 970,000 שקל    דירת קרקע 3 חדרים, רחוב התלמוד, שכונה ד', 65 מ"ר, נמכרה ב- 610,000 שקל    דירת 4 חדרים, רחוב מבצע קדם, שכונה ו', 73 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, נמכרה ב- 800,000 שקל    דירת 3 חדרים, רחוב יצחק רגר, שכונה ב', 72 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, נמכרה ב- 1,000,000 שקל    חריש דירת 4 חדרים, רחוב רובין, 103 מ"ר, מרפסת 12 מ"ר, קומה 3 מתוך 5, חניה, מעלית, נמכרה ב- 1,660,000 שקל    דירת 3 חדרים, רחוב רעות, 78 מ"ר, מרפסת 12 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, חניה, מעלית, נמכרה ב- 1,410,000 שקל   דירת 5 חדרים, רחוב כלנית, 116 מ"ר, מרפסת 17 מ"ר, קומה 1 מתוך 7, חניה, מעלית, נמכרה ב- 1,850,000 שקל    מעלות דירת גן 3.5 חדרים, רחוב בן גוריון, 67 מ"ר, נמכרה ב-  875,000 שקל    דירת 3 חדרים, רחוב מעלה הבנים, 54 מ"ר, קומת קרקע מתוך 5, נמכרה ב- 653,000 שקל    קרית מלאכי דירת 4 חדרים, רחוב משה שרת, שכונת גלי ישראל, 94 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, נמכרה ב- 1,085,000 שקל    דירת 3 חדרים, רחוב הבעל שם טוב, שכונת חב"ד, 74 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, נמכרה ב- 865,000 שקל 

הנתונים לוקטו מרימקס, אנגלו סכסון ונתוני רשות המסים.