עיתוי מדהים. ממש אות משמיים. ימים ספורים לאחר שהרשות להתחדשות עירונית ומנהל התכנון הודיעו על הפסקה סופית ומחלטת של תמ"א 38 עד אוקטובר 2022, התרחשה רעידת אדמה בעצמה של 3.5 בסולם ריכטר, שהורגשה היטב בעמק בית שאן ואפילו בחיפה והסביבה. רק בנס לא היו נפגעים בנפש וברכוש.

אחרי הכל, מדובר באזור השבר הסורי אפריקאי, שהינו בעל פעילות סיסמית אינטנסיבית, מהגבוהות בעולם, ושבאה לידי ביטוי לפחות ברעידת אדמה קטלנית אחת מידי 100 שנה. באחרונה שבהן, שהיתה בשנת 1927, נחרבו הערים צפת, טבריה, לוד ורמלה כמעט לחלוטין, כולל מאות הרוגים, אלפי פצועים ונזק כבד מאוד לרכוש.

נגד החזרת תמ"א 38 - עדיף להתבסס על פינוי בינוי

למרבה המזל באותה שנה חיו בארץ ישראל רק כמה מאות אלפי תושבים ספורים. אם חלילה, היו חיים בעת ההיא כמות התושבים הנוכחית - 9.2 מיליון תושבים, מספר ההרוגים והנפגעים היה מגיע לרבבות, אולי אף מאות אלפים, שלא לדבר על נזק כלכלי של עשרות רבות של מיליארדים שהיה ממוטט לחלוטין את המשק הישראלי, פגיעה קשה לאין ערוך ממשבר מגיפת הקורונה.

והנה, הפלא ופלא, הן הרשות להתחדשות עירונית והן מנהל התכנון מוצאים לנכון דווקא בעיתוי הזה להכריז מחדש כי ההחלטה שהתקבלה באוקטובר 2019, לפיה התמ"א 38 תעלם מן העולם תוך שלוש שנים, נשארת בתוקפה. הסיבות,  לכאורה: התמ"א לא הוכיחה את עצמה כמכשיר יעיל דיו לחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה וגם לא העניקה את התוצאות המקוות בכל הקשור להתחדשות עירונית.

• פינוי-בינוי או תמ”א? כך תדעו מה מתאים לבניין שלכם
• המדינה מוותרת על המס - כדי להאיץ פינוי בינוי
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

הנתונים, מה לעשות, מצביעים אחרת. התמ"א 38 נכנסה במהלך השנים האחרונות לתנופה חסרת תקדים, הוסיפה בהחלט כמות נכבדה של דירות להתחלות הבנייה, חידשה שכונות ותיקות לעילא ולעילא וחיזקה רבבות רבות של בניינים. לפי נתוני הרשות להתחדשות עירונית עצמה, ב-2017 הוענקו 9,983 היתרים לתמ"א, ב-2018 המספר עלה ל-10,174 ואילו ב-2019 זינק באופן דרמטי ל-14,019.  התחזית ל-2020, אגב, מדברת על כ-17-18 אלף היתרים, כפליים יותר מאשר ב-2017.

אז על איזו חוסר הצלחה מדובר? נהפוך הוא. דווקא בעיתוי הזה הגיעה התמ"א 38 סוף סוף לבשלותה, זאת לאחר שנים רבות שקרטעה, בראש וראשונה בשל ביות ביורוקרטיות ברשויות שונות ובשל העדר תשתיות משלימות. אין זה מקרה שזאב בילסקי, ראש מטה הדיור, התנגד אשתקד בכל כוחו לכוונה שהיתה אז לבטל לאלתר את התמ"א 38, כשלבסוף ההחלטה להמשיך אותה עוד שלוש שנים, היתה למעשה פשרה בין עמדתו לבין עמדת הרשויות להתחדשות עירונית ומנהל התכנון.

קשה מאוד לתאר את שוק הדיור ללא התמ"א 38, מספר התחלות הבנייה אז היה יורד מכ-50-55 אלף כיום לפחות מ-40 אלף, שכונות ותיקות בכל רחבי הארץ היו ממשיכות להתפורר ורבבות בניינים היו ממתינים עד בוש, לקראת רעידת האדמה החזקה שבוא תבוא.

• מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
• 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?

גם הטענה שבפריפריה, היכן שיש סכנה הכי גדולה לרעידות אדמה, התמ"א 38 איננה כדאית כלכלית, הינה מוזרה בתכלית. ככלות הכל, מה הבעיה שמקבלי ההחלטות, למשל שר הבינוי והשיכון החדש, ובתמיכת הרשות להתחדשות עירונית, יעניקו ליזמים יחס של 10 דירות חדשות על כל דירה ישנה שתיהרס, מה שיהפוך את התמ"א 38/2, בפועל פינוי בינוי, לכדאית מאוד כלכלית גם בטבריה, בצפת ובכל אותם מקומות החשופים הכי רבה לרעידת אדמה קטלנית?

ועוד נקודה: התמ"א 38/2 יכולה להיות בהחלט תחליף ראוי במקרים לרבים לפינוי בינוי בהתחדשות עירונית, שהינו כידוע תהליך מורכב ביותר  שדורש לעיתים עשרות שנים. ניתן להרחיב את זכויות הקבלנים במסגרת התמ"א, לאפשר להם למשל לאחד מגרשים ועל ידי כך לבנות בכל פרויקט לא עשרות אלא אפילו מאות דירות, ובהליכים הרבה יותר קצרים ויעילים לעומת הפינוי בינוי. 

חוץ מזה, תמ"א 38 היא מנוע צמיחה לשוק הנדל"ן, והממשלה מחפשת מנועי צמיחה בעקבות משבר הקורונה.

לסיכום, רק אלילת המזל גרמה לכך שרעידת האדמה שמרכזה היה בלב השבר הסורי אפריקאי, היתה בעוצמה של 3.5 בסולם ריכטר ולא יותר מכך. ומכיוון שהמזל אינו נשאר לעד, הרשות להתחדשות עירונית ונהל התכנון צריכים לעשות חשיבה מחדש ולהותיר את התמ"א 38 על כנה ואף להרחיבה. זאת על מנת שכשיבוא יום פקודה, מספר הבניינים המוגנים והמחוזקים יהיו גדול משמעותית.