בלי תמ"א 38 ברעידת אדמה משמעותית יהיו כאן רבבות הרוגים
תמא 38 עיתוי מדהים. ממש אות משמיים. ימים ספורים לאחר שהרשות להתחדשות עירונית ומנהל התכנון הודיעו על הפסקה סופית ומחלטת של תמ"א 38 עד אוקטובר 2022, התרחשה רעידת אדמה בעצמה של 3.5 בסולם ריכטר, שהורגשה היטב בעמק בית שאן ואפילו בחיפה והסביבה. רק בנס לא היו נפגעים בנפש וברכוש.
אחרי הכל, מדובר באזור השבר הסורי אפריקאי, שהינו בעל פעילות סיסמית אינטנסיבית, מהגבוהות בעולם, ושבאה לידי ביטוי לפחות ברעידת אדמה קטלנית אחת מידי 100 שנה. באחרונה שבהן, שהיתה בשנת 1927, נחרבו הערים צפת, טבריה, לוד ורמלה כמעט לחלוטין, כולל מאות הרוגים, אלפי פצועים ונזק כבד מאוד לרכוש.
נגד החזרת תמ"א 38 - עדיף להתבסס על פינוי בינוי
למרבה המזל באותה שנה חיו בארץ ישראל רק כמה מאות אלפי תושבים ספורים. אם חלילה, היו חיים בעת ההיא כמות התושבים הנוכחית - 9.2 מיליון תושבים, מספר ההרוגים והנפגעים היה מגיע לרבבות, אולי אף מאות אלפים, שלא לדבר על נזק כלכלי של עשרות רבות של מיליארדים שהיה ממוטט לחלוטין את המשק הישראלי, פגיעה קשה לאין ערוך ממשבר מגיפת הקורונה.
והנה, הפלא ופלא, הן הרשות להתחדשות עירונית והן מנהל התכנון מוצאים לנכון דווקא בעיתוי הזה להכריז מחדש כי ההחלטה שהתקבלה באוקטובר 2019, לפיה התמ"א 38 תעלם מן העולם תוך שלוש שנים, נשארת בתוקפה. הסיבות, לכאורה: התמ"א לא הוכיחה את עצמה כמכשיר יעיל דיו לחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה וגם לא העניקה את התוצאות המקוות בכל הקשור להתחדשות עירונית.
- העליון הפך את החלטת המחוזי: הרוכשים והדיירים בנווה עופר נשארים בלי כסף ובלי דירה
- פינוי-בינוי או תמ”א? כך תדעו מה מתאים לבניין שלכם
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הנתונים, מה לעשות, מצביעים אחרת. התמ"א 38 נכנסה במהלך השנים האחרונות לתנופה חסרת תקדים, הוסיפה בהחלט כמות נכבדה של דירות להתחלות הבנייה, חידשה שכונות ותיקות לעילא ולעילא וחיזקה רבבות רבות של בניינים. לפי נתוני הרשות להתחדשות עירונית עצמה, ב-2017 הוענקו 9,983 היתרים לתמ"א, ב-2018 המספר עלה ל-10,174 ואילו ב-2019 זינק באופן דרמטי ל-14,019. התחזית ל-2020, אגב, מדברת על כ-17-18 אלף היתרים, כפליים יותר מאשר ב-2017.
אז על איזו חוסר הצלחה מדובר? נהפוך הוא. דווקא בעיתוי הזה הגיעה התמ"א 38 סוף סוף לבשלותה, זאת לאחר שנים רבות שקרטעה, בראש וראשונה בשל ביות ביורוקרטיות ברשויות שונות ובשל העדר תשתיות משלימות. אין זה מקרה שזאב בילסקי, ראש מטה הדיור, התנגד אשתקד בכל כוחו לכוונה שהיתה אז לבטל לאלתר את התמ"א 38, כשלבסוף ההחלטה להמשיך אותה עוד שלוש שנים, היתה למעשה פשרה בין עמדתו לבין עמדת הרשויות להתחדשות עירונית ומנהל התכנון.
קשה מאוד לתאר את שוק הדיור ללא התמ"א 38, מספר התחלות הבנייה אז היה יורד מכ-50-55 אלף כיום לפחות מ-40 אלף, שכונות ותיקות בכל רחבי הארץ היו ממשיכות להתפורר ורבבות בניינים היו ממתינים עד בוש, לקראת רעידת האדמה החזקה שבוא תבוא.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
גם הטענה שבפריפריה, היכן שיש סכנה הכי גדולה לרעידות אדמה, התמ"א 38 איננה כדאית כלכלית, הינה מוזרה בתכלית. ככלות הכל, מה הבעיה שמקבלי ההחלטות, למשל שר הבינוי והשיכון החדש, ובתמיכת הרשות להתחדשות עירונית, יעניקו ליזמים יחס של 10 דירות חדשות על כל דירה ישנה שתיהרס, מה שיהפוך את התמ"א 38/2, בפועל פינוי בינוי, לכדאית מאוד כלכלית גם בטבריה, בצפת ובכל אותם מקומות החשופים הכי רבה לרעידת אדמה קטלנית?
ועוד נקודה: התמ"א 38/2 יכולה להיות בהחלט תחליף ראוי במקרים לרבים לפינוי בינוי בהתחדשות עירונית, שהינו כידוע תהליך מורכב ביותר שדורש לעיתים עשרות שנים. ניתן להרחיב את זכויות הקבלנים במסגרת התמ"א, לאפשר להם למשל לאחד מגרשים ועל ידי כך לבנות בכל פרויקט לא עשרות אלא אפילו מאות דירות, ובהליכים הרבה יותר קצרים ויעילים לעומת הפינוי בינוי.
חוץ מזה, תמ"א 38 היא מנוע צמיחה לשוק הנדל"ן, והממשלה מחפשת מנועי צמיחה בעקבות משבר הקורונה.
לסיכום, רק אלילת המזל גרמה לכך שרעידת האדמה שמרכזה היה בלב השבר הסורי אפריקאי, היתה בעוצמה של 3.5 בסולם ריכטר ולא יותר מכך. ומכיוון שהמזל אינו נשאר לעד, הרשות להתחדשות עירונית ונהל התכנון צריכים לעשות חשיבה מחדש ולהותיר את התמ"א 38 על כנה ואף להרחיבה. זאת על מנת שכשיבוא יום פקודה, מספר הבניינים המוגנים והמחוזקים יהיו גדול משמעותית.
- 20.הפרכת אגדה 21/05/2020 02:27הגב לתגובה זותמא 38 אינה יכולה ואינה מסוגלת להבטיח עמידות בניין בפני רעידת אדמה במגניטודה גבוהה.רק בניין שנבנה מלכתחילה באופן ראוי ,( בור יסוד עמוק וקפיצי פלדה ענקיים מתחת, שתורמים לגמישות הבניין )– יכול (ולא במאה אחוז...) להיות עמיד באסון טבע כזה
- 19.יהשוע 19/05/2020 13:25הגב לתגובה זויום אחרי הרעידה [ והיא תגיע] ירוצו הפוליטיקאים וראשי הערים לחפש את הקבלנים שאלה יבואו לחזק בניינים ששרדו ואנשים ניצלו במקרה
- 18.אנונימי 18/05/2020 12:16הגב לתגובה זותמא 38/2 זו תוכנית שהצליחה תלוי את מי שואלים אם שואלים את הדיירים שגרו בבניינים מלפני 80 שנה ונוצר ולא היה להם ממד או מיקלט בבניין זה הצלחה אם רוצים לראות איך הערים עברו מתיחת פנים אפשר לראות איזה יופי של בניינים ולא בנייני הרכבת שנראים כמו סלמס . הבעיה שמי שמפריע לתמא 38 הם ראשי בערים שרוצים להיות פופוליסטים לצעירים שלא מבינים שהם גם יתבגרו בעתיד גם ראש מינהל התכנון דלית זילבר צריכה ללכת הביתה כי היא נגד תמא 38 . ראשי הערים רוצים פנוי בנוי כי זה לוקח 15 שנה ולא יהיה בתקופתם . מנסיון , קשהךאחד יותר משני בניינים לפנוי בנוי. כשיש 3 בנינים קדה מאד עד בלתי אפשרי לבצע פנוי בנוי בגלל שיש תמיד מתנגדים כמו כן זה לוקח 10 שנים ויותר ואילו תנא 38:לוקח בין שנתיים ל 3 אסור לבטח את התוכנית של תמא 38/2 מכיון שבמלחמת המיפרץ תושבי ר״ג רצו כמו מסוממים לחפש מיקלט כי לא היה להם ממד בדירות הישנות וגם בצוק איתן אנשים חיפשו מקלטים כי בבית הישן שלבם אין ממד ו מקלט .
- 17.אנונימי 18/05/2020 09:37הגב לתגובה זותמא 38 זה פרויקט מציל חיים לא רק בגלל רעידות אדמה אלא גם בגלל שהמדינה מאוימת במאות אלפי רקטות וטילים מכל הכוונים במיוחד לת״א ר״ג וגבעתיים ששם בפרוץ מלחמה יגרמו אלפי הרוגים ואנשים יקברו בתוך הבניינים כי בבניינים הישנים במיוחד בר״ג שיש שם ראש עיר שמתנגד לתמא 38 אין ממד או מיקלט וראש העיר לא רוצה לתת אישורי בניה לתמא 38 וגם בת״א ובגבעתיים חש צרות עין של שלושת ראשי העיר כי בתמא 38 אין היטל השבחה והם רוצים שהתושבים שעושים תמא 38 לבניינים הישנים יבנו לעיריה בתי ספר גני ילדים ומועדונים על שטח הבניינים זו חוצפה וצריך להוציא את התמא מהוועדות המקומיות ולהעביר למחוזית שתיהיה שם החלטה של אנשים רציניים ולא של פוליטיקאים אנשי קואליציה ראש העיר
- 16.פינוי-בינוי, תמ"א 17/05/2020 18:26הגב לתגובה זואתם מבלבלים בין הכל להכל. פינוי בינוי הוא לשטחים גדולים. תמ"א הריסה בניה זה לבנין אחד. תמ"א חיזוק זה קטסטרופה
- 15.צרצר 17/05/2020 07:27הגב לתגובה זותמא 38 רק מפריע ומנציח את כל הפיתוח הישן של השכונה צריך פינוי בינוי ופיתוח חדש רק ככה יהיה לתושבים איכות חיים
- אנונימי 18/05/2020 12:19הגב לתגובה זותמא 38/2 הריסה ובניה זה בדיוק כמו פנוי בנוי רק לוקח שנתיים להיתר ופנוי בנוי לוקח 12 שנה ובפנוי בנוי קשה לקחת אמה בניינים עד בלתי אפשרי
- 14.לבן 16/05/2020 22:35הגב לתגובה זוממתי חשובים כאן בני אדם? מה שחשוב זה הכסף.
- 13.אנונימי 16/05/2020 17:23הגב לתגובה זותמא 38 זה פרויקט מציל חיים בבניינים ישנים שאין להם ממד ו מקלט ואסור לבטל אותו כי מדינת ישראל חשופה לרעידת אדמה וגוש דן במיוחד חשוף לירי טילים ורקטות מכל הכוונים . ואסור להפסיק את הפרויקט מציל החיים ולא לשמוע לראשי העיר ת״א ר״ג וגבעתיים שמתנגדים לתמא 38 בגלל שהם רוצים היטל השבחה ולהוציא מבעלי הדירות מעשר שטח לעיריה העיריות מקשות והודות צרות הם לא רוצים תמא 38 ואומרים תעשו פנוי בנוי למתחמים . זה בלוך כח בלתי אפשרי לחבר 3 בניינים ונותר יש הרבה מתנגדים וראשי העיר אומרים זה יקח 12 שנה אחרי המבול העיקר שאנשים יחיו בבתים ישנים שנראים כמו סלמס בתים שהולכים לפול וברעידת אדמה אנשים יקברו בתוך הדירות בגלל ראשי העיר שמתנגדים
- 12.איפה יש תקדים ל"רבבות הרוגים"? (ל"ת)לימבו 16/05/2020 16:23הגב לתגובה זו
- 11.ארמגדון 16/05/2020 10:23הגב לתגובה זושמתלוננים על נזילות חדירות. מים וקירות סדוקים
- 10.כמה כסף הטא, שילם כדי לקדם את העסק שלו (ל"ת)מהנדס מומחה 16/05/2020 07:59הגב לתגובה זו
- 9.הקשיבו הקשיבו הקשיבו אוקוטובר נובמבר הקורונה חוזרת 15/05/2020 19:28הגב לתגובה זוהקשיבו הקשיבו הקשיבו אוקוטובר נובמבר הקורונה חוזרת היתכוננו לסיבוב 2 של הקורונה הימנעו מהוצאות מיותרות שמרו שקל לבן ליום שחור
- 8.אורלי 15/05/2020 16:56הגב לתגובה זו"אלת המזל" , נו באמת . אין שום הוכחה לכך, למזלנו, שהחיזוק עובד . למעט חיזוק לכיסי קבלנים ויזמים . הסיוט של הדיירים והשחיתות לא הועלתה בכתב . חוסר תשתיות , מבנים ציבוריים ושטחים ציבוריים ירוקים , חוסר בתחבורה ציבורית יעילה . כלום . עוד מאות או אלפי דירות ? ושוב בלי תכנון ראוי . זה לא העיקר לבנות . צריך לחשוב לפני . כמובן שזה צפוי כיוון שהכותב מנכ"ל חברת בניה .
- 7.תמ"א 38=פיגוע סביבתי וחברתי!! רק פינוי בינוי!! (ל"ת)מאיר 15/05/2020 15:07הגב לתגובה זו
- 6.רועי 15/05/2020 13:51הגב לתגובה זוגם בניינים שעברו תמא יקרסו ברכישת אדמה.
- 5.רואה את הנולד 15/05/2020 13:49הגב לתגובה זומה שצריך לעשות זה רק פינוי בינוי ורצוי להתחיל מרחוב סעדיה פז בשער העליה בחיפה. בנייני קקה 100 מטר מהים, שרק מחכים שאיזה חכם יבוא ויעשה את אקזית של חייו
- 4.אבי 15/05/2020 13:43הגב לתגובה זורק פינוי בינוי לבנוח חדש על ישן זה חלטורה טוב ליזמים רע למדינה ולדיירים . פינוי בינוי הרבה יותר טוב .
- 3.כמה באמת עושים תמא בצפת..בית שאן ...טבריה שבעיקר יפגעו (ל"ת)atkv 15/05/2020 13:00הגב לתגובה זו
- 2.נפגע תמא 38 15/05/2020 12:53הגב לתגובה זוספק אם חלק מפרוייקטים של תמא 38 יעמדו במחן רעידת אדמה, או אפילו פגיעת טיל לא ישירה. אצלנן (בהרצליה) היה תמא 38 כושל, איכות ירודה, מינימליסטית. בנו רק קומה ובה 2 דירות גג. נעזב קירות עקומים, שיחות שנשמעו עם מהנדס קוטסטרוקציה על עובי ברזלים שונה מהתכנון (ולרעה) תמא 38 אינו כדאי, אינו טוב. רק פינוי בינוי ! בשלבי סיום, מים היו חורדים 4 קומות עד החניה. מישהו מאמין שגז כימי לא יעבר . אני לא. מפקח מהעיריה שבא לבדוק בסיום העבודות אמר : "צבעו לך את הקירות, מה אתה רוצה" מתחבר למה שאמר מהנדס מטעם היזם "אני יעביר בעיריה כל מה שאני רוצה". תמא 38 נגנז - וטוב שכך. אינו כדאי, אינו מוצלח. המלצתי : רק פינוי -בינוי
- אחת שיודעת 23/05/2020 22:13הגב לתגובה זומה שאתה מתאר זו איכות בניה \ פיקוח ירודה, מה שיכול להתרחש בכל בניה, כולל בניה חדשה מהיסוד. לצערנו התופעה רחבה ואינה מיוחדת לפרויקטי תמ"א 38, וגם לא תיעלם עם חיסול התמ"א.
- 1.בחיפה ראשת העיר מהמרת על חיי האזרחים! (ל"ת)פלורליסט 15/05/2020 12:08הגב לתגובה זו
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
