פתח תקווה מעכבת תמ״א 38 במרכז העיר - הבנייה הוקפאה בלי החלטה רשמית

עיריית פתח תקווה כבר חודשים לא מקדמת בקשות להיתרי בנייה בתמ"א 38 במרכז העיר. הסיבה הרשמית היא עומס תשתיות, בעיקר מחסור בכיתות בבתי ספר יסודיים. תוספת דירות כאן תגדיל את מספר התלמידים בלי פתרון מיידי. קבלנים בעיר טוענים שהמהלך חורג מסמכויות הוועדה המקומית, ומדובר בהקפאה בפועל ללא הליך חוקי מסודר. העירייה לעומת זאת מתעקשת שמדובר ויסות הדרגתי, לא עצירה מוחלטת.

העניין מתחמם בגלל המלחמה, שמעלה את הביקוש לדירות מחוזקות עם מיגון, ולכן פרויקטים של תמ״א 38 נחשבים חשובים יותר. למרות זאת, במרכז העיר פתח תקווה קצב אישור הפרויקטים לא משתנה. הדיון המרכזי הוא איפה עובר הגבול בין הצורך לחזק בניינים ישנים לבין היכולת של העיר להתמודד עם תוספת תושבים. השאלה שעולה היא האם עירייה יכולה לעכב בנייה בגלל מחסור בתשתיות כמו בתי ספר ושטחי ציבור, גם בלי לקבל החלטה רשמית על הקפאה..

מחסור בכיתות או הזדקנות אוכלוסייה - הנתונים מנוגדים

קבלנים הזמינו ניתוח לצורכי חינוך, שמבוסס על נתוני משרד החינוך ותוכניות עירוניות. לפי הניתוח, מרכז העיר מזדקן, והתפוסה בבתי ספר יסודיים באזור נמוכה יחסית. הם טוענים שהמחסור האמיתי בכיתות נמצא במוסדות חרדיים, שבהם לומדים גם תלמידים שמגיעים מבחוץ לפתח תקווה. הפתרון צריך להיות בשינוי מדיניות רישום, לא בהקפאת בנייה.

העירייה דוחה את הניתוח ואומרת שהוא לא לוקח בחשבון את היקף הבנייה המתוכנן. גם אם יש הזדקנות, מאות דירות חדשות באזור צפוף יוסיפו אוכלוסייה שדורשת מוסדות. הפער בין קצב הבנייה לקצב התשתיות יוצר בעיה.

• התקבל היתר לפרויקט התחדשות עירונית MALA בפתח תקווה בהיקף 227 יח"ד
• צמח המרמן זכתה ב-3 מכרזי רמ"י בהרצליה ובפ"ת בהיקף 602 מיליון שקל
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

הויכוח המשפטי - האם זה ויסות או הקפאה לא חוקית

הקבלנים הולכים צעד קדימה ומעלים טענה משפטית שעל פי סעיפים 77-78 לחוק התכנון והבנייה, עצירת דיונים דורשת הליך פורמלי עם החלטות ועדתיות ואישורים מחוזיים. דיון שהיה מתוכנן ב-5 במרץ בוועדה המקומית הוסר מסדר היום, יחד עם בקשות נוספות לתמ"א 38. בפועל הבקשות פשוט לא מתקדמות, ולכן מבחינת הקבלנים זאת הקפאה של הפרויקטים בלי החלטה רשמית. העירייה לעומת זאת מתארת את זה כניהול עומסים. באזור צפוף כמו המרכז השקט, צריך תעדוף כדי למנוע התחלות בנייה מקבילות. זה לא עצירה, אלא הדרגתיות.

אלף דירות נוספות ברמת ורבר

במקביל, לפני כחודשיים ועדת הערר המחוזית דנה בפרויקט תמ״א 38 ברחוב פרוג בשכונת רמת ורבר. כיום הבניין במקום הוא בניין ישן עם 3 קומות ו-9 דירות. היזמים רצו להרוס אותו ולבנות במקומו בניין גבוה יותר עם 10.5 קומות ו-28 דירות. עיריית פתח תקווה דחתה את הבקשה. לטענתה, הפרויקט גדול מדי ביחס למה שמותר בתוכניות העירוניות הקיימות מבחינת מספר הדירות והגובה של הבניין. 

אבל ועדת הערר הפכה את ההחלטה של העירייה ואישרה את הפרויקט. הוועדה קבעה שהעירייה פירשה בצורה לא נכונה את התוכנית שחלה על השכונה. לפי הוועדה, דווקא יש אפשרות לבנות יותר במסגרת תמ״א 38 באזור, ובשכונת רמת ורבר בלבד ייתכן פוטנציאל של יותר מ-1,000 דירות. 

• מלאי הדירות בתל אביב יספיק לכ-30 חודשים - מה זה אומר על המחירים?
• ההשקעות בנדל"ן המסחרי בעולם קפצו ל-843 מיליארד ד'
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• הפיל הלבן החדש בסלון: למה המשקיעים בורחים מדירות 4 חדרים?

בנוסף, הוועדה ציינה שהתוכנית העירונית משנת 2024 כמעט לא מאפשרת בפועל לקדם פרויקטים של תמ״א 38. לדבריה, זאת בעיה בתכנון העירוני, משום שהתוכנית לא נותנת פתרון אמיתי לחיזוק מבנים ישנים.

כלכלית, היזמים הראו שתנאים כאלה מורידים רווח ל-12%, דבר שמקשה על מימון. זה מדגיש את הנקודה שויסות חזק מדי עלול לעצור חיזוק מבנים.

מדיניות העירייה - בנייה הדרגתית וקידום במקומות אחרים

העירייה הסבירה שהמרכז השקט סובל מצפיפות גבוהה ומחסור בשטחי ציבור. הם עורכים בדיקה פרוגרמטית שתאפשר קידום הדרגתי, מותאם לצרכי חינוך וציבור. במקביל, הם מקדמים התחדשות בשכונות כמו ורבר (לפי הערר), יוספטל, אחדות ותקומה, וסביב תחנות מטרו יש בתכנון אלפי דירות.

לפי העירייה, קבלנים קידמו מאות בקשות שנים בלי להתחשב בצרכים ציבוריים, מה שיצר מצוקה, ושעכשיו צריך ויסות ארוך טווח. הם מציינים פתרונות זמניים כמו ממ"דים בבתי ספר ובשכונה.