רגע לפני הבחירות: קבינט הדיור אישר 8 מתחמי פינוי בינוי ברחבי הארץ
מדובר בכ-4,900 דירות חדשות שיחליפו כ-1,150 דירות קיימות - היקף משמעותי בפתח תקווה, נוסף על אשקלון, רמלה, רחובות, בת ים ועתלית
התחדשות עירונית היא ככל הנראה אחת הדרכים המרכזיות להגדיל את היקף הבנייה במרכזי הערים. בעבר היה נראה שתוכנית תמ"א 38 תספק פתרון, אך בשנה האחרונה כבר ברור שבמקרים רבים היא יושמה עוד לפני דאגה לתשתיות, ויצרה חוסר איזון בין כמות הדירות והתושבים לתשתיות הנחוצות - כבישים, מוסדות חינוך ועוד.
על רקע זה, מסתמנת כוונה להקים פרויקטי פינוי בינוי גדולים לרבות הסדרת התשתיות, ולבנייה נקודתית במסגרת תמ"א 38. בתוך כך, קבינט הדיור אישר 8 מתחמי פינוי בינוי בערים רמלה, רחובות, פתח-תקווה, בת-ים, עתלית ואשקלון. מדובר בכ-4,900 דירות חדשות שיחליפו כ-1,150 יחידות דיור קיימות.
קראו עוד בביזפורטל:
סוף פסוק? אושרה הארכת תכנית תמ"א 38 בשלוש שנים
70% מהפרויקטים בהתחדשות עירונית הם בת"א והמרכז; ההיקף - 20 מיליארד שקל
המאכערים בפעולה: הנתונים שמסתירים יזמי פינוי בינוי מוועדות התכנון
- הפשרה: המדינה תוכל להפקיע דירות שלא נפגעו, אך לא יותר מ-25%
- רשות ני"ע מיישרת קו: הנחיות חדשות לחשבונאות בעסקאות קומבינציה בהתחדשות עירונית
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
באשקלון, יקודמו שני מתחמים. האחד - מתחם בנימין, הסמוך לשכונת גבעת הפרחים בעיר, שם ייבנו במקומן של 132 יחידות הדיור הקיימות, 660 יחידות דיור חדשות – חלקן בקרקע משלימה; השני - מתחם אהוד/תחיה הממוקם בסמוך לכניסה הראשית לעיר, שם מתוכננות 714 יחידות דיור חדשות שיחליפו 112 יחידות הדיור הקיימות, גם הן עתידות להיבנות על קרקע משלימה צמודת דופן,
ברמלה, עתידות להיבנות במתחם הרצל הסמוך לכביש 44, 510 יחידות דיור חדשות - אלו יחליפו את 101 יחידות הדיור הקיימות, וכן יוקצה שטח של כ-3,600 מ"ר עבור מסחר ותעסוקה.
ברחובות, במתחם שעריים יפונו 28 מבנים המכילים 142 יחידות דיור, ובמקומן ייבנו 520 יחידות דיור חדשות. לצד זאת, יוקצו 7,680 מ"ר עבור מסחר ותעסוקה ו-7,752 מ"ר עבור מבני ציבור.
- המשבר מחריף: 20% ירידה במכירת דירות חדשות - ההיצע מספיק לשנתיים ו-7 חודשים
- שיכון ובינוי נבחרה לפרויקט פינוי‑בינוי בנווה עופר
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
בפתח תקווה, יקודם מתחם ארגוב הסמוך לכביש 40 ולכביש 471. 240 יחידות הדיור הקיימות יוחלפו ב- 1,060 יחידות דיור חדשות. במתחם זה יתקיים עירוב שימושים בדמות מגורים, מסחר ומוסדות ציבור יחדיו.
בבת ים, במתחם דליה הסמוך לעיר חולון, יוחלפו 168 יחידות דיור קיימות ב-835 יחידות דיור חדשות. עוד ייבנו מבני ציבור על שטח של 11,600 מ"ר.
בעתלית, יקודם מתחם גבעת קנדי בו קיימות כיום 252 יחידות דיור, שיוחלפו ב-650 דירות חדשות - חלקן בקרקע משלימה.
יו"ר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, חיים אביטן: "אנו מביאים לראשונה מתחמים בערים שעד כה לא זכו לבצע התחדשות עירונית כלל. ההתחדשות העירונית בערים אלה, כמו גם בערים האחרות המיומנות בקידום התחדשות עירונית, תביא לשינוי ולשיפור אורח החיים של תושבי המתחמים. הדבר מהווה בשורה כלכלית וצדק חברתי עבור אוכלוסייה הזקוקה מאוד לדירות מגורים ממוגנות, ולמבני ציבור ותעסוקה נרחבים. אישור הקבינט יאיץ את התהליכים ויקצר את זמני ההמתנה הארוכים לקבלת אישורים".
- 11.מתחם קיבוץ גלויות עם כ 1314 יחידות דיור (ל"ת)מה עם קריית מלאכי? 15/01/2020 12:08הגב לתגובה זו
- 10.תתבישו 13/01/2020 22:03הגב לתגובה זומה עם בנימינה?
- 9.מה עם רחוב רמב'ם, בת ים( מעונות ים) (ל"ת)סאני 13/01/2020 20:32הגב לתגובה זו
- 8.מה עם רחוב רמב'ם? (ל"ת)סאני 13/01/2020 20:31הגב לתגובה זו
- 7.עדי 13/01/2020 19:04הגב לתגובה זומה עם התחדשות עירונית או פינוי בינוי בטירת כרמל?
- 6.רחוב דליה בבת ים שונה השם להרב עובדיה יוסף (ל"ת)משה 13/01/2020 15:30הגב לתגובה זו
- 5.טוליק 13/01/2020 09:22הגב לתגובה זוזה הכל רק דיבורים באוויר אההה?
- 4.אתי 13/01/2020 08:22הגב לתגובה זופינוי בינוי בבת ים
- 3.קרית חיים מערבית שדרות דגניה התחדשות עירונית (ל"ת)חיים ל 13/01/2020 04:52הגב לתגובה זו
- 2.למדו פטנט 12/01/2020 21:43הגב לתגובה זוכל היום תנועה ורעש של מוסדות ציבור מסעדות מרעישות ומסכנים שקנו דירה בפתח תקווה כל דבר שמתכננים במדינה הזאת זה רק חלם חלם ושוב חלם. לאן נעלם השכל של כולם
- ישראלי 13/01/2020 13:37הגב לתגובה זוחנות ספרים או משרד תיווך לא מפריעים לאף אחד, וזה די נוח שיש חנויות קרוב לבית. לא צריך לנסוע באוטו בשביל כל קניה.
- 1.שמעון 12/01/2020 21:41הגב לתגובה זוהאם זה בנוסף למיתחמים שקבניט הדיור החליט עליהם לפני שנה וחצי. וטרם נעשה עם מאומה ואין התקדמות.

רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80
הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט
הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.
זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ.
מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.
חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80, אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל
אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.
- "מבצעי ה-80/20 עיוותו את מחירי הדירות"; ומי אחראי על ויסות מחירי הדירות?
- היקף המשכנתאות: עלייה בפיגורי ההחזרים - הציבור ממחזר יותר ומתקשה לעמוד בתשלומים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.
.jpeg)
המשבר מחריף: 20% ירידה במכירת דירות חדשות - ההיצע מספיק לשנתיים ו-7 חודשים
בין מאי ליולי נמכרו 21,640 דירות צניחה של 19.6% לעומת התקופה המקבילה, כשהיצע הדירות הלא מכורות מזנק בשיעור 19% ועומד על 82,530 - מספיק ל-31.1 חודשים של ביקושים - גם בשוק הדירות היד שניה נרשמת ירידה אבל מתונה יותר - במציאות הזאת, נראה שגם הורדת ריבית לא תצליח להחזיר את השוק למסלול
אנחנו מסקרים את שוק הדיור כבר תקופה ארוכה, ובלא מעט מקרים הדגשנו כי המצב בשטח חמור אפילו יותר מזה שעולה מהנתונים הרשמיים של הלמ״ס. והטענה הזאת קיבלה תוקף גם בעונת הדוחות האחרונה, אז יזמיות הנדל״ן פרסמו נתונים על ירידה חדה במכירות ועל התכווצות משמעותית במספר החוזים החדשים שנחתמים. מנכ"ל משרד השיכון תומך בהערכת ביזפורטל: "הירידה במחירי הדירות גדולה יותר ממה שמפרסם הלמ"ס" המשמעות היא שהמגמות לא נשארות רק על הנייר, אלא באות לידי ביטוי ישיר בתזרים של החברות, ביכולת שלהן להניע פרויקטים חדשים וגם ובעיקר בביטחון של המשקיעים.
עכשיו גם נתוני הלמ״ס עצמם לחודשים מאי-יולי מציירים תמונה ברורה ומדאיגה: יש ביקושים נמוכים במיוחד, צניחה במכירת דירות חדשות ועלייה
מתונה בלבד בפעילות בשוק היד השנייה וגם זה רק אם נמדוד את יולי מול יולי. בסך הכול נמכרו בתקופה הזאת 21,640 דירות שזאת ירידה של 6% לעומת פברואר-אפריל השנה, ונפילה של כמעט 20% בהשוואה לאותה תקופה בשנה שעברה.
שוק הדירות - תמונת מצב
אם מעמיקים
בפילוח הנתונים רואים עד כמה המצב מחמיר מחודש לחודש. שוק הדירות החדשות בשפל היסטורי. 7,430 דירות בלבד נמכרו בשלושת החודשים ירידה של 15% לעומת הרבעון הקודם ויותר מ-36% ירידה לעומת מאי-יולי 2024. אם מסתכלים על חודש יולי לבד אז אפשר לראות שיפור נקודתי לעומת יוני,
אבל בהסתכלות שנתית מדובר בצניחה חדה של מעל 31%. מנגד, שיעור לא מבוטל 27.8% מהמכירות נעשה במסגרת תכניות ממשלתיות מסובסדות, מה שעוד יותר מדגיש את החולשה של השוק החופשי, כי אם לא היו את התכניות הממשלתיות המכירות היו צונחות אפילו יותר.
בשוק היד השנייה,
לעומת זאת, התמונה אמנם לא כזאת טובה אבל היא יותר מתונה. בסך הכול נמכרו 14,210 דירות ביד שנייה במאי-יולי שזה מבטא ירידה זניחה של עשירית האחוז לעומת שלושת החודשים שקדמו לה, וירידה של כ-7% בלבד מול התקופה המקבילה בשנה שעברה. גם כאן אם מודדים את יולי לבד אפשר
לראות עלייה משמעותית באופן יחסי בקצב העסקאות, מה שמעיד שהרוכשים נוטים לחפש פתרונות מיידיים ונגישים יותר, גם במחיר של לוותר על דירה חדשה מהקבלן.
- 3 מיליארד שקל בהשקעות ו-7.6 אלף דירות: הסכם הגג הראשון ביהודה ושומרון יוצא לדרך
- מ-1.5 ל-5 מ' שקל: הפערים שמפצלים את שוק הדירות ברחובות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במקביל, מלאי הדירות הלא־מכורות ממשיך לעלות ומגיע כבר ל-82,530 יחידות זינוק של כ-19% לעומת השנה שעברה.
מדובר בהיקף שמגלם 31 חודשי היצע בקצב המכירות הנוכחי, כלומר יותר משנתיים וחצי עד שניתן יהיה לספוג את המלאי הזה. המשמעות עבור היזמים היא לחץ הולך וגובר, והמשמעות עבור השוק כולו היא פוטנציאל לירידת מחירים, בעיקר כשביקושים חדשים מתקשים להתרומם בסביבת ריבית גבוהה
ובמצב של אי-ודאות כלכלית. צריכים להבין, שירידת ריבית של רבע אחוז לא תשנה את התמונה הזאת כזה מהר, היא אולי תזריק קצת אופטימיות בשוק אבל כדי לחסל בזה היצע של מלאים צריכים הורדות ריבית מאסיביות וגם מהירות שזה תרחיש שעדיין לא נמצא על השולחן.