כחלון רואה ירידת מחירים, אז למה הוא מעודד צעירים לקחת חובות?
בשבועות האחרונים החלו שרי האוצר והכלכלה (משה כחלון ואלי כהן) לקדם חקיקה שתאפשר לזוגות צעירים משכנתא בשיעור של 90% למימון דירה בסכום של עד 1.3 מיליון שקל. הצעה זו לא עומדת ביחס ישר עם הצהרותיו של כחלון חדשות לבקרים על שינוי מגמה בשוק הנדל"ן וירידת מחירי הדירות. אם אכן קיימת מגמה של ירידת מחירים הרי משכנתא באחוז מימון של 90% בעולם של ירידת מחירים, תוביל זוגות צעירים למשכנתא הגבוהה משווי הנכס. דירות במחיר של 1.3 מיליון שקל ברובן הן ישנות בעלות 2-3 חדרים, לפיכך הזוגות הצעירים לא יגורו בדירות אלו. סביר להניח כי הם יקנו דירות להשקעה ב-90% מימון ויגורו בשכירות בדירה המתאימה לתא המשפחתי. הרי גובה השכ"ד שיקבלו מהדירה להשקעה מול גובה ההחזר המשכנתא לא יהיה תואם ולפיכך יאלצו לשלם שכ"ד על הדירה בה מתגוררים ולהפריש כל חודש לתשלומי יתרת המשכנתא. הגורם המשפיע ביותר על קביעת הריבית על המשכנתא הינו שיעור המימון, בהכרח הבנקים למשכנתאות יקבעו ריביות גבוהות לתיקים בעלי אחוז מימון העולה על 75%, בדיוק כפי שנעשה היום בתיקים 90% מימון ברכישת דירות במחיר למשתכן. היתרון הבולט בהצעתו של כחלון תיתכן במצב עולם בו מחירי הדירות ימשיכו לעלות. במצב זה משכנתא בשיעור מימון גבוה מהווה פתרון השקעה לאותם זוגות צעירים על מנת להגדיל את ההון העצמי תוך כמה שנים.
- 24.מעניין אם 08/10/2018 19:59הגב לתגובה זומעניין אם יהיה מספיק דירות בעתיד , למי שירצה דירה ?. צפי ל 15 מיליון אזרחים בעתיד ..... נשמע המון אזרחים , במדינה קטנה כמו שלנו.
- 23.צרכים לזכור ש 03/10/2018 17:14הגב לתגובה זותמיד צרכים לזכור שהשטחים בארץ מוגבלים !!!! והשטחים שישארו לבנייה היצטמצמו עם השנים. מה לעשות שזה המצב. אי אפשר לשנות את המצב...כל עוד שלא רוצים מלחמות.
- שששש לך תיקח כדור ותירגע (ל"ת)אמיר 11/10/2018 10:09הגב לתגובה זו
- 22.פוליטיקה 01/10/2018 17:55הגב לתגובה זואבל בפועל העלאת האפשרות למשכנתא של 90% יעמיס הוצאות רבות נוספות על רוכש המשכנתא, כי אף בנק לא יגדיל הסיכון שלו חינם
- 21.בן אהרון 01/10/2018 15:35הגב לתגובה זוהרעיון האחרון שסותר את עצמו זה רק קצה הקרחון. לא מזהירים אף אחד מהמחיר הסופי של הדירה כולל כל ההוצאות והריבית. אם היה לציבור קצת יותר ידע לנתח את המצב וההצעות והתוכניות ולחשב את המחיר האמיתי של הדירה, אף אחד לא היה נרשם לתוכנית וקונה דירה בצורה כזאת. פשוט חבל.
- 20.אזרל 01/10/2018 15:15הגב לתגובה זוכבר היום זוגות שקיבלו הטבות במסגרת דיור למשתכן, משכירים את דירתם (שכן לא יכולים למכור 5 שנים )וגרים בתל -אביב.כחלון הצחקתני? עם ישראל יוצא מכל מיצר.
- 19.כחלון כישלון נטו 01/10/2018 13:57הגב לתגובה זומהתחילה לא באמת רצה בירידת מחירי הדירות. תוכנית למשתכן זריעת חול .
- 18.כחלון כישלון נטו 01/10/2018 13:55הגב לתגובה זוכחלון ניכשל בגדולת העצירה במחירים קשורה בעלייה בריבית ולא קשורה לאחיזות העיניים שעשה.
- 17.חסר דיור 01/10/2018 11:50הגב לתגובה זוצאצאים של מגורשי ספרד זכאים לדרכון ספרדי/פורטוגזי ויכולים לחיות בכל אחת ממדינות האיחוד האירופי, שם המחירים רבע מישראל. החזון הציוני הסתיים ביום בו ביבי נבחר להיות ראש ממשלה ב2009.
- 16.עידו 01/10/2018 09:58הגב לתגובה זויותר משתלם לו לעזור לחבריו הקבלנים והבנקים ובאותו הזמן להציג את זה כעזרה לצעירים
- חחחה כל אלה שלפניו הורידו ורק הוא לא רוצה.... (ל"ת)אריה 01/10/2018 18:20הגב לתגובה זו
- כחלון וחבר מפלגתו פולקמן הכריזו על כך. (ל"ת)אדם 01/10/2018 14:25הגב לתגובה זו
- 15.דב 01/10/2018 09:47הגב לתגובה זוכחלון=כישלון הוא אוצר בלום של פקידי האוצר. הם "מתים" על שר כזה, שהבנתו בכלכלה היא פחות מהבנתי באסטרו-פיזיקה, שהיא אפס. הם עושים בו כרצונם. הוא כחומר ביד היוצר. הם יודעים שהוא פופוליסט, כאילו בעד החלשים, אז הם זורקים לו עצמות, וממשיכים בדרכם הנלוזה לדפוק את האזרחים.
- 14.דוד 01/10/2018 09:24הגב לתגובה זוישנה אוכלוסייה גדולה שלא מסוגלת לרכוש דירה במחיר נמוך ממיליון שלוש מאות ולא יכולה לממש זאת בגלל מחסור במזומנים. העלאת אחוזי המשכנתא תיתן סיכוי למשפחות רבות להגיע לדירה בבעלותן. בדוק.
- 13.יריב 01/10/2018 07:43הגב לתגובה זובמבחבן התוצאה 1. כחלון ונתניהו נכשלו 2. המבחן בקלפי שלוח כל פוליטקאי שמספר סיפורי סבתא וכל 3 הקדנציות שלו נוסע לדבר ולנאום וכל לא יוצא מזה 3. זה מבחן התוצאה של נתניהו ...דיבורים ודיבורים ובשטח -כישלון אחד גדול . גם פכיעה בכושר הרתעה של מדינת ישראל מול החמאס . גם הבאת האיראנים דה פקטו לחצר האחרוית בצפון ועכשיו גם הבאת מערת SS300 של הרוסים שתגן על הסורים ולבנון מאסנו בדיבורים ...
- 12.מקסים 01/10/2018 01:03הגב לתגובה זואם זוג צעיר מחלית לקנות דירה להשקעה הוא יעשה כך דרך מחיר למשתכן. 1.3 מיליון משקף דירה בעלת ערך שוק של 1ץ8 מיליון. מיכוון שקניה מתבצעת במסגרת מחיר למשתכן אין שום סיכון לבנקים. כחלון בהצלחה , אתה מצליח לשנוצ שוק הנדלן ולמשוך חלק מאוכלוסיה ממרכז לאיזורים אחרים בארץ. אני קניצי במחיר למשתכן ומבין על מה אני מדבר.
- מבינה עניין 02/10/2018 14:15הגב לתגובה זוניסית לקבל משכנתא במסגרת מחיר למשתכן... כי זה נראה שאתה לא מבין עניין...!!!!
- 11.שרון 30/09/2018 23:03הגב לתגובה זוובשלב כול שהוא יזנקו בחדות. אז סותמים את הפה לנזקקים ביותר שירוויחו בכול מצב ולא יתלוננו שאין להם דירה. קיבלתם את מקסימום התנאים עכשיו תפסיקו להתבכיין.
- 10.צעיר 30/09/2018 22:27הגב לתגובה זוערן כרמל איפה שמעתה שכחלון אומר לצירים לקחת משכנתא של 90%
- 9.JH 30/09/2018 19:53הגב לתגובה זועדיף שכחלון ימחק
- 8.לפי ביזפורטל רק דירה של 2.6מליון ראויה למגורים.לא 1.3מ' (ל"ת)כחלון ענננק 30/09/2018 18:14הגב לתגובה זו
- בת"א אכן נכון אבל בבאר יעקב אפשר לקבל חדשה ומושקעת 2.2 (ל"ת)מקום 30/09/2018 23:05הגב לתגובה זו
- 7.כלכלן 30/09/2018 17:16הגב לתגובה זוהממשלה תתן ערבות לתוספת האשראי ולכן הריבית לא תעלה. אבל ירידה במחיר הדירה תהיה הרסנית, כי בניגוד לארה"ב לא ניתן לתת את המפתחות לבנק ולהסתלק.
- 6.יש ר אלי 30/09/2018 17:12הגב לתגובה זוהבנת כחלון כשלון? המסקנה ברורה, כחלון לא מאמין שיש ושתהיה ירידת מחירים, הוא פשוט משקר את הציבור. נכשל כשלון חרוץ וצריך שילך הביתה או לעבוד אצל חברו מימון שבגללו לא הצביע בסוגיית הגז אף שהבטיח אחרת לפני הבחירות.
- רק שהדירות עולות ולא יורדות (ל"ת)Hguy 30/09/2018 20:50הגב לתגובה זו
- 5.מעניין אם 30/09/2018 17:04הגב לתגובה זומעניין אם יהיה מספיק דירות בעתיד , למי שירצה דירה ? 15 מיליון אזרחים בעתיד ..... נשמע המון אזרחים , במדינה קטנה כמו שלנו.
- לא יהיו מבפיק אבל השרים כבר יתחלפו וכולם ישכחו את ההבטח (ל"ת)מני 30/09/2018 23:06הגב לתגובה זו
- אריק 30/09/2018 19:53הגב לתגובה זורק צריך שיהיה איפה לעבוד באזור הזה
- דב 01/10/2018 09:41התכוונת שהוא כבוש כולו - על-ידי הבדווים.
- 4.אריק 30/09/2018 16:04הגב לתגובה זוהעיקר שהוריד את המס על משקאות משכרים ותקע מס של 35% על כל זכיה עלובה בהגרלה
- 3.חחייכ 30/09/2018 16:04הגב לתגובה זוחחחח אין לי שום דבר בעדו או נגדו אבל על פניו נראה שזה השר אוצר הכי טוב שהיה לנו אכפתי ודואג לחלש
- דב 01/10/2018 09:44הגב לתגובה זואתה מתכוון - פופוליסט. זורק הצהרות כאילו למען החלשים. באמת? זה מזכיר את מבארכ חוסיין אובמה, תקוות השחורים בארה"ב, שבתקופתו מצבם הורע פי כמה, כולל פשיעה ואלימות.
- 2.אבי 30/09/2018 14:44הגב לתגובה זוירידה במחיר הדירות וצועק על זה ערב ובוקר ועושה הפוך, משחיל את הילדים שלנו במחירי שיא ועוד עם משכנתא 90 אחוז? האמת החזקתי ממנו עכשיו ירד לי ממנו
- 1.מתי יתמודד על ראשות ההסתדרות (ל"ת)אזרח פשוט 30/09/2018 13:45הגב לתגובה זו
דירות. קרדיט: רשתות חברתיותהמהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות
האם פריסת תשלומי הקרקע ליזמים תשנה את שוק הדיור או שזה מאמץ נוסף לבלימת הירידות? שינוי מדיניות ראשון מסוגו צפוי להקטין משמעותית את עלויות המימון והחיסכון עשוי להתגלגל לרוכשי הדירות
לראשונה מזה שנים, המדינה מתקרבת לשינוי במנגנון תשלומי הקרקע בפרויקטים למגורים: יזמים וקבלנים שיזכו במכרזי קרקע לא יחויבו עוד להעביר את מלוא הסכום מראש, אלא יוכלו לפרוס את התשלום למספר שלבים. מאחורי המהלך עומדת הבנה הולכת ומעמיקה שההחזר המיידי על הקרקע,
במיוחד בסביבת ריבית גבוהה, יוצר עומס תזרימי שמייקר את עלויות הבנייה ומוביל למחירים גבוהים יותר לרוכשים.
המודל החדש אמור לתת מענה לפער משמעותי: בפרויקטים רבים נאלצים היזמים להמתין שנים עד שהמדינה משלימה את עבודות הפיתוח בשטח, ורק אז ניתן להתחיל
בבנייה בפועל. בזמן הזה, הכסף ששולם מראש על הקרקע "יושב" במימון בנקאי יקר, ובפרויקטים מסוימים הריבית המצטברת מצטרפת למחיר הסופי של הדירה במאות אלפי שקלים. מאחר שמדובר בעלות שאינה נובעת מבנייה עצמה, אלא מהמתנה ממושכת שנכפית על היזמים, מתבקשת רפורמה של המדינה.
בבדיקות שנערכו על עסקאות קרקע מהשנים האחרונות נצפו פערים משמעותיים בעליויות המימון. במתחמים מסוימים באזורים עם ביקוש גבוה, שבהם עלות הקרקע ליחידת דיור נמדדה במיליוני שקלים, הריבית המצטברת לתקופת המתנה של כשנתיים יכולה להגיע לכ-300 אלף שקם לדירה. פריסת התשלומים, לעומת זאת, מקטינה את הצורך במימון מיידי ובהלוואות גישור, ומפחיתה חלק ניכר מהעלות הזו כבר בשלבים הראשונים של הפרויקט.
הסיכונים הנלווים
אנשי מקצוע בתחום הכלכלה, המשפט והמימון מסבירים כי המהלך עשוי לשנות את אופי הסיכונים בענף.
לדבריהם, המודל החדש מאפשר חלוקה מאוזנת יותר של נטל המימון בין המדינה ליזמים, מה שיכול לעודד השתתפות רחבה יותר במכרזי קרקע, בעיקר בתקופה שבה עלויות המימון וחוסר הוודאות גורמים ליזמים רבים להימנע מתחרויות כלל. עם זאת, יש המתריעים מפני תופעות לוואי אפשריות: האפשרות
לשלם פחות בתחילת הדרך עשויה למשוך יזמים בעלי חוסן פיננסי נמוך, ליצור עיוותים במחירי הקרקע ולהגדיל את הסיכון לפרויקטים שלא יושלמו.
- האם הסכם ממון מאפשר לבני זוג להחזיק שתי נחלות?
- המשפחה מכפר טרומן הפסידה שוב - הפינוי ייצא לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בגופים הפיננסיים מציינים שמערכת הבנקאות תידרש להתאים את מנגנוני האשראי למודל החדש. פריסת תשלומים דורשת הבהרות לגבי
השעבודים, יכולתו של היזם להשלים את הרכישה בעתיד, ובמיוחד, התייחסות לתרחיש שבו הפרויקט נעצר באמצע. גורמים בתחום המימון מזהירים כי ללא תיאום מלא בין המדינה למערכת הבנקאית, הוזלת המימון לא תגיע לרוכשי הדירות אלא תיתקע בין המתווכים הפיננסיים.
מנכ״ל אאורה: ״הביקוש אצלנו אמיתי, לא פלופ״
יעקב אטרקצ׳י אומר כי אאורה צפויה לעבור את רף ה-1,000 מכירות השנה ומדגיש את שינוי המגמה בשוק: “הציבור כבר לא יכול לקנות בתל אביב - הוא הולך לאיפה שהוא יכול״; על הפרויקטים בתכנון ובביצוע שמגיעים לכ-6 מיליארד שקל צפוי: ״הצבר שלנו יציב מאוד, יש לנו אמון מלא מהבנקים והמוסדיים״
אאורה אאורה 2.11% העוסקת ביזום ובנייה למגורים בישראל ומזרח אירופה ובנדל"ן מניב מציגה רווח נקי של 183 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים של השנה, לגבי קצב המכירות מנכ״ל החברה יעקב אטרקציי מציין: ״נעבור את רף ה-1,000 דירות השנה״. בשיחה עם ביזפורטל הוא מוסיף כי ״הפיזור שלנו עשה את ההבדל״. לדבריו, שינוי המגמה בשוק המגורים מורגש היטב: ״תל אביב אאוט - פריפריה אין. המחירים בתל אביב גבוהים מדי, הציבור הרחב כבר לא יכול לקנות שם דירה. אז הוא הולך לאיפה שהוא יכול. מי שיכול לקנות בפריפריה הקרובה קונה, ומי שלא - בפריפריה רחוקה”.
מתחילת השנה מכרה אאורה 840 דירות, כולל 39 לאחר תאריך המאזן. מדובר על קצב מכירות גבוהה ביחס לחברות אחרות בענף. אטרקצ׳י אומר כי הביקושים לדירות של החברה הם ׳אורגניים׳ כלומר משקי בית שצריכים דירה כדי לגור בה, ולא משקיעים שמחפשים תשואה. ״אנחנו פונים לקהל אמיתי שבא לגור, זוגות צעירים ומשפרי דיור. אנחנו פחות פונים למשקיעים, וזה חלק מהיתרון שלנו בתקופה שבה המשקיעים לא ממהרים לקנות״.
אתמול הודיעו לזוכים בהגרלת ״דירה בהנחה״ על זכייתם - לגבי ההגרלות אטרקצ׳י מציין כי: ״ניגשו 130 אלף משפחות, וזכו רק כמה אלפים בודדים. מעל 120 אלף איש נשארו בלי דירה״, ״צריך להוסיף לזה את הודעת המדינה על הפסקת התכניות הממשלתיות באזורי הביקוש, מי שלא זכה, ורובם לא זכו - כנראה יתחיל לרדת מהגדר ולחפש דירה. זה משנה את הדינמיקה״.
במקביל, אטרקצ׳י מתאר שוני משמעותי בין אזורי הארץ: “ב-2025 היו לנו ביקושים עצומים באופקים, בלוד, בחדרה, בנתניה ובירוחם - ככל שאתה מתרחק מתל אביב זה עובד טוב יותר. מי שמרוכז רק בתל אביב בבעיה. הפיזור שלנו עשה את ההבדל״.
- המסר הכפול שבמבצע "דירה בביטחון" של אאורה
- אאורה מכרה 800 דירות מתחילת השנה - גידול של 22% לעומת 2024
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ומה לגבי הצבר?
אחד הנתונים הבולטים בדוחות הוא היקף הרווח הגולמי שטרם הוכר מפרויקטים שכבר יצאו לביצוע, מדובר על כ-3.7 מיליארד שקל. כאשר מצרפים את הפרויקטים שמתוכננים להתחיל בשנה הקרובה, נתון זה מגיע לכ-6 מיליארד שקל רווח גולמי עתידי. אטרקצ׳י אומר בזהירות: ״אין עסק בלי סיכון. מי שיגיד לך שאין סיכון - משקר. היו לנו בשנתיים האחרונות עליות במחירי הביצוע, אחרי השביעי באוקטובר זה עלה, אבל היום זה התייצב. אין ירידה עדיין, אבל גם אין עלייה. סיכון אחד ירד מהשולחן”, לגבי הסיכון המימוני הוא משיב: ״המימון פחות משפיע אצלנו בגלל שאנחנו בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית ואין לנו את מרכיב קרקע״.
