משה כחלון
צילום: דוברות הכנסת, יצחק הררי

כחלון רואה ירידת מחירים, אז למה הוא מעודד צעירים לקחת חובות?

אם שר האוצר צופה כי מחירי הדיור יוזלו, אז משכנתא של 90% עלולה להשאיר רבים עם נכס בשווי שלילי
ערן כרמל | (35)

בשבועות האחרונים החלו שרי האוצר והכלכלה (משה כחלון ואלי כהן) לקדם חקיקה שתאפשר לזוגות צעירים משכנתא בשיעור של  90% למימון דירה בסכום של עד 1.3 מיליון שקל.   הצעה זו לא עומדת ביחס ישר עם הצהרותיו של כחלון חדשות לבקרים על שינוי מגמה בשוק הנדל"ן וירידת מחירי הדירות.  אם אכן קיימת מגמה של ירידת מחירים הרי משכנתא באחוז מימון של 90% בעולם של ירידת מחירים, תוביל זוגות צעירים למשכנתא הגבוהה משווי הנכס. דירות במחיר של 1.3 מיליון שקל ברובן הן ישנות בעלות 2-3 חדרים, לפיכך הזוגות הצעירים לא יגורו בדירות אלו. סביר להניח כי הם יקנו דירות להשקעה ב-90% מימון ויגורו בשכירות בדירה המתאימה לתא המשפחתי. הרי גובה השכ"ד שיקבלו מהדירה להשקעה מול גובה ההחזר המשכנתא לא יהיה תואם ולפיכך יאלצו לשלם שכ"ד על הדירה בה מתגוררים ולהפריש כל חודש לתשלומי יתרת המשכנתא. הגורם המשפיע ביותר על קביעת הריבית על המשכנתא הינו שיעור המימון, בהכרח הבנקים למשכנתאות יקבעו ריביות גבוהות לתיקים בעלי אחוז מימון העולה על 75%, בדיוק כפי שנעשה היום בתיקים 90% מימון ברכישת דירות במחיר למשתכן. היתרון הבולט בהצעתו של כחלון תיתכן במצב עולם בו מחירי הדירות ימשיכו לעלות. במצב זה משכנתא בשיעור מימון גבוה מהווה פתרון השקעה לאותם זוגות צעירים על מנת להגדיל את ההון העצמי תוך כמה שנים. 

תגובות לכתבה(35):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 24.
    מעניין אם 08/10/2018 19:59
    הגב לתגובה זו
    מעניין אם יהיה מספיק דירות בעתיד , למי שירצה דירה ?. צפי ל 15 מיליון אזרחים בעתיד ..... נשמע המון אזרחים , במדינה קטנה כמו שלנו.
  • 23.
    צרכים לזכור ש 03/10/2018 17:14
    הגב לתגובה זו
    תמיד צרכים לזכור שהשטחים בארץ מוגבלים !!!! והשטחים שישארו לבנייה היצטמצמו עם השנים. מה לעשות שזה המצב. אי אפשר לשנות את המצב...כל עוד שלא רוצים מלחמות.
  • שששש לך תיקח כדור ותירגע (ל"ת)
    אמיר 11/10/2018 10:09
    הגב לתגובה זו
  • 22.
    פוליטיקה 01/10/2018 17:55
    הגב לתגובה זו
    אבל בפועל העלאת האפשרות למשכנתא של 90% יעמיס הוצאות רבות נוספות על רוכש המשכנתא, כי אף בנק לא יגדיל הסיכון שלו חינם
  • 21.
    בן אהרון 01/10/2018 15:35
    הגב לתגובה זו
    הרעיון האחרון שסותר את עצמו זה רק קצה הקרחון. לא מזהירים אף אחד מהמחיר הסופי של הדירה כולל כל ההוצאות והריבית. אם היה לציבור קצת יותר ידע לנתח את המצב וההצעות והתוכניות ולחשב את המחיר האמיתי של הדירה, אף אחד לא היה נרשם לתוכנית וקונה דירה בצורה כזאת. פשוט חבל.
  • 20.
    אזרל 01/10/2018 15:15
    הגב לתגובה זו
    כבר היום זוגות שקיבלו הטבות במסגרת דיור למשתכן, משכירים את דירתם (שכן לא יכולים למכור 5 שנים )וגרים בתל -אביב.כחלון הצחקתני? עם ישראל יוצא מכל מיצר.
  • 19.
    כחלון כישלון נטו 01/10/2018 13:57
    הגב לתגובה זו
    מהתחילה לא באמת רצה בירידת מחירי הדירות. תוכנית למשתכן זריעת חול .
  • 18.
    כחלון כישלון נטו 01/10/2018 13:55
    הגב לתגובה זו
    כחלון ניכשל בגדולת העצירה במחירים קשורה בעלייה בריבית ולא קשורה לאחיזות העיניים שעשה.
  • 17.
    חסר דיור 01/10/2018 11:50
    הגב לתגובה זו
    צאצאים של מגורשי ספרד זכאים לדרכון ספרדי/פורטוגזי ויכולים לחיות בכל אחת ממדינות האיחוד האירופי, שם המחירים רבע מישראל. החזון הציוני הסתיים ביום בו ביבי נבחר להיות ראש ממשלה ב2009.
  • 16.
    עידו 01/10/2018 09:58
    הגב לתגובה זו
    יותר משתלם לו לעזור לחבריו הקבלנים והבנקים ובאותו הזמן להציג את זה כעזרה לצעירים
  • חחחה כל אלה שלפניו הורידו ורק הוא לא רוצה.... (ל"ת)
    אריה 01/10/2018 18:20
    הגב לתגובה זו
  • כחלון וחבר מפלגתו פולקמן הכריזו על כך. (ל"ת)
    אדם 01/10/2018 14:25
    הגב לתגובה זו
  • 15.
    דב 01/10/2018 09:47
    הגב לתגובה זו
    כחלון=כישלון הוא אוצר בלום של פקידי האוצר. הם "מתים" על שר כזה, שהבנתו בכלכלה היא פחות מהבנתי באסטרו-פיזיקה, שהיא אפס. הם עושים בו כרצונם. הוא כחומר ביד היוצר. הם יודעים שהוא פופוליסט, כאילו בעד החלשים, אז הם זורקים לו עצמות, וממשיכים בדרכם הנלוזה לדפוק את האזרחים.
  • 14.
    דוד 01/10/2018 09:24
    הגב לתגובה זו
    ישנה אוכלוסייה גדולה שלא מסוגלת לרכוש דירה במחיר נמוך ממיליון שלוש מאות ולא יכולה לממש זאת בגלל מחסור במזומנים. העלאת אחוזי המשכנתא תיתן סיכוי למשפחות רבות להגיע לדירה בבעלותן. בדוק.
  • 13.
    יריב 01/10/2018 07:43
    הגב לתגובה זו
    במבחבן התוצאה 1. כחלון ונתניהו נכשלו 2. המבחן בקלפי שלוח כל פוליטקאי שמספר סיפורי סבתא וכל 3 הקדנציות שלו נוסע לדבר ולנאום וכל לא יוצא מזה 3. זה מבחן התוצאה של נתניהו ...דיבורים ודיבורים ובשטח -כישלון אחד גדול . גם פכיעה בכושר הרתעה של מדינת ישראל מול החמאס . גם הבאת האיראנים דה פקטו לחצר האחרוית בצפון ועכשיו גם הבאת מערת SS300 של הרוסים שתגן על הסורים ולבנון מאסנו בדיבורים ...
  • 12.
    מקסים 01/10/2018 01:03
    הגב לתגובה זו
    אם זוג צעיר מחלית לקנות דירה להשקעה הוא יעשה כך דרך מחיר למשתכן. 1.3 מיליון משקף דירה בעלת ערך שוק של 1ץ8 מיליון. מיכוון שקניה מתבצעת במסגרת מחיר למשתכן אין שום סיכון לבנקים. כחלון בהצלחה , אתה מצליח לשנוצ שוק הנדלן ולמשוך חלק מאוכלוסיה ממרכז לאיזורים אחרים בארץ. אני קניצי במחיר למשתכן ומבין על מה אני מדבר.
  • מבינה עניין 02/10/2018 14:15
    הגב לתגובה זו
    ניסית לקבל משכנתא במסגרת מחיר למשתכן... כי זה נראה שאתה לא מבין עניין...!!!!
  • 11.
    שרון 30/09/2018 23:03
    הגב לתגובה זו
    ובשלב כול שהוא יזנקו בחדות. אז סותמים את הפה לנזקקים ביותר שירוויחו בכול מצב ולא יתלוננו שאין להם דירה. קיבלתם את מקסימום התנאים עכשיו תפסיקו להתבכיין.
  • 10.
    צעיר 30/09/2018 22:27
    הגב לתגובה זו
    ערן כרמל איפה שמעתה שכחלון אומר לצירים לקחת משכנתא של 90%
  • 9.
    JH 30/09/2018 19:53
    הגב לתגובה זו
    עדיף שכחלון ימחק
  • 8.
    לפי ביזפורטל רק דירה של 2.6מליון ראויה למגורים.לא 1.3מ' (ל"ת)
    כחלון ענננק 30/09/2018 18:14
    הגב לתגובה זו
  • בת"א אכן נכון אבל בבאר יעקב אפשר לקבל חדשה ומושקעת 2.2 (ל"ת)
    מקום 30/09/2018 23:05
    הגב לתגובה זו
  • 7.
    כלכלן 30/09/2018 17:16
    הגב לתגובה זו
    הממשלה תתן ערבות לתוספת האשראי ולכן הריבית לא תעלה. אבל ירידה במחיר הדירה תהיה הרסנית, כי בניגוד לארה"ב לא ניתן לתת את המפתחות לבנק ולהסתלק.
  • 6.
    יש ר אלי 30/09/2018 17:12
    הגב לתגובה זו
    הבנת כחלון כשלון? המסקנה ברורה, כחלון לא מאמין שיש ושתהיה ירידת מחירים, הוא פשוט משקר את הציבור. נכשל כשלון חרוץ וצריך שילך הביתה או לעבוד אצל חברו מימון שבגללו לא הצביע בסוגיית הגז אף שהבטיח אחרת לפני הבחירות.
  • רק שהדירות עולות ולא יורדות (ל"ת)
    Hguy 30/09/2018 20:50
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    מעניין אם 30/09/2018 17:04
    הגב לתגובה זו
    מעניין אם יהיה מספיק דירות בעתיד , למי שירצה דירה ? 15 מיליון אזרחים בעתיד ..... נשמע המון אזרחים , במדינה קטנה כמו שלנו.
  • לא יהיו מבפיק אבל השרים כבר יתחלפו וכולם ישכחו את ההבטח (ל"ת)
    מני 30/09/2018 23:06
    הגב לתגובה זו
  • אריק 30/09/2018 19:53
    הגב לתגובה זו
    רק צריך שיהיה איפה לעבוד באזור הזה
  • דב 01/10/2018 09:41
    התכוונת שהוא כבוש כולו - על-ידי הבדווים.
  • 4.
    אריק 30/09/2018 16:04
    הגב לתגובה זו
    העיקר שהוריד את המס על משקאות משכרים ותקע מס של 35% על כל זכיה עלובה בהגרלה
  • 3.
    חחייכ 30/09/2018 16:04
    הגב לתגובה זו
    חחחח אין לי שום דבר בעדו או נגדו אבל על פניו נראה שזה השר אוצר הכי טוב שהיה לנו אכפתי ודואג לחלש
  • דב 01/10/2018 09:44
    הגב לתגובה זו
    אתה מתכוון - פופוליסט. זורק הצהרות כאילו למען החלשים. באמת? זה מזכיר את מבארכ חוסיין אובמה, תקוות השחורים בארה"ב, שבתקופתו מצבם הורע פי כמה, כולל פשיעה ואלימות.
  • 2.
    אבי 30/09/2018 14:44
    הגב לתגובה זו
    ירידה במחיר הדירות וצועק על זה ערב ובוקר ועושה הפוך, משחיל את הילדים שלנו במחירי שיא ועוד עם משכנתא 90 אחוז? האמת החזקתי ממנו עכשיו ירד לי ממנו
  • 1.
    מתי יתמודד על ראשות ההסתדרות (ל"ת)
    אזרח פשוט 30/09/2018 13:45
    הגב לתגובה זו
דניאל נמרודי,סמנכ"ל נכסים. קרדיט: ראובן קסטרודניאל נמרודי,סמנכ"ל נכסים. קרדיט: ראובן קסטרו

סולל בונה הוא הקבלן המבצע שנבחר לפרויקט בן גוריון ברמלה

הכשרת היישוב בחרה בקבלן לצורך ביצוע שלב א'. היקף ההסכם הוא כ-287 מיליון שקל לבניית 270 דירות חדשות במקום 48 ישנות. הדיירים החלו להתפנות לקראת הריסה והקמת הבניין החדש. לפי ההערכות החברה, הרווח הגולמי הכולל יעמוד על כ-647 מיליון שקל בפרויקט בכללותו שיכלול כ-3 אלף דירות חדשות עם שטחי מסחר ותעסוקה

צלי אהרון |


הכשרת הישוב התחדשות עירונית הכשרה התחדשות 0.35%  מסמנת מציינת שלב די חשוב בפרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ברמלה - "מתחם בן גוריון". החברה הודיעה כי חתמה על הסכם עם חברת סולל בונה, שנשלטת בידי חברת שיכון ובינוי שיכון ובינוי -0.44%  , לביצוע שלב א' בפרויקט, בהיקף של כ-287 מיליון שקל בתוספת מע"מ. 

במסגרת השלב הראשון יהרסו 48 דירות ישנות, ובמקומן ייבנו 270 דירות חדשות בשיטת "עד המפתח", כלומר - הקבלן המבצע - במקרה הנוכחי סולל בונה, נותן את שירותי הבנייה מההתחלה ועד לאיכלוס. קרי - עד לטופס 4. ו"עד למפתח". העבודות יארכו עפ"י התחזית של החברות כ-3.5 שנים. בימים אלו הדיירים החלו להתפנות מהמבנים הישנים כדי לפנות מקום להתחלת העבודות. 

מדובר באחד המיזמים הגדולים מהתקופה האחרונה בתחום ההתחדשות העירונית: בסך הכול יכלול הפרויקט כ-3 אלף דירות חדשות, לצד כ-7.5 אלף מ"ר שטחי מסחר וכ-5.6 אלף מ"ר שטחי תעסוקה. המתחם כולו משתרע על פני כ-150 דונם, בין הרחובות יהודה שטיין, שדרות בן גוריון, שדרות דוד רזיאל וא.ס. לוי בעיר, והוא צפוי לשנות את פני השכונה. לפחות במישור המגורים.

הרווח הגולמי הכולל שתרשום הכשרת התחדשות מהפרויקט יעמוד על כ-647 מיליון שקל, כאשר בשלב הראשון לבדו צפוי הרווח הגולמי להגיע לכ-52 מיליון שקל. החברה מדווחת כי עד כה נמכרו בפרויקט 40 דירות בהיקף של כ-93 מיליון שקל, כלומר - דירה ממוצעת ב-2.325 מיליון שקל. חלקה של הכשרת הישוב בפרויקט הוא 65%, במסגרת עסקת שותפות עם מנורה מבטחים. 

הכשרת הישוב מחזיקה כיום צבר של כ-30 אלף דירות בשלבי קידום שונים ברחבי הארץ, מתוכן כ־9,000 צפויות להיות בשלות לשיווק ולביצוע עד 2027. עבור העיר רמלה, מדובר בתנופת בנייה חסרת תקדים, שתוסיף אלפי דירות חדשות ותעניק לתושבים סביבת מגורים מתקדמת יותר, עם חיבור למסחר, תעסוקה ותשתיות עירוניות חדשות.

דירות חדשות
צילום: איציק יצחקי
מחירי הדירות לאן

המשבר מחריף: 20% ירידה במכירת דירות חדשות - ההיצע מספיק לשנתיים ו-7 חודשים

בין מאי ליולי נמכרו 21,640 דירות צניחה של 19.6% לעומת התקופה המקבילה, כשהיצע הדירות הלא מכורות מזנק בשיעור 19% ועומד על 82,530 - מספיק ל-31.1 חודשים של ביקושים - גם בשוק הדירות היד שניה נרשמת ירידה אבל מתונה יותר - במציאות הזאת, נראה שגם הורדת ריבית לא תצליח להחזיר את השוק למסלול

מנדי הניג |

אנחנו מסקרים את שוק הדיור כבר תקופה ארוכה, ובלא מעט מקרים הדגשנו כי המצב בשטח חמור אפילו יותר מזה שעולה מהנתונים הרשמיים של הלמ״ס. והטענה הזאת קיבלה תוקף גם בעונת הדוחות האחרונה, אז יזמיות הנדל״ן פרסמו נתונים על ירידה חדה במכירות ועל התכווצות משמעותית במספר החוזים החדשים שנחתמים. מנכ"ל משרד השיכון תומך בהערכת ביזפורטל: "הירידה במחירי הדירות גדולה יותר ממה שמפרסם הלמ"ס" המשמעות היא שהמגמות לא נשארות רק על הנייר, אלא באות לידי ביטוי ישיר בתזרים של החברות, ביכולת שלהן להניע פרויקטים חדשים וגם ובעיקר בביטחון של המשקיעים.

עכשיו גם נתוני הלמ״ס עצמם לחודשים מאי-יולי מציירים תמונה ברורה ומדאיגה: יש ביקושים נמוכים במיוחד, צניחה במכירת דירות חדשות ועלייה מתונה בלבד בפעילות בשוק היד השנייה וגם זה רק אם נמדוד את יולי מול יולי. בסך הכול נמכרו בתקופה הזאת 21,640 דירות שזאת ירידה של 6% לעומת פברואר-אפריל השנה, ונפילה של כמעט 20% בהשוואה לאותה תקופה בשנה שעברה.

שוק הדירות - תמונת מצב

אם מעמיקים בפילוח הנתונים רואים עד כמה המצב מחמיר מחודש לחודש. שוק הדירות החדשות בשפל היסטורי. 7,430 דירות בלבד נמכרו בשלושת החודשים  ירידה של 15% לעומת הרבעון הקודם ויותר מ-36% ירידה לעומת מאי-יולי 2024. אם מסתכלים על חודש יולי לבד אז אפשר לראות שיפור נקודתי לעומת יוני, אבל בהסתכלות שנתית מדובר בצניחה חדה של מעל 31%. מנגד, שיעור לא מבוטל 27.8% מהמכירות נעשה במסגרת תכניות ממשלתיות מסובסדות, מה שעוד יותר מדגיש את החולשה של השוק החופשי, כי אם לא היו את התכניות הממשלתיות המכירות היו צונחות אפילו יותר.

בשוק היד השנייה, לעומת זאת, התמונה אמנם לא כזאת טובה אבל היא יותר מתונה. בסך הכול נמכרו 14,210 דירות ביד שנייה במאי-יולי שזה מבטא ירידה זניחה של עשירית האחוז לעומת שלושת החודשים שקדמו לה, וירידה של כ-7% בלבד מול התקופה המקבילה בשנה שעברה. גם כאן אם מודדים את יולי לבד אפשר לראות עלייה משמעותית באופן יחסי בקצב העסקאות, מה שמעיד שהרוכשים נוטים לחפש פתרונות מיידיים ונגישים יותר, גם במחיר של לוותר על דירה חדשה מהקבלן.

במקביל, מלאי הדירות הלא־מכורות ממשיך לעלות ומגיע כבר ל-82,530 יחידות זינוק של כ-19% לעומת השנה שעברה. מדובר בהיקף שמגלם 31 חודשי היצע בקצב המכירות הנוכחי, כלומר יותר משנתיים וחצי עד שניתן יהיה לספוג את המלאי הזה. המשמעות עבור היזמים היא לחץ הולך וגובר, והמשמעות עבור השוק כולו היא פוטנציאל לירידת מחירים, בעיקר כשביקושים חדשים מתקשים להתרומם בסביבת ריבית גבוהה ובמצב של אי-ודאות כלכלית. צריכים להבין, שירידת ריבית של רבע אחוז לא תשנה את התמונה הזאת כזה מהר, היא אולי תזריק קצת אופטימיות בשוק אבל כדי לחסל בזה היצע של מלאים צריכים הורדות ריבית מאסיביות וגם מהירות שזה תרחיש שעדיין לא נמצא על השולחן.