מחיר למשתכן ברעננה: תראו את המחיר לדירת 100 מ"ר + מרפסת וחניה

שווקו 82 דירות בשכונת נאות שדה ברעננה במחיר התחלתי של 1.35 מיליון שקל.  ביבנה שווקו 1,433 דירות בנאות שמיר, מחירן ההתחלתי הנו 952 אלף שקל
ענת דניאלי | (25)

ממשיכים בתכנית הדגל: שיווק נוסף של דירות מחיר למשתכן, התכנית אותה מובילים, שר האוצר, משה כחלון ושר הבינוי והשיכון, יואב גלנט. שווקו בהצלחה קרקעות ביבנה וברעננה לבניית 1,525 דירות. בשכונת נאות שדה ברעננה יבנו 82 דירות ו-1,433 דירות בשכונת נאות שמיר ביבנה. 

רעננה - 82 דירות בשכונת נאות שדה

במכרז ששיווקה רשות מקרקעי ישראל בשכונת "נאות שדה" ברעננה זכתה חברת אלקטרה השקעות אשר תבנה 82 יח"ד בבנייה רוויה.

דירת 85 מ"ר במחיר התחלתי של 1.35 מיליון שקל.

דירת 100 מ"ר  במחיר התחלתי של 1.56 מיליון שקל. 

דירת 120 מ"ר  ב-1.85 מיליון שקל 

ממשרד האוצר הוסיפו כי הדירות כוללות מרפסת חניה ומחסן ומחירן מבטא הנחה של 12% ממחיר השוק. הקרקע ששווקה מהווה חלק  משכונת  "נאות שדה" ברעננה הממוקמת בצפון מזרח העיר בסמוך לאזור התעסוקה אתגרים, שכונת בן צבי ומצפון לרחוב וייצמן. השכונה תכלול  406 יח"ד, במרקם בנוי של בנייה רוויה, במבנים של 6-9 קומות, וכן מגרשים למבני ציבור ושטחים ציבוריים.  

״רוב הבנייה למגורים מוגדרת ביח"ד קטנות המיועדת לאוכלוסייה צעירה וזוגות צעירים אך קיים גיוון בתכנון בגודל יחידות הדיור המייעד אותן גם לאוכלוסיות נוספות. התכנית מבוססת על שדרה מרכזית, המובילה מצומת המפגש עם רחוב וייצמן, אל כיכר שכונתית בקצה הצפון-מזרחי של השכונה. לאורך השדרה יהיו מתחמי מסחר, ושטחים לתעסוקה בקומות הקרקע שתכליתם שירות צרכי התושבים ויצירת רחוב עירוני פעיל״, כך נמסר בהודעת משרד האוצר. 

יבנה - 1,433 דירות בשכונת נאות שמיר

במכרז שנערך על ידי רשות מקרקעי ישראל זכו  החברות, רמי שבירו ו'דור אל ש. הנדסה בניה והשקעות, בקרקע לבניית כ-1443 יח"ד ב-15 מתחמים בשכונת נאות שמיר ביבנה. למכרז הוגשו 12 הצעות.

דירת 85 מ"ר במחיר התחלתי של  953 אלף שקל.

דירת 100 מ"ר  במחיר התחלתי של 1.1 מיליון שקל.

דירת 120 מ"ר  במחיר התחלתי של 1.3 מיליון שקל. 

ממשרד האוצר הוסיפו כי כלל הדירות במפרט מחיר למשתכן הכולל, מרפסת חניה ומחסן ומחירן מבטא הנחה של 22%  ממחיר השוק.

על פי המכרז, שכונת המגורים "נאות שמיר" ממוקמת במערב העיר יבנה בקרבת פארק חולות, בצפון גובלת בשכונות העיר יבנה, מדרום התחברות למחלף עתידי לאשדוד וצפון, ממערב נמצא כביש 4 וממזרח מושב בן זכאי. שטח השכונה הכולל הוא כ-1,606 דונם והיא מכילה סה"כ 2,307 יח"ד.

על פי משרד האוצר: ״חלקה המרכזי של שכונת המגורים ׳נאות שמיר׳ יהיה מורכב משרשרת של מבנים המחוברים זה לזה כולל מבני ציבור, החלק הדרומי יכלול מבנים גבוהים יותר יחסית אשר ישמשו כסימן כניסה לבאים בשערי העיר מדרום ובחלקה הצפוני יהיה מגרש גדול המיועד לקמפוס חינוכי״.

תגובות לכתבה(25):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 19.
    ממי 18/02/2017 21:50
    הגב לתגובה זו
    זה לא נראה בשמיים כרגע....
  • 18.
    רעננה 16/02/2017 20:28
    הגב לתגובה זו
    שההגרלה ברעננה שמספרה 138 ושבה הוגרלו 81 דירות נפתחת שוב כי מסתבר שה לא הצליחו למכור 41 דירות בפרוייקט ומחפשים פראיירים. הפרוייקט של שבירו והם רוצים על דירת 4 !!! חדרים בגודל 131 מטר רבוע מחיר התחלתי של 2.318 מיליון שקל !!! גם הורידו חדר והפכו את הדירה ל 4 חדרים במקום 5 , גם יקח זמן של שנתיים לפחות לבנות וגם המחיר נראה מופרז. מה דעתכם ? מעניין מדוע נשארו עם 41 דירות מתוך ה 81
  • 17.
    אריה 15/02/2017 01:56
    הגב לתגובה זו
    אין שום סיבה שדירת 4 חדרים בקומות בישראל תעלה מליון וחצי שקל כאשר בית פרטי 5 חדרים עם בריכה בארה"ב עולה 300 אלף שקל... אין הגיון... בעיקר שהיחס בין עלות הבנייה לתג מחיר הוא פי 3.5
  • 16.
    איציק 14/02/2017 16:48
    הגב לתגובה זו
    לממן את כל העובדים של המדינה ע"ח מיסים עובדי חב' חשמל , נמלים , בנקים , מגזר ציבורי , אנשי קבע פנסיות ו
  • 15.
    איציק ר 14/02/2017 16:07
    הגב לתגובה זו
    צד צפוני,צמוד לאזור התעשייה, דרומי לרחוב ויצמן , כביש עמוס שצמוד לאזור התעשייה. לכל הזוכים בהצלחה. !
  • 14.
    אורן 14/02/2017 14:22
    הגב לתגובה זו
    כדאי שהורים לילדים בני 15 ומעלה ירשמו אותם כרוכשים כי הדירות אולי יהיו מוכנות כשיסיימו צבא!!
  • 13.
    ארז 14/02/2017 14:20
    הגב לתגובה זו
    מלא סיבות - פרוייקט לא בנוי, התעכבויות מעבר לפרוייקטים רגילים, מפרט נמוך, חוזה בעייתי ועוד
  • 12.
    רוצים לדעת למה אני מחייך ? כי זה לא יהיה..... (ל"ת)
    כחלון 14/02/2017 13:40
    הגב לתגובה זו
  • 11.
    יש ר א לי 14/02/2017 13:21
    הגב לתגובה זו
    דירות יוקרה ברעננה, מי יכול להרשות לעצמו? רק העשירים, ולהם צריך לתת הנחה? שלא לדבר על הנתון שפרסם הכלכלן הראשי באוצר שמשקיעים רבים הם אלה שעומדים מאחורי הזוכים המחיר למשתכן כי איך זוג שמרוויח ביחד 6000 ש"ח לחודש יכול לקנות דירה יקרה ולקחת משכנתא של מיליון ש"ח? אז כחלון תתעורר, התכנית שלך גרועה ולא אפרט עוד ועוד סיבות להיותה גרועה.
  • 10.
    אתה בטוח שהדירות האלה בסטנדרט גבוה.?שלא יפלו קירות? (ל"ת)
    כחלון 14/02/2017 13:02
    הגב לתגובה זו
  • 9.
    Asi456 14/02/2017 12:57
    הגב לתגובה זו
    ישראלים מטומטמים
  • 8.
    רונן 14/02/2017 12:08
    הגב לתגובה זו
    מדובר בהגרלה שרירותית של כספי המיסים למספר ברי מזל. אין בתוכניות שום היגיון ושום השפעה על מחירי הדיור.
  • 7.
    ספסרות 14/02/2017 11:43
    הגב לתגובה זו
    כחלון ספסר בלי בושה 1300000000 לדירה ועוד ''מסובסדת"" שיגעןןןןןןוןןןןן
  • 6.
    דני 14/02/2017 11:37
    הגב לתגובה זו
    לגבי רעננה ...זה סבבה..אבל לא מספיק דירות!!!
  • ביביסטאן 14/02/2017 12:38
    הגב לתגובה זו
    אבל תוכל להרשות לעצמך רק את ירוחם
  • הייטקיסט 14/02/2017 22:36
    לא.. בעצם ירוחם הרבה יותר סקסית
  • 5.
    חוצפה 14/02/2017 11:36
    הגב לתגובה זו
    מס דירה שלישית נועד לממן לו את ההנחות שהוא נותן להם זה מסחרה של מוכר חלקי חילוף. למה אנחנו צריכים לממן הנחות רק לברי מזל שזכו בהגרלה. נמאס כבר מתרבות הסקטורים של ממשלת ישראל ירום הודה וטוב ליבה כחלון = כשלון
  • עובד בסקטור הפרטי 14/02/2017 14:09
    הגב לתגובה זו
    ולממן לכם עובדי חב' חשמל , נמלים , בנקים , מגזר ציבורי , אנשי קבע פנסיות ותנאים על הגב שלנו זה לא חוצפה ? כחלון השר החברתי ביותר מאז קום המדינה
  • אוריאל 15/02/2017 17:07
    תראה את כל הפלצנים האלה שנוגעים להם קצת בכיס נהיו מתרוממים.
  • 4.
    לא מספיק טוב!!! 14/02/2017 11:33
    הגב לתגובה זו
    צריך לבנות עוד והרבה..זאת טיפה בים!!! כחלון איכזבת.
  • 3.
    עד שיתחילו לבנות 14/02/2017 11:31
    הגב לתגובה זו
    ובינתיים נשלם שכירות!!!
  • 2.
    האזרח 14/02/2017 11:10
    הגב לתגובה זו
    המדינה מעמיסה מיסים על הדירות באגרות והיטלים, השבחה, מיסי ניה, מע"מ ועלויות רישום ואח"כ מתלוננים כי הקבלנים גזלנים ? הגזלנים זה משרד האוצר !!!!
  • 1.
    רק רציתי להגיד לך תודה! (ל"ת)
    כחלון 14/02/2017 11:02
    הגב לתגובה זו
  • כחלון 14/02/2017 12:42
    הגב לתגובה זו
    רק תסביר בקשה על מה התודה ?
  • על כל העשייה. עושה פה דברים שלא עשו עשורים! (ל"ת)
    לכחלון 14/02/2017 13:02
בנייה. קרדיט: Xבנייה. קרדיט: X
מחירי הדירות לאן

מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים

המחירים הרשמיים "לא יורדים" אבל הקבלנים כבר מחלקים ריהוט, שכר דירה, מימון למשכנתא ואפילו רכב חדש; חמישה חודשים ברציפות המדד יורד, ירידה של 16% בקצב העסקאות אבל מסך עשן של מבצעים מנסה לשמור על האמת בפנים - שוק הנדל"ן מתאמץ לשדר יציבות כשהקרקע רועדת
צלי אהרון |


מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר. 

ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות. 

במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.

ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים. 

במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.

שי אהרונוביץ    צילום: דרור סיתהכל
צילום: שי אהרונוביץ צילום: דרור סיתהכל

רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80

הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט

צלי אהרון |

הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.

זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ. 

מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.   

חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים  מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80,  אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל

אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.

החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.