"מחירי המזון רחוקים משיווי משקל - והם יירדו", מה יקרה לשכירות?
רפי גוזלן "מחאת המילקי" מסרבת לגווע, והיום אמר נאור
"הירידה בסעיף זה בספטמבר משקפת עליית מדרגה, ולו זמנית, ברמת התחרות בין הרשתות (ככל הנראה משקף את הוזלת המחירים שביצעה שופרסל במסגרת שינוי האסטרטגיה של החברה). קצב הירידה השנתי של סעיף זה, כ-3% בשנה האחרונה, הוא חסר תקדים במשק הישראלי. עם זאת, תהליך ההתאמה כלפי מטה של מחירי המזון עדיין רחוק מלהסתיים, ו-"מחאת המילקי" היא רק סימפטום לכך שרמות המחירים עדיין רחוקות משיווי משקל. עוצמת התאמה היא פונקציה של התגברות התחרותיות בסיגמנט הייצור תוך פתיחה מירבית של הענף לייבוא מתחרה".
לפי גוזלן, במבט לשנה הקרובה, שילוב של ירידה חדה במחירי הסחורות החקלאיות והלחץ מצד הרגולציה להגברת התחרות בשוק המזון, מהווים תמהיל שיתמוך לדעתנו בהמשך ירידה הדרגתית במחירי המזון בחודשים הקרובים.
סעיף מחירי הדירות בבעלות ירד בספטמבר בשיעור של 0.1%, כך שקצב העלייה השנתי בסעיף זה נותר ללא שינוי ברמה של 2.1%. במבט קדימה, מצפים ב-IBI להאטה נוספת בקצב עליית שכר הדירה, כך שהתרומה של סעיף הדיור למדד צפויה להיות זניחה בשנה הקרובה - "הערכה זו נשענת על מספר גורמים ובראשם: העלייה החדה שנרשמה בשנים האחרונות ביחס שבין שכר הדירה לשכר הממוצע, המשך העלייה בגמר הבנייה וירידת התשואות בשוק האג"ח. נזכיר כי תחזית המודל שלנו לסעיף מחירי הדירות בבעלות גוזרת תחזית אגרסיבית לירידה בשכר הדירה בשנה הקרובה. עם זאת, מטעמי שמרנות ומתוך הנחה של קשיחות מחירים כלפי מטה הנחנו עלייה קלה של כ- 0.5% בסעיף הדיור בשנה הקרובה".
- "המשקיעים אופטימיים מדי לגבי תוואי הריבית"
- "תחזית האינפלציה של בנק ישראל אופטימית מדי, קשה לראות ירידה ל־2%"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לגבי מחירי הדירות, טוען גוזלן כי לפי אומדן ראשוני נרשמה ירידה בשיעור גבוה של 1% במחירי הדירות בחודשים יולי-אוגוסט בהשוואה לחודשים יוני-יולי- "ירידה זו הובילה להתמתנות בקצב העלייה השנתי מ-6.7% ל-5.0%. חשוב לזכור כי מחירי העסקאות בחודשים יולי-אוגוסט הושפעו מהמלחמה בעזה וזאת מעבר להשפעות של ההמתנה ליישום חוק מע"מ אפס, כך שלדעתנו אין לייחס משקל רב להתמתנות זו במחירים".
אולם לדבריו, הפחתת הריבית ל-0.25% ויישום אפשרי של חוק מע"מ אפס הם שני גורמים בעלי פוטנציאל רב לניפוח נוסף של בועת המחירים המקומית. "כפי שהדברים נראים כיום, שינוי כיוון בשוק הנדל"ן המקומי, בכיוון של ירידות מחירים, יגיע רק בתקופה שבה המשק המקומי יידרדר למיתון ותירשם הרעה משמעותית בשוק העבודה".
- 20.דרור 20/10/2014 08:19הגב לתגובה זוהכי קל זה לעצום עיניים. המשק לקראת קריסה ואיתו מחירי הדיור המנופחים.
- 19.אזרח 19/10/2014 22:43הגב לתגובה זושלום, מתחילה התארגנות של אנשים לצורך תיאום החרמת מוצרים שונים. אנא הצטרפו לקבוצה . בשלב זה מחרימים את מוצרי שטראוס עלית - כל המוצרים!!!! אני הצעתי היום מנגנון שונה לפיו יוחרמו למשך חודש שלם 3 מוצרים של 3 יצרנים / יבואנים שונים שהקטינו אריזות/העלו מחירים וכו. אם במשך חודש המחירים ירדו לקדמותם החרם יופסק, אם לא יבחר עוד מוצר של אותו יצרן/יבואן וגם הוא יוחרם , ככה עד שנשיג את המטרה. אנא הצטרפו ושתפו את חבריכם!!!!!!!!!!!!
- 18.אמפסיז 19/10/2014 22:22הגב לתגובה זוומעבר לבית ההורים, שבעלי הדירות השמנמנים יתקעו עם הדירות הריקות מחירי השכירות ירדו ויהיו גם שירצו לחפש השקעה אחרת. מי מרים את הכפפה ופותח דף בפייס? אם המדינה לא תמסה מס אמת על רווחי השכירות כדאי שפשוט נפסיק לתת להם את המשכורת שלנו.
- 17.לפיד תתעורר אתה פגר 19/10/2014 19:53הגב לתגובה זואוך כמה אני מצטער שהצבעתי לפיד. האיש הזה מתגלה כל יום כעיקש יותר מחמור ושבוי בקונספציית המע"מ 0 שהיא דבר הרסני מכל הבחינות א. זריקת מרץ לרכישת דירות והגדלת הביקושים גם של זוגות שלא חשבו או לא יכלו לרכוש דירות - יגרור עליית מחירי הדירות ופגיעה במאות אלפי משפחות. לפיד לא שמע על כך שיש כמה מאות אלפי בתי אב שאינם זכאים למע"מ 0, ואלו יוכלו אותה כשירצו לרכוש דירות במחיר המטורף. ב. הוצאה שנתית פנטסטית של 3 מיליארדי ש"ח לשנה, כסף של משלמי המיסים שילך כל שנה לסיבסוד רכישת דירות לכ- 20,000 זוגות, במקום לעודד בניה, לסייע למתנס"ים לטפל במשפחות עניות. תגיד לפיד מתי שאלת משפחה אתיופית כמה חוגים הבן שלה רשום במתנ"ס, אני שאלתי, הילד שאל אותי מה זה חוג. העוני ימשך עימו גם הצעקה על המחירים, הבעיה אינה מחיר המילקי, אלא מחיר החוג בחוגים, מחיר הדלק, הארנונה, המע"מ. לפיד אתה הולך כמו אחוז דיבוק למע"מ 0 וזורק עשרות מילארדי ש"ח בשנים הקרובות לעודד רכישת דירות שזה דבר מטורף בכל קני מידה.
- 16.צוחקים על כולם כלום לא יקרה ירדו אגורה יעלו שקל (ל"ת)תום 19/10/2014 19:28הגב לתגובה זו
- 15.תושב ביבילנד 19/10/2014 18:46הגב לתגובה זו10 שנות ביבי "עשיר צריך להיות יותר עשיר" ממש רע לעם
- 14.צביקה דורון יועץנדלן 19/10/2014 18:45הגב לתגובה זוכולם מחפשים לשכור דירה בתל אביב היום, צעירים, עולים חדשים מאירופה, סטודנטים, מתגרשים, רווקים, גייז ומי לא, אז איך ירדו המחירים ...?
- הכל אופנתי (ל"ת)החייט 19/10/2014 20:24הגב לתגובה זו
- מה שחשוב זה כמות הכסף הזול העומדת לרשות הרוכשים (ל"ת)אל תהיה חובבן 19/10/2014 20:17הגב לתגובה זו
- 13.תנו למילקי להתקלקל בסופר ותראו איך המחיר נופל (ל"ת)הומלס 19/10/2014 18:31הגב לתגובה זו
- 12.איך השכירות תרד? כשהתרבות המקומית המכוערת להעלות 10% כל (ל"ת)צריך פיקוח 19/10/2014 18:19הגב לתגובה זו
- 11.בנזין יקררררררררררררררררררררררררררררררררררררררררר (ל"ת)בנזיןןןןןןןןןןןןןןןן 19/10/2014 17:48הגב לתגובה זו
- 10.תפסיקו אינטרס=דרוש צדק=דור צעיר=סיבון קיום המדינה!!!!!! (ל"ת)דמגוגיה יומי לפראייר 19/10/2014 17:45הגב לתגובה זו
- 9.יואב 19/10/2014 17:18הגב לתגובה זווכך גם כל שאר המוצרים המופקעים. אין בעיה לחתוך ונחתוך כי זה עכשיו פרנציפ..
- 8.זהבה והדובים 19/10/2014 16:13הגב לתגובה זומעודף משקל. כשזה יהיה יותר זול יהיה כל ישראל שני תעלו את מחיר המזון וכך תחסכו כסף לבתי חולים תרופות ניתוחים צינטורים סכרת ושאר מחלות
- אנונימי 19/10/2014 16:48הגב לתגובה זומחירי מזון יקרים גורמים לעניים לקנות מזון זול ולא בריא. כולם צריכים לאכול וגם אם מחירי הלחם יהיו בשמיים אנשים ימשיכו לאכול, רק לא בריא. די לאידיוטיות!
- 7.תל אביב - יפו - ר"ג 19/10/2014 15:35הגב לתגובה זושייכות לציבור לא רק הגז והאשלג גם הקרקע שייכת לציבור המדינה צריכה להחזיר לציבור את הקרקעות.
- 6.כבר עכשיו התשואה על שכירות נמוכה מאוד, לאן היא תרד? (ל"ת)דברים בעלמא 19/10/2014 15:32הגב לתגובה זו
- צרכנות נבונה להפסיק להסכים להעלות שכד 10% לדרוש התערבות (ל"ת)מישהו 19/10/2014 18:24הגב לתגובה זו
- כשמחיר. הדירה מופקע בטירוף אז נדמה שאחוזי התשואה נמוכים (ל"ת)צריך פיקוח 19/10/2014 18:22הגב לתגובה זו
- אזרח 19/10/2014 17:23הגב לתגובה זוהתשואה על השכירות נמוכה כי פראיירים כמוך קונים בית בכל מחיר
- 5.אבנר 19/10/2014 15:30הגב לתגובה זומ ר רפי גוזלן אתה מעריך שירידה במחירי הדיור תהיה כאשר המשק ידרדר למיתון אז אם כך תנוח דעתך המשק כבר היום במיתון שרק הולך ומעמיק האמן לי הקריסה כל כך קרובה שאתה וחבריך למקצוע תהיו המומים
- 4.דויד 19/10/2014 15:23הגב לתגובה זומה שאומר שאין יותר מחסור בדיור, אלא שיווי משקל. סליחה- זה אומר שהחל מאמצע 2013 אין יותר מחסור אלא שיווי משקל.
- 3.הסעיף נקרא "שירותי דיור בבעלות הדיירים" ולא מחירי דירות (ל"ת)שכר דירה בסטטיסטיקה 19/10/2014 15:21הגב לתגובה זו
- 2.רון 19/10/2014 15:20הגב לתגובה זוכן בטח, ממש ירידה, מפולת, בכל המדדים. איזה שטויות במיץ, אין כאן תחרות אמיתית לא במזון ולא בדיור - על איזה ירדה כבודו מדבר ??
- 1.ישראלי 19/10/2014 15:19הגב לתגובה זוקבלנים הפסיקו התחלות בנייה עקב ירידה במכירות, הביקוש יגדל, פחות משקיעים=פחות דירות להשכרה, בשינוי מצב היצע וביקוש השינוי לכיוון הביקוש, מצב שיגרור עליית מחירים. דבר נוסף, כשיאושר (או לא יאושר) מע"מ אפס(לאיר ההחלטה) צפוי התפרצות של הביקוש הכבוש שיעלה את מחירי הדירות, בעלי הדירות לא ירדו ברמת התשואה ובתשואה הקיימת (שממילא היא נמוכה למעט בחיפה ובבאר שבע) בהכרח גם מחירי השכירות יעלו.
- בקצב הבנייה בארץ, אם הפסיקו לבנות השנה נרגיש את זה בעוד (ל"ת)משה 19/10/2014 19:22הגב לתגובה זו
- מדריד 19/10/2014 16:30הגב לתגובה זואנשים לא יכולים לקחת משכנתא ברמת המחירים הנוכחית , אתם נוטים להתעלם מהדבר הבסיסי שמזין את המחירים והוא שכר ואשראי.
- ירון 19/10/2014 18:30אחיד או פרוס. ואתה בא לי עם מחיר של מיליון וחצי לדירת 3.5 חדרים ??? השתגענו לגמרי. המחיר לגמרי מטורף . אני ממשיך עם הלחם האחיד , דרכו אני אחסוך שקל לשקל עד שאני אגיע למחיר הדירה ( משהו כמו..מיליון וחצי שנה )
- אנונימי 19/10/2014 15:40הגב לתגובה זוגם על הנייר, אי אפשר לגור בשכירות על הנייר.. לכן הנתון של גמר בנייה חשוב יותר בטווח זמן קצר מזה של התחלות בנייה. אלה ישפיעו רק כשהבנייה תסתיים.
חיפה. קרדיט: צלי אהרוןחיפה: העיר של משקיעי הנדל״ן - דירות על הים ב-1.3 מיליון שקל
סיור בשכונות החוף: קריית אליעזר, קריית שפרינצק ובת גלים - 50 אלף דירות בדרך, זינוק של 12% במחירים בשנת 2024 והמשקיעים ממשיכים להגיע; ״כל הנתונים מעידים על המשך צמיחה״; וגם - מה הסיכונים בהשקעה כזו?
מחירי הדירות לאורך שנים חיפה נחשבה לעיר שמאבדת תושבים, אבל מאז תקופת הקורונה בשנת 2020 - התמונה השתנתה לחלוטין. משקיעים נוהרים אליה ונראה שבצדק - הם הגיעו לתשואות יפות מאוד. בשנה שעברה חיפה הובילה את מדד מחירי הדירות עם זינוק של 12%, ובימים אלה יש כ-50 אלף דירות בתכנון ובביצוע בעיר.
כמובן שבהשקעה בדירה יש גם סיכונים - כמו ירידת מחירים, סיכון של אי-השכרה ועוד. אבל באופן כללי ואם מסתכלים על העבר של השנתיים האחרונות ואפילו 5 השנים האחרונות - המשקיעים בחיפה נהנו מתשואות יפות. בעיקר מעליית ערך מהירה בשכונת בת גלים.
העיר הצליחה להפוך את עצמה ליעד השקעה אטרקטיבי בזכות שילוב די נדיר: מחירי דירות נמוכים יחסית, קרבה לים, תחנות רכבת במרחק הליכה ופארק הייטק במרחק 10 דקות נסיעה בלבד. המחירים בחיפה נעים כיום בין 1.8 ל-2 מיליון שקל בממוצע לדירת 3 חדרים, 2 מיליון שקל עד 2.5 מיליון שקל לדירת 4 חדרים. ויש גם מחירים גבוהים מכך כמובן. התשואה למשכירים נעה בין 2.8% ל-3%, לא מדובר על החזר חודשי גדול, אבל נאה בהחלט ביחס לתל אביב וסביבתה, וחשוב לזכור שההשקעה בעיר נהנתה בעיקר מעליית ערך משמעותית בשנתיים האחרונות.
- בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
- השמאית שמזהירה: ״לא רואה איך מחירי הדירות ירדו״
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אז איפה בדיוק משקיעים? סיור בשכונות החוף של העיר בוחן שלוש שכונות מרכזיות שעוברות תהליכים מואצים של התחדשות עירונית ומושכות משקיעים מכל הארץ:
דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
על פערי המחירים בין הקומות כשאין מעלית ועל החסרונות (וגם היתרונות) של קומה רביעית ללא מעלית וגם - מה הפוטנציאל הגדול בדירות כאלו?
מחירי הדירות עסקת מכירה ברמלה מהימים האחרונים נראית מעניינת: דירת 3 חדרים בגודל 68 מ"ר בתמורה ל-1.13 מיליון שקל. נראה מחיר מציאה, אבל האם יש דבר כזה מציאה? נמשיך עם הפרטים: הדירה ממוקמת בקומה הרביעית והאחרונה בבניין ישן ללא מעלית ברחוב טיטלבאום המתווכת שמכרה את הדירה מצוטטת כי זו "מציאה". לדבריה, אין דירות דומות במחיר נמוך כל כך באזור, והיא מהווה הזדמנות נדירה למשקיעים או רוכשים ראשונים. אולם, ניתוח שלנו מראה כי המחיר אינו בהכרח הנחה משמעותית, אלא תמחור ריאלי בגלל שמדובר בקומה רביעית. כל קומה ללא מעלית מורידה את המחיר ב-5%-8%. ההבדל בין קומה שלישית לרביעית הוא כנראה הכי קריטי. אם הדירה היתה בקומה שלישית היא היתה כ-1.25, קומה שנייה-ראשונה זה כבר ב-1.3-1.35 מיליון שקל.
השימוש היומיומי במדרגות בקומה רביעית כרוך בעלייה וירידה של כ-80-90 מדרגות, תלוי בגובה הסטנדרטי של הבניין. עבור אדם ממוצע, זה מצטבר לכ-10-15 דקות הליכה נוספת ליום, אך ההשפעה גדלה עם קניות כבדות, עגלות תינוקות או תנועה מוגבלת. דיירים בקומות גבוהות בבניינים ישנים ללא מעלית משלמים מחיר מתמשך על קנייה במחיר נמוך. מעבר לכך, יש כבר גילאים שזה פשוט לא אפשרי.
מנגד, ויש לזה חשיבות גדולה: טיפוס מדרגות תורם לבריאות קרדיו-ווסקולרית, ומפחית סיכוי למחלות לב, ובכלל - טוב לבריאות.
מחירי הדירות - הבדלים בין קומות
ההפרש במחיר בין דירה בניין עם מעלית לבניין ללא כזו מגיע ל-10-20%. בתוך הבניין, כל קומה נוספת מעל הקרקע מורידה את המחיר כאמור ב-5-8%, כאשר בקומה רביעית ההשפעה מצטברת ל-15-20% פחות מדירה דומה בקומה ראשונה או שנייה. שמאי מקרקעין מחשבים זאת כ"פחת תפקודי". להרחבה, על גורמים שמשפיעים על מחירי הדירות: כמה שווה הדירה שלכם? הנה 10 גורמים בעלי השפעה דרמטית.
- בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
- חיפה: העיר של משקיעי הנדל״ן - דירות על הים ב-1.3 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בעסקת רמלה הספציפית, המחיר של 1.13 מיליון ש"ח נראה מפתה על פניו, אך לאחר הפחתה הנדרשת בגלל שמדובר בקומה רביעית הוא משקף תמחור סטנדרטי ולא הנחה משמעותית. נתוני עסקאות מהחודשים האחרונים מראים כי זה בהחלט סביבת מחיר ראויה ולא נמוכה מדי.
