"מחירי המזון רחוקים משיווי משקל - והם יירדו", מה יקרה לשכירות?
רפי גוזלן "מחאת המילקי" מסרבת לגווע, והיום אמר נאור
"הירידה בסעיף זה בספטמבר משקפת עליית מדרגה, ולו זמנית, ברמת התחרות בין הרשתות (ככל הנראה משקף את הוזלת המחירים שביצעה שופרסל במסגרת שינוי האסטרטגיה של החברה). קצב הירידה השנתי של סעיף זה, כ-3% בשנה האחרונה, הוא חסר תקדים במשק הישראלי. עם זאת, תהליך ההתאמה כלפי מטה של מחירי המזון עדיין רחוק מלהסתיים, ו-"מחאת המילקי" היא רק סימפטום לכך שרמות המחירים עדיין רחוקות משיווי משקל. עוצמת התאמה היא פונקציה של התגברות התחרותיות בסיגמנט הייצור תוך פתיחה מירבית של הענף לייבוא מתחרה".
לפי גוזלן, במבט לשנה הקרובה, שילוב של ירידה חדה במחירי הסחורות החקלאיות והלחץ מצד הרגולציה להגברת התחרות בשוק המזון, מהווים תמהיל שיתמוך לדעתנו בהמשך ירידה הדרגתית במחירי המזון בחודשים הקרובים.
סעיף מחירי הדירות בבעלות ירד בספטמבר בשיעור של 0.1%, כך שקצב העלייה השנתי בסעיף זה נותר ללא שינוי ברמה של 2.1%. במבט קדימה, מצפים ב-IBI להאטה נוספת בקצב עליית שכר הדירה, כך שהתרומה של סעיף הדיור למדד צפויה להיות זניחה בשנה הקרובה - "הערכה זו נשענת על מספר גורמים ובראשם: העלייה החדה שנרשמה בשנים האחרונות ביחס שבין שכר הדירה לשכר הממוצע, המשך העלייה בגמר הבנייה וירידת התשואות בשוק האג"ח. נזכיר כי תחזית המודל שלנו לסעיף מחירי הדירות בבעלות גוזרת תחזית אגרסיבית לירידה בשכר הדירה בשנה הקרובה. עם זאת, מטעמי שמרנות ומתוך הנחה של קשיחות מחירים כלפי מטה הנחנו עלייה קלה של כ- 0.5% בסעיף הדיור בשנה הקרובה".
- "המשקיעים אופטימיים מדי לגבי תוואי הריבית"
- "תחזית האינפלציה של בנק ישראל אופטימית מדי, קשה לראות ירידה ל־2%"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לגבי מחירי הדירות, טוען גוזלן כי לפי אומדן ראשוני נרשמה ירידה בשיעור גבוה של 1% במחירי הדירות בחודשים יולי-אוגוסט בהשוואה לחודשים יוני-יולי- "ירידה זו הובילה להתמתנות בקצב העלייה השנתי מ-6.7% ל-5.0%. חשוב לזכור כי מחירי העסקאות בחודשים יולי-אוגוסט הושפעו מהמלחמה בעזה וזאת מעבר להשפעות של ההמתנה ליישום חוק מע"מ אפס, כך שלדעתנו אין לייחס משקל רב להתמתנות זו במחירים".
אולם לדבריו, הפחתת הריבית ל-0.25% ויישום אפשרי של חוק מע"מ אפס הם שני גורמים בעלי פוטנציאל רב לניפוח נוסף של בועת המחירים המקומית. "כפי שהדברים נראים כיום, שינוי כיוון בשוק הנדל"ן המקומי, בכיוון של ירידות מחירים, יגיע רק בתקופה שבה המשק המקומי יידרדר למיתון ותירשם הרעה משמעותית בשוק העבודה".
- 20.דרור 20/10/2014 08:19הגב לתגובה זוהכי קל זה לעצום עיניים. המשק לקראת קריסה ואיתו מחירי הדיור המנופחים.
- 19.אזרח 19/10/2014 22:43הגב לתגובה זושלום, מתחילה התארגנות של אנשים לצורך תיאום החרמת מוצרים שונים. אנא הצטרפו לקבוצה . בשלב זה מחרימים את מוצרי שטראוס עלית - כל המוצרים!!!! אני הצעתי היום מנגנון שונה לפיו יוחרמו למשך חודש שלם 3 מוצרים של 3 יצרנים / יבואנים שונים שהקטינו אריזות/העלו מחירים וכו. אם במשך חודש המחירים ירדו לקדמותם החרם יופסק, אם לא יבחר עוד מוצר של אותו יצרן/יבואן וגם הוא יוחרם , ככה עד שנשיג את המטרה. אנא הצטרפו ושתפו את חבריכם!!!!!!!!!!!!
- 18.אמפסיז 19/10/2014 22:22הגב לתגובה זוומעבר לבית ההורים, שבעלי הדירות השמנמנים יתקעו עם הדירות הריקות מחירי השכירות ירדו ויהיו גם שירצו לחפש השקעה אחרת. מי מרים את הכפפה ופותח דף בפייס? אם המדינה לא תמסה מס אמת על רווחי השכירות כדאי שפשוט נפסיק לתת להם את המשכורת שלנו.
- 17.לפיד תתעורר אתה פגר 19/10/2014 19:53הגב לתגובה זואוך כמה אני מצטער שהצבעתי לפיד. האיש הזה מתגלה כל יום כעיקש יותר מחמור ושבוי בקונספציית המע"מ 0 שהיא דבר הרסני מכל הבחינות א. זריקת מרץ לרכישת דירות והגדלת הביקושים גם של זוגות שלא חשבו או לא יכלו לרכוש דירות - יגרור עליית מחירי הדירות ופגיעה במאות אלפי משפחות. לפיד לא שמע על כך שיש כמה מאות אלפי בתי אב שאינם זכאים למע"מ 0, ואלו יוכלו אותה כשירצו לרכוש דירות במחיר המטורף. ב. הוצאה שנתית פנטסטית של 3 מיליארדי ש"ח לשנה, כסף של משלמי המיסים שילך כל שנה לסיבסוד רכישת דירות לכ- 20,000 זוגות, במקום לעודד בניה, לסייע למתנס"ים לטפל במשפחות עניות. תגיד לפיד מתי שאלת משפחה אתיופית כמה חוגים הבן שלה רשום במתנ"ס, אני שאלתי, הילד שאל אותי מה זה חוג. העוני ימשך עימו גם הצעקה על המחירים, הבעיה אינה מחיר המילקי, אלא מחיר החוג בחוגים, מחיר הדלק, הארנונה, המע"מ. לפיד אתה הולך כמו אחוז דיבוק למע"מ 0 וזורק עשרות מילארדי ש"ח בשנים הקרובות לעודד רכישת דירות שזה דבר מטורף בכל קני מידה.
- 16.צוחקים על כולם כלום לא יקרה ירדו אגורה יעלו שקל (ל"ת)תום 19/10/2014 19:28הגב לתגובה זו
- 15.תושב ביבילנד 19/10/2014 18:46הגב לתגובה זו10 שנות ביבי "עשיר צריך להיות יותר עשיר" ממש רע לעם
- 14.צביקה דורון יועץנדלן 19/10/2014 18:45הגב לתגובה זוכולם מחפשים לשכור דירה בתל אביב היום, צעירים, עולים חדשים מאירופה, סטודנטים, מתגרשים, רווקים, גייז ומי לא, אז איך ירדו המחירים ...?
- הכל אופנתי (ל"ת)החייט 19/10/2014 20:24הגב לתגובה זו
- מה שחשוב זה כמות הכסף הזול העומדת לרשות הרוכשים (ל"ת)אל תהיה חובבן 19/10/2014 20:17הגב לתגובה זו
- 13.תנו למילקי להתקלקל בסופר ותראו איך המחיר נופל (ל"ת)הומלס 19/10/2014 18:31הגב לתגובה זו
- 12.איך השכירות תרד? כשהתרבות המקומית המכוערת להעלות 10% כל (ל"ת)צריך פיקוח 19/10/2014 18:19הגב לתגובה זו
- 11.בנזין יקררררררררררררררררררררררררררררררררררררררררר (ל"ת)בנזיןןןןןןןןןןןןןןןן 19/10/2014 17:48הגב לתגובה זו
- 10.תפסיקו אינטרס=דרוש צדק=דור צעיר=סיבון קיום המדינה!!!!!! (ל"ת)דמגוגיה יומי לפראייר 19/10/2014 17:45הגב לתגובה זו
- 9.יואב 19/10/2014 17:18הגב לתגובה זווכך גם כל שאר המוצרים המופקעים. אין בעיה לחתוך ונחתוך כי זה עכשיו פרנציפ..
- 8.זהבה והדובים 19/10/2014 16:13הגב לתגובה זומעודף משקל. כשזה יהיה יותר זול יהיה כל ישראל שני תעלו את מחיר המזון וכך תחסכו כסף לבתי חולים תרופות ניתוחים צינטורים סכרת ושאר מחלות
- אנונימי 19/10/2014 16:48הגב לתגובה זומחירי מזון יקרים גורמים לעניים לקנות מזון זול ולא בריא. כולם צריכים לאכול וגם אם מחירי הלחם יהיו בשמיים אנשים ימשיכו לאכול, רק לא בריא. די לאידיוטיות!
- 7.תל אביב - יפו - ר"ג 19/10/2014 15:35הגב לתגובה זושייכות לציבור לא רק הגז והאשלג גם הקרקע שייכת לציבור המדינה צריכה להחזיר לציבור את הקרקעות.
- 6.כבר עכשיו התשואה על שכירות נמוכה מאוד, לאן היא תרד? (ל"ת)דברים בעלמא 19/10/2014 15:32הגב לתגובה זו
- צרכנות נבונה להפסיק להסכים להעלות שכד 10% לדרוש התערבות (ל"ת)מישהו 19/10/2014 18:24הגב לתגובה זו
- כשמחיר. הדירה מופקע בטירוף אז נדמה שאחוזי התשואה נמוכים (ל"ת)צריך פיקוח 19/10/2014 18:22הגב לתגובה זו
- אזרח 19/10/2014 17:23הגב לתגובה זוהתשואה על השכירות נמוכה כי פראיירים כמוך קונים בית בכל מחיר
- 5.אבנר 19/10/2014 15:30הגב לתגובה זומ ר רפי גוזלן אתה מעריך שירידה במחירי הדיור תהיה כאשר המשק ידרדר למיתון אז אם כך תנוח דעתך המשק כבר היום במיתון שרק הולך ומעמיק האמן לי הקריסה כל כך קרובה שאתה וחבריך למקצוע תהיו המומים
- 4.דויד 19/10/2014 15:23הגב לתגובה זומה שאומר שאין יותר מחסור בדיור, אלא שיווי משקל. סליחה- זה אומר שהחל מאמצע 2013 אין יותר מחסור אלא שיווי משקל.
- 3.הסעיף נקרא "שירותי דיור בבעלות הדיירים" ולא מחירי דירות (ל"ת)שכר דירה בסטטיסטיקה 19/10/2014 15:21הגב לתגובה זו
- 2.רון 19/10/2014 15:20הגב לתגובה זוכן בטח, ממש ירידה, מפולת, בכל המדדים. איזה שטויות במיץ, אין כאן תחרות אמיתית לא במזון ולא בדיור - על איזה ירדה כבודו מדבר ??
- 1.ישראלי 19/10/2014 15:19הגב לתגובה זוקבלנים הפסיקו התחלות בנייה עקב ירידה במכירות, הביקוש יגדל, פחות משקיעים=פחות דירות להשכרה, בשינוי מצב היצע וביקוש השינוי לכיוון הביקוש, מצב שיגרור עליית מחירים. דבר נוסף, כשיאושר (או לא יאושר) מע"מ אפס(לאיר ההחלטה) צפוי התפרצות של הביקוש הכבוש שיעלה את מחירי הדירות, בעלי הדירות לא ירדו ברמת התשואה ובתשואה הקיימת (שממילא היא נמוכה למעט בחיפה ובבאר שבע) בהכרח גם מחירי השכירות יעלו.
- בקצב הבנייה בארץ, אם הפסיקו לבנות השנה נרגיש את זה בעוד (ל"ת)משה 19/10/2014 19:22הגב לתגובה זו
- מדריד 19/10/2014 16:30הגב לתגובה זואנשים לא יכולים לקחת משכנתא ברמת המחירים הנוכחית , אתם נוטים להתעלם מהדבר הבסיסי שמזין את המחירים והוא שכר ואשראי.
- ירון 19/10/2014 18:30אחיד או פרוס. ואתה בא לי עם מחיר של מיליון וחצי לדירת 3.5 חדרים ??? השתגענו לגמרי. המחיר לגמרי מטורף . אני ממשיך עם הלחם האחיד , דרכו אני אחסוך שקל לשקל עד שאני אגיע למחיר הדירה ( משהו כמו..מיליון וחצי שנה )
- אנונימי 19/10/2014 15:40הגב לתגובה זוגם על הנייר, אי אפשר לגור בשכירות על הנייר.. לכן הנתון של גמר בנייה חשוב יותר בטווח זמן קצר מזה של התחלות בנייה. אלה ישפיעו רק כשהבנייה תסתיים.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
