"מחירי המזון רחוקים משיווי משקל - והם יירדו", מה יקרה לשכירות?
רפי גוזלן "מחאת המילקי" מסרבת לגווע, והיום אמר נאור
"הירידה בסעיף זה בספטמבר משקפת עליית מדרגה, ולו זמנית, ברמת התחרות בין הרשתות (ככל הנראה משקף את הוזלת המחירים שביצעה שופרסל במסגרת שינוי האסטרטגיה של החברה). קצב הירידה השנתי של סעיף זה, כ-3% בשנה האחרונה, הוא חסר תקדים במשק הישראלי. עם זאת, תהליך ההתאמה כלפי מטה של מחירי המזון עדיין רחוק מלהסתיים, ו-"מחאת המילקי" היא רק סימפטום לכך שרמות המחירים עדיין רחוקות משיווי משקל. עוצמת התאמה היא פונקציה של התגברות התחרותיות בסיגמנט הייצור תוך פתיחה מירבית של הענף לייבוא מתחרה".
לפי גוזלן, במבט לשנה הקרובה, שילוב של ירידה חדה במחירי הסחורות החקלאיות והלחץ מצד הרגולציה להגברת התחרות בשוק המזון, מהווים תמהיל שיתמוך לדעתנו בהמשך ירידה הדרגתית במחירי המזון בחודשים הקרובים.
סעיף מחירי הדירות בבעלות ירד בספטמבר בשיעור של 0.1%, כך שקצב העלייה השנתי בסעיף זה נותר ללא שינוי ברמה של 2.1%. במבט קדימה, מצפים ב-IBI להאטה נוספת בקצב עליית שכר הדירה, כך שהתרומה של סעיף הדיור למדד צפויה להיות זניחה בשנה הקרובה - "הערכה זו נשענת על מספר גורמים ובראשם: העלייה החדה שנרשמה בשנים האחרונות ביחס שבין שכר הדירה לשכר הממוצע, המשך העלייה בגמר הבנייה וירידת התשואות בשוק האג"ח. נזכיר כי תחזית המודל שלנו לסעיף מחירי הדירות בבעלות גוזרת תחזית אגרסיבית לירידה בשכר הדירה בשנה הקרובה. עם זאת, מטעמי שמרנות ומתוך הנחה של קשיחות מחירים כלפי מטה הנחנו עלייה קלה של כ- 0.5% בסעיף הדיור בשנה הקרובה".
- "המשקיעים אופטימיים מדי לגבי תוואי הריבית"
- "תחזית האינפלציה של בנק ישראל אופטימית מדי, קשה לראות ירידה ל־2%"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לגבי מחירי הדירות, טוען גוזלן כי לפי אומדן ראשוני נרשמה ירידה בשיעור גבוה של 1% במחירי הדירות בחודשים יולי-אוגוסט בהשוואה לחודשים יוני-יולי- "ירידה זו הובילה להתמתנות בקצב העלייה השנתי מ-6.7% ל-5.0%. חשוב לזכור כי מחירי העסקאות בחודשים יולי-אוגוסט הושפעו מהמלחמה בעזה וזאת מעבר להשפעות של ההמתנה ליישום חוק מע"מ אפס, כך שלדעתנו אין לייחס משקל רב להתמתנות זו במחירים".
אולם לדבריו, הפחתת הריבית ל-0.25% ויישום אפשרי של חוק מע"מ אפס הם שני גורמים בעלי פוטנציאל רב לניפוח נוסף של בועת המחירים המקומית. "כפי שהדברים נראים כיום, שינוי כיוון בשוק הנדל"ן המקומי, בכיוון של ירידות מחירים, יגיע רק בתקופה שבה המשק המקומי יידרדר למיתון ותירשם הרעה משמעותית בשוק העבודה".
- 20.דרור 20/10/2014 08:19הגב לתגובה זוהכי קל זה לעצום עיניים. המשק לקראת קריסה ואיתו מחירי הדיור המנופחים.
- 19.אזרח 19/10/2014 22:43הגב לתגובה זושלום, מתחילה התארגנות של אנשים לצורך תיאום החרמת מוצרים שונים. אנא הצטרפו לקבוצה . בשלב זה מחרימים את מוצרי שטראוס עלית - כל המוצרים!!!! אני הצעתי היום מנגנון שונה לפיו יוחרמו למשך חודש שלם 3 מוצרים של 3 יצרנים / יבואנים שונים שהקטינו אריזות/העלו מחירים וכו. אם במשך חודש המחירים ירדו לקדמותם החרם יופסק, אם לא יבחר עוד מוצר של אותו יצרן/יבואן וגם הוא יוחרם , ככה עד שנשיג את המטרה. אנא הצטרפו ושתפו את חבריכם!!!!!!!!!!!!
- 18.אמפסיז 19/10/2014 22:22הגב לתגובה זוומעבר לבית ההורים, שבעלי הדירות השמנמנים יתקעו עם הדירות הריקות מחירי השכירות ירדו ויהיו גם שירצו לחפש השקעה אחרת. מי מרים את הכפפה ופותח דף בפייס? אם המדינה לא תמסה מס אמת על רווחי השכירות כדאי שפשוט נפסיק לתת להם את המשכורת שלנו.
- 17.לפיד תתעורר אתה פגר 19/10/2014 19:53הגב לתגובה זואוך כמה אני מצטער שהצבעתי לפיד. האיש הזה מתגלה כל יום כעיקש יותר מחמור ושבוי בקונספציית המע"מ 0 שהיא דבר הרסני מכל הבחינות א. זריקת מרץ לרכישת דירות והגדלת הביקושים גם של זוגות שלא חשבו או לא יכלו לרכוש דירות - יגרור עליית מחירי הדירות ופגיעה במאות אלפי משפחות. לפיד לא שמע על כך שיש כמה מאות אלפי בתי אב שאינם זכאים למע"מ 0, ואלו יוכלו אותה כשירצו לרכוש דירות במחיר המטורף. ב. הוצאה שנתית פנטסטית של 3 מיליארדי ש"ח לשנה, כסף של משלמי המיסים שילך כל שנה לסיבסוד רכישת דירות לכ- 20,000 זוגות, במקום לעודד בניה, לסייע למתנס"ים לטפל במשפחות עניות. תגיד לפיד מתי שאלת משפחה אתיופית כמה חוגים הבן שלה רשום במתנ"ס, אני שאלתי, הילד שאל אותי מה זה חוג. העוני ימשך עימו גם הצעקה על המחירים, הבעיה אינה מחיר המילקי, אלא מחיר החוג בחוגים, מחיר הדלק, הארנונה, המע"מ. לפיד אתה הולך כמו אחוז דיבוק למע"מ 0 וזורק עשרות מילארדי ש"ח בשנים הקרובות לעודד רכישת דירות שזה דבר מטורף בכל קני מידה.
- 16.צוחקים על כולם כלום לא יקרה ירדו אגורה יעלו שקל (ל"ת)תום 19/10/2014 19:28הגב לתגובה זו
- 15.תושב ביבילנד 19/10/2014 18:46הגב לתגובה זו10 שנות ביבי "עשיר צריך להיות יותר עשיר" ממש רע לעם
- 14.צביקה דורון יועץנדלן 19/10/2014 18:45הגב לתגובה זוכולם מחפשים לשכור דירה בתל אביב היום, צעירים, עולים חדשים מאירופה, סטודנטים, מתגרשים, רווקים, גייז ומי לא, אז איך ירדו המחירים ...?
- הכל אופנתי (ל"ת)החייט 19/10/2014 20:24הגב לתגובה זו
- מה שחשוב זה כמות הכסף הזול העומדת לרשות הרוכשים (ל"ת)אל תהיה חובבן 19/10/2014 20:17הגב לתגובה זו
- 13.תנו למילקי להתקלקל בסופר ותראו איך המחיר נופל (ל"ת)הומלס 19/10/2014 18:31הגב לתגובה זו
- 12.איך השכירות תרד? כשהתרבות המקומית המכוערת להעלות 10% כל (ל"ת)צריך פיקוח 19/10/2014 18:19הגב לתגובה זו
- 11.בנזין יקררררררררררררררררררררררררררררררררררררררררר (ל"ת)בנזיןןןןןןןןןןןןןןןן 19/10/2014 17:48הגב לתגובה זו
- 10.תפסיקו אינטרס=דרוש צדק=דור צעיר=סיבון קיום המדינה!!!!!! (ל"ת)דמגוגיה יומי לפראייר 19/10/2014 17:45הגב לתגובה זו
- 9.יואב 19/10/2014 17:18הגב לתגובה זווכך גם כל שאר המוצרים המופקעים. אין בעיה לחתוך ונחתוך כי זה עכשיו פרנציפ..
- 8.זהבה והדובים 19/10/2014 16:13הגב לתגובה זומעודף משקל. כשזה יהיה יותר זול יהיה כל ישראל שני תעלו את מחיר המזון וכך תחסכו כסף לבתי חולים תרופות ניתוחים צינטורים סכרת ושאר מחלות
- אנונימי 19/10/2014 16:48הגב לתגובה זומחירי מזון יקרים גורמים לעניים לקנות מזון זול ולא בריא. כולם צריכים לאכול וגם אם מחירי הלחם יהיו בשמיים אנשים ימשיכו לאכול, רק לא בריא. די לאידיוטיות!
- 7.תל אביב - יפו - ר"ג 19/10/2014 15:35הגב לתגובה זושייכות לציבור לא רק הגז והאשלג גם הקרקע שייכת לציבור המדינה צריכה להחזיר לציבור את הקרקעות.
- 6.כבר עכשיו התשואה על שכירות נמוכה מאוד, לאן היא תרד? (ל"ת)דברים בעלמא 19/10/2014 15:32הגב לתגובה זו
- צרכנות נבונה להפסיק להסכים להעלות שכד 10% לדרוש התערבות (ל"ת)מישהו 19/10/2014 18:24הגב לתגובה זו
- כשמחיר. הדירה מופקע בטירוף אז נדמה שאחוזי התשואה נמוכים (ל"ת)צריך פיקוח 19/10/2014 18:22הגב לתגובה זו
- אזרח 19/10/2014 17:23הגב לתגובה זוהתשואה על השכירות נמוכה כי פראיירים כמוך קונים בית בכל מחיר
- 5.אבנר 19/10/2014 15:30הגב לתגובה זומ ר רפי גוזלן אתה מעריך שירידה במחירי הדיור תהיה כאשר המשק ידרדר למיתון אז אם כך תנוח דעתך המשק כבר היום במיתון שרק הולך ומעמיק האמן לי הקריסה כל כך קרובה שאתה וחבריך למקצוע תהיו המומים
- 4.דויד 19/10/2014 15:23הגב לתגובה זומה שאומר שאין יותר מחסור בדיור, אלא שיווי משקל. סליחה- זה אומר שהחל מאמצע 2013 אין יותר מחסור אלא שיווי משקל.
- 3.הסעיף נקרא "שירותי דיור בבעלות הדיירים" ולא מחירי דירות (ל"ת)שכר דירה בסטטיסטיקה 19/10/2014 15:21הגב לתגובה זו
- 2.רון 19/10/2014 15:20הגב לתגובה זוכן בטח, ממש ירידה, מפולת, בכל המדדים. איזה שטויות במיץ, אין כאן תחרות אמיתית לא במזון ולא בדיור - על איזה ירדה כבודו מדבר ??
- 1.ישראלי 19/10/2014 15:19הגב לתגובה זוקבלנים הפסיקו התחלות בנייה עקב ירידה במכירות, הביקוש יגדל, פחות משקיעים=פחות דירות להשכרה, בשינוי מצב היצע וביקוש השינוי לכיוון הביקוש, מצב שיגרור עליית מחירים. דבר נוסף, כשיאושר (או לא יאושר) מע"מ אפס(לאיר ההחלטה) צפוי התפרצות של הביקוש הכבוש שיעלה את מחירי הדירות, בעלי הדירות לא ירדו ברמת התשואה ובתשואה הקיימת (שממילא היא נמוכה למעט בחיפה ובבאר שבע) בהכרח גם מחירי השכירות יעלו.
- בקצב הבנייה בארץ, אם הפסיקו לבנות השנה נרגיש את זה בעוד (ל"ת)משה 19/10/2014 19:22הגב לתגובה זו
- מדריד 19/10/2014 16:30הגב לתגובה זואנשים לא יכולים לקחת משכנתא ברמת המחירים הנוכחית , אתם נוטים להתעלם מהדבר הבסיסי שמזין את המחירים והוא שכר ואשראי.
- ירון 19/10/2014 18:30אחיד או פרוס. ואתה בא לי עם מחיר של מיליון וחצי לדירת 3.5 חדרים ??? השתגענו לגמרי. המחיר לגמרי מטורף . אני ממשיך עם הלחם האחיד , דרכו אני אחסוך שקל לשקל עד שאני אגיע למחיר הדירה ( משהו כמו..מיליון וחצי שנה )
- אנונימי 19/10/2014 15:40הגב לתגובה זוגם על הנייר, אי אפשר לגור בשכירות על הנייר.. לכן הנתון של גמר בנייה חשוב יותר בטווח זמן קצר מזה של התחלות בנייה. אלה ישפיעו רק כשהבנייה תסתיים.
בעל השליטה ויו"ר אבו פמילי מגורים, צחי אבו. קרדיט: ישראל הדריאבו פמילי זוכה ב-40 דירות במגדלי דה וינצ'י תמורת 61 מיליון שקל
צחי אבו חברת אבו פמילי, בבעלותו של צחי אבו, זכתה במכרז חוזר לרכישת 40 דירות במגדלי דה וינצ'י בתל אביב. ההצעה הזוכה של החברה עמדה על כ-61 מיליון שקל, מה שמייצג מחיר ממוצע של כ-1.5 מיליון שקל לדירה. מחיר זה נמוך משמעותית מהמחירים הנהוגים בשוק באזור וכן מהעלות
המשוערת לבנייה.
המכרז החוזר התקיים בנובמבר 2024, לאחר כישלון המכרז הקודם באוגוסט 2024, שבו נקבע מחיר מינימום של 101 מיליון שקל שהרתיע רוכשים. הפעם, מחיר המתחם הופחת ל-43.2 מיליון שקל, וההצעה הזוכה גבוהה ממנו בכ-17.8 מיליון שקל בלבד. עם זאת, המחיר הכולל עדיין נמוך בעשרות אחוזים מהערכת השווי של הדירות במתחם.
התנאים במכרז דרשו מכירה של כל 40 הדירות לרוכש אחד, כאשר הדירות מיועדות להשכרה לצמיתות ללא אפשרות מכירה עתידית. כל הדירות הן בגודל 88 מ"ר ומפוזרות בשווה בין שתי קומות נמוכות במגדל הדרומי והצפוני.
בעל השליטה ויו"ר אבו פמילי מגורים, צחי אבו: "אנו שמחים על הזכייה במכרז ומתכוונים להמשיך לאתר עסקאות נוספות שיניבו תשואה משמעותית, רווחיות למשקיעים ובשורה לשוק השכירות. אנו מאמינים כי השוק נמצא בתקופה
נוחה לאיתור הזדמנויות נוספות כמו זו שכעת נקרתה בדרכנו."
- צחי אבו: "אנחנו לא חברת נדל״ן מניב קלאסית, כל נכס אצלנו עובר השבחה"
- ארי נדל"ן מתקדמת עם ההרחבות באילת ובאשדוד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
האתגר המרכזי: נזקי הטיל מאיראן
אחד האתגרים המרכזיים ברכישה זו הוא הנזק הכבד שנגרם למגדל הצפוני בעקבות טיל ששוגר מאיראן באוקטובר האחרון. בעקבות הפגיעה, הדיירים פונו והחל תהליך תיקונים מורכב. רשות מקרקעי ישראל הודיעה כי הדירות במגדל הצפוני סגורות ולא ניתן היה לבקר בהן במסגרת המכרז. הזוכה במכרז יידרש לשאת בעלויות התיקון של הנזקים, לרבות השתתפות בתיקון השטחים הציבוריים בבניין, ללא פיצוי ממס רכוש, מה שמסביר את המחיר הנמוך יחסית.
פינוי מבנים; קרדיט: רמ"יהשמאי הממשלתי קובע 16% רף תחתון לרווח יזמי בפינוי-בינוי במחוז ת"א
העדכון קובע לראשונה רווח יזמי מזערי לפי מחוזות, עם 16% בממוצע בתל אביב, כרף מקצועי להיתכנות כלכלית, במטרה לצמצם סיכון לאי-מימוש מיזמי פינוי-בינוי ולאזן בין כדאיות יזמית למגבלות התכנון; על רקע ירידת המחירים האם היזמים אכן עומדים ב-16%?
השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים פרסם עדכון מקיף לערכי הרווח היזמי המזערי בתוכניות פינוי־בינוי, בהתאם לסמכותו לפי תקן 21.1 ולאחר בחינה מקצועית מעמיקה של השינויים שחלו בשוק הנדל"ן בשנים האחרונות. מדובר בעדכון ראשון מאז יוני 2022, שנעשה על רקע עלייה
חדה בריבית, התייקרות תשומות הבנייה, האטה בקצב המכירות, גידול במלאי הדירות הלא־מכורות והתארכות משכי הביצוע – כולם גורמים שמגבירים את רמת הסיכון היזמי במיזמי התחדשות עירונית.
עיקר העדכון נוגע למחוז תל אביב, שבו נקבע שיעור רווח יזמי מזערי ממוצע של 16%, בהתחשב ברמות הסיכון, מאפייני השוק והנתונים הכלכליים העדכניים.
בנוסף, לראשונה נקבעו ערכי רווח יזמי מזערי לפי מחוזות, בצירוף טווחי שונות בכל מחוז, המשקפים הבדלים אזוריים בסיכון ובכדאיות. העדכון נועד לאזן בין הצורך בכדאיות כלכלית מספקת לקידום מיזמי התחדשות עירונית לבין המגבלות התכנוניות, ובראשן יכולת הציפוף המוגבלת במרחב העירוני. במסמך הודגש כי ככל שהתכנון מאפשר זאת, אין מגבלה על רווחיות גבוהה יותר, ואף רצוי לשמר רווחיות מספקת שמגדילה את סיכויי המימוש ומיטיבה עם היזמים ועם בעלי הדירות.
הרווח היזמי המזערי מהווה רף מינימלי להיתכנות כלכלית, שמתחתיו גדל באופן משמעותי הסיכון לאי-מימוש הפרויקט. מדובר בכלי מקצועי לבחינת כדאיות, ולא ברווח נורמטיבי או רצוי. מטרת העדכון היא שמירה על איזון מקצועי בין קידום ההתחדשות העירונית לבין תכנון בר־מימוש, היתכנות כלכלית והפחתת הסיכון לאי־ביצוע של תוכניות מאושרות.
- מה קורה לרוכשים בפרויקטים שלא מגיעים לקו הסיום?
- פנטהאוז לבעלים, מחיר מופרז לדייר: היזמית הפסידה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עיקר העדכון נוגע למחוז תל אביב, שבו נקבע שיעור רווח יזמי מזערי ממוצע של 16%, נוכח ירידה ריאלית במחירי הדירות, רמות מלאי גבוהות, קצב מכירות איטי ועלויות מימון וביצוע גבוהות. לראשונה נקבעו גם ערכי רווח יזמי מזערי לפי מחוזות, בצירוף טווחי שונות, המשקפים הבדלים אזוריים במאפייני השוק, רמת הביקוש והסיכון: במחוזות המרכז, תל אביב וירושלים – 16% בממוצע, ובמחוזות הצפון, חיפה והדרום – 17% בממוצע.
