דימונה משנה כיוון: מהתלהבות לירידות - והמשקיעים חוזרים לחפש מציאות

העיר מתפתחת. קריית סייבר מוקמת, רכבת בתכנון. פרויקטים חדשים. דימונה היא כבר לא רק תחנת מעבר בדרך לאילת. בשנים האחרונות הביקושים לדירות בעיר עלו ובהתאמה מחירי הדירות עלו, אך הירידות במחירים ברחבי הארץ הגיעו גם לדימונה. בשנה האחרונה ובמיוחד בחודשים האחרונים נרשמת ירידה במחירים וקיפאון יחסי בעסקאות. עם זאת, כשמסתכלים על שלוש שנים, הרי שמדובר עדיין באחד השווקים שעלו בצורה חדה יחסית לערים אחרות בדרום.

בשלוש השנים האחרונות דירות קטנות להשקעה בדימונה עלו במעל 40% לאזור של 500 - 600 אלף שקל ולפעמים יותר. העליות נבעו מסכום אבסולוטי נמוך לדירה, ומתשואות שכר דירה של מעל 5% ובמקרים מסוימים גם 7%-8%. .

במקביל, שכונות חדשות כמו השחר וממשית משכו אוכלוסייה צעירה והגדילו את הביקוש. זה יצר עלייה רוחבית בעיר. במקביל תוכניות ממשלתיות לשיווק קרקעות זולות והכנות לתחנת רכבת חדשה חיזקו את ההרגשה שהעיר הולכת קדימה. כן, גם אם זה ייקח זמן, דימונה תמשיך להתרחב והתשתיות ישתפרו. 

ירידות בשנה האחרונה

הירידות במחירי הדירות בדימונה תלויות באזור. בדירות חדשות הירידה נמוכה, אם בכלל. בדירות ישנות יש פגיעה של כמה אחוזים טובים. נראה שבסה"כ זו ירידה צנועה של לרוב עד 5%, ות שומרות על מחירים יציבים יחסית. בסך הכל המחיר הממוצע לדירה בעיר עומד כיום סביב 900-950 אלף שקל, בשכונות החדשות זה יקר יותר. 

• למה אני חושב שהמלחמה היא הזדמנות חד פעמית לרכוש דירה
• 95% מהישראלים לא רוצים לקנות דירה - מה זה עושה למחיר?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בשכונות כמו השחר וממשית, דירות 4 חדרים בפרויקטים חדשים נמכרות סביב 1.2 - 1.4 מיליון שקל ולפעמים יותר תלוי במפרט ובמיקום. זה מתורגם ל 11 - 13 אלף שקל למ"ר. דירות 5 חדרים מגיעות ל 1.5 - 1.7 מיליון שקל.

בתוך אותה עיר יש שוק מפוצל: מצד אחד דירות ישנות במחירים של בין 500 אלף ל-1 מיליון שקל. מצד שני דירות חדשות במחיר למ"ר כמעט כפול.

פרויקט הרכבת בין באר שבע לדימונה עובר לשלבי ביצוע ממשיים וזה יתרום למחירי הדירות. בשנה הקרובה מתחילות עבודות מקדימות להכנת הקרקע כולל שדרוג מסילה חדשה והקמת תחנה מרכזית בלב העיר במקום התחנה הנוכחית בשוליים. התחנה החדשה צפויה להיות בשכונת השחר או בסמוך לה ותחבר את דימונה טוב יותר למרכז הארץ.

• בת 90 גרה בדירת חדר בקומה רביעית ללא מעלית. רצתה למכור, אבל...
• משכנתא בריבית של 10% - ויש לזה ביקוש
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק

השיפור בתחבורה צפוי למשוך עובדים, סטודנטים ומשפחות צעירות שמחפשות נגישות מהירה. זה מגדיל את הביקוש ארוך טווח ומחזק את האמון של משקיעים בשוק. כבר עכשיו חברות כמו דלק נכסים ויוחננוף רוכשות קרקעות באזור ומקימות מרכזים מסחריים מה שמראה על ציפייה לגידול באוכלוסייה. נראה שהרכבת לא תשנה את המחירים מחר בבוקר אבל היא נותנת בוסט לפוטנציאל העתידי של העיר.

השוואה לשוק הנדל"ן בבאר שבע

בניגוד לדימונה שוק הדירות בבאר שבע גדול ויציב יותר אבל גם תקוע יותר. בבאר שבע המחירים גם הטרוגניים - בשכונות חדשות הן עולים על מחירי הדירות החדשות בדימונה, בשכונות הישנות זה תלוי כבר באיזו שכונות. בסה"כ המחירים בממוצע בב"ש גבוהים יותר, אבל לא משמעותית, בסדרי גודל של 10%.  

נראה שמשקיעים מתחילים לחפש מציאות בדימונה. הפוקוס הוא על דירות זולות יחסית עם תשואה שוטפת גבוהה. פחות הימור על עליית ערך ויותר הסתכלות על תזרים חודשי. קשה יותר למצוא מציאות אמיתיות כי השוק עדיין יקר, ואין אנשים שמוכרים בכל מחיר. אבל באופן יחסי המחירים נמוכים ומספקים תשואה טובה. 

עסקאות מהחודשים האחרונים

רחוב הרצל; 3 חדרים; קומה 2; 75 מ"ר; 630,000 שקל (כ 8,400 למ"ר)

רחוב דוד המלך; 3 חדרים; קומה 1; 70 מ"ר; 590,000 שקל (כ 8,430 למ"ר)

רחוב שדרות הנשיא; 4 חדרים; קומה 3; 100 מ"ר; 880,000 שקל (כ 8,800 למ"ר)

רחוב גולדה מאיר; 4 חדרים; קומה 4; 110 מ"ר; 920,000 שקל (כ 8,360 למ"ר)

רחוב הנגב; 3 חדרים; קומה 2; 80 מ"ר; 660,000 שקל (כ 8,250 למ"ר)

רחוב יצחק שדה; 4 חדרים; קומה 3; 105 מ"ר; 900,000 שקל (כ 8,570 למ"ר)

רחוב אלי כהן; 5 חדרים; קומה 5; 120 מ"ר; 1,050,000 שקל (כ 8,750 למ"ר)

רחוב בן יהודה; 3 חדרים; קומה 1; 68 מ"ר; 580,000 שקל (כ 8,530 למ"ר)