ההצעה שעולה כעת על שולחן הכנסת של יצירת "תקרה" על ריבית המשכנתא, על הלוואות חדשות שיילקחו בריבית משתנה מסוג פריים, היא אחד הרעיונות הכלכליים הגרועים שיצא לי להיתקל בהם.

להערכתי, באופן פרדוכסלי, זה יגרום לזוגות הצעירים הרבה יותר נזק מתועלת, על אף שמדובר בהצעה שבאה בכלל להיטיב עמם. הרעיון כה בעייתי עד כי הוא עלול לחסל לחלוטין את כל המשכנתאות שהבנקים מציעים בריבית פריים ואפילו לייצר משבר בכל שוק הנדל"ן.

ההצעה אומרת שעבור הלוואות משכנתא שתילקחנה החל ממועד כניסת תיקון החוק לתוקף, הבנקים לא יוכלו לעדכן כלפי מעלה את הריבית על המשכנתא, זאת כל עוד שיעור עליית הריבית במשק במהלך השנה, נמוך מ-1%.

"התקרה" הזו תהיה אפקטיבית כמובן רק בהלוואות בריבית משתנה מסוג פריים, שרק הן מושפעות בטווח הקצר מעליות הריבית של בנק ישראל. מעבר לעליית ריבית של 1% בשנה נתונה, הבנק יוכל לעדכן כלפי מעלה את הריבית, אך בלא יותר מאשר מחצית משיעור עליית הריבית המצטברת באותה שנה. "התקרה" הזו תהיה קיימת רק עבור לוקחי משכנתא שזו הדירה היחידה בבעלותם.

• על ניהול סיכונים: איך נזהה את הקרנף האפור?
• השקל חונק את הסטארט-אפים - מה אפשר לעשות?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

נתחיל מכך שהכנסת יכולה לחייב בנקים להפעיל מנגנון שמונע מהם לקבל ריבית על משכנתא, אך היא לא יכולה לחייב אותם לתת הלוואת משכנתא כזו. בזה למעשה הכל מתחיל ונגמר. התיקון הזה לחוק יביא להערכתי למציאות מאד פשוטה - הבנקים, כדי להימנע מהסיכון הפיננסי הזה מבחינתם, שהוא כמו לתת לזוגות צעירים אופציית קול Call בחינם על עליית הריבית העתידית (או מחצית הריבית העתידית) לכל אורך חיי המשכנתא, יפסיקו לחלוטין לתת משכנתאות בריבית פריים.

כאשר הריבית תרד בעתיד - והיא בוודאות גם תרד באיזשהו שלב, זוגות צעירים שייקחו משכנתא אחרי כניסת התיקון הזה לתוקף, לא יוכלו ליהנות מעדכון כלפי מטה של הריבית במשכנתאות שלהם, כי בכלל לא תהיה להם משכנתא בריבית פריים. הבנקים יסכימו לתת רק משכנתאות בריבית קבועה והצעירים האלו (מכל המגזרים) "יתקעו" עם ריביות משכנתא גבוהות לכל חייהם, מבלי יכולת ליהנות ממצב עולם בו הריביות גם יורדות. ובסוף, זו תהיה לא פחות מתקלה חמורה מאד.

אומרים שהדרך לגיהינום רצופה כוונות טובות. נכון, זו לא אמרה מהתלמוד אלא מהתרבות האירופאית, אבל בכל זאת. אני משוכנע שיו"ר ועדת הכספים החדש-ישן, ח"כ משה גפני, מלא כוונות טובות. הוא בא לצמצם את העול הכבד שיוטל על כתפיהם של לוקחי המשכנתאות העתידיים. בעיקר זוגות צעירים מביניהם שהם בעלי דירה יחידה. זו מטרה שרבים מאד היו שמחים שתתממש. לא פלא שלגפני מסיעת יהדות התורה הצטרפו כיוזמים לתיקון החוק, חברי כנסת כמעט מכל סיעות הבית: ש"ס, העבודה, כחול לבן, ליכוד, תע"ל, רע"ם. פתאום ימות המשיח - סיעות הקואליציה והאופוזיציה יחד דוחפות במשותף תיקון לחוק הבנקאות (שירות ללקוח). כי מי בעצם לא רוצה להיטיב עם העם?

• לפני שאיבדה את הריבונות הביטחונית, ישראל איבדה את הריבונות האנרגטית
• שלושת האסים שבלעדיהם אנבידיה אבודה
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• שלושת האסים שבלעדיהם אנבידיה אבודה

אלא מה? הבנקים לא יסכימו להרוויח פחות כי חברי הכנסת רוצים להקפיא להם את ריבית המשכנתא. אז מה יקרה בשטח? הם כנראה יפסיקו לתת לחלוטין משכנתאות בריבית פריים וכל התיקון הזה לחוק יהיה כמו אות מתה. אך יתכן ויש פתרון וזאת באמצעות הפעלת מנגנון הריבית באופן דו-צדדי לחלוטין. תיכף אגיע לכך.

מדוע הבנקים לא יתנו יותר משכנתאות בריבית פריים?

כי זה יהפוך לנגזר משובץ. מבחינת הבנקים הסיכון הפיננסי הזה ניתן לשקלול באופן חלקי בלבד. התיקון הזה לחוק בעצם יכפה על הבנקים לתת ללוקחי המשכנתא אופציית קול Call בחינם על הריבית העתידית (או על מחצית מהריבית העתידית), למשך כל חיי המשכנתא, מעבר לריבית הנוכחית. לאופציה כזו יש מחיר שניתן לחשב אותו באופן תיאורטי, אך בכל מקרה המחיר אינו וודאי והוא תלוי בתרחישים עתידיים שונים. זו נוסחה מורכבת ולא כאן המקום להיכנס אליה, אך מכיוון שמדובר בטווחי זמן ארוכים, זה הולך לעלות לבנקים הרבה כסף. הרבה מאד כסף.

רק לשם הטעימה, תניחו שמרגע שהבנק נותן את המשכנתא יכול להיות תרחיש עתידי בו הריבית עולה כל פעם בפחות מ-1% בשנה וזאת נניח בחמש שנים עוקבות. הריבית בתרחיש כזה מגיעה במהלך הזמן ל-5% נוספים ביחס למועד נתינת ההלוואה. הבנקים, עקב מנגנון התקרה הזה, לא יקבלו שום תוספת ריבית מהלווים, באף שנה בחמש השנים הללו. במקביל צד המקורות שלהם מתייקר בכ-1% כל שנה ובמצטבר כ-15% (1% שנה ראשונה + 2% שנה שנייה וכן הלאה עד תום החמש), באותן שנים. זה תרחיש בו הבנק מקבל 15% פחות ריבית ביחס להתייקרות מקורותיו.

המנגנון הזה שהתיקון לחוק מציע בעצם הופך את ריבית המשכנתא ל"נגזר משובץ" ולמעשה כמעט בלתי ניתן לגדר אותו באופן מלא אפילו בשוק הנגזרים שמעבר לדלפק OTC. ברגע שהבנקאים יבינו שמדובר בנגזר משובץ העלול לחשוף אותם לסיכון פיננסי גבוה, התיאבון שלהם להסתכן ולתת משכנתאות בריבית פריים יירד לאפס.

ומכיוון שללוקחי משכנתאות לא תהיה יותר אופציה של לקיחת משכנתא בריבית פריים, אז כל לוקחי המשכנתאות החדשים "ידפקו". כי בעתיד כאשר הריביות תתחלנה לרדת, הם ייתקעו עם משכנתאות בריבית גבוהה מבלי יכולת בכלל ליהנות מהירידה העתידית בריבית, כפי שתבוא לידי ביטוי בעדכוני ריבית הפריים. ואז גפני שבא לברך יצא מקלל.

אולי יהיו בנקים שבכל זאת ירצו לפתות במשכנתאות בריביות פריים. הם יעלו באופן משמעותי ביותר את המרווח מעל ריבית הפריים ויגלגלו את הסיכון על הלווים. במקרה זה, זוגות צעירים תמימים ישלמו הרבה יותר מאשר במצב העולם הנוכחי טרם הרעיון הנואל הזה של חברי הכנסת. אפשרי גם מצב עולם בו הבנקים ייקרו באופן ניכר את הריביות על יתר סוגי המשכנתאות, כדי לממן את "התקרה" הזו. זה בכל מקרה יעמיס על זוגות צעירים שייקחו את המשכנתאות החדשות, כי אסור לבנקים לתת משכנתא בריבית פריים מעבר ל-66% מסך ההלוואות (בגלל מגבלת בנק ישראל).

הניסיון לכופף את הבנקים לסבסד לזוגות הצעירים את הריבית יתהפך על הוגיו ועלול אף לייצר משבר חמור בעולם המשכנתאות. זה כמובן יקרין באופן חמור גם על שוק הנדל"ן בכללותו.

יש פתרון אפשרי

פתרון אפשרי לבעיה הפיננסית הזו הוא תיקון נוסף לחוק שאומר שהמנגנון הזה יהיה דו-צדדי לחלוטין. ז"א, שכאשר הריבית תרד, הריבית במשכנתא מהסוג הזה לא תרד במידה והריבית יורדת פחות מ-1% לשנה, ומעבר לכך בלא יותר ממחצית מהירידה המצטברת של הריבית בשנה נתונה.

כך, לבנקים יהיה בעצם גידור שיהיה סימטרי לחלוטין לסיכון שלהם. זה יבטיח שהם יפסידו פחות כשהריבית תרד ולא רק ירוויחו פחות כשהריבית תעלה. במקרה כזה הם לא יהיו אמורים להעמיס פרמיית סיכון נוספת על ריבית הפריים שהם גובים במשכנתאות מסוג זה, כי המנגנון בעצם ידמה את מה שקרוי בעגה המקצועית של עולם האופציות "צילינדר זירו קוסט" Zero cost cylinder. מנגנון דו-צדדי זה יאפשר לבנקים להמשיך לתת משכנתאות בריבית פריים גם מבלי, בהכרח, להעמיס עליהן מרווח.

* ד"ר אדם רויטר הוא יו"ר חיסונים פיננסים, יו"ר הדג'וויז, מחבר משותף של הספר "ישראל סיפור הצלחה".