המחיר האמתי שמשלמים רוכשי דירות במחיר למשתכן
זוכים רבים בוחרים לוותר על הדירות עקב חוסר וודאות מתמשך; עד כמה באמת כדאית תכנית הדגל של כחלון ואיך יימנע את התייקרות המחירים מצד הקבלנים?
הוויתור של כרבע מזוכי התכנית על הדירות, החשש מעליית מחירים בשוק החופשי ועוד בעיות שעולות מתכנית הדגל של המדינה לפתרון משבר הדיור, כנראה גרמו לכחלון לשקלל את דרכו ולנסות ולשקף לזוכים מהו המחיר האמתי של דירה בתכנית מחיר למשתכן. נתון שנעלם גם מהזוכים עצמם עד כה.
נתוני בנק ישראל מעלים מחדש את הפגמים והשאלות מהתכנית שהייתה אמורה לפתור את משבר הדיור. האוצר אמנם ממשיך לעמוד איתן מאחורי התכנית השנויה במחלוקת, מנסה לתקן כשלים תוך כדי תנועה וטוען למגמה של ירידת מחירים בשוק הדיור, אבל כרגע, בעיקר לאור הנתונים הלא מובהקים מספיק והוויתור של זוכים רבים על הדירות, יש לבחון האם בכלל דירה במחיר למשתכן היא עסקה כדאית.
את הזוגות הצעירים לא מעניינים הוויכוחים המתוקשרים בין פלוג וכחלון. הם רוצים לרכוש בית בכדי לגדל בו את ילידיהם, לכן, ולמרות החששות, ההגרלות המבטיחות מחיר מוזל לדירה בתנאי הון עצמי נמוכים יחסית לשוק החופשי, ממשיכות להיות מלאות.
אלא שאז, הזוגות ש"המזל האיר להן פנים" וזכו, מתחילים להפנים את המורכבות הכלולה בעסקה. זמני המתנה ארוכים לאכלוס, רמת גימור בנייה נמוכה, הגבלות למכירת הדירה, ולעתים מעבר לאזור מגורים חדש, כל אלו מצליחים לערער את הזוגות לקראת העסקה במחיר למשתכן. יחד עם זאת, הם אינם משתווים למצב האבסורדי של חוסר הוודאות סביב המחיר האמתי של הדירה בעקבותיו זוגות לא יכלו לחשב האם יצליחו לעמוד בעסקה.
- היצע דירות גדול בדרך - סיום תקופת החסימה מתקרב
- ראשון לציון: מאות דירות "מחיר למשתכן" משתחררות לשוק - והמחירים בירידה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
חוסר הוודאות נבע מכך שבשונה מרכישת דירה מקבלן בשוק החופשי, מדד תשומות הבנייה (מדד המשקלל את עלויות הבנייה) חושב מהיום בו הקבלן זכה במכרז. עוד לפני שהזוכים והרוכשים הפוטנציאליים של הדירה בכלל זכו בה, מחיר הדירה התייקר. ספירת המדד מצטברת עד לתשלום האחרון על הדירה, מועד אמורפי שקשה לחזות, מה שעלול להביא להתייקרות של מאות אלפי שקלים. בנוסף, ומכיוון שהחישוב אינו נכלל במשכנתא, הרוכשים חייבים להמציא מימון נוסף ממקורות עצמאיים.
לאחרונה שר האוצר כחלון הורה לתקן את הסוגיה בכדי להגביר את הודאות של הזוכים למחיר הדירה. על פי ההנחיה, תבוטל הצמדת המחיר למ"ר שעליו מתחייב הקבלן הזוכה למדד תשומות הבנייה כבר בעת הזכייה במכרז של הקבלן, וההצמדה תיעשה בשלב מאוחר יותר של הוצאת היתר הבנייה, כך תהיה חשיפת הזוכים להתייקרות המדד נמוכה יותר והזוכים ידעו מהו המחיר הסופי של הדירה בעת רכישתה.
יחד עם זאת, לצד הודאות היחסית של הזוכים על מחיר הדירה, החשיפה לתנודות לא צפויות במדד יוטלו מעכשיו על קבלן הפרויקט ובעצם מגדילה את רמת הסיכון שבה הוא נתון. שקלול הסיכון המחודש עלול לגרום לקבלנים להגיש הצעות גבוהות במרכזים שעלולות לגרום לעליית מחירי הדירות בפרויקטים או לפחות סיבה לתירוץ טוב אך גם את עליית המחירים ניתן למנוע בצעדים מצד האוצר.
- הרווחתם על מתכות נדירות? מה עם משאבי מזון נדירים?
- חרם אירופאי על סחורה ישראלית - עד כמה זה משמעותי ומה אפשר לעשות?
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- בטיחות או נוחות - איך בוחרים את המושב המושלם בטיסה?
מדד תשומות הבנייה, בו טיפל כחלון לאחר כ-3 שנים בהם התכנית פועלת, הוא חלק אחד שהשפיעו על מחירה האמתי של הדירה. אך ישנם אלמנטים נוספים כמו עלויות המימון במקרה של לקיחת מסלול הגרייס במשכנתא; מגורים בשכירות לאור העובדה שמרגע הזכייה ועד למסירה יעברו כ- 4-5 שנים; שיטת התמחור הפנימית של מחיר למשתכן שרוב הזוכים אינם מכירים ובטוחים כי מחיר הדירה הוא גודלה במטרים כפול המחיר למ"ר וזה לא נכון.
חוסר הוודאות הגדול במשך חודשים ארוכים בהם הזוכים לא ידעו כמעט דבר על הבית עליו חלמו שנים ארוכות, הוביל כרבע מהם להרים ידיים. עכשיו לאחר התיקון האחרון, נותרת השאלה כיצד כחלון יצליח למנוע את עליית מחירי הדירות מצד הקבלנים וכיצד ימשוך קבלנים לבצע את הוצאת ההיתרים ועבודות הבנייה מהר יותר ובעצם לממש את מטרת המהלך.
בכל מקרה, זהו צעד הכרחי, שגם אם יגרום לעליית מחירים קלה, לפחות יוביל לכך שרוכשי הדירות ידעו מהו מחיר הדירה ויוכלו לבצע בעצמם את שיקולי הכדאיות. למרות כל הטיעונים בעד ונגד, דבר אחד בטוח - זו התכנית המשמעותית ביותר בשנתיים האחרונות בעולם הנדל"ן והיא תמשיך להיות בעלת השפעה רבה גם בשנים הקרובות. אם קצב ירידת המחירים יימשך, כחלון יוכל לסמן וי ענק על ההבטחה איתה רץ בבחירות.
- 17.Hguy 03/08/2018 22:05הגב לתגובה זומבנה התוכנית מביא ליצירת ערי עוני . הפרדה בין האוכלוסיה החזקה לחלשה. משקיעים חדשים שיפלו כלכלית. ביקוש מזוייף. מדד מזוייף. פגיעה באנשי הפריפריה שהרמה הסוציואקונומי תרד בסביבתם . מחירי דירותיהם שאותן קנו בעמל רב ירדו . גרמה לקבלנים להפסיק לבנות וירידה חדה בהתחלות הבנייה המורידות את היצע הדירות ומביאה לעלית מחירי דירות חדשות ושכר דירה המתבטאת כבר בשוק הדירות ותביא להתפוצצות מחירים שכבר התחילה. כבעל דירות , תודה לכחלון.
- 16.המגיב 03/08/2018 13:03הגב לתגובה זוזריית החול אינה חדשה אלא משופרת יותר . רמת גימור נמוכה כמו בית בעולם השלישי החשוך . זוהי תרמית ציבורית בשם החוק .
- 15.זוכה 03/08/2018 11:20הגב לתגובה זוואז הזוכים יפסידו כי שילמו שכר דירה למשך 5 שנים. וגם קיבלו דירה יקרה.
- 14.קובי 01/08/2018 14:03הגב לתגובה זומחירי הדיור עלו ב 15% מאז שכחלון הפך לשר אוצר, על מה בדיוק הוא יכול לסמן וי? אולי על העלאת קצבאות הזיקנה שהבטיח? אולי על הורדת המיסים שהבטיח? אולי על זה שמכונית עולה 120 אחוז יותר מבירת הקפיטליזם ארה״ב? אולי על אגרת רישוי שעולה 10000% יותר מבארה״ב? אולי על הורדת יוקר המחיה שהוא בין הגבוהים בעולם? מצאתי, על הטלויזיה שהוזיל ב 200 שקל.
- 13.ב 2019 יקראו לזוכים 21/07/2018 17:08הגב לתגובה זוהשקרים של כחלון למכור דירות שאפילו לא קיימות על הנייר, אין היתר אין תכניות אין לוז תחילת בנייה רק אנשים שנשארים לחא בית בשוק שעולה ועולה ומשלמים שכירות כחלון אתה גרמת לי נזק!
- 12.קנינו במחיר למשתכן ו 03/07/2018 10:00הגב לתגובה זואנחנו מאוד מרוצים,350000 אלף מתחת למחיר השוק,אכלוס שנתיים
- המגיב 03/08/2018 13:05הגב לתגובה זונחכה לתגובתכם לאחר שתיכנסו לדירה ותבחנו רמת גימור וערך הדירה .
- 11.נמטריד 31/05/2018 09:13הגב לתגובה זוביןהלקוחות ובין הקבלנים עסקה בתנאי אי ודאות כזו ס כ נ ה אני מציע לא להכנס במיוחד שקבלנים דוחפים לדירות גינות שלפעמים אפילו אין גישה אליהן רק כדי להגדיל את המטרג` ואת מחיר הדירה אז בקיצר לא לקנות דירה ללא היתר ומחיר סופי זו ךא הרפתקאה לעניים
- 10.אזרח 29/05/2018 12:44הגב לתגובה זולא מאמין למילה של "שר האוצר הזה"
- 9.צדק 26/05/2018 16:29הגב לתגובה זותנו עדיפות למשרתי צה''ל תנו סבסוד לרכישת דירה יד שנייה תנו משכנתא ללא ריבית ומיסים לדירה ראשונה עד שממתינים להגרלה ,לזכייה ולכניסה המשפחה גדלה +1-2 והנטל גדל תנו לכל זוג לרכוש איפה שיבקש חדשה או ישנה סבסוד לפי ערך הקרקע ,בלי כל התסבוכות תעצרו את הירידה מהמדינה
- 8.חחחחח 19/04/2018 02:34הגב לתגובה זולא מבין ולא אבין מי זה שמשלם כדי לגור פה:)
- רון מאיר 25/05/2018 11:31הגב לתגובה זובשנת 1948 הוקמה מדינת ישראל לאחר ובעקבות האסון הנורא שהגרמנים ועוזרהם ימח שמם עשו ביהודים מאז עברו חלפו להם 70 שנה בנינו מדינה לתפארת אוייבים לא חסרים לנו שיפורים ותיקונים יש לבצע ועוד יהיו אבל הארץ הזאת זה המקום ש 98 אחוז מיהודי העולם יודע (חוץ ממך) שהיא המקום הטוב והבטוח ביותר עבור היהודים בעולם ולכן היהודים עושים מעל ומעבר בכדי לרכוש כאן נכס ,בכדי להבטיחאת בטחונם ובטחוןמשפלתם .
- 7.ערן הכלכלן 15/04/2018 10:16הגב לתגובה זוהדרך לעשות לעצמך יח"צ זה להגיד ששר האוצר מטומטם. בשביל זה מספיק לקשקש כמה חצאי אמיתות, אין צורך בביסוס הטיעונים על ידי בדיקה כלשהי. כל קשקשן פופוליסט יכול לפרסם את עצמו ככה. כל הכבוד. חושבים שהציבור מטומטם?
- ברנר 19/04/2018 19:28הגב לתגובה זויש לך טעות מי שחושב שהציבור מטומטם זה כחלון
- 6.זוג צעיר 13/04/2018 17:43הגב לתגובה זובלוד. הדירה פיגוז. גם השכונה. מחוץ למחיר למשתכן רצו מאיתנו קרוב למיליון שקל באותו אזור. לכו זדיינו כל שלוחי הקבלנים. מאחל לכם מוות ביסורים.
- ברנר 19/04/2018 19:29הגב לתגובה זושום שלוחי קבלנים, שלוחים של עם ישראל. אתה מרוצה מהקומוניזם שהבטיח לך דירה בזול, יבושם לך
- תהנה עם משפחתך בדירה! אנא תשקול להתנסח בכבוד (ל"ת)המערכת 18/04/2018 10:26הגב לתגובה זו
- לפי התגובה שלו גם 100000 לא הייתי משלם כדי לגור לידו (ל"ת)חצצ 19/04/2018 12:10
- 5.אריק 13/04/2018 16:39הגב לתגובה זושרוב הזוכים אינם מכירים ובטוחים כי מחיר הדירה הוא גודלה במטרים כפול המחיר למ"ר וזה לא נכון. אז מה הנכון? לא הגיוני לפרט?
- 4.אדם 13/04/2018 15:17הגב לתגובה זומחירי הדירות עלו בכ130% בגלל הריבית הנמוכה וביקוש ספקולטיבי . הנחה של כ25% ברוטו (בתוספת עליות שכירות , הצמדה לממד הבניה ) נותנת הנחה של כ15% נטו. בשפת המספרים: עליה של 130%= 230 הנחה של כ15% : 230*0.85=195 כלומר קיבוע בכ95% יותר גבוהה מאשר לפני כעשור!! זוהי תוכנית להצלת הקבלנים על חשבון עושק הזוגות הצעירים!
- ברנר 19/04/2018 19:30הגב לתגובה זואתה מומחה בשקל, אפילו לא שקל. מחירי הדירות עלו, כי יש מחסור בדירות בגלל מחסור בקרקעות בגלל הספסר הגדול בקרקעות, המדינה
- 3.נחמיה 13/04/2018 13:22הגב לתגובה זומסכים עם כל מילה. הפסקה האחרונה שאומרת שהתכנית תמשך בשנים הקרובות -שגויה. לאור הבקורת מצד בנק ישראל והביקורת בקרב התקשורת המקומית כמו גם העלות האדירה שלה שמשיגה מטרה הפוכה. סופה של תוכנית מחיר למשתכן מעבר לפינה,לא תשרוד יותר מכמה חודשים הלאה בטח שלא אחרי הבחירות שיבואו עלינו מקסימום שנה הבאה. אז״ שלא יעבדו עליכם...״
- 2.מרוב טעויות כתיב ועריכה זה פשוט בלתי קריא (ל"ת)יוד 13/04/2018 13:12הגב לתגובה זו
- 1.80% רכשו להשקעה (ל"ת)אזרח פשוט 13/04/2018 12:54הגב לתגובה זו

הרווחתם על מתכות נדירות? מה עם משאבי מזון נדירים?
יצרנית התבלינים הגדולה בעולם, יצרנית שוקולד, ספקית אגוזים ומגדלת אבוקדו - הכירו את חברות המזון המעניינות שמשקפות פוטנציאל עלייה
לפני שנגיע להזדמנויות נדירות נתחיל עם גרף תוך יומי של האס אנד פי 500. הוא מראה את הקפיצה החדה בתחילת המסחר ביום שישי, את הירידה החדה בהמשך ואת העובדה שהמדד סגר בסופו של יום בירידה קלה. ללמדנו שאנחנו עדיין נמצאים באזור שיווי משקל. לחודש ספטמבר שיווי משקל זו תוצאה טובה והשאלה אם זה ימשיך כך.
בתרשים המוכר לנו מהשבועות האחרונים אנחנו רואים את הקו המחזיר העולה שבולם ולמעשה גורם לאס אנד פי להתכנס לתנודתיות צרה מאד. זאת מכיוון שמתחתיו מתקרב אליו הממוצע ל-21 יום שלמעט חריגה קטנה תומך ב-S&P500 מאז סוף חודש אפריל.
דבר אחד בטוח. התנודתיות הצרה הזו לא תימשך עוד הרבה זמן ואנחנו צריכים להיערך לפריצה. השאלה לאיזה כיוון. אם אני צריך להעריך לפי האינדיקטורים הטכניים אז יש סיכון שהלחץ כלפי מטה יימשך.
בכל מקרה יש לכם קווים ברורים לקבלת החלטות. סגירה משמעותית בזמן ובמחיר מעל 6532, הגבוה היומי של יום שישי, תיחשב פריצה למעלה וסימן למהלך עלייה מהותי בהמשך. סגירה מתחת ל-6360, שתהיה גם מתחת לממוצע הנע ל-21 יום וגם מתחת לפקודת ההיפוך הפרבולית, תהיה סימן לתחילתו של תיקון שבשלב הראשון שלו יגיע ל-6100-6200.
- מסימני הפשרה בין ארה"ב לסין: ייבוא המתכות הנדירות מזנק ב-660%
- יצרנית אמריקאית של מתכות נדירות מפסיקה משלוחים לסין
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אפשר עוד להצטרף לזינוק של הליתיום?
התשובה היא כן. אומנם הצגתי כאן את קרן הסל ILIT לפני זמן מה והיא אכן בנתה מהלך עלייה יפה אבל יש לו פוטנציאל להימשך. ניתן לצפות שהקרן תעלה ל-13 דולר בשלב ראשון. אפשר להצטרף למגמה כל עוד מעל 10 דולר.

הרווחתם על מתכות נדירות? מה עם משאבי מזון נדירים?
יצרנית התבלינים הגדולה בעולם, יצרנית שוקולד, ספקית אגוזים ומגדלת אבוקדו - הכירו את חברות המזון המעניינות שמשקפות פוטנציאל עלייה
לפני שנגיע להזדמנויות נדירות נתחיל עם גרף תוך יומי של האס אנד פי 500. הוא מראה את הקפיצה החדה בתחילת המסחר ביום שישי, את הירידה החדה בהמשך ואת העובדה שהמדד סגר בסופו של יום בירידה קלה. ללמדנו שאנחנו עדיין נמצאים באזור שיווי משקל. לחודש ספטמבר שיווי משקל זו תוצאה טובה והשאלה אם זה ימשיך כך.
בתרשים המוכר לנו מהשבועות האחרונים אנחנו רואים את הקו המחזיר העולה שבולם ולמעשה גורם לאס אנד פי להתכנס לתנודתיות צרה מאד. זאת מכיוון שמתחתיו מתקרב אליו הממוצע ל-21 יום שלמעט חריגה קטנה תומך ב-S&P500 מאז סוף חודש אפריל.
דבר אחד בטוח. התנודתיות הצרה הזו לא תימשך עוד הרבה זמן ואנחנו צריכים להיערך לפריצה. השאלה לאיזה כיוון. אם אני צריך להעריך לפי האינדיקטורים הטכניים אז יש סיכון שהלחץ כלפי מטה יימשך.
בכל מקרה יש לכם קווים ברורים לקבלת החלטות. סגירה משמעותית בזמן ובמחיר מעל 6532, הגבוה היומי של יום שישי, תיחשב פריצה למעלה וסימן למהלך עלייה מהותי בהמשך. סגירה מתחת ל-6360, שתהיה גם מתחת לממוצע הנע ל-21 יום וגם מתחת לפקודת ההיפוך הפרבולית, תהיה סימן לתחילתו של תיקון שבשלב הראשון שלו יגיע ל-6100-6200.
- מסימני הפשרה בין ארה"ב לסין: ייבוא המתכות הנדירות מזנק ב-660%
- יצרנית אמריקאית של מתכות נדירות מפסיקה משלוחים לסין
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אפשר עוד להצטרף לזינוק של הליתיום?
התשובה היא כן. אומנם הצגתי כאן את קרן הסל ILIT לפני זמן מה והיא אכן בנתה מהלך עלייה יפה אבל יש לו פוטנציאל להימשך. ניתן לצפות שהקרן תעלה ל-13 דולר בשלב ראשון. אפשר להצטרף למגמה כל עוד מעל 10 דולר.