המחיר האמתי שמשלמים רוכשי דירות במחיר למשתכן

הוויתור של כרבע מזוכי התכנית על הדירות, החשש מעליית מחירים בשוק החופשי ועוד בעיות שעולות מתכנית הדגל של המדינה לפתרון משבר הדיור, כנראה גרמו לכחלון לשקלל את דרכו ולנסות ולשקף לזוכים מהו המחיר האמתי של דירה בתכנית מחיר למשתכן. נתון שנעלם גם מהזוכים עצמם עד כה.

נתוני בנק ישראל מעלים מחדש את הפגמים והשאלות מהתכנית שהייתה אמורה לפתור את משבר הדיור. האוצר אמנם ממשיך לעמוד איתן מאחורי התכנית השנויה במחלוקת, מנסה לתקן כשלים תוך כדי תנועה וטוען למגמה של ירידת מחירים בשוק הדיור, אבל כרגע, בעיקר לאור הנתונים הלא מובהקים מספיק והוויתור של זוכים רבים על הדירות, יש לבחון האם בכלל דירה במחיר למשתכן היא עסקה כדאית.

את הזוגות הצעירים לא מעניינים הוויכוחים המתוקשרים בין פלוג וכחלון. הם רוצים לרכוש בית בכדי לגדל בו את ילידיהם, לכן, ולמרות החששות, ההגרלות המבטיחות מחיר מוזל לדירה בתנאי הון עצמי נמוכים יחסית לשוק החופשי, ממשיכות להיות מלאות.

אלא שאז, הזוגות ש"המזל האיר להן פנים" וזכו, מתחילים להפנים את המורכבות הכלולה בעסקה. זמני המתנה ארוכים לאכלוס, רמת גימור בנייה נמוכה, הגבלות למכירת הדירה, ולעתים מעבר לאזור מגורים חדש, כל אלו מצליחים לערער את הזוגות לקראת העסקה במחיר למשתכן. יחד עם זאת, הם אינם משתווים למצב האבסורדי של חוסר הוודאות סביב המחיר האמתי של הדירה בעקבותיו זוגות לא יכלו לחשב האם יצליחו לעמוד בעסקה.

חוסר הוודאות נבע מכך שבשונה מרכישת דירה מקבלן בשוק החופשי, מדד תשומות הבנייה (מדד המשקלל את עלויות הבנייה) חושב מהיום בו הקבלן זכה במכרז. עוד לפני שהזוכים והרוכשים הפוטנציאליים של הדירה בכלל זכו בה, מחיר הדירה התייקר. ספירת המדד מצטברת עד לתשלום האחרון על הדירה, מועד אמורפי שקשה לחזות, מה שעלול להביא להתייקרות של מאות אלפי שקלים. בנוסף, ומכיוון שהחישוב אינו נכלל במשכנתא, הרוכשים חייבים להמציא מימון נוסף ממקורות עצמאיים.

לאחרונה שר האוצר כחלון הורה לתקן את הסוגיה בכדי להגביר את הודאות של הזוכים למחיר הדירה. על פי ההנחיה, תבוטל הצמדת המחיר למ"ר שעליו מתחייב הקבלן הזוכה למדד תשומות הבנייה כבר בעת הזכייה במכרז של הקבלן, וההצמדה תיעשה בשלב מאוחר יותר של הוצאת היתר הבנייה, כך תהיה חשיפת הזוכים להתייקרות המדד נמוכה יותר והזוכים ידעו מהו המחיר הסופי של הדירה בעת רכישתה.

יחד עם זאת, לצד הודאות היחסית של הזוכים על מחיר הדירה, החשיפה לתנודות לא צפויות במדד יוטלו מעכשיו על קבלן הפרויקט ובעצם מגדילה את רמת הסיכון שבה הוא נתון. שקלול הסיכון המחודש עלול לגרום לקבלנים להגיש הצעות גבוהות במרכזים שעלולות לגרום לעליית מחירי הדירות בפרויקטים או לפחות סיבה לתירוץ טוב אך גם את עליית המחירים ניתן למנוע בצעדים מצד האוצר.

מדד תשומות הבנייה, בו טיפל כחלון לאחר כ-3 שנים בהם התכנית פועלת, הוא חלק אחד שהשפיעו על מחירה האמתי של הדירה. אך ישנם אלמנטים נוספים כמו עלויות המימון במקרה של לקיחת מסלול הגרייס במשכנתא; מגורים בשכירות לאור העובדה שמרגע הזכייה ועד למסירה יעברו כ- 4-5 שנים; שיטת התמחור הפנימית של מחיר למשתכן שרוב הזוכים אינם מכירים ובטוחים כי מחיר הדירה הוא גודלה במטרים כפול המחיר למ"ר וזה לא נכון.

חוסר הוודאות הגדול במשך חודשים ארוכים בהם הזוכים לא ידעו כמעט דבר על הבית עליו חלמו שנים ארוכות, הוביל כרבע מהם להרים ידיים. עכשיו לאחר התיקון האחרון, נותרת השאלה כיצד כחלון יצליח למנוע את עליית מחירי הדירות מצד הקבלנים וכיצד ימשוך קבלנים לבצע את הוצאת ההיתרים ועבודות הבנייה מהר יותר ובעצם לממש את מטרת המהלך.

בכל מקרה, זהו צעד הכרחי, שגם אם יגרום לעליית מחירים קלה, לפחות יוביל לכך שרוכשי הדירות ידעו מהו מחיר הדירה ויוכלו לבצע בעצמם את שיקולי הכדאיות. למרות כל הטיעונים בעד ונגד, דבר אחד בטוח -  זו התכנית המשמעותית ביותר בשנתיים האחרונות בעולם הנדל"ן והיא תמשיך להיות בעלת השפעה רבה גם בשנים הקרובות. אם קצב ירידת המחירים יימשך, כחלון יוכל לסמן וי ענק על ההבטחה איתה רץ בבחירות.
  
הכותב הוא חבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות ויועץ משכנתאות רשום