הכי כדאי נדל"ן? שוק המניות בת"א זינק 950% ב-20 שנה, וכמה מחירי הדירות?

Bizportal וערן כהן מבית ההשקעות אקסלנס בניתוח מיוחד השוו בין ביצועי שוק המניות לשוק הדירות בתקופה של מחירי שיא - צפו בנתונים
נדל"ן מול שוק ההון
בחמש השנים האחרונות, עם זינוק מחירי הדירות בכ-40% (בממוצע ארצי), עם ישראל הפך למומחה נדל"ן. בהרבה שיחות סלון "אילי הנדל"ן" החדשים מתפארים מכך שלפני שנה קנו דירה ב-1.1 מיליון שקל ומכך שהציעו להם כבר 1.2 מיליון שקל, ואלו שלא רכשו- הם חרדים שאם לא יקנו עכשיו המחיר עוד ימשיך לעלות. אולם המציאות היא שרבים רכשו דירה בשנה האחרונה עם הון שאינו באמת שייך להם: הלוואות ממקום העבודה, משכנתא גדולה, מימון חיצוני באמצעות חברות שגובות 20% בשנה ועוד.

Bizportal בחן בשיתוף עם ערן כהן, מנהל לקוחות פרטיים באקסלנס נשואה, האם ברמת המחירים הנוכחית עדיף להשקיע בדירה או בשוק ההון. אבל ראשית מעט פרטים:

בועת נכסים מתרחשת כאשר מחירם של סחורות/מניות/ נדל"ן מתנתקת משווי הכלכלי האמיתי של הנכס ולרוב היא מסתיימת ב"פיצוץ" ובמפולת תלולה במחיר המביאה למשבר כלכלי ולאובדן ממון אדיר. אולם למרות שכל ילד בן 25 מדבר כיום על רכישת דירה, אין אינדיקציה חד משמעית שאכן קיימת בועה בשוק הנדל"ן, מלבד העובדה שפישר מרבה לדבר על אחת כזאת שמסתמנת. בנוסף, בעשר השנים האחרונות המחיר הריאלי של הדירות רשם עלייה של כ- 3% בממוצע בשיעור שנתי (מפורט בהמשך), עובדה שעשויה להצביע על קצב גידול סביר.

הדירה שייכת לבנק, לא לך
המימון הנפוץ ביותר היום הינו מימון באמצעות ההורים. הורים רבים עדיין מחזיקים בדעה שקניית דירה הינה הכרחית: "אתה חייב דירה.. שיהיו לך ארבעה קירות משלך.. ". בפועל, הדירה שייכת לבנק. לרובנו מימון הדירה באמצעות ההורים נראה מובן מאליו, ההורים יוסיפו עוד כמה מאות אלפי שקלים. אולם לכך ייתכנו השלכות מרחיקות לכת כיוון שפגיעה בחסכונות ההורים במטרה להגיע לדירה הנכספת, תבוא לידי ביטוי כאשר ההורים יגיעו לגיל פרישה ועלולים לגלות כי אין ברשותם די לעת זקנה.

רצוי לזכור כי זוג צעיר הרוכש דירה כיום נאלץ להשתמש במירב האשראי הבנקאי, כ-70%, או 75% לפי ההוראה של מחודש נובמבר עבור רוכשי דירה ראשונה. משכנתא בגובה 700 אלף שקל, לטווח של 25 שנים, יכולה לגרום לכך שההחזר בסוף התקופה עשוי להיות גבוה משמעותית מהסכום אותו לוו (למרות רמת הריבית הנמוכה בשוק). לצורך המחשה, בשימוש במחשבון משכנתא פשוט עבור הסכום והטווח הנ"ל ברמת קבועה של 3% יחד עם הנחת של כ2% (בממוצע שנתי), סך ההחזר המשוער יהיה כ 1.3 מיליון שקל.

על דירה - כ-3.5% ברוטו
לדוגמא, דירה להשקעה באזור המרכז באזור גבעתיים / רמת גן - דירת 3/3.5 חדרים, לא משופצת, קומה שנייה/שלישית ללא מעלית, באזור סביר בעיר, תעלה בקירוב 1.25 מיליון שקל, בהנחה ואנו לא משפצים. דמי השכירות המשוערים שנקבל מהשכרת הנכס הם כ-3,700 שקל. בחישוב פשוט מדובר בתשואה שנתית של כ 3.5% נומינאלי (ללא שינוי במחיר הדירה). אך בדירה להשקעה ישנם נושאים נוספים שכדאי לקחת בחשבון - שוכר המעקב תשלום או אינו משלם כלל, שוכר שאינו מוכן לפנות את הדירה, תחזוק שוטף של הדירה כתוצאה מפחת ובלאי סביר, תחזוק שוטף של הבניין (זיפות, צביעת חדר מדרגות, כניסה חדשה, הוספת מעלית וכו") ומס רכישה במקרים בהם לא מדובר בדירה ראשונה. אם כך התשואה על דירה אף עשויה להיות נמוכה מ-3.5%.

כאלטרנטיבה להשקעה בדירה, נבחן תיק השקעות המורכב כולו מתעודות סל (תעודות העוקבות אחר מדד מסוים ומשיגות את תשואתו). כמייצג לביצועי תיק ההשקעות נבחר מדדי השוואה אשר נחשבים לסטנדרטיים בשוק ההון: ברכיב המניות נבחר את מדד ת"א 100 ומדד ה S&P באחזקה שווה כאשר שיעור החשיפה הכללי למניות הינו 25% מסך התיק, וברכיב האג"ח נבחר את מדד כללי הכולל את כלל אגרות החוב הממשלתיות והקונצרניות הנסחרות בבורסה בתל אביב. חשוב לציין כי מדובר בנתונים היסטוריים אשר אינם צופים פני עתיד.

הגרף הבא מתאר את הביצועים המצטברים של תיק השוק הנ"ל ומחירי הדירות כפי שנלקחו מאתר הלמ"ס:

מה שעולה יכול גם לרדת
מהנתונים עולה כי תשואת תיק השוק, לאורך זמן, עדיפה על האלטרנטיבה. ניתן לראות כי בשנים 2003-2007 שוק הדירות התאפיין במעיין קיפאון מחירים וברוב השנים הללו מחירי הדירות ירדו לעומת שנה קודמת. בנוסף, ניתן להבחין כי שנת 2008 הייתה מאוד תנודתית לשלילה בשוק ההון והתאפיינה בירידות שערים חדות לעומת עליה נאה במחירי הדירות.

נתונים נוספים שנלקחו בחשבון הינם עלויות בניית תיק ההשקעות אך עלויות אלו הינן שוליות שכן עלות הקניה / מכירה הינה כהוצאה בתחילת בניית תיק ההשקעות. נתון נוסף שחשוב לציין הינו שכר הדירה שמתקבל כתוצאה מהדירה שאף הוא נלקח בחשבון ועומד על ממוצע משוער של כ 3% בשנה. נוסיף ונציין כי אין מדובר בתיק המנוהל ברמה היומית עם סלקטיביות בבחירת המניות ואגרות החוב אלא על השקעה פאסיבית במדדי השוק המובילים.

כאינדיקציה נוספת, הגרף הבא מתאר את התנהגותו של מדד ת"א 100 לעומת מחירי הדירות בישראל ב 20 השנים האחרונות:

תשואה מצטברת של 949.58% לת"א 100 ב-20 שנה
מהנתונים הנ"ל ניתן לראות כי התשואה המצטברת של שוק המניות המיוצגת באמצעות מדד ת"א 100, גבוהה משמעותית מתשואת שוק הנדל"ן לאורך 20 השנים האחרונות. תשואתו המצטברת של מדד ת"א 100 החל משנת 1992 ועד שנת 2012 הינה 949.58% לעומת תשואתו הממוצעת של שוק הנדל"ן שהניב כ- 304.74% על פני אותה תקופה.

חשוב לדאוג שרמת הסיכון בתיק ההשקעות תהיה מותאמת למאפייניו האישיים של כל משקיע ונדגיש כי השקעת כל תיק ההשקעות במניות הינה בעלת רמת סיכון ותנודתיות גבוהה ואינה מתאימה בהכרח לכל משקיע.

בחנו גם את התנהגות מדד ת"א 25, מדד המעו"ף, אל מול מחירי הדירות משנת 2000. מדד זה מציג את 25 החברות בעלות שווי השוק הגבוה ביותר הנסחרות בבורסת ת"א:

ניתן להבחין כי שוק המניות השיג תשואה גבוהה יותר ב-12 השנים של התקופה הנמדדת (144.6% מול 51% בלבד) . ניתן גם לראות את הסיכון הבא לידי ביטוי בתנודתיות הגבוהה של שוק המניות שמזכירה בצורה כואבת כי השקעה מסוג זה אינה מתאימה לכל משקיע - בשנת 2000, בפרוץ האינתיפאדה הראשונה והתפוצצות בועת הדוט-קום, השוק נכנס לסחרור וסבל מירידות שערים חדות. בשנת 2003 התחיל להתאושש ולתקן כלפי מעלה מספר שנים ושוב נכנס לירידות חזקות עם פרוץ המשבר העולמי בסוף שנת 2007.

"אומרים שהנבואה ניתנה לשוטים ואכן אינני מחזיק בכדור בדולח", מסכם ערן כהן. " בהנחה ומחירי הדירות לא יעלו בקצב אליו התרגלנו בשנים האחרונות, הנתונים הנ"ל עשויים להצביע על האפשרות כי ההשקעה בשוק ההון עשויה להיות עדיפה על פני רכישת דירה להשקעה על פני תקופה דומה."

כתבות מעניינות נוספות:
"מי שרכש דירה ב-5 השנים האחרונות יהיה בבעיה אדירה אם המחיר ירד 20%"
דירת 3 חדרים בשדרות רוטשילד (לא של ת"א) נמכרה ב-420 אלף שקל
תגובות לכתבה(37):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 27.
    לרגע לא חשבתי שבית עדיף על מניות
    אריאל 29/07/2015 22:55
    הגב לתגובה זו
    0 0
    תמשיכו לקנות בתים רעידת האדמה בפתח
    סגור
  • 26.
    נכון מאד. אין כמו הבורסה.
    X 09/03/2013 23:24
    הגב לתגובה זו
    2 9
    בזכותה ורק בזכותה יש לי 3 דירות...
    סגור
  • 25.
    נתונים עובדתיים ידועים
    שי 09/03/2013 15:20
    הגב לתגובה זו
    2 2
    הבעיה שרוב הציבור אינו מבין זאת ואינו מעורה כלל בכלכלה ובשוק המניות.
    סגור
  • 24.
    כתבה מעולה וממצה לכולם (ל"ת)
    סוחר לשעבר 09/03/2013 15:09
    הגב לתגובה זו
    1 0
    סגור
  • 23.
    התשואה בהשקעה בדירה היא פי 3 מהתשואה מהמניות ...
    יורם מראשון 09/03/2013 07:57
    הגב לתגובה זו
    2 4
    המניות עלו ב- 144% .... והדירות עלו רק ב- 51% ... אבל בגלל שהמינוף בדירות הוא כ- 75% ... הרווח על ההשקעה קופץ ב- 300% ... בנוסף ע"פ תחשיב תשואה מהשכרה של כ- 5% בממוצע שנתי, כלומר עוד כ- 140% ... בקיצור, בחישוב כולל התשואה על השקעה בדירה עדיפה .....
    סגור
  • אתה מדבר שטויות (ל"ת)
    אלי 09/03/2013 15:21
    הגב לתגובה זו
    1 1
    סגור
  • שטויות זה לא מילה... (ל"ת)
    X 09/03/2013 23:25
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 22.
    אינפלציה רב שנתית היא 3.5%-3%
    משה משה 07/03/2013 11:54
    הגב לתגובה זו
    1 0
    מאיפה הכותב הנפיץ 2%, אלוהים יודע.
    סגור
  • 21.
    גרפים מטעים
    ofer10 06/03/2013 22:08
    הגב לתגובה זו
    3 3
    לא שאני חושב שנכון להשקיע היום בדירות (להיפך) אבל לו היינו מוסיפים את שכר הדירה הדירות היו עוברות את המניות, ולו היינו לוקחים בחשבון שעל נדלן לוקחים בד"כ מינוף ועל מניות לא אז הפער היה גדול בהרבה
    סגור
  • אויש תפסיק לקשקש.
    X 09/03/2013 23:27
    הגב לתגובה זו
    0 0
    ועל המינוף אתה לא משלם רבית יא גאון של אמא? ועל דירות אין פחת?
    סגור
  • טען עוד
  • 20.
    בועות יש כל הזמן . ממליץ לקרוא את זה
    ינאי אפרתי 06/03/2013 17:40
    הגב לתגובה זו
    0 0
    ובכלל תכנים מהאתר הפשוט והחכם הזה http://www.inbest.co.il/Articles.aspx?PageID=109
    סגור
  • 19.
    "ביצועים עודפים לאורך זמן" - חפשו בגוגל
    doty2 06/03/2013 17:21
    הגב לתגובה זו
    0 0
    כי זה מה שחשוב
    סגור
  • 18.
    כותרת מטעה
    אילן 06/03/2013 15:42
    הגב לתגובה זו
    1 3
    20 שנה זה הרבה. שוק המניות עשה כ- 0% מאוקטובר 2007 עד היום, כנ"ל ממרץ 2010 עד היום, ותשואה שלילית מאפריל 2011 עד היום.
    סגור
  • הבדיקה הרלבנטית היא לטווח הארוך. (ל"ת)
    X 09/03/2013 23:28
    הגב לתגובה זו
    1 2
    סגור
  • מכך אני מבין שאתה קונה ומוכר דירה פעם בשנה-שנתיים ?! (ל"ת)
    ב 06/03/2013 23:42
    הגב לתגובה זו
    1 0
    סגור
  • 17.
    בקיצור:לקנות דירות!!..ולא בורסה.
    tbh 06/03/2013 15:33
    הגב לתגובה זו
    0 1
    אין סיכון!!..אני הולך לקנות עוד אחת...כבר יש לי 3...
    סגור
  • 16.
    השוואה מאוד כוללנית
    מאירר 06/03/2013 14:57
    הגב לתגובה זו
    2 3
    זה כמובן תלוי איזה דירה קניתה ואיפה ומתי רוב האנשים לא ישימו את כל כספם בתל אביב 100 לרוב זה באיזור ה20 אחוז תוסיף לזה מס 25 אחוז מצד שני מי שלומד ומשקיע בקורסים טובים יכול להרכיב תיק דיי טוב ולהוזיל דמי ניהול וכך לעשות תשואות יפות הכל שאלה של נזילות אם זה דירה להשקעה לא הייתי משקיע היום אולי באיזורים מסויימים שמחוץ לבועה לצורך פיזור בלבד
    סגור
  • 15.
    ד"א הנדלן עלה בעשור האחרון 750%בממוצע
    נדלן זה לשחורים 06/03/2013 14:40
    הגב לתגובה זו
    0 5
    ולא 79% כמו שכותבים לכם! גם המדד לצרכן עלה רק 1.6% לשנה (אבל האינפלציה 10% ויותר) כל משק היום או בית זה מעל 700 א'$ והיה רק 45-155א'$
    סגור
  • 14.
    דירה להשקעה+חודש בחודשו שחור
    נדלן זה לשחורים 06/03/2013 14:38
    הגב לתגובה זו
    0 1
    על כל 1000% של הנדלן שוק ההון חייב 1250% ויותר -- המס כבר לא מה שהיה פעם ללא מס
    סגור
  • 13.
    שנה דמגוגיה שקרית להרצת פראייר=בועה בפיצוף=סוף הבלוף!!! (ל"ת)
    פרסום נדלן=דמגוגיה 06/03/2013 14:33
    הגב לתגובה זו
    2 0
    סגור
  • 12.
    לפי הגרף:הדירות במצטבר:רק עולות...
    tאדון ליאון 06/03/2013 13:02
    הגב לתגובה זו
    3 2
    אז לאיזה ירידות אתם מצפים?!?...מקסימום יירד 10% אל תצפו לנפלאות...
    סגור
  • 11.
    לפי הגרף מחירי הדירות רק עולים מ-1992!!!..
    מדהים! 06/03/2013 12:57
    הגב לתגובה זו
    2 4
    אז מה קורה פה?!?...הם לא ירדו...מקסימום הם נשארים קםואים,אבל כמעט ולא ירדו...
    סגור
  • 10.
    אם כבר אז לכתוב מהראש ולא מהת...
    טלביט 06/03/2013 12:35
    הגב לתגובה זו
    1 2
    אם כותבים אז להתייחס ברצינות.הכתבה היתה רצינית אם היו מראים את התשואה בתיק 80/20 או 70/30 במדדים של מניות ואג"ח מדינה.התוצאה המתקבלת היתה דומה .השקעה לטווחים בינוניים ומעלה עדיפה בשוק ההון.אף אדם לא יקח את כספו וישקיע במניות בלבד. בקיצור,אם כבר רוצים ל"עשות" שכל לקורא. לכתוב עם השכל.
    סגור
  • 9.
    לחפש שוכרים ולהתעסק איתם זה כאב ראש לא קטן (ל"ת)
    משה 06/03/2013 12:22
    הגב לתגובה זו
    6 0
    סגור
  • תלוי באיזו עיר ובאיזה אזור (ל"ת)
    גבי 09/03/2013 23:31
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 8.
    גם מי שגר בדירה שלו וגם מי ששוכר, שניהם משלמים שכ"ד (ל"ת)
    ותחשבו על זה 06/03/2013 12:15
    הגב לתגובה זו
    5 0
    סגור
  • 7.
    למשל מניית טבע ממש עדיפה על נדלן - 10 שנים רק יורדת (ל"ת)
    אנונימי 06/03/2013 11:52
    הגב לתגובה זו
    3 3
    סגור
  • 6.
    בורסה זה בעיקר תזמון נכון...לקנות נמוך למכור ביוקר..
    משקיע 06/03/2013 11:44
    הגב לתגובה זו
    4 0
    זה הרבה הימור...בנדלן לא מרגישים את ההימור..כי זה בטון. הכי בריא:80% צמוד מדד...20% מדדיי מניות כמו:25,סאפ 500..ולא לנגוע!!!..
    סגור
  • 5.
    זו השוואה דבילית לחלוטין!!..למה?..כנסו..
    ירון 06/03/2013 11:42
    הגב לתגובה זו
    4 7
    קודם כל:מי שם את כל כספו בבורסה?!...בכדי להשיג 950%..היית צריך לשים את כל הונך בבורסה,ואף בן אנוש לא עושה דבר כזה,חוץ ממהמרים,או בעליי מניות...מקסימום אדם מסכן 20% מהוהו בבורסה. שנית:נדלן נועד בעיקרו למגורים,אלה שקונים להשקעה הם מעטים,והנהירה לנדלן היא רק במקריי ריבית נמוכה,כמו התקופה העכשווית...אנשים קונים בטון,כי הוא לא יורד און ליין,כמו מניות..פסיכולוגית אנשים מרגישים בטוח עם דירה,ועם מניות משום מה לא!..וזו טעות כמובן..כי לטווח ארוך מניות טובות לאין שעור מנדלן...
    סגור
  • אולי כאן הטעות בעצם...
    אני 06/03/2013 12:24
    הגב לתגובה זו
    5 0
    אנשים מפחדים להכניס כסף לבורסה לטווח ארוך (כמו שאתה אומר מכניסים 20% מהונם) אבל על דירה מסכימים לשלם מחיר מופקע ולשים 200% מהונם (כל כספם וכספיי הוריהם + משכנתא) פ-ס-י-כ-ו-ל-ג-י-ה !!!
    סגור
  • 4.
    לרובנו מימיון הדירה מההורים??
    דודוסאן 06/03/2013 11:36
    הגב לתגובה זו
    6 0
    איפה אתה חיי??? שההורים צריכים לממן לילדים דירות ומזה נפגעת הפנסיה והרווחה שלהם זה כבר אומר שאנחנו נמצאים בבועה. בנוסף אם הילדים צריכים לקחת כסף מההורים ז"א שהדירה יקרה מדיי לשכר שלהם והם צריכים להביא "תוספת".
    סגור
  • 3.
    עם ישראל המטומטם קונה דירות כמו עדר
    מתן 06/03/2013 11:19
    הגב לתגובה זו
    11 2
    ושם את כספו על קרן הצבי, יש השקעות הרבה יותר טובות, אך הישראלי חושב ש-4 קירות זה דבר בטוח. טוען שמחירי הדירות מעולם לא ירדו, אך הם גם מעולם לא עלו כפי שעלו ב-5 השנים האחרונות, עם ישראל התמכר לעליית מחירי הדירות כמו שמתמכרים לסמים, נאכל אותה כולנו בקרוב מאד
    סגור
  • 2.
    בבורסה יש 25% מס בדירות אין. וזה הבדל 2. בבורסה
    שכח לציין. 06/03/2013 11:02
    הגב לתגובה זו
    5 4
    תמיד נכנסים בעליות ובורחים בירידות כך שמפסידים יותר.
    סגור
  • המס התחיל רק לפני 10 שנים בבורסה ועל נדלן יש מס שבח
    כלכלן 06/03/2013 12:23
    הגב לתגובה זו
    3 1
    אז אל תקפוץ כמו חמור בראש
    סגור
  • גילית שיטה מצויינת להרוויח בבורסה, פשוט תעשה להיפך (ל"ת)
    אונטי פפולו 06/03/2013 12:17
    הגב לתגובה זו
    1 2
    סגור
  • תנסה ותפסיד יותר. (ל"ת)
    אז תנסה. 06/03/2013 14:54
    הגב לתגובה זו
    1 1
    סגור
  • 1.
    גם בלי סיכון להתעסק עם השוכרים בעייתיים והשגחה על הדירה
    kamran 06/03/2013 10:53
    הגב לתגובה זו
    11 1
    וביצוע תיקונים,,, חיפושי שוכרים ותקופות דירה ריקה - תשלומי ארנונה מיותרים ותווך!
    סגור