בחודש יוני השנה תהינו האם דירה בהנחה בבית שמש סיפקה רווח גבוה מדי והאם המחיר הממוצע בעיר כבר לא גבוה מדי. יש כמה סיבות לחשוד שהמחיר הנוכחי בעיר כבר מיצה את עצמו: מי שזכה במכרזים ב-2017, יכול למכור את הדירה היום בכמעט פי 3. זה הרבה יותר מכל עיר אחרת שסקרנו עד כה, אבל הבעיה הגדולה היא שהמחירים לא מפסיקים לעלות ובבית שמש עדיין מעריכים שהעלייה תימשך.

מתומחרת כעיר בשרון

המחיר בעיר המתחרדת לא גבוה רק ביחס למה שהיה כאן ב-2017, אלא ביחס לערים אחרות בשרון. הוא עומד על כ-23 אלף שקל (כלומר, 2.3 מיליון שקל לדירה ממוצעת) - רווח ממוצע של כ-1.4 מיליון שקל עבור מי שזכה בהגרלה אז ורכש דירה ממוצעת ב-880 אלף שקל בלבד. המחיר הוא כמעט לא הגיוני - לא מדובר בעיר מרכזית, בית שמש היא עיר מתחרדת (מה שהיסטורית מקשה על עלייה בשיעורים כאלה) ועולה השאלה מדוע המחיר ממשיך לטפס גם היום. בית שמש מלאה בבתים ישנים ויש שם גם אוכלוסיה רבה ממעמד סוציו אקונומי נמוך, אבל היא מתנהגת בצורה הפוכה לכל כלל של היגיון בריא. היא מתקרבת למחירי נתניה (25 אלף שקל למ"ר, ועוקפת מעט את חדרה, פרדס חנה וזכרון יעקב (20-22 אלף שקל למ"ר). גם גיחה למרכז מראה שהפער הוא כמעט לא הגיוני. בראש העין נמכרות דירות ב-24-25 אלף שקל למ"ר.

לפני כחודש ימים חשפנו כי משרד הבינוי והשיכון ישווק מעל 2,000 דירות בבית שמש, כולן למגזר החרדי. בסופו של דבר יצא מכרז ל-2,175 דירות ב-15 מתחמים שונים. כלומר, מי שיירשם לדירה בהנחה, יוכל להירשם לשלושה ערים, שאחת מהן תספק 15 הגרלות שונות - כולן, אגב, למגזר החרדי (לא מדובר בנתון מפתיע, היא עוקפת במספר החרדים את אלעד, מודיעין עילית ובית"ר עילית. לשם המחשה: 71% הם חרדים נכון ללפני שנה, ההערכה היא שהמספר טיפס לאזור 75% השנה. בבני ברק יש 93%).

המחיר הממוצע עומד על 14,600, אבל המחיר הוא ללא הצמדה. מבדיקת תנאי המכרז עולה כי המחיר הממוצע לדירת 100 מ"ר יעמוד על כ-1.58 מיליון שקל ועבור דירה גדולה של 5 חדרים - 1.869 מיליון שקל, כולל מרפסת סוכה, חניה צמודה ומחסן. המחיר הזה משקף הנחה של 32%. אתם קולטים? שליש ממחיר הדירה על המדינה. איפה עוד תוכלו להשיג זכיה טובה כל כך? דירות 3 חדרים הן אמנם פחות פופולריות בקרב המגזר החרדי ועדיין, אפשר להשיג דירה סביב 1.35 בפרויקטים האלה.

שימו לב לפער הגדול בין הכישלון האדיר של המדינה בצד ההיצע, לעומת ההנחות הגבוהות שהיא מחלקת בדירות בהנחה. כמעט בשום פרויקט שאותו בדקנו, לא מצאנו כי ההנחה הריאלית עומדת על 25%, אלא לרוב בין 40%-30% - אולי היה אפשר להפנות את הכספים שהמדינה חוסכת לאזרחים (הכוונה היא ממש לא לחרדים, אלא לאזרחים מכל גווני הקשת) דרך דירה בהנחה, עם סיכוי אפסי לזכות בדירה, כדי לממן הנחות של 25% ממחיר שומה עדכני ולהעניק סבסוד לפרויקטים אחרים - אבל זה כבר חומר לסמסטר הבא.

• האם פרויקט הפינוי-בינוי הענק בבית שמש יבטיח את הגיוון של האוכלוסיה בעיר?
• בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

אם מישהו חשב שזה ייעצר כאן, כדאי שידע מה קרה לחברת הנדל"ן רותם-שני, שהחלה לאחרונה לששווק בפרויקט הסביון בעיר (בגבעת שרת) דירות 4 חדרים ב-24,500 למ"ר. היא הביאה לכאן קבוצת רוכשים מקהילה יהודית בארה"ב ומכרה 64 דירות בפריסייל.

מחירי נתניה - איך זה ייתכן? הפרויקט של רותם שני בבית שמש (הדמייה: קראפט מדיה בע"מ)

מה קורה בשכונה ה'?

בואו נחזור רגע לפרויקטים עצמם ונדבר על האזורים בהם הם משווקים. מדובר על שכונת רמת בית שמש ה' - זוהי שכונה חדשה על שם יצחק שמיר, שכפי שהנראה, בשל המכרז הקרוב, תהיה מיועדת גם היא בעיקר לחרדים. חשוב להבין כי כל שכונה כאן שונה במהותה מהשכונה הצמודה לה. רמת בית שמש א' מכילה דתיים לאומיים וחרדים מזרמים ליטאים, חרדים ואמריקאים, רמת שמש ב' בעיקר חסידים; שכונה ג' מורכבת משני חלקים, חילונים לצד חרדים (השכונה מחולקת לשניים, מחצית על שם הרב אלעזר מנחם מן שך זצ"ל, ראש ישיבת פוניבז' ונשיא מועצת גדולי התורה של אגודת ישראל, והחלק השני, המזרחי, על שם הגאון ומנהיגה הרוחני של ש"ס, הרב עובדיה יוסף זצ"ל). רמת בית שמש ד' חרדית ונמצאת בהתקדמות.

• חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
• שדה נדל"ן: "השוק הישראלי עוד לא הבין את ה-DNA שלנו, אנחנו גם היזם וגם המבצע"
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• בנק ישראל מפרסם הקלות ללוקחי משכנתאות

אז מה אפשר להסיק מהמכרז הקרוב? בעיקר מספרים. מעל 8,000 איש נרשמו לדירה - מספר לא מבוטל (נזכיר גם שההגרלה פורסמה סמוך לחג, והחרדים לא נרשמו במהלכו). בית שמש תמשיך במגמת ההתחרדות בשנים הקרובות ואפשר להניח כי אחרי הפרויקט הזה כמעט 80% מהאוכלוסיה בה תהיה חרדית. במשרד הבינוי והשיכון מתכוונים לשווק עוד מאות דירות, ייתכן וכבר במכרז הקרוב בדצמבר, בעיר. השאלה היא מה זה יעשה למחירים. הדירות משווקות סביב 15 אלף שקל למ"ר, כשהמחיר הממוצע הוא 23 אלף שקל למ"ר. האם זה ימשוך את הממוצע כלפי מטה? כן, אבל זה לא אומר דבר, משום שמדובר בדירות מסובסדות.