המדינה משווקת קרקעות זולות בדימונה - אבל על דבר אחד היא לא חשבה
דימונה הפכה לאחד הלהיטים החמים של המשקיעים בתקופה האחרונה. ליתר דיוק, הפיתוח של השכונה החדשה, שכונת השחר, הוביל להתעניינות, כשגם הרכבת שאמורה להיסלל באזור ולקצר את הדרך מהתחנה הישנה שנמצאת ממזרח לעיר - כל אלה הובילו לעלייה של 25% במחירי הנדל"ן בתוך שנה וחצי. דירות שלושה חדרים שנמכרו במחירים של 950 אלף שקל על הנייר, נמכרות כעת במחירים שנעים סביב 1.2-1.25 מיליון שקל. כן, בשכונות החדשות בדימונה מוכרים כבר ב-13 אלף ואפילו ב-14 אלף שקל למ"ר (אתם ראיתם דירות במחיר של 550-800 אלף שקל, אלה זוכי דירה בהנחה, גם בעתיד ישווקו דירות במחיר דומה). גם העלייה במחירי דירות 4 חדרים כמעט זהה.
כמה עולה צמוד קרקע?
היום, וזה מפתיע, מחירי הדירות הממוצעות של 4 חדרים בדימונה כבר חצו בחלקן את רף ה-1.3 מיליון שקל. זה נשמע הזוי, כמעט בלתי נתפס, ולכן חלק מהמשקיעים פונים לאופציות טובות יותר - כמו שיווקים של צמודי קרקע שנעשו לאחרונה על ידי מספר חברות יזמיות. למה הם לא פונים לאופקים ונתיבות? כי המחירים שם גבוהים יותר, סביב 1.35 מיליון שקל לשלושה חדרים, כשהשכירות בנתיבות אפילו נמוכה יותר (בדימונה 3 חדרים תוכלו להשכיר ב-3,000-3,500 שקל, בנתיבות אפשר בפחות ומחיר הדירה גבוה יותר, מה שמשקף תשואה נמוכה יותר וסיכון גבוה יותר, בשל העובדה שההיצע גבוה ולא כל הדירות מושכרות). תוסיפו לזה את העובדה שדימונה ספגה הרבה פחות טילים במלחמה מאשר אופקים ונתיבות, ותקבלו מקום "בטוח" יחסית (לפחות כרגע) לעומת עמיתיה מהמערב.
הפיתוח של דימונה הוא בעיקר ממזרח, אבל יש עוד קטע אחד שהמדינה רוצה לשווק במערב. זו שכונה חדשה, קוראים לה אריאל שרון, על שמו של ראש הממשלה ז"ל. כדי לנסות ולהגדיל את השטח של דימונה, עיר שראש העיר שלה בני ביטון טורח להזכיר לנו כל הזמן כמה היא מיוחדת, רמ"י יצאה היום במכרז לשיווק חדש של קרקעות. אם אתם לא יושבים, אז שבו - 55 אלף שקל לקרקע של כחצי דונם.
המכרז הזה עניין רוכשים רבים בדרום. הם באו מבאר שבע, מדימונה, מירוחם ומאשדוד, אבל גם הכרישים הגדולים מתל אביב והמרכז פתחו את המכרז כדי למהר ולהירשם. המכרז הזה הוא בשיטת הרשמה והגרלה, מה שמעמיד את חיילי המילואים עם הסיכויים הטובים ביותר לזכות ואת השאר - פחות.
אם רציתם לדעת למה התכנסנו, אז יש כאן שורה תחתונה, והיא חשובה ומעניינת. נדמה שעל דבר אחד המדינה לא חשבה בשיווק הקרקע הזאת - מחיר הפיתוח. שכונת אריאל שרון היא שכונה חדשה וצמודי הקרקע באזור דורשים הכנה של חודשים לפני שהדחפור הראשון יתחיל לקבוע את היסודות בקרקע. מחיר הפיתוח עומד על 550 אלף שקל.
כדאיות כלכלית גבולית
עד כאן הכל בסדר, כי המחיר נשמע נמוך. אפשר לזכות בקרקע פלוס פיתוח במחיר של 600-650 אלף שקל אחרי מע"מ (על מחיר הקרקע בלבד, על פיתוח אין מע"מ) - לכאורה, מי לא ירצה לגשת למכרז כזה? אבל שימו לב מה קורה כאן? לאחרונה, חברות יזמיות מוכרות צמודי קרקע בשכונה מפותחת, במערב העיר, במחיר של 2.05-2.15 מיליון שקל. כלומר, חברו את עלויות הפיתוח והקרקע לעלויות הבנייה, שנעות על פי הערכות קבלנים באזור בין 1.6-1.7 מיליון שקל (זול יותר בהשוואה למרכז בגלל נגישות נוחה ועוד פרמטרים), ותקבלו שמחיר הקרקע עם עלויות הפיתוח לא בהכרח משתלם.- דלק נכסים רכשה קרקע למרכז מסחרי בדימונה ב-20 מיליון שקל
- המדינה חילקה 49 קרקעות לבניית צמוד קרקע בדימונה. כמה זה עלה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כלומר, כדי להרוויח מפרויקט כזה, שמחיר הקרקע והפיתוח יהיה לכל היותר בין אפס ל-200 אלף שקל. יש כאן כמובן גם סיכון - כשאתה קונה בהגרלה, אתה לא יודע איזו קרקע תקבל. ברכישת צמוד קרקע מוכן, אתה יודע בדיוק מה תקבל.
- 4.פרדי 03/02/2025 19:30הגב לתגובה זואוכלוסיה צעירה מגיעה לאזור פרס החינוך המתקדם הטבת מס 18% זמן נסיעה לעבודה קצר משמעותית .
- 3.ארץ חזקיה 11/09/2024 09:02הגב לתגובה זואין צמוד קרקע על חצי דונם ב2! יש קוטג׳ים ב2.2 ומעלה על קרקע של 250-300 מטר עם קיר משותף לשכן 2. בנתיבות מחירי השכירות עלו ב20-30 אחוזים בחודשים האחרונים, אין דירות להשכרה כרגע (תנסה למצוא) והמחירים 3200 ל3 ו4 כבר הגיע ל3800 ו5 מעל 4000
- 2.נוני 05/09/2024 09:12הגב לתגובה זויש פה וילות במחיר של 2 מיליון שקל למה לקנות שטח ב700???
- 1.יצחק 03/09/2024 08:47הגב לתגובה זוקוראים לי איציק אני חושב שהעולם יפה
מחירי הדירות בנתניה והפצצה שמחכה לנו בתחילת השנה הבאה?
כמה עלו המחירים בנתניה, מה מחירי של דירה ממוצעת? וגם - האם יהיה גל של ביקושים לדירות מזכאים שיתאכזבו מירידה בסיכוי לזכות בדירה בהנחה, ולמה בצלאל סמוטריץ וחיים כץ יהיו אשמים באם מחירי הדירות יעלו?
מחירי הדירות בנתניה עלו בכ-7%-8% בשנה בעשור האחרון, זה בערך הממוצע הארצי. הבדיקה שלנו כללה דירות שנמכרו בזמן האחרון שיש להם היסטוריה ב-12 השנים האחרונות של עסקאות קודמות (כלומר בטווח של 12 שנים יש שתי עסקאות) וכך אפשר לקבל תמונה יחסית מהימנה על השינוי במחיר הדירה הספציפית. עם זאת, זה עדיין לא תמונה מלאה כי יש דירות שהושבחו בגלל התחדשות עירונית ויש דירות שעברו שיפוץ והנכס הושבח לפני המכירה כשאנחנו לא יודעים להעריך את העלות, ועדיין - זה המידע הכי נכון שאפשר למצוא כי במקביל לשיפוץ גם יש בלאי אמיתי של הדירה, וככל שהמדגם גדול (לקחנו כמה עשרות) אז הוא מייצג דירות "ממוצעות" - לא חדשות ולא ישנות מאוד. כך שהממצאים האלו משקפים את המציאות
בשנה האחרונה יש חולשה מסוימת במחירים, אבל לא גדולה מדי כשבשנתיים האחרונות, העלייה יחסית נבלמה - המחיר החציוני הממוצע של דירת 5 חדרים בנתניה עומד על 3.35 מיליון שקל בדומה למחיר לפני כשנתיים-שנתיים וחצי.
מחירי הדירות בארץ ירדו בשנה האחרונה ב-5%-10%, יש חשש גדול שסיום המלחמה והחזרת החטופים החיים, יובילו לאופוריה וביקושים מצד כאלו שישבו על הגדר, ואז המחירים יחזרו לעלות. מעבר לכך, שר האוצר ושר השיכון והבינוי לא מייצרים תחליף לדירה בהנחה ופתרון הולם להפחתה דרמטית של דירות והנחות במסגרת המבצעים העתידיים. זה אומר ש150 אלף זכאים מבינים כעת שהסיכוי שלהם לזכות בדירה שהיה בערך 5% בכל הגרלה, יורד דרמטית. חלקם יוותרו על כרטיס ההגרלה ויחפשו דירה. זוג ועוד זוג, ועדו שכאי ועוד זכאית וככה הביקושים נערמים והמחירים יעלו. באוצר מנפנפים אותנו עם תשובה שמעידה על חוסר הבנה ואכפתיות - ההזדמנות לירידת מחירי הדירות ולמה היא עלולה להתפספס? אם השרים לא יפעלו בנידון, יש סיכוי לא קטן שמגמת הירידה במחירים תתהפך - כשזה יקרה תזכרו שהאחראים העיקרים הם בצלאל סמוטריץ' וחיים כץ.
ונחזור לנתניה. הנה עסקאות מהזמן האחרון:
בשדרת האגמים: דירת 5 חדרים, 130 מ"ר, קומה 2 מתוך 6, עם שני מקומות חניה, נמכרה ב־3.43 מיליון שקל (26.4 אלף שקל למ"ר).
בשדרות ח"ן: דירת 4 חדרים, 94 מ"ר, קומה 6 מתוך 7, נמכרה ב־2.11 מיליון שקל (22.5 אלף שקל למ"ר).
ברחוב קליר, במרכז העיר: דירת 4 חדרים, 131 מ"ר, קומה 15 מתוך 26, נמכרה ב־2.60 מיליון שקל (19.8 אלף שקל למ"ר).
ברחוב חיים כהן מגורי: דירת 4 חדרים, 92.86 מ"ר, קומה 4, נמכרה ב־2.40 מיליון שקל (25.8 אלף שקל למ"ר).
ברחוב בר יהודה: דירת 4 חדרים, 77 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, נמכרה ב־1.86 מיליון שקל (24.2 אלף שקל למ"ר).
ברחוב אהרון צבי פרופס: דירת 4 חדרים, 89.9 מ"ר, קומה 5, נמכרה ב־2.18 מיליון שקל (24.2 אלף שקל למ"ר).
ברחוב הגלבוע: דירת 3 חדרים, 79 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, נמכרה ב־1.75 מיליון שקל (22.2 אלף שקל למ"ר).
ברחוב אנילביץ, בשכונת רמת אפרים: בית בן 3 חדרים, 57 מ"ר, נמכר ב־1.60 מיליון שקל (28.1 אלף שקל למ"ר).
ברחוב יאנוש קורצ'ק: דירת 3 חדרים, 67 מ"ר, קומה 5 מתוך 7, עם חניה, נמכרה ב־1.96 מיליון שקל (29.3 אלף שקל למ"ר).
ברחוב מאיר עמית: דירת 5 חדרים, 117 מ"ר, קומה 6 מתוך 12, עם שני מקומות חניה, נמכרה ב־2.82 מיליון שקל (24.1 אלף שקל למ"ר).
ברחוב בני ברמן: דירת 4 חדרים, 111.4 מ"ר, קומה 6, נמכרה ב־3.79 מיליון שקל (34.0 אלף שקל למ"ר).
בשדרות ניצה, בצפון העיר סמוך לחוף: דירת 3 חדרים, 99 מ"ר, קומה 2 מתוך 17, נמכרה ב־2.00 מיליון שקל (20.2 אלף שקל למ"ר).
ברחוב הרב רפאל: דירת 3 חדרים, 62.95 מ"ר, קומה 2, נמכרה ב־1.67 מיליון שקל (26.4 אלף שקל למ"ר).
מחירי הדירות בנתניה והפצצה שמחכה לנו בתחילת השנה הבאה?
כמה עלו המחירים בנתניה, מה מחירי של דירה ממוצעת? וגם - האם יהיה גל של ביקושים לדירות מזכאים שיתאכזבו מירידה בסיכוי לזכות בדירה בהנחה, ולמה בצלאל סמוטריץ וחיים כץ יהיו אשמים באם מחירי הדירות יעלו?
מחירי הדירות בנתניה עלו בכ-7%-8% בשנה בעשור האחרון, זה בערך הממוצע הארצי. הבדיקה שלנו כללה דירות שנמכרו בזמן האחרון שיש להם היסטוריה ב-12 השנים האחרונות של עסקאות קודמות (כלומר בטווח של 12 שנים יש שתי עסקאות) וכך אפשר לקבל תמונה יחסית מהימנה על השינוי במחיר הדירה הספציפית. עם זאת, זה עדיין לא תמונה מלאה כי יש דירות שהושבחו בגלל התחדשות עירונית ויש דירות שעברו שיפוץ והנכס הושבח לפני המכירה כשאנחנו לא יודעים להעריך את העלות, ועדיין - זה המידע הכי נכון שאפשר למצוא כי במקביל לשיפוץ גם יש בלאי אמיתי של הדירה, וככל שהמדגם גדול (לקחנו כמה עשרות) אז הוא מייצג דירות "ממוצעות" - לא חדשות ולא ישנות מאוד. כך שהממצאים האלו משקפים את המציאות
בשנה האחרונה יש חולשה מסוימת במחירים, אבל לא גדולה מדי כשבשנתיים האחרונות, העלייה יחסית נבלמה - המחיר החציוני הממוצע של דירת 5 חדרים בנתניה עומד על 3.35 מיליון שקל בדומה למחיר לפני כשנתיים-שנתיים וחצי.
מחירי הדירות בארץ ירדו בשנה האחרונה ב-5%-10%, יש חשש גדול שסיום המלחמה והחזרת החטופים החיים, יובילו לאופוריה וביקושים מצד כאלו שישבו על הגדר, ואז המחירים יחזרו לעלות. מעבר לכך, שר האוצר ושר השיכון והבינוי לא מייצרים תחליף לדירה בהנחה ופתרון הולם להפחתה דרמטית של דירות והנחות במסגרת המבצעים העתידיים. זה אומר ש150 אלף זכאים מבינים כעת שהסיכוי שלהם לזכות בדירה שהיה בערך 5% בכל הגרלה, יורד דרמטית. חלקם יוותרו על כרטיס ההגרלה ויחפשו דירה. זוג ועוד זוג, ועדו שכאי ועוד זכאית וככה הביקושים נערמים והמחירים יעלו. באוצר מנפנפים אותנו עם תשובה שמעידה על חוסר הבנה ואכפתיות - ההזדמנות לירידת מחירי הדירות ולמה היא עלולה להתפספס? אם השרים לא יפעלו בנידון, יש סיכוי לא קטן שמגמת הירידה במחירים תתהפך - כשזה יקרה תזכרו שהאחראים העיקרים הם בצלאל סמוטריץ' וחיים כץ.
ונחזור לנתניה. הנה עסקאות מהזמן האחרון:
בשדרת האגמים: דירת 5 חדרים, 130 מ"ר, קומה 2 מתוך 6, עם שני מקומות חניה, נמכרה ב־3.43 מיליון שקל (26.4 אלף שקל למ"ר).
בשדרות ח"ן: דירת 4 חדרים, 94 מ"ר, קומה 6 מתוך 7, נמכרה ב־2.11 מיליון שקל (22.5 אלף שקל למ"ר).
ברחוב קליר, במרכז העיר: דירת 4 חדרים, 131 מ"ר, קומה 15 מתוך 26, נמכרה ב־2.60 מיליון שקל (19.8 אלף שקל למ"ר).
ברחוב חיים כהן מגורי: דירת 4 חדרים, 92.86 מ"ר, קומה 4, נמכרה ב־2.40 מיליון שקל (25.8 אלף שקל למ"ר).
ברחוב בר יהודה: דירת 4 חדרים, 77 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, נמכרה ב־1.86 מיליון שקל (24.2 אלף שקל למ"ר).
ברחוב אהרון צבי פרופס: דירת 4 חדרים, 89.9 מ"ר, קומה 5, נמכרה ב־2.18 מיליון שקל (24.2 אלף שקל למ"ר).
ברחוב הגלבוע: דירת 3 חדרים, 79 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, נמכרה ב־1.75 מיליון שקל (22.2 אלף שקל למ"ר).
ברחוב אנילביץ, בשכונת רמת אפרים: בית בן 3 חדרים, 57 מ"ר, נמכר ב־1.60 מיליון שקל (28.1 אלף שקל למ"ר).
ברחוב יאנוש קורצ'ק: דירת 3 חדרים, 67 מ"ר, קומה 5 מתוך 7, עם חניה, נמכרה ב־1.96 מיליון שקל (29.3 אלף שקל למ"ר).
ברחוב מאיר עמית: דירת 5 חדרים, 117 מ"ר, קומה 6 מתוך 12, עם שני מקומות חניה, נמכרה ב־2.82 מיליון שקל (24.1 אלף שקל למ"ר).
ברחוב בני ברמן: דירת 4 חדרים, 111.4 מ"ר, קומה 6, נמכרה ב־3.79 מיליון שקל (34.0 אלף שקל למ"ר).
בשדרות ניצה, בצפון העיר סמוך לחוף: דירת 3 חדרים, 99 מ"ר, קומה 2 מתוך 17, נמכרה ב־2.00 מיליון שקל (20.2 אלף שקל למ"ר).
ברחוב הרב רפאל: דירת 3 חדרים, 62.95 מ"ר, קומה 2, נמכרה ב־1.67 מיליון שקל (26.4 אלף שקל למ"ר).
