המדינה משווקת קרקעות זולות בדימונה - אבל על דבר אחד היא לא חשבה
דימונה הפכה לאחד הלהיטים החמים של המשקיעים בתקופה האחרונה. ליתר דיוק, הפיתוח של השכונה החדשה, שכונת השחר, הוביל להתעניינות, כשגם הרכבת שאמורה להיסלל באזור ולקצר את הדרך מהתחנה הישנה שנמצאת ממזרח לעיר - כל אלה הובילו לעלייה של 25% במחירי הנדל"ן בתוך שנה וחצי. דירות שלושה חדרים שנמכרו במחירים של 950 אלף שקל על הנייר, נמכרות כעת במחירים שנעים סביב 1.2-1.25 מיליון שקל. כן, בשכונות החדשות בדימונה מוכרים כבר ב-13 אלף ואפילו ב-14 אלף שקל למ"ר (אתם ראיתם דירות במחיר של 550-800 אלף שקל, אלה זוכי דירה בהנחה, גם בעתיד ישווקו דירות במחיר דומה). גם העלייה במחירי דירות 4 חדרים כמעט זהה.
כמה עולה צמוד קרקע?
היום, וזה מפתיע, מחירי הדירות הממוצעות של 4 חדרים בדימונה כבר חצו בחלקן את רף ה-1.3 מיליון שקל. זה נשמע הזוי, כמעט בלתי נתפס, ולכן חלק מהמשקיעים פונים לאופציות טובות יותר - כמו שיווקים של צמודי קרקע שנעשו לאחרונה על ידי מספר חברות יזמיות. למה הם לא פונים לאופקים ונתיבות? כי המחירים שם גבוהים יותר, סביב 1.35 מיליון שקל לשלושה חדרים, כשהשכירות בנתיבות אפילו נמוכה יותר (בדימונה 3 חדרים תוכלו להשכיר ב-3,000-3,500 שקל, בנתיבות אפשר בפחות ומחיר הדירה גבוה יותר, מה שמשקף תשואה נמוכה יותר וסיכון גבוה יותר, בשל העובדה שההיצע גבוה ולא כל הדירות מושכרות). תוסיפו לזה את העובדה שדימונה ספגה הרבה פחות טילים במלחמה מאשר אופקים ונתיבות, ותקבלו מקום "בטוח" יחסית (לפחות כרגע) לעומת עמיתיה מהמערב.
הפיתוח של דימונה הוא בעיקר ממזרח, אבל יש עוד קטע אחד שהמדינה רוצה לשווק במערב. זו שכונה חדשה, קוראים לה אריאל שרון, על שמו של ראש הממשלה ז"ל. כדי לנסות ולהגדיל את השטח של דימונה, עיר שראש העיר שלה בני ביטון טורח להזכיר לנו כל הזמן כמה היא מיוחדת, רמ"י יצאה היום במכרז לשיווק חדש של קרקעות. אם אתם לא יושבים, אז שבו - 55 אלף שקל לקרקע של כחצי דונם.
המכרז הזה עניין רוכשים רבים בדרום. הם באו מבאר שבע, מדימונה, מירוחם ומאשדוד, אבל גם הכרישים הגדולים מתל אביב והמרכז פתחו את המכרז כדי למהר ולהירשם. המכרז הזה הוא בשיטת הרשמה והגרלה, מה שמעמיד את חיילי המילואים עם הסיכויים הטובים ביותר לזכות ואת השאר - פחות.
אם רציתם לדעת למה התכנסנו, אז יש כאן שורה תחתונה, והיא חשובה ומעניינת. נדמה שעל דבר אחד המדינה לא חשבה בשיווק הקרקע הזאת - מחיר הפיתוח. שכונת אריאל שרון היא שכונה חדשה וצמודי הקרקע באזור דורשים הכנה של חודשים לפני שהדחפור הראשון יתחיל לקבוע את היסודות בקרקע. מחיר הפיתוח עומד על 550 אלף שקל.
כדאיות כלכלית גבולית
עד כאן הכל בסדר, כי המחיר נשמע נמוך. אפשר לזכות בקרקע פלוס פיתוח במחיר של 600-650 אלף שקל אחרי מע"מ (על מחיר הקרקע בלבד, על פיתוח אין מע"מ) - לכאורה, מי לא ירצה לגשת למכרז כזה? אבל שימו לב מה קורה כאן? לאחרונה, חברות יזמיות מוכרות צמודי קרקע בשכונה מפותחת, במערב העיר, במחיר של 2.05-2.15 מיליון שקל. כלומר, חברו את עלויות הפיתוח והקרקע לעלויות הבנייה, שנעות על פי הערכות קבלנים באזור בין 1.6-1.7 מיליון שקל (זול יותר בהשוואה למרכז בגלל נגישות נוחה ועוד פרמטרים), ותקבלו שמחיר הקרקע עם עלויות הפיתוח לא בהכרח משתלם.- המדינה חילקה 49 קרקעות לבניית צמוד קרקע בדימונה. כמה זה עלה?
- דימונה, כפר סבא, ראשל"צ ובית שמש בפנים: נפתחה ההגרלה של דירה בהנחה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כלומר, כדי להרוויח מפרויקט כזה, שמחיר הקרקע והפיתוח יהיה לכל היותר בין אפס ל-200 אלף שקל. יש כאן כמובן גם סיכון - כשאתה קונה בהגרלה, אתה לא יודע איזו קרקע תקבל. ברכישת צמוד קרקע מוכן, אתה יודע בדיוק מה תקבל.
- 4.פרדי 03/02/2025 19:30הגב לתגובה זואוכלוסיה צעירה מגיעה לאזור פרס החינוך המתקדם הטבת מס 18% זמן נסיעה לעבודה קצר משמעותית .
- 3.ארץ חזקיה 11/09/2024 09:02הגב לתגובה זואין צמוד קרקע על חצי דונם ב2! יש קוטג׳ים ב2.2 ומעלה על קרקע של 250-300 מטר עם קיר משותף לשכן 2. בנתיבות מחירי השכירות עלו ב20-30 אחוזים בחודשים האחרונים, אין דירות להשכרה כרגע (תנסה למצוא) והמחירים 3200 ל3 ו4 כבר הגיע ל3800 ו5 מעל 4000
- 2.נוני 05/09/2024 09:12הגב לתגובה זויש פה וילות במחיר של 2 מיליון שקל למה לקנות שטח ב700???
- 1.יצחק 03/09/2024 08:47הגב לתגובה זוקוראים לי איציק אני חושב שהעולם יפה
ההוכחה שמחירי הדירות יורדים ומה קרה ביולי-אוגוסט בשוק
בדוחות הרבעון השני של חברות הבנייה יש נפילה בכמות הדירות הנמכרות, אבל חלקן מדווחות על מכירות מוגברות בחודשים יולי-אוגוסט ומספרים לנו שהציבור חזר לקנות דירות. המציאות אחרת - אחרי שהן מורידות מחירים בשיעורים גבוהים, הציבור קונה
הקבלנים מוכרים פחות דירות. זה לא סוד, ורואים את זה גם בנתוני משרד האוצר, גם בנתוני הלמ"ס וגם בדוחות הכספיים של הקבלנים. היקף המכירות של דירות מקבלנים ירד לשפל חודשי של 20 שנים. זה קורה במקביל לירידת מחירים. בלמ"ס מדברים על ירידה של 1.4%, אבל זו לא ירידה מעודכנת (היא בדיליי של חודשיים וחצי) וגם בלמ"ס אין נטרול של מבצעים והנחות שהם מרכיב גבוה מירידות המחירים בשטח. למה? ככה. כתבנו על הבדיחה בנתונים והבעיה שהיא על חשבוננו. מי שרוצה להיזכר או להתעמק, מוזמן: איך הטעויות של הלמ"ס משפיעות על הכסף שלכם? , זה האיש שבגללו מחירי הדירות עלו - והוא גם האיש שיכול לתקן את הנזק, ההסבר של הלמ"ס לעיוותים במדד המחירים - זה לא אנחנו, זה אתם.
הירידה בפועל במחירי הדירות היא מעל 5%, ויש לנו בשורה - הירידה מחריפה בחודשים האחרונים. הקבלנים בלחץ וביולי-אוגוסט הם מורידים מחירים דרך מבצעים-הנחות, מבצעי מימון ועוד. בדוחות הכספיים בדוחות הדירקטוריון הם מדברים על "שפיפות" ביקושים במחצית הראשונה וחלקם מספרים על חזרה לקצב מכירות טוב ביולי-אוגוסט, אבל זה רק בזכות ההנחות והמבצעים. אאורה בולטת - המכירות שלה ביולי אוגוסט (מאז סוף יוני ועד פרסום הדוח הכספי - אתמול) הם מעל 400 דירות, כשבחצי שנה היא מכרה כ-300 דירות. איך זה קרה?
זה לא הסתערות של רוכשי דירות, אלו מבצעים והנחות גדולות של אאורה בעיקר עם מועדון חבר. תתרגמו את המבצעים האלו למחיר אפקטיבי ותקבלו הנחה נוספת שהיא זו ששכנעה את הרוכשים לקנות. הרוכשים לא מסתערים - הם מחכים לירידה ואז קונים.
גם חברות נוספות מדברות על עלייה בכמות הדירות הנמכרות ביולי-אוגוסט, אבל היא לא דרמטית כמו אצל אאורה והיא מלווה בהסברים של - חזרה לעניינים אחרי המלחמה שהתרחשה ביוני, וגם - הגדלת גודל הממ"ד. זו אכן בשורה לשוק הדירות. זו מתנה לקבלנים ולרוכשי הדירות. כאשר מקבלים 15 מטר רבוע במקום 9-12 מטר רבוע, זה משמעותי, זה הופך את החדר "הבעייתי" לחדר לכל דבר, ואפילו חדר גדול. חברות מכרו "במתנה" את התוספת הזו, בפועל הן לא משלמות עליה השבחה, רק עבודה וחומרים, ומבחינת הרוכשים הם מקבלים עוד 3-6 מטר רבוע, זה אפקטיבית הנחה של כ-3%-5% במחיר הדירה וזה מתלווה למבצעים והנחות נוספים.
- חשיפה: הסיכוי האמיתי של המילואימניקים לזכות בדירה בהנחה
- משבר האלומיניום ואיך הוא יכול להעלות את מחירי הדירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כשמנסים למצוא את נקודת שיווי המשקל בחודשים יולי-אוגוסט בין המחיר לכמות, מבינים שהכמות עלתה אך המחיר האפקטיבי ירד. זו לא ירידה דרמטית, אבל כדי להשיג קונים, הקבלנים מספקים הנחות אפקטיביות נוספות של 3%-5%. בהינתן הירידה מתחילת השנה, אנחנו כבר באזור ה-7%-8% ירידה מתחילת שנה. לא בכל מקום, יש הטרוגניות רבה.
ההוכחה שמחירי הדירות יורדים ומה קרה ביולי-אוגוסט בשוק
בדוחות הרבעון השני של חברות הבנייה יש נפילה בכמות הדירות הנמכרות, אבל חלקן מדווחות על מכירות מוגברות בחודשים יולי-אוגוסט ומספרים לנו שהציבור חזר לקנות דירות. המציאות אחרת - אחרי שהן מורידות מחירים בשיעורים גבוהים, הציבור קונה
הקבלנים מוכרים פחות דירות. זה לא סוד, ורואים את זה גם בנתוני משרד האוצר, גם בנתוני הלמ"ס וגם בדוחות הכספיים של הקבלנים. היקף המכירות של דירות מקבלנים ירד לשפל חודשי של 20 שנים. זה קורה במקביל לירידת מחירים. בלמ"ס מדברים על ירידה של 1.4%, אבל זו לא ירידה מעודכנת (היא בדיליי של חודשיים וחצי) וגם בלמ"ס אין נטרול של מבצעים והנחות שהם מרכיב גבוה מירידות המחירים בשטח. למה? ככה. כתבנו על הבדיחה בנתונים והבעיה שהיא על חשבוננו. מי שרוצה להיזכר או להתעמק, מוזמן: איך הטעויות של הלמ"ס משפיעות על הכסף שלכם? , זה האיש שבגללו מחירי הדירות עלו - והוא גם האיש שיכול לתקן את הנזק, ההסבר של הלמ"ס לעיוותים במדד המחירים - זה לא אנחנו, זה אתם.
הירידה בפועל במחירי הדירות היא מעל 5%, ויש לנו בשורה - הירידה מחריפה בחודשים האחרונים. הקבלנים בלחץ וביולי-אוגוסט הם מורידים מחירים דרך מבצעים-הנחות, מבצעי מימון ועוד. בדוחות הכספיים בדוחות הדירקטוריון הם מדברים על "שפיפות" ביקושים במחצית הראשונה וחלקם מספרים על חזרה לקצב מכירות טוב ביולי-אוגוסט, אבל זה רק בזכות ההנחות והמבצעים. אאורה בולטת - המכירות שלה ביולי אוגוסט (מאז סוף יוני ועד פרסום הדוח הכספי - אתמול) הם מעל 400 דירות, כשבחצי שנה היא מכרה כ-300 דירות. איך זה קרה?
זה לא הסתערות של רוכשי דירות, אלו מבצעים והנחות גדולות של אאורה בעיקר עם מועדון חבר. תתרגמו את המבצעים האלו למחיר אפקטיבי ותקבלו הנחה נוספת שהיא זו ששכנעה את הרוכשים לקנות. הרוכשים לא מסתערים - הם מחכים לירידה ואז קונים.
גם חברות נוספות מדברות על עלייה בכמות הדירות הנמכרות ביולי-אוגוסט, אבל היא לא דרמטית כמו אצל אאורה והיא מלווה בהסברים של - חזרה לעניינים אחרי המלחמה שהתרחשה ביוני, וגם - הגדלת גודל הממ"ד. זו אכן בשורה לשוק הדירות. זו מתנה לקבלנים ולרוכשי הדירות. כאשר מקבלים 15 מטר רבוע במקום 9-12 מטר רבוע, זה משמעותי, זה הופך את החדר "הבעייתי" לחדר לכל דבר, ואפילו חדר גדול. חברות מכרו "במתנה" את התוספת הזו, בפועל הן לא משלמות עליה השבחה, רק עבודה וחומרים, ומבחינת הרוכשים הם מקבלים עוד 3-6 מטר רבוע, זה אפקטיבית הנחה של כ-3%-5% במחיר הדירה וזה מתלווה למבצעים והנחות נוספים.
- חשיפה: הסיכוי האמיתי של המילואימניקים לזכות בדירה בהנחה
- משבר האלומיניום ואיך הוא יכול להעלות את מחירי הדירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כשמנסים למצוא את נקודת שיווי המשקל בחודשים יולי-אוגוסט בין המחיר לכמות, מבינים שהכמות עלתה אך המחיר האפקטיבי ירד. זו לא ירידה דרמטית, אבל כדי להשיג קונים, הקבלנים מספקים הנחות אפקטיביות נוספות של 3%-5%. בהינתן הירידה מתחילת השנה, אנחנו כבר באזור ה-7%-8% ירידה מתחילת שנה. לא בכל מקום, יש הטרוגניות רבה.
