המדינה משווקת קרקעות זולות בדימונה - אבל על דבר אחד היא לא חשבה
דימונה הפכה לאחד הלהיטים החמים של המשקיעים בתקופה האחרונה. ליתר דיוק, הפיתוח של השכונה החדשה, שכונת השחר, הוביל להתעניינות, כשגם הרכבת שאמורה להיסלל באזור ולקצר את הדרך מהתחנה הישנה שנמצאת ממזרח לעיר - כל אלה הובילו לעלייה של 25% במחירי הנדל"ן בתוך שנה וחצי. דירות שלושה חדרים שנמכרו במחירים של 950 אלף שקל על הנייר, נמכרות כעת במחירים שנעים סביב 1.2-1.25 מיליון שקל. כן, בשכונות החדשות בדימונה מוכרים כבר ב-13 אלף ואפילו ב-14 אלף שקל למ"ר (אתם ראיתם דירות במחיר של 550-800 אלף שקל, אלה זוכי דירה בהנחה, גם בעתיד ישווקו דירות במחיר דומה). גם העלייה במחירי דירות 4 חדרים כמעט זהה.
כמה עולה צמוד קרקע?
היום, וזה מפתיע, מחירי הדירות הממוצעות של 4 חדרים בדימונה כבר חצו בחלקן את רף ה-1.3 מיליון שקל. זה נשמע הזוי, כמעט בלתי נתפס, ולכן חלק מהמשקיעים פונים לאופציות טובות יותר - כמו שיווקים של צמודי קרקע שנעשו לאחרונה על ידי מספר חברות יזמיות. למה הם לא פונים לאופקים ונתיבות? כי המחירים שם גבוהים יותר, סביב 1.35 מיליון שקל לשלושה חדרים, כשהשכירות בנתיבות אפילו נמוכה יותר (בדימונה 3 חדרים תוכלו להשכיר ב-3,000-3,500 שקל, בנתיבות אפשר בפחות ומחיר הדירה גבוה יותר, מה שמשקף תשואה נמוכה יותר וסיכון גבוה יותר, בשל העובדה שההיצע גבוה ולא כל הדירות מושכרות). תוסיפו לזה את העובדה שדימונה ספגה הרבה פחות טילים במלחמה מאשר אופקים ונתיבות, ותקבלו מקום "בטוח" יחסית (לפחות כרגע) לעומת עמיתיה מהמערב.
הפיתוח של דימונה הוא בעיקר ממזרח, אבל יש עוד קטע אחד שהמדינה רוצה לשווק במערב. זו שכונה חדשה, קוראים לה אריאל שרון, על שמו של ראש הממשלה ז"ל. כדי לנסות ולהגדיל את השטח של דימונה, עיר שראש העיר שלה בני ביטון טורח להזכיר לנו כל הזמן כמה היא מיוחדת, רמ"י יצאה היום במכרז לשיווק חדש של קרקעות. אם אתם לא יושבים, אז שבו - 55 אלף שקל לקרקע של כחצי דונם.
המכרז הזה עניין רוכשים רבים בדרום. הם באו מבאר שבע, מדימונה, מירוחם ומאשדוד, אבל גם הכרישים הגדולים מתל אביב והמרכז פתחו את המכרז כדי למהר ולהירשם. המכרז הזה הוא בשיטת הרשמה והגרלה, מה שמעמיד את חיילי המילואים עם הסיכויים הטובים ביותר לזכות ואת השאר - פחות.
אם רציתם לדעת למה התכנסנו, אז יש כאן שורה תחתונה, והיא חשובה ומעניינת. נדמה שעל דבר אחד המדינה לא חשבה בשיווק הקרקע הזאת - מחיר הפיתוח. שכונת אריאל שרון היא שכונה חדשה וצמודי הקרקע באזור דורשים הכנה של חודשים לפני שהדחפור הראשון יתחיל לקבוע את היסודות בקרקע. מחיר הפיתוח עומד על 550 אלף שקל.
כדאיות כלכלית גבולית
עד כאן הכל בסדר, כי המחיר נשמע נמוך. אפשר לזכות בקרקע פלוס פיתוח במחיר של 600-650 אלף שקל אחרי מע"מ (על מחיר הקרקע בלבד, על פיתוח אין מע"מ) - לכאורה, מי לא ירצה לגשת למכרז כזה? אבל שימו לב מה קורה כאן? לאחרונה, חברות יזמיות מוכרות צמודי קרקע בשכונה מפותחת, במערב העיר, במחיר של 2.05-2.15 מיליון שקל. כלומר, חברו את עלויות הפיתוח והקרקע לעלויות הבנייה, שנעות על פי הערכות קבלנים באזור בין 1.6-1.7 מיליון שקל (זול יותר בהשוואה למרכז בגלל נגישות נוחה ועוד פרמטרים), ותקבלו שמחיר הקרקע עם עלויות הפיתוח לא בהכרח משתלם.- קריית סייבר תוקם בדימונה - ההייטק ינוע דרומה?
- דלק נכסים רכשה קרקע למרכז מסחרי בדימונה ב-20 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כלומר, כדי להרוויח מפרויקט כזה, שמחיר הקרקע והפיתוח יהיה לכל היותר בין אפס ל-200 אלף שקל. יש כאן כמובן גם סיכון - כשאתה קונה בהגרלה, אתה לא יודע איזו קרקע תקבל. ברכישת צמוד קרקע מוכן, אתה יודע בדיוק מה תקבל.
- 4.פרדי 03/02/2025 19:30הגב לתגובה זואוכלוסיה צעירה מגיעה לאזור פרס החינוך המתקדם הטבת מס 18% זמן נסיעה לעבודה קצר משמעותית .
- 3.ארץ חזקיה 11/09/2024 09:02הגב לתגובה זואין צמוד קרקע על חצי דונם ב2! יש קוטג׳ים ב2.2 ומעלה על קרקע של 250-300 מטר עם קיר משותף לשכן 2. בנתיבות מחירי השכירות עלו ב20-30 אחוזים בחודשים האחרונים, אין דירות להשכרה כרגע (תנסה למצוא) והמחירים 3200 ל3 ו4 כבר הגיע ל3800 ו5 מעל 4000
- 2.נוני 05/09/2024 09:12הגב לתגובה זויש פה וילות במחיר של 2 מיליון שקל למה לקנות שטח ב700???
- 1.יצחק 03/09/2024 08:47הגב לתגובה זוקוראים לי איציק אני חושב שהעולם יפה
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותהשמאית שמזהירה: ״לא רואה איך מחירי הדירות ירדו״
גלי אפל-קסטל מתארת עלייה ברורה בביקושים, הטבות יצירתיות מצד הקבלנים והיזמים, ורוכשים שחוזרים לשוק מתוך ביקושים אמיתיים; לדבריה, גם בשנים הקרובות השוק צפוי לנוע סביב יציבות ועליות מתונות - אך לא ירידות
השנתיים האחרונות התאפיינו בריבית גבוהה, מלחמה ארוכה, אי-ודאות כלכלית, ירידה בעסקאות והמתנה ממושכת של רוכשים שחיכו על הגדר. בשיחה עם שמאית המקרקעין גלי אפל-קסטל מנכ״לית ״דיור פלוס״, בשבועות האחרונים משהו משתנה, לשאלה איך היא רואה את השוק בזמן הנוכחי היא משיבה: ״שוק הנדל״ן מתעורר - והפעם זה נראה אמיתי״. היא מתארת תהליך הדרגתי ומדוד של חזרה לשוק. היא מוסיפה כי לא מדובר בתוצאה על התלהבות רגעית מצד הרוכשים, אלא של שילוב בין צורך אמיתי לבין תחושת מציאות חדשה שמחלחלת לציבור. ״אנחנו רואים עלייה ממשית בכמות הפניות, בפגישות ובשיחות עם לקוחות״.
מצד שני היא מצננת ומרגיעה, ״זה לא גל היסטרי, ולא מדובר על ביקוש פרוע - אלא על תנועה בריאה שמגיעה מתוך הבנה שהמתנה ממושכת לא בהכרח משרתת את הרוכשים״. אפל-קסטל מתארת מצב של ״פקק ביקושים״: אנשים שישבו בצד חודשים ארוכים - חלקם בגלל ריבית, חלקם בגלל מלחמה, חלקם פשוט בגלל פחד מאי הודאות שכעת מתחילים לחזור. “יש עלייה ברורה בכמות הזכאים שפונים, בכמות המתעניינים, וגם בעסקאות שנסגרות מהר יחסית״. ומה לגבי השנה האחרונה, השוק היה קפוא? ״אני לא אומרת שהשוק היה ׳קפוא׳ לגמרי, אבל בהחלט הייתה האטה עמוקה, ופתאום רואים משהו אחר. זה לא שינוי חד, אבל הוא עקבי״.
גלי אפל-קסטל. קרדיט: אופיר אברהמוב
20/80 מתחיל להיעלם, הטבות אחרות תופסות את המקום
אחד התמריצים לתופעה שהיא מתארת הוא התמעטות ההטבות שמעניקים היזמים והקבלנים דרך מבצעי ה-90/10 - 20/80. אפל-קסטל מסבירה שבשנה האחרונה, כדי להתמודד עם הביקושים הנמוכים, יזמים הציעו שורה ארוכה של הקלות שמבטאות ירידה מסוימת במחירי הדירות - אך כעת חלק מהן הולכות ונעלמות. לדוגמא, פרויקטים באזור רחובות שהיו בעבר עם 20/80, כבר לא מציעים את ההטבות האלה״ היא מסבירה ש״זה לא שהם העלו מחירים - אלא הם פשוט לא צריכים לתת את אותם תנאים נדיבים כמו לפני חצי שנה״. לגבי הביקושים היום היא אומרת שהיא מזהה זינוק בפניות של רוכשים שממהרים לנצל את ההטבות שעוד קיימות: ״יש תחושה באוויר שהחלון עלול להיסגר״.
- דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מה לגבי צמצום תכניות מחיר למשתכן? האם זה יעמיס עוד ביקושים על השוק?
