כמה עולה דירה בבית שמש והאם זו יכולה להיות השקעה טובה?
נתחיל מאחת השכונות המבוקשות בעיר - רמת בית שמש היא שכונה ענקית בדרום העיר בית שמש, מרוחקת יחסית מהשכונות האחרות. היא נוסדה ב-1997 ומורכבת ממספר שכונות-בת נפרדות: רמת בית שמש א' (הנקודה הגבוהה ביותר), ב' (הנמוכה ביותר), ג', ד', וה'.
ההבדל בין אוכלוסיית השכונות לא ממש ניכר לעין במבט ראשון, אבל בניגוד לרמת בית שמש א' שבה דתיים לאומיים וחרדים מזרמים ליטאים, חרדים ואמריקאים, או רמת שמש ב' הידועה באופייה הקיצוני, בה גרים בעיקר חסידים - רמת בית שמש ג', אותה סקרנו, מורכבת משני חלקים ו"מושכת אש". כאשר השכונה שווקה החלו חיכוכים בין האוכלוסייה החרדית לחילונית על שטחי הבנייה והמכרזים התעכבו. בסופו של דבר העמותות החרדיות ניצחו והיום השכונה מאוכלסת באלפי משפחות חרדיות. מבט על המפה מזכיר מראות עבר - עת נחצתה ברלין לשניים. כאן, החומות השקופות בין ימין ושמאל, בין שני חלקי השכונה, הן יותר על בסיס עדתי - על שם הרבנים הגדולים מרוסיה ומעירק. חשוב לציין - לא מדובר בחלוקה פיזית, אלא בהחלטה שרירותית לקרוא לשני חלקי השכונה בשם אחר.
לניתוח על שכונות נוספות ברחבי הארץ - סיור שכונות
החלק הראשון של רמת בית שמש ג', קריית אבי עזרי, הוא המערבי ונקרא על שם הרב אלעזר מנחם מן שך זצ"ל (ראש ישיבת פוניבז' ונשיא מועצת גדולי התורה של אגודת ישראל) והחלק השני, המזרחי, על שם הגאון ומנהיגה הרוחני של ש"ס, הרב עובדיה יוסף זצ"ל. את רחובות השכונה קל לזהות - כולם נקראו על שם נביאי ישראל. השכונה שונה במהותה גם מרמת בית שמש ד' (חרדית, אך עדיין בשלבי בניה ושכונה) ושכונה ה' (מיועדת לציבור הכללי, נקראת על שם יצחק שמיר ועדיין בבניה).
פעם אחת עלתה השכונה לכותרות המהדורות. זה קרה ב-2015, אז התרחש פיגוע דקירה. ישראלי נפצע ו-2 מחבלים נורו ליד בית כנסת ברחוב חבקוק. הטראומה הזאת עדיין זכורה להם היטב והיא מהדהדת כשמדברים על האזור.
- האם פרויקט הפינוי-בינוי הענק בבית שמש יבטיח את הגיוון של האוכלוסיה בעיר?
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לפני שנדבר על מחירי הנדל"ן באזור - מספר דגשים. בית שמש מוגדרת כעיר מעורבת (כאן תוכלו לקרוא מה קורה בערים מעורבות), אבל היא לא באמת כזאת. היא חרדית. במספרים, כלומר במספר החרדים המתגוררים בה, היא עוקפת ערים כמו אלעד, מודיעין עילית ואפילו בית"ר עילית. באחוזים, היא מעט אחריהן - 71% מהאוכלוסייה שלה היא כזו. לשם המחשה: בצפת 50% חרדים, בבני ברק - 93%. משהו טוב באמצע. בניגוד למה שאתם חושבים, לא מדובר במבנים רעועים וישנים. רמת בית שמש הביאה לכאן הרבה מאוד פרויקטים, חלקם חדשים. בשלוש השנים האחרונות היא לא מפסיקה לבנות. זה אולי מפתיע, כי מדובר באוכלוסייה חרדית עם משפחות מרובות ילדים, אבל בית שמש עקפה את תל אביב בשנת 2022 בבניית דירות קטנות והיא במקום הראשון בישראל. 791 כאלה היא בנתה בשנה שעברה.
המחירים בעיר קפצו יותר מאשר הממוצע הארצי. ב-2019-2022 הם עלו בכ-50%, לעומת כ-25% בארץ. מנגד, בירידות מתחילת השנה, בית שמש לא השתתפה. הירידות נמוכות - אחוזים בודדים, בעוד שבשאר המקומות זה כבר מגיע ל-8%. מחיר דירה בממוצע מסתכם בכ-1.4-1.5 מיליון שקל.
העיר מוגדרת כאזור פיתוח א', זה מקנה לה סיוע ותקצוב שונה מהממשלה לפיתוח מוקדי תעשייה ומסחר.
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
- שדה נדל"ן: "השוק הישראלי עוד לא הבין את ה-DNA שלנו, אנחנו גם היזם וגם המבצע"
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- בנק ישראל מפרסם הקלות ללוקחי משכנתאות
בניין חדש ברמת בית שמש (יח"צ)
כמה עולה דירה ברמת בית שמש ג'?
המחיר הממוצע בבית שמש כולה עומד על 19-22 אלף שקל למטר, בשכונה, נמכרים דירות סביב 20-23 אלף שקל למטר. דירת 4 חדרים ממוצעת תעלה סביב 2 מיליון שקל. התשואה למשקיעים לא גבוהה. השכירות היא כ-4,500 שקל - 54 אלף שקל בשנה, תשואה של כ-2.5-2.7%.
רוב השכונה נבנתה עד 2021, ואז המחירים היו 15-18 אלף שקל למטר כשהם כבר מבטאים עלייה של מתמשכת בשנים הקודמות.
בקהילה החרדית שמים דגש על שכנים טובים. זו הסיבה שלא כל אחד יוכל להיכנס לשכונה. חרדי מוכר לחרדי כדי לשמור על הציביון, ובכל מקרה - כנראה שחילוני לא היה רוצה לגור כאן. בדקנו את מחירי ההיצע בשכונה (המחירים שבהם המוכרים מציעים את הדירה), והם די דומים. כלומר, מחירים של 21-24 אלף שקל למטר, כשאם מו"מ זה יירד כנראה לאזור המחירים שהוזכר - 20-23 אלף שקל למ"ר. החרדים מוכרים במחירים די דומים גם לאחר עליית הריבית ועשרות עסקאות מתחילת השנה יכולים להעיד על כך.
האם המחירים ירדו?
בית שמש מצליחה לשמור על המחירים בזכות הביקוש הגבוה של האוכלוסייה החרדית. הביקוש הזה הוא גם מה שהעלה את המחירים בשנים האחרונות, אלא שבשלב מסוים כבר מגיעים לרמת מחיר שבה הציבור החרדי מתקשה ויתקשה לרכוש דירות. חלק גדול משיטת רכישת הדירות היא דרך גמ"חים - אנשים מעביירם לגמ"חים כסף בידיעה שמשם יבוא הכסף לרכישת הדירה של הבן-בת. ומכאן שיש אינטרס מלמעלה שהמחירים לא ישתוללו בערים החרדיות. ולכן, אולי המחירים לא ירדו משמעותית, אבל קשה להאמין שהם יעלו מעל הממוצע הארצי בשנים הקרובות.
עסקאות אחרונות ברמת בית שמש ג' והסביבה (מחיר ממוצע: 23,141 שקל למטר)
נקדמה פניו בתורה, 80 מ"ר, 3 חדרים, קומה 4 - 1.83 מיליון שקל.
דבורה הנביאה 12, 93 מ"ר, 4 חדרים, קומה 3 - 2.2 מיליון שקל.
מלאכי הנביא 10, 111 מ"ר, 5 חדרים, קומה 1 - 2.25 מיליון שקל.
מרים הנביאה 28, 73 מ"ר, 3 חדרים, קומה 2 - 1.86 מיליון שקל.
דוד קניג, 98 מ"ר, 4 חדרים, קומה 5 - 2.3 מיליון שקל.
- 6.בית שמש המחירים גבוהים מדי אין בה כלום (ל"ת)צודק הכתב 30/07/2023 07:14הגב לתגובה זו
- 5.מאיפה זוג חרדי מביא 2.5 מיליון שקל? (ל"ת)אוהד 29/07/2023 18:32הגב לתגובה זו
- 4.יהוחי אסולין 29/07/2023 17:35הגב לתגובה זוהכתבה הזאת מגמתית פוגעת באוכלוסיה החילונית עצם העובדה כי מדובר רק על רחובותבאזורים החרידים .כניראה יש לכתב אינטרס להביא עוד יותר חרידים לבית שמש
- 3.וולקם טו מדינת יהודה (ל"ת)שומר נפשו ירחק 29/07/2023 13:27הגב לתגובה זו
- 2.ליאור 28/07/2023 16:42הגב לתגובה זוהולכת ומתהוות שם קהילה אנגלוסקסית ברמה סוציואקונומית גבוהה מאוד. מכיר מישהו שקנה מגרש לבניית בית פרטי באחת מהרמות וכבר קיבל הצעה של 10 מליון על הקרקע. הוא החליט שלא למכור אם תהיתם… הכתב המדופלם לא מגיע מהציבור החרדי ולכן הוא לא מבין את מקורות המימון שלו, הוא יכול לנחש שזה מגמח״ים וזה נכון חלקית אבל הציבור צריך לדעת שלקבוצות גדולות בציבור החרדי (בפרט האמריקאי) כבר יש כסף מספיק כדי לקנות דירות יפות חדשות וגדולות. רק לשם המחשה, 6 מתוך 10 העסקאות היקרות ביותר בירושלים ב2022 היו בשכונות חרדיות.
- 1.נעים 28/07/2023 09:14הגב לתגובה זוהמחיר בבית שמש משגע אבל אנשים קונים ואני מקווה שהמחיר גם יורד למה אין לאנשים יוכלת לקנות דירה בבית שמש וחבל
חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
כמה משכירים מעלימים הכנסות שכירות, למה להעלים אם המס כל כך נמוך? וגם - איך רשות המס תופסת משכירי דירות שלא מדווחים?
משרד האוצר ורשות המסים בישראל מקדמים חובת דיווח גורפת על כל הכנסות משכר דירה, כולל אלה הפטורות ממס. ההצעה מופיעה בטיוטת חוק ההסדרים הנלווה לתקציב. המטרה היא הקמת רשם שכירויות לאומי, שיאסוף נתונים על כל עסקאות השכרה, כולל פרטי הנכס, השוכר וההכנסה. כיום, בעלי דירות שמכניסים עד לרף הפטור - 5,654 שקלים לחודש משכר דירה פטורים ממס ואינם מחויבים בדיווח. מעל סכום זה, קיימת חבות מס, אך רבים נמנעים מדיווח ומתשלום למס הכנסה. זה מקומם מאוד כי מדובר במס נמוך במיוחד. לא רק שיש אפליה לטובת משקיעים בדירות להשכרה לעומת משקיעים בשוק ההון, אלא שגם את המס הנמוך שהם צריכים לשלם - חלקם לא משלמים.
העלמות מס במיליארדים
רשות המסים יודעת שעצם חובת הדיווח תגרום לאלפים לדווח באופן אקטיבי ולשלם באופן אקטיבי. הם כבר לא יוכלו להגיד - לא ידענו, חשבנו ש...הם חייבים לדווח וזה שלב אקטיבי שיחייב אותם לשלם. מעבר לכך, מיפוי שוק השכירות יציף מחבואי מס - דירות רבות שנמצאות בידי היורשים או שעדיין רשומות על הנפטרים ומושכרות בלי לשלם מס, דירות ששכר הדירה עליהן הוא לא ריאלי - דירה בת"א של 5 חדרים בשכר דירה של 5,500 שקל - רשות המסים תאתר הברחות מסים, טריקים ושטיקים של הציבור ולכן היא רוצה מאוד את הדיווח, והיא צודקת.
ההצעה מבקשת לבטל את הפטור הקיים מדיווח, כך שכל משכיר יגיש הצהרה שנתית מקוונת עד סוף אפריל של השנה הבאה. הדיווח יהיה פשוט, דומה לטופס 6111 הקיים, ולא ידרוש דוח מס שנתי מלא אלא אם כן קיימת חבות מס. ההצעה צפויה להשפיע על כ-500 אלף משכירים בישראל, שמחזיקים בכ-700-800 אלף דירות מושכרות.
שוק השכירות מגלגל מעל 70 מיליארד שקל בשנה, אך העלמות המס מוערכות בכ-3-4 מיליארד שקל. רשות המסים המנוהלת על ידי שי אהרונוביץ' הגבירה בשנתיים האחרונות אכיפה באמצעות בדיקות פיזיות, והצלבות מידע בין רשם המקרקעין, רשם הירושות ומאגרי בנקים. אותרו רבבות מעלימים שהעלימו מעל 2 מיליארד שקלים רשות המסים ממשיכה לאתר משכירים שבורחים מתשלום מס, אבל דיווח מלא כמובן יביא לקיצור דרך.
- גם בישראל: בני 30+ חוזרים לגור עם ההורים
- לקנות או לשכור? כלל האצבע שיעזור לכם להחליט
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שלושה מסלולי מיסוי
מסלולי המיסוי הנוכחיים כוללים שלוש אפשרויות עיקריות. ראשון, פטור מלא אם ההכנסה החודשית משכר הדירה לא עולה על 5,654 שקלים, תקרה שמתעדכנת מדי שנה בהתאם למדד המחירים לצרכן, אבל היא קפואה כבר שנתיים על רקע הקפאת הרף דבר שכמובן שוחק את הטבת המס. במסלול זה הכנסות מעל הרף מחויבות לפי המס השולי כפול פעמיים המרחק מהרף. נשמע מורכב, אבל לא מדובר במס משמעותי ואם כן - יש "מסלול חילוץ"
דיור ציבורי (פורום הדיור הציבורי)דיור ציבורי - בישראל זה חלום, באירופה מציאות נגישה
מדיניות של הפקרה? בעוד שהדיור הציבורי בישראל כמעט ולא קיים, בעולם הוא רשת ביטחון חברתית
דיור ציבורי אלפי משפחות בישראל רק חולמות על קורת גג - במציאות שבה מחירי הדיור מאמירים לשחקים, וכמעט שליש מההכנסה הפנויה של משפחה ממוצעת מושקע בהוצאות מגורים, הדיור הציבורי אמור להיות רשת הביטחון האחרונה עבור האוכלוסיות החלשות ביותר. אולם, עבור אלפי משפחות ישראליות, קורת גג ציבורית נותרה בגדר חלום רחוק.
בעוד שבמדינות רבות בעולם המערבי הדיור הציבורי מהווה מרכיב דומיננטי בשוק הדיור הכולל, בישראל התמונה עגומה למדי. לאורך העשורים האחרונים, מדינת ישראל נקטה במדיניות עקבית של הזנחה והפרטה, שהובילה לצמצום דרמטי של המלאי הקיים ולהחמרת תנאי הזכאות. הפער בין ישראל לעולם בנושא זה מעולם לא היה גדול יותר, והוא מדיר אלפי משפחות נזקקות מהגשמת הזכות הבסיסית לבית.
נכון לסוף שנת 2024, מלאי הדיור הציבורי בישראל עמד על כ-47,143 יחידות דיור בלבד. מספר זה מהווה כ-1.7% מכלל הדירות במדינה. הנתון משקף צניחה של כ-22% בעשור האחרון, מגמה שנמשכת בשל מכירה מואצת של דירות לדיירים הזכאים אל מול רכישה זעומה של דירות חדשות. אל מול המלאי המצומצם, ממתינות בתור הארוך כ-30 אלף משפחות, קשישים ועולים חדשים.
קריטריוני הזכאות מחמירים
בשל המחסור החמור בדירות, הקריטריונים לקבלת דיור ציבורי בישראל הפכו לנוקשים ביותר, והם אינם מעודכנים מזה שנים רבות. זוגות ללא ילדים, למשל, עשויים להיות זכאים לסיוע בשכר דירה, אך לא לדירה ציבורית בפועל.
- דיור ציבורי - למי מגיע; מדריך
- סוכם: מסלול חדש לסיוע מוגדל בשכר דירה לזכאי הדיור הציבורי
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
תנאי הזכאות המרכזיים כוללים:
היעדר בעלות על נכס: המבקשים לא היו מעולם בעלי דירה או חלק מדירה.
מבחני הכנסה ורכוש: יש לעמוד בתקרות הכנסה נמוכות מאוד ובמבחני רכוש מחמירים.
מצב משפחתי ובריאותי: הזכאות ניתנת לרוב רק לאוכלוסיות ספציפיות:
משפחות מרובות ילדים: משפחות עם שלושה ילדים ומעלה.
הורים עצמאיים (חד הוריים): עם שלושה ילדים ומעלה.
קשישים: מקבלי קצבת זקנה עם השלמת הכנסה שאין בבעלותם דירה.
נכים רתוקים לכיסא גלגלים או מקבלי קצבת נכות כללית.
עולים חדשים: זכאות מטופלת דרך משרד העלייה והקליטה ב-15 השנים הראשונות לעלייה.
קריטריונים אלו יוצרים "מלכודת עוני", שכן עלייה קטנה בהכנסה עלולה לשלול זכאות לדירה.
