ממשיך במומנטום: 5 צעדים נוספים של כחלון להוזלת הדירות

שר האוצר במפגש עם מרכז השלטון המקומי: "הרשויות המקומיות הן הפתרון למשבר הדיור ולא הבעיה"
לירן סהר | (32)

שלב נוסף בתכנית הנדל"ן של שר האוצר משה כחלון: במפגש השלטון המקומי היום (ה') הוחלט על שורה של צעדים שינקטו לטובת יישום תכנית הדיור הלאומית של מרכז השלטון המקומי והוזלת מחירי הדיור:

1. תיבחן הרחבת תכנית דיור למשתכן כך שתכלול קריטריון לפיו 20% מהדירות בכל פרויקט יוקצה לטובת זוגות צעירים תושבי העיר.

2 כחלק מתכנית התחדשות עירונית, יובאו לתכנון תכניות מתאר ויינתן סיוע כספי ליישובים פריפריאליים ותקודם הקמתה של הרשות להתחדשות עירונית.

3. במסגרת המסלול לבינוי עצמי יאפשרו לרשויות וחברות עירוניות לבנות על קרקעות השייכות לרשות מקרקעי ישראל .

4. קרקע חומה המיועדת לשימוש ציבורי תוסב לשטחי בנייה למגורים, מה שיגדיל את ההיצע.

5. הוחלט כי הוועדות המחוזיות יחוזקו על ידי הוספת תקנים וכוח אדם מקצועי שיביאו לשחרור חסמים בירוקרטיים.

כחלון אמר: "זו ישיבת העבודה הראשונה שלי עם השלטון המקומי כשר אוצר. אני רואה בשלטון המקומי כבני ברית. כשנכנסתי לתפקיד אמרו לי שהרשויות המקומיות הן הבעיה. היום לאחר שלמדתי את הנושא אני אומר לכם באחריות - שהרשויות המקומיות הן הפתרון למשבר הדיור ולא הבעיה. הרשויות לא יכולות לפתור לבד את המשבר לבד ולא הממשלה, אנחנו נעשה את זה ביחד. לפעמים צריך לשים כתף ולהיכנס מתחת לאלונקה"

תגובות לכתבה(32):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 25.
    כחלון, מה עם הגז? אז מה אם מימון חבר שלך? אתה בוגד בעם? (ל"ת)
    ישראלי 16/07/2015 17:28
    הגב לתגובה זו
  • 24.
    משה כהן 27/06/2015 21:55
    הגב לתגובה זו
    מס הרכישה עלה, והמחירים לא ירדו. למרות כל התוכניות, במחירים יש רק עליה. . מה המסקנה ? הציבור לא מאמין לכחלון, שרק רוצה להעשיר את קופת האוצר.
  • 23.
    הפתרון שתמיד עובד 26/06/2015 14:32
    הגב לתגובה זו
    זה מקובל בעולם וישחרר מייד דירות השקעה לשוק. והכי חשוב לא יקבע מעמד של אצילים בעלי נכסים וסריסים למשך דורות
  • ירושלמי 28/06/2015 14:39
    הגב לתגובה זו
    מיסוי כבד יביא ליותר אנשים לחזור לגור אצל ההורים/לשלם יותר על שכירות - פחות כסף בכיס - פחות רכישות ומסחר - בשורה התחתונה משבר. ומי שלא מבין שזה מה שכחלון מביא עלינו הוא עיוור. בהצלחה לנו עם המשבר הקרוב.
  • 22.
    עתיד הילדים שלנו 26/06/2015 14:12
    הגב לתגובה זו
    https://www.youtube.com/watch?v=xMOapnS_5gE
  • 21.
    עצמאי 26/06/2015 13:47
    הגב לתגובה זו
    2 יזמים מחתימים מכול הבא ליד ותוקעים את כול הפרוייקט. מה הרקע שלהם? כמה פרוייקטים הצליחו לעשות? או שעושים בוננזה עלינו???? שהמועיצה תכנס ותמצא יזם נורמלי שיכול להרים את הפרוייקט ביושר. אנחנו נחנקים ורוצים לסדר אותנו.
  • 20.
    נחמיאס ברוך 25/06/2015 22:30
    הגב לתגובה זו
    בניינים שמוצבים על מגרשים גדולים יש להרוס ולהקים מגדלי מגורים עם ריאה ירוקה.החוק על בניינים שהוקמו אחרי 1981 מגביל הריסת בניינים כאלה למרות שעל אותה קרקע מעל 4 דונם ניתן לבנות 2 מגדלים עם ריאה ירוקה ואיכות חיים טובה.בני אותה עיר ירכשו את יתרת הדירות.
  • 19.
    את השטויות שלו נשלם אח"כ ונמשיך אחרי זה (ל"ת)
    שכיר עשוק 25/06/2015 20:31
    הגב לתגובה זו
  • 18.
    מוטי 25/06/2015 18:30
    הגב לתגובה זו
    כנגד היטל השבחה שיופנה להרחבת תשתיות
  • 17.
    מושיקו 25/06/2015 18:23
    הגב לתגובה זו
    והיה ממש מרתק. זה וידאו של 6 דקות ביוטיוב. ממש מדהים הדמיון בין המצב שלנו ושלהם, אפילו הסיפור עם המס רכישה שהעלו! בקיצור צפיה חובה למי שמתלבט אם לקנות דירה. לצפיה https://www.youtube.com/watch?v=1zYahJIqpUY
  • VERY GOOD VIDEO (ל"ת)
    מתווך 25/06/2015 19:07
    הגב לתגובה זו
  • 16.
    כחלון טיפש כמו ביבי השפל...... (ל"ת)
    אלי 25/06/2015 17:40
    הגב לתגובה זו
  • 15.
    כחלון כישלון (ל"ת)
    25/06/2015 17:19
    הגב לתגובה זו
  • 14.
    תתעורר 25/06/2015 17:16
    הגב לתגובה זו
    דירות גדולות, לובי, מחסנים, בתים למחוברים בלבד!
  • 13.
    טוב לתת למקומים עדיפות.רק תתחיל לבנות. (ל"ת)
    אזרח. 25/06/2015 17:02
    הגב לתגובה זו
  • 12.
    פינוי בינוי בדרום חיפה (ל"ת)
    חיפאי 25/06/2015 16:34
    הגב לתגובה זו
  • 11.
    יוסי 25/06/2015 16:04
    הגב לתגובה זו
    מס חודשי על כל מי שייש לו יותר מדירה אחת ...מס בסך 5000 שקל על הדירה השנייה שלישית ואילך יגרום למאות אלפי דירות לצאת למכירה תוך שנה ולהצפת השוק בדירות אנשים יוזילו תדירות ובעקבותם גם הקבלנים והייזמים יסתפקו ברווחים קטנים יותר ויוזילו תמחיר...וגם המדינה תגלה מליארדי שקלים שחורים שהסתתרו בדיור להשקעה...אז כחלון קח אומץ ותעשה זאת רק זה הפתרון אל תחפש פתרון אחר..כל אדם תיהיה לו דירה אחת ומי שרוצה יותר מדירה אחת שישלם המון כסף ...מי שרוצה להרוויח לפנסיה שיקנה מספרי מונית או משרדים וישכיר זה יהיה לו רווח של עסק להשקעה לא חייב דירה...
  • רם 28/06/2015 10:59
    הגב לתגובה זו
    אתה בזבזת את כספך על שטויות ומי שקנה דירה חשב על הכנסה ל-פנסיה שלו ולא להזדקק לעזרה מהילדים או מהמדינה. על תשכח שאנשים עבדו כל חייהם קשה. ודאגו לעצמם מה שאתה לא עשית
  • אחיטופל 25/06/2015 16:20
    הגב לתגובה זו
    את כל כך טיפש שאם זו היתה מחלה היית צריך ליהיות בגבס כל החיים. אתה לא מבין ש 60 % מהדירה זה מיסים וכסף שהולך למדינה. תחתוך את זה יצטרכו מייד להעלות את המע"מ ב 2-3% בטוח שלא לזאת התכוונת. הכסף חייב וצריך להגיע לתקציב ממקורות אחרים ואחד מהם זה לצערי הרב הגז.....ואולי סוף סוף תבין.
  • 10.
    אודי 25/06/2015 15:40
    הגב לתגובה זו
    ולא מעניין אותו הכיסא תמשיך כך בהצלחה
  • 9.
    צריך להיות משוגע כדי להשקיע היום בדירה . (ל"ת)
    ''' 25/06/2015 15:34
    הגב לתגובה זו
  • 8.
    הרשיות עושקות את האזרח בהיטלי בנייה ארנונה בחדרי אשפה ו (ל"ת)
    חיים ביבס גדול הצבוע 25/06/2015 15:31
    הגב לתגובה זו
  • 7.
    משה 25/06/2015 15:17
    הגב לתגובה זו
    האם חשבו על פיקוח על שכר דירה... כמו קביעת מחיר למ״ר כמו מוצרים שבפיקוח. האם חשבו או שאני טועה.,.
  • שמטוב 25/06/2015 16:25
    הגב לתגובה זו
    כל בעלי דירות יקבלו שכר מתחת לשולחן או יפסיקו להשכיר.
  • דוד 25/06/2015 18:31
    יפסיקו להשכיר....? כמו שהפסיקו לאכול לחם שחור שבפיקוח או לשתות חלב וכו'
  • 6.
    תבנה בנגב (ל"ת)
    מה עם הישובים החדשים 25/06/2015 14:56
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    דדדידד 25/06/2015 14:47
    הגב לתגובה זו
    אני מאוהב בךאמן אמן שתצליח במשימה
  • 4.
    ואין מה לאכול (ל"ת)
    דיבורים כמו חול 25/06/2015 14:37
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    ססמאות 25/06/2015 14:33
    הגב לתגובה זו
    ראש העיר הקפיא הכל
  • אחד שאכפת לו 28/06/2015 11:07
    הגב לתגובה זו
    בעיר פתח תקוה לא זז שום דבר לא זז לא תמא38 לא פינוי בינוי. רק מחירי הדירות עולים והבניה של בתים חדשים מתעכבת וזוחלת. כאשר יהיה מצב חרום: כמו רעידת אדמה או טילים על העיר תהינה ועדות חקירה על המחדלים של ראש העיר והנהגת העיר
  • 2.
    רק כחלון יכול, כל הכבוד!! (ל"ת)
    אבי 25/06/2015 14:29
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    כל עוד לא יותנו ההטבות בשירות צבאי או (ל"ת)
    לאומי שווה ערך , הן 25/06/2015 14:26
    הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.