שוק הנדל"ן למגורים ממשיך לספוג אש. שתי סוכנויות הדירוג הגדולות, מידרוג ו-S&P מעלות, מזהירות שהירידה בביקושים לדירות והמשך סביבת הריבית הגבוהה יוצרים סיכון ממשי ליזמים. לפי הסקירות שפרסמו, גל פשיטות רגל בענף זה כבר לא תרחיש קיצוני אלא אפשרות ממשית, אם המגמות הנוכחיות יימשכו.

אבל האזהרות האלה לא מפתיעות אף אחד הן יותר מראות עד כמה חמור המצב. אנחנו בביזפורטל מסקרים את שוק הדיור כבר תקופה ארוכה, ולא פעם הדגשנו שהמצב בשטח חמור אפילו יותר מהנתונים הרשמיים של הלמ״ס. ובאמת בעונת הדוחות לרבעון השני זה כבר קיבל ביטוי - יזמיות הנדל״ן דיווחו על ירידה חדה במכירות ועל התכווצות משמעותית במספר החוזים החדשים. גם מנכ"ל משרד השיכון, יהודה מורגנשטרן, חיזק אותנו כשאמר: "הירידה במחירי הדירות גדולה יותר ממה שמפרסם הלמ"ס".

הנתק בין מחירי הדירות לבין יכולת הקנייה של הציבור רק מעמיק. כיום נדרשות בממוצע כ-169 משכורות כדי לרכוש דירה בישראל. עלות ממוצעת של כ-2.3 מיליון שקל מול שכר חודשי של כ-12,492 שקל, הדגש הוא שזה ממוצע ובאיזור המרכז המחירים אפילו מטפסים למעלה. זה כמובן נתון ארצי, אם בוחנים את אזור המרכז, הפערים קופצים אפילו יותר: בדירות חדשות בתל אביב, רמת גן או גבעתיים, זה יכול להגיע גם ליותר מ-250 משכורות. זו עלייה חדה לעומת העבר, שממחישה עד כמה שוק הדיור התנתק מההכנסות של משקי הבית. בתחילת העשור הקודם נדרשו כ-128 משכורות בלבד לרכישת דירה ממוצעת, ובשנים האחרונות המספר רק מטפס והרבה מעבר לקצב עליית השכר. במקביל, גם תנאי המימון הפכו קשים יותר, כשהריבית הגבוהה מקשה על קבלת משכנתאות ומשאירה הרבה אנשים מחוץ לשוק.

במידרוג מציינים שמתחילת השנה נמכרו כ-15 אלף דירות חדשות בלבד שזאת ירידה של כ-33% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. הנתונים מתבססים על פרסומי משרד האוצר והם מתריעים על שינוי מגמה ברור בשוק. מלאי הדירות החדשות שלא נמכרו הגיע לשיא של כ-82.5 אלף יחידות מה שמשקף כ-31 חודשי היצע (המשבר מחריף: 20% ירידה במכירת דירות חדשות - ההיצע מספיק לשנתיים ו-7 חודשים), לעומת 18 חודשים בשנה שעברה. במידרוג מסבירים שהעלייה במלאי נובעת מגידול בהתחלות הבנייה ובהיתרים לפרויקטים חדשים, בזמן שהיקף העסקאות הולך ומצטמצם. כלומר נבנות יותר דירות, אבל פחות נמכרות וזה מוביל לכך שיזמים נאלצים לממן את הבנייה לאורך זמן, כשהם סופגים ריביות גבוהות ועלויות מימון שמכרסמות ברווח.

• איפה תמצאו דירה בפחות מ-2 מיליון שקל?
• ניתוח רבעוני: מכירות הדירות קפאו אבל המניות קרובות לשיא, האם השוק מתעלם מהסימנים?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

10 מתוך 17 חברות היזום הציבוריות רשמו ירידה ברווח הגולמי במחצית הראשונה של השנה, ו-6 מהן איבדו מעל 10% מהרווחיות. הסיבות: מבצעי שיווק, עלייה בעלויות הבנייה והתארכות של פרויקטים. במידרוג מזהירים שהמצב הזה פוגע בעיקר ביזמים קטנים או כאלו שממוקדים גיאוגרפית ופחות מסוגלים לפזר סיכונים.

חברת רוטשטיין רוטשטיין 0.49%  , העוסקת בייזום והקמת פרויקטי בנייה,ובתחום הנדל"ן המניב מרחיבה את פעילותה בתחום ההתחדשות העירונית, ומודיעה על זכייה נוספת במתחם פינוי-בינוי במערב נתניה. מדובר במתחם ברחוב שמואל הנציב 10-22, שבו ייהרסו 192 דירות ישנות ובמקומן ייבנו כ-440 דירות חדשות, בתוספת כ-4 אלף מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה.

הפרויקט, אשר נמצא כיום בשלבי תכנון מוקדמים, צפוי להניב הכנסות בהיקף מוערך של כ-1.056 מיליארד שקל, מול עלות השקעה כוללת של כ-896 מיליון שקל. ההיתר לבנייה צפוי להתקבל בתוך כחמש שנים, לאחר השלמת שלבי התכנון, החתימות והליכי האישור הסטטוטוריים מול הוועדות המקומיות.

המתחם ממוקם באחד הצירים המרכזיים של מערב נתניה: אזור המאופיין בבנייה ותיקה יחסית ובקרבה לשירותים עירוניים ולתשתיות תחבורה. התכנון החדש יאפשר שילוב של מגורים, מסחר ותעסוקה ככל הנראה באופן שיחזק את הרחוב ויתרום לחידוש המרקם העירוני הקיים.

היחס בין דירות חדשות לישנות עומד על מכפיל של כ-2.3 לכל דירה אחת, מה שמבטא צפיפות גבוהה יותר ויעילות קרקעית בהתאם למדיניות העירייה לחידוש מתחמים ותיקים.מדובר במהלך שמביא עמו בשורה די משמעותית לתושבי המתחם -שיקבלו דירות חדשות, מרווחות ובטוחות יותר, הכוללות ממ"דים, חניה ומעליות. עם סביבה טובה ויעילה יותר עבורם.

• רוטשטיין מממשת קרקע בכרמי הנדיב; תרשום רווח של כ-205 מיליון שקל
• רוטשטיין תקים 493 דירות בקריית גת; צפי להכנסות של 852 מיליון שקל
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

 כמובן שגם לעיר נתניה צפוי הפרויקט לתרום, עם חיזוק אזור המערב והוספת מאות דירות חדשות לאחת מהערים המבוקשות בשרון.עבור החברה, מדובר במהלך להרחבת צבר הפרויקטים של החברה בתחום ההתחדשות העירונית, שבו היא מחזיקה כיום עשרות יוזמות ברחבי הארץ. החברה מציינת כי היא פועלת לשילוב בין מגורים למסחר במתחמים עירוניים, במטרה להוסיף ערך לשכונה ולשמור על היתכנות כלכלית לאורך זמן.