צילום: יח"צ

הכל בידי שמים? כל תושב שלישי בישראל אינו בעל דירה

אחוז הישראלים שבבעלותם דירה צונח משנה לשנה ועומד כיום על 65% בלבד. כיצד התרחש אחד המחדלים הגדולים בתולדות הכלכלה הישראלית? // דעה

ארז כהן | 04/12/2018 11:00 (29)

נושאים בכתבה מחירי הדירות משה כחלון ריבית פריים

הכותרות ה"גדולות" המעטרות את כל אמצעי התקשורת בימים האחרונים, אינן רלוונטיות כלל ועיקר לבעיה האמיתית של דור שלם של צעירים ישראלים שאינם מסוגלים, כלל ועיקר, להגיע לדירה. כמו בת היענה המטמינה את ראשה בחול, כך גם נראה שוק הדיור, נכון לדצמבר 2018.

אחוז הישראלים שבבעלותם דירה, שעמד בשנות ה-90 של המאה שעברה על כ-72 אחוזים הולך וצונח משנה לשנה ועומד כיום על כ-65 אחוזים בלבד. כלומר, כל ישראלי שלישי (כשלושה מיליון ישראלים!) - אין בבעלותו דירה כאשר אחוז זה הולך ועולה משנה לשנה, קל וחומר בקרב צעירים מתחת לגיל 40 שם האחוזים גבוהים עוד הרבה יותר.

איך קרה שהגענו לעידן "בת היענה" הזה?

באופן פרדוקסאלי ההתדרדרות החלה דווקא ב-2015, עת נכנס משה כחלון, פוליטיקאי בעל אידאולוגיה חברתית, כביכול, לתפקיד שר העל לנושא הדיור. כל פעולה שנעשתה מאז, הן בפועל והן תודעתית, הכניסה עוד מקל בגלגלי השוק, שעד אז היה במלוא פריחתו.

נכון. ההחלטה להכפיל את מס הרכישה על כל דירה שנייה והילך בבעלות, שנכנסה בפועל ביולי 2015, היתה עוד בטרם הקדנציה של כחלון, אולם העיתוי שלה היה בעייתי ביותר וניתן היה לדחות אותה, או לכל הפחות להקל על רוע הגזירה.

בד בבד, יותר מאשר תכנית מחיר למשתכן, שאותה הפך כחלון לתכנית דגל, הזיקה, והיו בה, ללא ספק, גם היבטים חיוביים, הזיק עשרות מונים כל הרחש בחש סביבה, גם כתוצאה מהצהרות לא אחראיות מפי כחלון עצמו שהציג אותה כחזות הכל ואין בילתה, וגם רמת ציפיות אל סבירה שהתפתחה בקרב הזוגות הצעירים ומחוסרי הדיור, וכגודל הציפיות, כך גם גודל השבר.

גם הסכמי הגג, שנולדו עוד בטרם תקופת כחלון, צברו תאוצה לא סבירה, ובמקרים רבים בערים שפשוט לא יוכלו להכיל את המאסה העצומה של דירות חדשות, שלא לדבר על העדר תשתיות בסיסיות, לא של תחבורה ולא של מוסדות ציבור.

המשקיעים נוטשים, משפרי הדיור נשארים על הגדר

לצד האמור, נוצרה זליגה הדרגתית, אולם עקבית ביותר, של משקיעים שנטשו את שוק הדיור. אם ב-2015 מספרם עמד על כשליש מהשוק, הרי שכיום הם מהווים כשמינית בלבד ממנו, רובם הגדול בדירות זולות יחסית בפריפריה, זאת כאשר רובם המכריע של ה"משקיעים הכבדים" פשוט נטשו את השוק לאנחות.

קיראו עוד ב"ניתוחים ודעות"

ואם לא די בכך, אותם משפרי דיור שנותרו על הגדר, בציפייה שהנה, סוף סוף שוק הדיור ישתחרר מהכבלים של מחיר למשתכן והסכמי הגג, עמדו בפני שתי "בשורות" איוב נוספות בשבוע האחרון שסתמו את הגולל על התקווה לאושש את השוק. האחת, ההחלטה המוזרה מאוד מבחינת עיתוי של בנק ישראל להתחיל ולהעלות את הריבית, זאת בין היתר במטרה "לצנן את שוק הדיור" (ועל איזה "צינון" מדובר?).

ההחלטה השנייה מתייחסת לאיסור על עסקות מזומן מעל 11 אלף שקלים, לכאורה החלטה נכונה שמטרתה להלחם בכסף שחור, אולם העיתוי של אותה החלטה והקונטקסט שלה, יחד עם העלאת הריבית, הביאו את שוק הדיור ממש אל עברי פי פחת. האבסורד הגדול הינו בכך ששילוב שלומיאלי של מדיניות אוצר/שיכון/בנק ישראל/רשות המיסים ויתר הגופים, הניבה תוצאה חמורה, שאפילו משבר הדוט קום ואינתיפאדת אל אקצה בתחילת העשור הקודם, לא "הצליחו" להניב.

אין ספק. בדברי הימים של קורות הכלכלה הישראלית, יירשם הפיאסקו הזה כאחד המחדלים הגדולים שהיו אי פעם. אבל, בינינו, בשביל מה צריך לקטר והאם לא יותר קל להכניס את הראש בחול כמו בת יענה. הרי הכל בידי שמיים, הלא כן?

הכותב הוא משפטן ושמאי מקרקעין, מבעלי משרד "זאב כהן-ארז כהן" ושימש בעבר כיו"ר לשכת שמאי המקרקעין

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(29):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

24.
כחול 09/12/2018 10:00
הגב לתגובה זו
כחלון -אסון למשק הישראלי בכללו ובפרט לענף הבנייה
23.
כמה הבלים 05/12/2018 22:57
הגב לתגובה זו
כשמדברים על אנשים שיש להם דירה, רלבנטי רק אם זה ללא דירה או עם דירה. לא אם זה אחת או שתי דירות. לכן אני שואל, האם העלאת מס הרכישה על דירה שניה מנעה ממחוסרי דירה להכנס לשוק? ברור שלא, אז למה בכלל להביא את זה כשיקול רלבנטי? סתם כי אפשר ואולי לא ישימו לב שלא קשור כנראה. ומה הבעיה באיסור על רכישות במזומן מעל 11 אלף שקלים? מי בכלל קונה דירה במזומן חוץ ממי שהכסף שלו שחור? אין מי שיתקוף החלטה כזו חוץ ממי שסובל ממנה - קרי אנשים עם הרבה כסף שחור או שמאים שמודאגים מהפחתת כמות העסקאות בנדלן. מר כהן שייך מטבע הדברים לקבוצה השניה. ובאשר לריבית - 0.15% בריבית זה לא מהותי בכלל לשום רוכש דירה. אישית אני גם בספק על הנתון של 65 אחוזים בעלות בלבד (לדעתי יותר, אבל לא בדקתי נתוני אמת).
22.
ארז כהן אין לך מושג (ל"ת)
עוז 05/12/2018 18:18
הגב לתגובה זו
21.
השוק יתאושש שהבועה תתפוצץ! כל השאר אקמול ופלסטר! (ל"ת)
אדם 05/12/2018 15:56
הגב לתגובה זו
20.
שחור 05/12/2018 13:42
הגב לתגובה זו
הנה תחילת שנת בחירות. אנשים מטעם מתחילים לזרוע ידיעות חסרות שחר העיקר להשחיר פני פוליטיקאי זה או אחר. היכן ביבי כאו? הוא לא בעניין אדוני הכותב? אין לו אחריות על הטירוף לדירות ב10 השנים האחרונות?
19.
דודי 05/12/2018 11:17
הגב לתגובה זו
הטרולים של כחלון עובדים כאן חזק . כחלון דפק את השוק נקודה . ברגע שהמשקיעים יצאו כל השוק נעצר ולא לטובה
וטוב שהם עובדים חזק ! (ל"ת)
גור 09/12/2018 12:35
הגב לתגובה זו
18.
נו נו נו 05/12/2018 08:38
הגב לתגובה זו
נא לתקן את הטעות האנושית ... נתונים לא מדוייקים בעלילי בהנחה שזה טעות טעות אנוש ....
17.
איגור 05/12/2018 08:06
הגב לתגובה זו
אחוז הבעלות על דירה דווקא עלה בשנים האחרונות. מה שירד זה אחוז המתגוררים בדירה משל עצמם. אבל ככה מפמפמים נדל"ן...
16.
מנו 05/12/2018 00:37
הגב לתגובה זו
אחוז הבעלות על דירות על מ67% ל72% בעשור האחרון. העניין היחיד שלא כולם גרים בדירה בבעלותם. ארז כהן לא מספר את זה ויותר מצג שוא. אין ביקושים כבושים ואין גדר.
15.
אחד העם 04/12/2018 21:32
הגב לתגובה זו
פשוט סיבוב של העובדות. בטוח שהכתב בעל מושג בתחום? אם לא מדובר בטעות זה פשוט מיצג שווא. השוק בדרך לתיקון נכון מאוד, אולי איטי אבל תיקון נכון ובינתיים לא קונים דירות במחירים הזויים
14.
בלהבלה 04/12/2018 17:27
הגב לתגובה זו
יש פה בהחלט מחדל - העשירים מתעשרים יותר, העניים עניים יותר, ומעמד הביניים נשחק עד העצם... אחוז האנשים שגרים בבעלות ירד כי זוג צעיר לא יכול להתחרות במשקיעים בשוק חופשי, לא משנה איך מסובבים את זה... יש למטבע הזה צד שני, אחוז בבעלות על דירה 1 ירד לעומת זאת אחוז בבעלות על 2 דירות ומעלה רק מטפס ומטפס... מה זה אומר? שיותר אנשים קונים דירות להשקעה ולא גרים בהן בכלל, מה שמשאיר פחות אפשרויות לקנות דירה ראשונה למי שזקוקים לכך... דרך אגב צריך לקחת בחשבון שבאחוז בעלות דירה אחת יש גם המון אנשים שקנו כבר בית בפריפרייה, ומשכירים אותו(קרי, הם גם משקיעים בפועל) ובנתיים שוכרים דירה במרכז... ופה המחדל האמיתי.
13.
כחלון בהצלחה 04/12/2018 15:16
הגב לתגובה זו
אתה פעיל שוק הנדל"ן ארז כהן היית שותף מלא ב12 השנים שלפני כחלון בהפיכת חצי מליון משפחות לחסרות דיור על ידי ניפוח מחירי הדירות בישראל לשמיים. הנתונים על הבעלות על דירות הם לתקופה שלפני כחלון.
12.
מה קרה ביזפורטל, גם אתכם מישהו קנה כדי לפרסם לטובתו???? (ל"ת)
ממי 04/12/2018 14:48
הגב לתגובה זו
11.
גבר ישראלי 04/12/2018 14:27
הגב לתגובה זו
כי האישה יכולה לגרש אותך מהבית עם שיחת טלפון אחת למשטרה. ברגע שהיא אומרת שאתה מתנהג באלימות ישר יוצא נגדך צו ארחקה מהבית שלך גם אם היא משקרת. בכלל אסור לחקור אם היא משקרת. עדיף לשים כסף בבנק יותר עדיף בחשבון נפרד ככה לפחות תשאר כם משהו
10.
גור 04/12/2018 14:24
הגב לתגובה זו
משרתם של היזמים המשקיעים ובעלי הדירות מפמפם כאן כל שבוע כתבות של כלום מכלום. העיקר להשמיץ את כחלון שעושה עבודה מצוינת בהנגשת דירות לדור שלם.
9.
הירידה כבר כאן 04/12/2018 14:08
הגב לתגובה זו
ציטוט ממחאת הדיור "שימו לב לטעות (שלא לומר הטעיה) של שמאי המקרקעין ארז כהן וכיצד היא עשויה לבלבל את מי שלא בקי בפרטים. כהן חוזר על הנתון השגוי של "אחוז הגרים בדירה בבעלותם" ומלביש אותו על נתון אחר - "אחוז בעלי הדירות". זה לא אותו דבר. נכון להיום אחוז הבעלות על דירות מעל 72%, יותר מאשר לפני עשור. מה כן השתנה? אחוז הגרים בדירה בבעלותם ירד לכ 66%. זה מעיד על תופעת ה"להשכיר ולשכור" שהתפתחה עם עליית המחירים. נכון להיום, ישנם יותר אנשים עם בעלות על דירה (בתיאוריה לפחות. אם יש משכנתא גבוהה הדירה בכלל של הבנק) מאשר בשנת 2008 למשל, אז המחירים בכלל היו מחצית מהיום. אין "משבר דיור". לפחות לא בהשוואה לעשור הקודם. היום ישנן הרבה יותר דירות והרבה יותר זמינות. מה כן יש? בועה פיננסית שאחד מביטוייה הינו מחירי נכסים מופרכים. אבל לבעלי האינטרס יש עניין לקבע בתודעה שיש "משבר דיור". ומדוע? כדי לייאש אתכם. שתחשבו שלא בונים מספיק, שיש בירוקרטיה, רגולציה וכו' בו בזמן שהקבלנים יושבים על מלאי לא מכור של עשרות אלפי דירות שהולך ומצטבר ואלפי היתרי בניה לא ממומשים."
8.
שרי אוצר 04/12/2018 14:05
הגב לתגובה זו
לפיד עם מס שבח והעלאת מס רכישה, כחלון עם מחיר למשתכן ועם השתלטות על מקבצי דירות לשוק שכירות יקר. והכי גרוע זה ביבי עם טרכטנברג ניצלו את ההזדמנות להעלות מס על הבורסה הציבור ברח בצדק לדירות, הצעירים החוסכים לדירה בריבית אפס או שלא מרויחים בכלל בבורסה או שיש להם פחות כסף כי הממשלה לוקחת מס גבוה כולל מס על דיבידנדים. וזה אומר דבר אחד שאין סיכוי לצעירים לדירה . כל זה ישתנה אם הטמבלים יזרקו מהפוליטיקה את הבולשביקים מהמחנה הציוני ואת ביבי לפיד וכחלון. בקצור אין סיכוי. הצבור מטומטם אז שישלם
7.
אריאל 04/12/2018 13:43
הגב לתגובה זו
נראה שלכתב מושכים בחוטים...
זה לא כתב/עיתונאי !. זה דעה מטעם עצמו (פרנסתו היא נדלן) (ל"ת)
סטנלי 04/12/2018 14:58
הגב לתגובה זו
כ,ת 04/12/2018 14:08
הגב לתגובה זו
תבקש מהמורה שלך שיחזיר לך הכסף
6.
הלמ"ס 04/12/2018 13:39
הגב לתגובה זו
בעשור האחרון. בשנת 2008 הוא היה 29.6%
5.
אני 04/12/2018 12:57
הגב לתגובה זו
לא ברור למה אתה חוזר על הנתון השגוי של "אחוז הגרים בדירה בבעלותם" ומלביש אותו על "אחוז בעלי הדירות". זה לא אותו דבר. נכון להיום אחוז הבעלות על דירות מעל 72%, יותר מאשר לפני עשור. מה כן השתנה? אחוז הגרים בדירה בבעלותם ירד לכ 66%. זה מעיד על תופעת ה"להשכיר ולשכור" שהתפתחה עם עליית המחירים
חיים 04/12/2018 14:30
הגב לתגובה זו
איבדו כל בושה השמאים. מה קרה? קשה לכם לחשב שווי דירות שהולך ויורד? התרגלתם רק לעליות? העמלות קטנות בהתאם? אוי ואבוי משתתף בצערכם. המשחק השתנה תודות בגדול לכחלון והמדיניות שלו. אחרת נאבד את המדינה.
4.
ישראל ציוני 04/12/2018 11:49
הגב לתגובה זו
הכל מכוון היטב מי שחושב שהמחירים ירדו יכול רק לחלום צירים להבין טוב שמי ששולט היום במדינת ישראל הם הבנקים שנותנים הלוואות ומשכנתאות לכל דיכפין והם לא יתנו שיקרה להם סאב פריים וזה בחסות בנק ישראל ןפקידי האוצר
ספויילר, הם כבר יורדים (ל"ת)
מנחם 04/12/2018 13:10
הגב לתגובה זו
3.
אינטרסנטיות הכותב בוערת בכל מילה (ל"ת)
סטנלי 04/12/2018 11:47
הגב לתגובה זו
2.
מבין 04/12/2018 11:37
הגב לתגובה זו
בעוד כמה שנים יהיה פה רק שכירויות היו פה 20 חברות שיבנו מגדלים לשכירות
1.
כפיר 04/12/2018 11:23
הגב לתגובה זו
סה''כ חשבו שיתמודדו עם משבר חריף ב2008 והשאירו את הריבית ל-0. הרבה משקיעים נהנו ואנשים שקנו בתחילת התקופה (2009) והרבה הולכים לאכול חרא שקנו בשיא (2017) ועכשיו הריבית מתחילה לעלות. המסיבה נגמרה, מישהו צריך להתחיל לשלם על כל ההוללות שהייתה כאן...

הבוס הרובוט (נוצר בעזרת AI)

מה עושים כשהבוס החדש שלך הוא אלגוריתם?

20 אלף עובדי מדינה יוחלפו על ידי ה-AI - החזון הזה של המדינה הוא מסוכן; מה קורה בעולם, איך אלגוריתם ינהל עובדים והאם ההוא יכול לפטר עובדים?

אדם בלומנברג | 24/12/2025 10:48

נושאים בכתבה רובוט

מדינת ישראל מתגאה, ובצדק, בתואר "אומת הסטארט-אפ". אנו מובילים בפיתוח טכנולוגיות, בפריצות דרך בסייבר ובחדשנות רפואית. אך בצל הזרקורים של האקזיטים הנוצצים, מתהווה מציאות חדשה ומדאיגה בשוק העבודה הישראלי: ואקום רגולטורי מסוכן המותיר את העובד הישראלי חשוף לחלוטין אל מול עוצמתה המתגברת של הבינה המלאכותית (AI) והמהפכה בעולם העבודה שאנחנו רק נמצאים בתחילתה.

בעוד השיח הציבורי מתמקד בשאלה "האם רובוט יחליף אותי?", האיום המיידי והמוחשי יותר כבר כאן: הפיכתו של המנהל האנושי לאלגוריתם אדיש. זהו עידן ה"ניהול האלגוריתמי", שבו תוכנות מחליטות את מי לגייס, את מי לקדם, את שיבוץ העובדים במשמרות העבודה, ולעיתים, כפי שכבר קורה בעולם, את מי לפטר, ללא מגע יד אדם.

אין חולק שהטכנולוגיה מבורכת כשהיא באה להעצים את העובד (Augmentation), אך היא הרסנית כשהיא משמשת כתחליף לאחריות ניהולית וכלי לניצול ומעקב. באופן עקבי וגם כעת, מדינת ישראל בוחרת במדיניות של "רגולציה רכה" והתבוננות מהצד. העולם, לעומת זאת, כבר מזמן הפסיק להמתין.

האיחוד האירופי, במהלך היסטורי, החיל באוגוסט האחרון את ה-EU AI Act. החוק הזה לא רק מסדיר טכנולוגיה, הוא מגדיר מוסר. הוא קובע שמערכות AI המשמשות לניהול עובדים, גיוס ופיטורים הן מערכות ב"סיכון גבוה" (High Risk). המשמעות? אסור למעסיק להפעילן ללא פיקוח אנושי הדוק, ללא שקיפות מלאה וללא מנגנוני הגנה מפני אפליה. באמסטרדם, בית המשפט כבר פסק נגד ענקיות כמו Uber ו-Ola וקבע כי "פיטורים רובוטיים" (Robo-firing) אינם חוקיים. בארה"ב, איגודי התסריטאים והשחקנים בהוליווד השביתו את התעשייה והבטיחו שה-AI לא יהיה הכותב, אלא הכלי בידי היוצר.

אך בעוד העולם מתקדם לעבר הגנה על האדם, בישראל נדמה שמקבלי ההחלטות רואים רק את הצד של המכונה. החלטת הממשלה 3375 (מספטמבר 2025), שמנחה על הקמת המטה הלאומי לבינה מלאכותית, היא אמנם צעד אסטרטגי חשוב, אך היא חושפת סדר עדיפויות מדאיג. בעוד שהממשלה מקצה משאבים אדירים ל'האצת' הטכנולוגיה ומעבירה סמכויות רגולטוריות למרכז כוח פוליטי במשרד ראש הממשלה, קולו של העובד נותר מחוץ לחדר.

להמשך הכתבה לחץ כאן