אל תדירו את הישן מפני החדש
לפני שאתם הורסים את הבניינים ברחוב, במסגרת תהליך פינוי בינוי, חשבו איך לא לפלוט ממנו את הדיירים הוותיקים: בענף ההתחדשות העירונית נהוג לומר שתכניות פינוי בינוי - הריסת הבניינים הישנים והקמה של חדשים, הן תכניות אידאליות, מאחר וכולם מרוויחים.
הרשות מרוויחה אוכלוסייה נוספת וחזקה שמכניסה עוד מיסים לקופת העירייה כמו גם שיפוץ של התשתיות הישנות בשכונות הוותיקות. היזם מרוויח דירות חדשות למכירה אותן הוא מקבל בהתאם לשילוב זכויות התב"ע האזוריות וזכויות התמ"א של הבניין וכמובן, הדיירים שמקבלים דירות חדשות וגדולות שערכן הכספי גבוה יותר, חיזוק יסודות הבניין מפני רעידות אדמה או מתקפת טילים ובדרך כלל גם , חניות חדשות, שיפוץ הלובי, מרפסות שמש, גינה ועוד.
אבל לפני שאתם מפעילים את הבולדוזר והורסים את הבניין הישן, כדאי לעצור ולחשוב על השינויים שיביא עמו הבניין החדש והפגיעה במרקם החיים של הקהילה שהתגוררה במשך שנים במקום. לובי וגינה חדשים עם תאורה משודרגת מעלים את ההוצאות השוטפות של וועד הבית ומשמעותן הכלכלית הישירה של הגדלת שטחי הדירות הוא חישוב ארנונה שונה שמעלה באופן מהותי את גובה תשלומי הארנונה.
ההוצאות הגבוהות יותר אולי שוות את העלייה בערך הבית אך כשאנו בוחנים היכן מבצעים את הפרויקטים להתחדשות עירונית בדרך כלל אנו מוצאים כי מדובר במקומות בהן האוכלוסייה היא מחתך סוציו אקונומי נמוך יותר. מקומות בהם גרים לעיתים אנשים מבוגרים, אולי לבדם שעלייה של כמה מאות שקלים בהוצאה החודשית עבורם על דיור פשוט לא אפשרית, כי הם לא יעמדו בה.
- ועדת ערר עצרה תמ"א 38 לטובת בחינת פינוי־בינוי
- ICR מתקדמת בשני פרויקטים של התחדשות בר"ג ובגבעתיים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
התוצאה – רבים מתושבים אלה יעזבו את האזור אחרי שהוא יחודש. לתהליך זה קוראים ג'נטיריפיקציה, והיא הצד האפל של תחום ההתחדשות העירונית. זה שלא מדברים עליו.
ג'נטריפיקציה היא תהליך עירוני-חברתי בלתי מתוכנן של מעבר אוכלוסייה מהמעמד הבינוני והגבוה לשכונות חלשות במרכזי ערים תוך שינוי מתמשך של אופי השכונה. פעמים רבות מלווה בתהליך של התחדשות פני הרחובות, שיפוץ בתים ותחלופה של העסקים באזור. כאשר לא תמיד האופי שלהם מתאים לאוכלוסייה במקום. הסנדלר, השען או החנווני המוכרים והאהובים על אותה אוכלוסייה לפתע נעלמים, כי גם הם לא יעמדו בשכר הדירה החדש והגבוה או שפשוט היזם יחליט להחליף את העסק ויקנה את המקום הישן. התהליך עשוי לפרק את הקהילה הוותיקה שתידחק אל מחוץ למקום מגוריה .
אבל לא כך חייב להיות הדבר. היופי בתהליך ההתחדשות העירונית הוא השילוב בין הקהילה הוותיקה לאוכלוסייה חדשה ולא דחיקתה של הקהילה לשוליים, לכן העירייה והיזם יכולים לחשוב כיצד יפעלו כדי לשמר את הקהילה הוותיקה במקום . היזם יכול למשל תמורת הנחות מהרשות המקומית בהיטלי השבחה, להשאיר לדיירים הוותיקים את תשלומי וועד הבית הנמוכים במשך השנים הראשונות, על פי החישוב של ההוזלה שקיבל. עוד יוזמה יעילה היא הקצאת נכס מניב בבניין, למשל חנות או דירה אשר תושכר, כאשר ההכנסות מהשכירות שלה ילכו לטובת הכלל – כלומר לטובת ההוצאות השוטפות של הפרויקט.
- איך תשפיע הורדת הריבית על רווחי חברות הנדל"ן המניב?
- המטוס מספר 1 של מדינת ישראל
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המטוס מספר 1 של מדינת ישראל
יש לציין כי כבר היום נהוגים דוגמאות מסוג זה בפרויקטים המוקדמים ברחבי הארץ, אך הם מעטים מידי. אז נכון שלכאורה התחדשות עירונית היא עסק רווחי לכול, אבל היא אמורה להיות קודם כל חברתית ולכן מול עיניהם של הרשות המקומית והיזם צריכה להיות קודם כל האוכלוסייה ורק אחר כך חשבון הבנק.
- 2.BB 23/07/2016 14:45הגב לתגובה זו"אבל לא כך חייב להיות הדבר. היופי בתהליך ההתחדשות העירונית הוא השילוב בין הקהילה הוותיקה לאוכלוסייה חדשה ולא דחיקתה של הקהילה לשוליים, לכן העירייה והיזם יכולים לחשוב כיצד יפעלו כדי לשמר את הקהילה הוותיקה במקום . היזם יכול למשל תמורת הנחות מהרשות המקומית בהיטלי השבחה, להשאיר לדיירים הוותיקים את תשלומי וועד הבית הנמוכים במשך השנים הראשונות"-ואחרי כמה שנים היזם יזרוק אותו ,אז מה זה כלכך משנה עכשיו או עוד כמה שנים. הסנדלר אף פעם לא יוכל לעמוד בהוצאות שכירות ארנונה כמו בתי קפה גם בעוד כמה שנים מצבו הכלכלי לא יהיה מזהיר.
- 1.דוד 21/07/2016 19:20הגב לתגובה זוזו חשיבה נכונה

הפד' מתכונן להורדת ריבית: האם זה תחילת ראלי סוף השנה או מלכודת שורית?
סיכויי הורדת הריבית בדצמבר מגיעים ל-90%, אבל הסיכון הוא שהפד יאותת על עצירת ההקלה המוניטרית; איך עליית התשואות ביפן משפיעה על ההשקעות ברחבי העולם, והאם יש ממה לחשוש?
מאקרו ארצות הברית: הורדת הריבית הופכת לודאית - ראלי סוף שנה בפתח?
ההתפתחות המרכזית בתחום המאקרו בארצות הברית בשבועיים האחרונים היא סיבוב הפרסה היוני של הפד, כשסיכויי הורדת הריבית בדצמבר כבר נושקים ל-90%. המפנה היוני נובע מהמשך מה שנראה כחולשה בנתונים הכלכליים, בעיקר בנתונים הרכים התלויים בסקרי דעת קהל. כך, סנטימנט הצרכנים נחלש מאוד וגם הייצור מתכווץ. גם נתונים חלקיים הנוגעים לשוק העבודה מצביעים על חולשה מסוימת. בהקשר זה נציין שדו"ח התעסוקה לחודש נובמבר נדחה בשלב זה לאמצע דצמבר, ולכן הפד ממשיך להיות מעט עיוור בתחום זה. דו"ח ה-ADP שיפורסם השבוע מקבל משנה חשיבות עקב כך, בדומה לדו"ח ה-PCE שהופך למרכזי עוד יותר מבדרך כלל בהיעדר נתוני אינפלציה מעודכנים.
האם הנרטיב של "חולשה מתפתחת" בכלכלה האמריקאית נכון? בשבוע האחרון החלה "עונת הקניות" בארצות הברית לקראת סוף השנה עם חגיגות ה-Black Friday ו-Cyber Monday, שבהן נרשמו קניות שיא. הצרכן האמריקאי קנה מכל הבא ליד ושבר שיאים בקניות אוף-ליין ואונליין. נתונים אלה סותרים מעט את נתוני הפסימיות של סקרי דעת הקהל שצוינו קודם לכן. נראה שהצרכנים הפסימיים בארצות הברית אינם עוצרים בדרך לקופות.
בנוסף, התביעות הראשוניות לדמי אבטלה נשארות באזור הבטוח של כ-220 אלף, כשאין הרבה משרות חדשות, אבל גם אין הרבה פיטורים. כנראה שמצב שוק העבודה מושפע עמוקות ממדיניות ההגירה, ולכן קשה מאוד לקרוא את הנתונים (הרחבה בחלק האחרון של הטור). הצמיחה, על כל פנים, ממשיכה להיות בריאה ואף חזקה – באזור ה-4%.
בינתיים השוק אופטימי למדי עם נטייה שורית מאז שהתחזק הנרטיב להורדת ריבית בדצמבר. האם אנחנו בתחילתו של ראלי סוף שנה? לדעתי לפחות עד ה-10 בדצמבר (החלטת הריבית) אין סיבה לירידות חדות ויש סיכוי סביר להמשך עליות מתון, אבל יש סיכון מסוים סביב החלטת הפד עצמה. בעוד הורדת ריבית צפויה בוודאות גבוהה למדי, היא עלולה להיות "הורדת ריבית ניצית", במובן זה שהפד יבהיר שבכוונתו לעצור את מחזור ההורדות בפגישה שלאחר מכן. תרחיש כזה עלול לגרום לגל מימושים נוסף לפני סוף השנה, בדומה לירידות שנרשמו רק לפני שבועיים כשהשוק חשב שלא תהיה הורדת ריבית בדצמבר.
- ראלי סוף שנה בפתח? כל מה שמשקיע צריך לדעת עכשיו
- האם הירידות בוול סטריט מלמדות על הביצועים בשנה כולה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הקארי טרייד היפני: הגורם לירידות בקריפטו?
למרות הציפייה להורדת ריבית, תשואות אגרות החוב בארצות הברית טיפסו (כלומר מחירי האג"ח ירדו) בימי המסחר הראשונים של השבוע ומחקו את כל הירידות שנרשמו בשבוע שעבר. מלבד החשודים המיידיים (חששות מאינפלציה ומהתרחבות החוב הפיסקלי), תרמה לכך גם התנהגות אגרות החוב של יפן. השווקים ביפן עוברים זעזועים משמעותיים בשבועות האחרונים, עם השפעה לא מבוטלת על השווקים הגלובליים. מבלי להיכנס לסקירה מקיפה, נציין שתשואות אגרות החוב של יפן – שנסחרו שנים ארוכות באזור האפס ואף בתשואה שלילית והיוו מקור זול למזומן ברחבי העולם (ה"קארי טרייד" היפני), החלו לטפס לאחרונה בחדות ורושמות כעת שיאים שלא נראו מאז סוף העשור הראשון במאה הנוכחית. העליות בתשואות ביפן הובילו לעליית תשואות כללית בשווקי האג"ח בעולם, כולל בארצות הברית. ההשפעה אינה מסתיימת רק באגרות החוב. רבים מייחסים את הירידות בקריפטו להתרחשויות אלה, שכן הכסף הזול מיפן שימש שנים ארוכות להזרמת כספים מאסיבית לנכסים ספקולטיביים כמו קריפטו ושוק המניות. התייבשות המקור הזה, יחד עם הצורך "לסגור פוזיציות" עקב ההפסדים שנגרמים ללווים מהעלייה בתשואות, גורמת ליציאת כספים מנכסי סיכון.
