אל תדירו את הישן מפני החדש
לפני שאתם הורסים את הבניינים ברחוב, במסגרת תהליך פינוי בינוי, חשבו איך לא לפלוט ממנו את הדיירים הוותיקים: בענף ההתחדשות העירונית נהוג לומר שתכניות פינוי בינוי - הריסת הבניינים הישנים והקמה של חדשים, הן תכניות אידאליות, מאחר וכולם מרוויחים.
הרשות מרוויחה אוכלוסייה נוספת וחזקה שמכניסה עוד מיסים לקופת העירייה כמו גם שיפוץ של התשתיות הישנות בשכונות הוותיקות. היזם מרוויח דירות חדשות למכירה אותן הוא מקבל בהתאם לשילוב זכויות התב"ע האזוריות וזכויות התמ"א של הבניין וכמובן, הדיירים שמקבלים דירות חדשות וגדולות שערכן הכספי גבוה יותר, חיזוק יסודות הבניין מפני רעידות אדמה או מתקפת טילים ובדרך כלל גם , חניות חדשות, שיפוץ הלובי, מרפסות שמש, גינה ועוד.
אבל לפני שאתם מפעילים את הבולדוזר והורסים את הבניין הישן, כדאי לעצור ולחשוב על השינויים שיביא עמו הבניין החדש והפגיעה במרקם החיים של הקהילה שהתגוררה במשך שנים במקום. לובי וגינה חדשים עם תאורה משודרגת מעלים את ההוצאות השוטפות של וועד הבית ומשמעותן הכלכלית הישירה של הגדלת שטחי הדירות הוא חישוב ארנונה שונה שמעלה באופן מהותי את גובה תשלומי הארנונה.
ההוצאות הגבוהות יותר אולי שוות את העלייה בערך הבית אך כשאנו בוחנים היכן מבצעים את הפרויקטים להתחדשות עירונית בדרך כלל אנו מוצאים כי מדובר במקומות בהן האוכלוסייה היא מחתך סוציו אקונומי נמוך יותר. מקומות בהם גרים לעיתים אנשים מבוגרים, אולי לבדם שעלייה של כמה מאות שקלים בהוצאה החודשית עבורם על דיור פשוט לא אפשרית, כי הם לא יעמדו בה.
- איך להימנע מתשלום היטל השבחה במכירת דירה בפינוי בינוי?
- התחדשות עירונית נוספת בר"ג: 460 יחידות דיור בשכונות הגפן ורמת השקמה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
התוצאה – רבים מתושבים אלה יעזבו את האזור אחרי שהוא יחודש. לתהליך זה קוראים ג'נטיריפיקציה, והיא הצד האפל של תחום ההתחדשות העירונית. זה שלא מדברים עליו.
ג'נטריפיקציה היא תהליך עירוני-חברתי בלתי מתוכנן של מעבר אוכלוסייה מהמעמד הבינוני והגבוה לשכונות חלשות במרכזי ערים תוך שינוי מתמשך של אופי השכונה. פעמים רבות מלווה בתהליך של התחדשות פני הרחובות, שיפוץ בתים ותחלופה של העסקים באזור. כאשר לא תמיד האופי שלהם מתאים לאוכלוסייה במקום. הסנדלר, השען או החנווני המוכרים והאהובים על אותה אוכלוסייה לפתע נעלמים, כי גם הם לא יעמדו בשכר הדירה החדש והגבוה או שפשוט היזם יחליט להחליף את העסק ויקנה את המקום הישן. התהליך עשוי לפרק את הקהילה הוותיקה שתידחק אל מחוץ למקום מגוריה .
אבל לא כך חייב להיות הדבר. היופי בתהליך ההתחדשות העירונית הוא השילוב בין הקהילה הוותיקה לאוכלוסייה חדשה ולא דחיקתה של הקהילה לשוליים, לכן העירייה והיזם יכולים לחשוב כיצד יפעלו כדי לשמר את הקהילה הוותיקה במקום . היזם יכול למשל תמורת הנחות מהרשות המקומית בהיטלי השבחה, להשאיר לדיירים הוותיקים את תשלומי וועד הבית הנמוכים במשך השנים הראשונות, על פי החישוב של ההוזלה שקיבל. עוד יוזמה יעילה היא הקצאת נכס מניב בבניין, למשל חנות או דירה אשר תושכר, כאשר ההכנסות מהשכירות שלה ילכו לטובת הכלל – כלומר לטובת ההוצאות השוטפות של הפרויקט.
- על ניהול סיכונים: איך נזהה את הקרנף האפור?
- הבית הלבן באוויר: סיפורו של המטוס שהוביל את הנשיא טראמפ לישראל
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- הבית הלבן באוויר: סיפורו של המטוס שהוביל את הנשיא טראמפ...
יש לציין כי כבר היום נהוגים דוגמאות מסוג זה בפרויקטים המוקדמים ברחבי הארץ, אך הם מעטים מידי. אז נכון שלכאורה התחדשות עירונית היא עסק רווחי לכול, אבל היא אמורה להיות קודם כל חברתית ולכן מול עיניהם של הרשות המקומית והיזם צריכה להיות קודם כל האוכלוסייה ורק אחר כך חשבון הבנק.
- 2.BB 23/07/2016 14:45הגב לתגובה זו"אבל לא כך חייב להיות הדבר. היופי בתהליך ההתחדשות העירונית הוא השילוב בין הקהילה הוותיקה לאוכלוסייה חדשה ולא דחיקתה של הקהילה לשוליים, לכן העירייה והיזם יכולים לחשוב כיצד יפעלו כדי לשמר את הקהילה הוותיקה במקום . היזם יכול למשל תמורת הנחות מהרשות המקומית בהיטלי השבחה, להשאיר לדיירים הוותיקים את תשלומי וועד הבית הנמוכים במשך השנים הראשונות"-ואחרי כמה שנים היזם יזרוק אותו ,אז מה זה כלכך משנה עכשיו או עוד כמה שנים. הסנדלר אף פעם לא יוכל לעמוד בהוצאות שכירות ארנונה כמו בתי קפה גם בעוד כמה שנים מצבו הכלכלי לא יהיה מזהיר.
- 1.דוד 21/07/2016 19:20הגב לתגובה זוזו חשיבה נכונה
קרנף אפור. קרדיט: רשתות חברתיותעל ניהול סיכונים: איך נזהה את הקרנף האפור?
החל מרכישת רכב סיני, דרך קניית דירה במגדלים הסמוכים לקריה בת"א, המשך במבנה תיק ההשקעות ועד רכישת ווילה באזור כפרי שקט ביוון, כל אלו טומנים בחובם סיכונים פיננסיים שרוב הציבור הישראלי מתעלם מהם על אף שהכתובת על הקיר
אדם רויטר אז מזל טוב, קניתם רכב סיני. עלה על דעתכם שיתכן ולסינים יש מתגי השבתה מרחוק ושאם הם יחליטו לגרום כאוס בעולם המערבי הם יפעילו אותם וגם הרכב שלכם יהיה מושבת? ככל שהרכב הופך ליותר “חכם” ומחובר לאינטרנט ומכאן לשליטה מרחוק, לעדכונים אלחוטיים ולמערכות ניטור מרחוק, כך מתרחבים שטחי הפגיעה שלו בהתקפות סייבר.
כבר כיום קיימות מערכות שמאפשרות להשבית מנוע מרחוק, למשל כשמדווח שהרכב נגנב, או כחלק ממערכת ניהול צי רכבים. הפקודה מגיעה דרך רשת סלולרית או תקשורת דיגיטלית, ומנותבת אל יחידת הבקרה של המנוע או למערכת הדלק החשמלית. מדוע שהסינים יעשו שטות כזו בכלל? ודאי שלא סתם ככה. אך זה עלול לקרות במצב קיצוני של חרם מערבי עליהם בעקבות פלישה שלהם לטאיוואן ולחץ לא קונבנציונלי שהם יפעילו בחזרה על העולם המערבי, כדי להסיר את החרם ולהכשיר להם את כיבוש טאיוואן.
זה נשמע מדע בדיוני נכון? אלא שה-CIA לוקח את זה התרחיש הזה מאד ברצינות. אולי גם לכם כדאי לקחת את זה כתרחיש אפשרי ולחשוב שוב על רכישת רכב סיני, לא?
מדהים שלמשרד הביטחון לקח כ"כ הרבה שנים להבין שהכנסת רכבים סיניים לתוך מתקנים סודיים שלנו עלולה להיות קצת בעייתית. מדהים שהם רכשו כאלו לציי הרכב של צה"ל במכרזי ליסינג לרכבי קצינים ונגדים. בעצם לא מדהים אחרי שהבנו את ליקוי המאורות של 7 לאוקטובר.
- השקל חונק את הסטארט-אפים - מה אפשר לעשות?
- החשיבות בחיסול אנשי הכספים והמקרה האיראני
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בשיחות שקיימתי בעבר הסברתי מדוע לא כדאי לקנות דירה שסמוכה למתקן ביטחוני ישראלי רגיש ואנשים חשבו שאני "מגזים". כעת מתברר שלקנות דירת פאר באחד המגדלים הנוצצים ליד הקריה בת"א אינו רעיון טוב כל כך, בגלל הסכנה של הטילים האיראניים. מישהו תמחר את זה במחיר הדירות שם? דרך אגב, קיים גם סיכון ברכישת דירה הסמוכה לתחנת דלק.
קרנף אפור. קרדיט: רשתות חברתיותעל ניהול סיכונים: איך נזהה את הקרנף האפור?
החל מרכישת רכב סיני, דרך קניית דירה במגדלים הסמוכים לקריה בת"א, המשך במבנה תיק ההשקעות ועד רכישת ווילה באזור כפרי שקט ביוון, כל אלו טומנים בחובם סיכונים פיננסיים שרוב הציבור הישראלי מתעלם מהם על אף שהכתובת על הקיר
אדם רויטר אז מזל טוב, קניתם רכב סיני. עלה על דעתכם שיתכן ולסינים יש מתגי השבתה מרחוק ושאם הם יחליטו לגרום כאוס בעולם המערבי הם יפעילו אותם וגם הרכב שלכם יהיה מושבת? ככל שהרכב הופך ליותר “חכם” ומחובר לאינטרנט ומכאן לשליטה מרחוק, לעדכונים אלחוטיים ולמערכות ניטור מרחוק, כך מתרחבים שטחי הפגיעה שלו בהתקפות סייבר.
כבר כיום קיימות מערכות שמאפשרות להשבית מנוע מרחוק, למשל כשמדווח שהרכב נגנב, או כחלק ממערכת ניהול צי רכבים. הפקודה מגיעה דרך רשת סלולרית או תקשורת דיגיטלית, ומנותבת אל יחידת הבקרה של המנוע או למערכת הדלק החשמלית. מדוע שהסינים יעשו שטות כזו בכלל? ודאי שלא סתם ככה. אך זה עלול לקרות במצב קיצוני של חרם מערבי עליהם בעקבות פלישה שלהם לטאיוואן ולחץ לא קונבנציונלי שהם יפעילו בחזרה על העולם המערבי, כדי להסיר את החרם ולהכשיר להם את כיבוש טאיוואן.
זה נשמע מדע בדיוני נכון? אלא שה-CIA לוקח את זה התרחיש הזה מאד ברצינות. אולי גם לכם כדאי לקחת את זה כתרחיש אפשרי ולחשוב שוב על רכישת רכב סיני, לא?
מדהים שלמשרד הביטחון לקח כ"כ הרבה שנים להבין שהכנסת רכבים סיניים לתוך מתקנים סודיים שלנו עלולה להיות קצת בעייתית. מדהים שהם רכשו כאלו לציי הרכב של צה"ל במכרזי ליסינג לרכבי קצינים ונגדים. בעצם לא מדהים אחרי שהבנו את ליקוי המאורות של 7 לאוקטובר.
- השקל חונק את הסטארט-אפים - מה אפשר לעשות?
- החשיבות בחיסול אנשי הכספים והמקרה האיראני
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בשיחות שקיימתי בעבר הסברתי מדוע לא כדאי לקנות דירה שסמוכה למתקן ביטחוני ישראלי רגיש ואנשים חשבו שאני "מגזים". כעת מתברר שלקנות דירת פאר באחד המגדלים הנוצצים ליד הקריה בת"א אינו רעיון טוב כל כך, בגלל הסכנה של הטילים האיראניים. מישהו תמחר את זה במחיר הדירות שם? דרך אגב, קיים גם סיכון ברכישת דירה הסמוכה לתחנת דלק.
