זייפו מסמכים והתחמקו מתשלומי מס שבח ומס רכישה - חקירת רשות המסים לכדה אותם

החשד: המוכרים והקונים מסרו הצהרות כוזבות למיסוי מקרקעין והתחמקו מתשלומי מס שבח ומס רכישה

רשות המסים, באמצעות פקיד שומה חקירות חיפה והצפון, מנהלת חקירה נגד ארבעה חשודים, אחים ממשפחת חליל, שמסרו הצהרה כוזבת למשרד מיסוי מקרקעין בנצרת בעניין מכירת דירות על שמם, ובכך התחמקו מתשלום מס שבח בסכום כולל של מעל 1.8 מיליון שקלים. במקביל, מתנהלת חקירה נגד הרוכשים, שני אחים ממשפחת כחילי, שמסרו הצהרה כוזבת למשרד מיסוי מקרקעין בנצרת בגין רכישת הדירות, ובכך התחמקו מתשלום מס רכישה בסכום כולל של 400,000 שקלים.

באוגוסט 2023, הגישו ארבעת החשודים המוכרים, באמצעות עורך דינם, הצהרה מקוונת על מכירת בניין שלם בן 5 קומות הכולל 4 דירות בשווי כולל של 6 מיליון שקלים. כל אחד מהחשודים הצהיר על מכירת דירה אחת בבניין וצירף בקשה לפטור ממס שבח. בהתאם, הגישו שני החשודים הרוכשים הצהרה כוזבת על פי נתונים אלה.

ממצאי החקירה והביקורת שביצעו עובדי משרד מיסוי מקרקעין נצרת, הבניין הנמכר כולל 8 דירות ולא 4 כפי שהצהירו החשודים. בנוסף, נמצא כי השווי הנאמד של כל דירה מתוך ה-8 דירות שנמכרו הוא 1.375 מיליון שקלים, בסך כולל של 11 מיליון שקלים ולא 6 מיליון שקלים כפי שהצהירו החשודים. כמו כן, נמצא כי החשודים המוכרים אינם עומדים בתנאים לפטור מס שבח, כיוון שעל שם שניים מהחשודים רשומה דירה נוספת, וביחס לשני החשודים האחרים נמצא כי לא היו בעלי הנכס במשך 18 חודשים.

• בני 60 ומעלה - כך תחסכו אלפי שקלים במס
• המסמכים הכריעו: נדחתה בקשה למס שבח היסטורי
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מממצאי החקירה עולה כי החשודים המוכרים התחמקו מתשלום מס שבח בסכום כולל של 1,888,708 שקלים. בנוסף, מבקשת המעצר עולה כי החשודים הרוכשים התחמקו מתשלום מס רכישה בסכום כולל של 400,000 שקלים וסייעו למוכרים להתחמק מתשלום מס השבח.

ששת החשודים הובאו בפני בית משפט השלום בחיפה והוחלט לשחררם בתנאים מגבילים. החקירה נמשכת.

כמה מס שבח ומס רכישה משלמים?

מס שבח מחושב על הרווח ממכירת נכס, בשיעור של 25% על הרווח הריאלי, עם פטורים אפשריים כמו למכירת דירת מגורים יחידה אם הבעלות נמשכה מעל 18 חודשים. 

• בדרך לאישור סופי: יוגדלו התגמולים לאלמנות ויתומי צה"ל
• הצפון תחת איום: כשדמי החסות נהפכים לשגרה
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• האקדמאים מתקשים למצוא עבודה בעוד התעשייה מתקשה למצוא עובדים

מס רכישה, לעומת זאת, מוטל על הרוכש, בשיעורים מדורגים מ-0% עד 10% משווי הנכס, תלוי אם זו דירה ראשונה או נוספת. במקרים כאלה, הצהרות כוזבות על מספר דירות או שווי מאפשרות התחמקות, אך ביקורות חושפות זאת דרך השוואת רישומי טאבו ומסמכי בנק. 

ב-2025, רשות המסים הגבירה אכיפה, עם עלייה של 15% בחקירות בענף הבנייה, כולל שימוש בכלים דיגיטליים לזיהוי אי-התאמות. פעולות של העלמת מס פוגעות בגביית מסים, שמממנת תשתיות ציבוריות. המלחמה בהעלמות מס טובה לאזרחים המשלמים כי אם כולם ישלמו, נטל המס יירד. 

העלמות מס וחשבוניות פיקטיביות

הנה דוגמאות להעלמות מס שונות שדווחו בשנה האחרונה - פרשה בצפון חשפה הונאת קרקעות ב-30 מיליון שקלים דרך ביטול עסקאות פיקטיביות לאחר דרישת מס שבח, עם מעורבות עורכי דין שזייפו חוזים. להרחבה: חשד לשחיתות חמורה ברשות המסים בנצרת: מיליוני שקלים הוזרמו במרמה. 

חקירה בדרום חשפה הונאת מס של 8 מיליון שקלים בענפי בנייה והסעות דרך חשבוניות פיקטיביות, שהובילה למעצרים ושחרורים מותנים. מגמה זו משקפת קושי באכיפה בענף הנדל"ן, שבו 450 חקירות חדשות נפתחו ב-2025, בעקבות גירעון תקציבי. דוגמה נוספת: עורך דין מהצפון העלים 8 מיליון שקלים מהכנסות, מה שמדגיש מעורבות אנשי מקצוע בהונאות. להרחבה: עורך דין מהצפון חשוד בהעלמת הכנסות של 8 מיליון שקל. 

פרשה בדרום כללה מתווך נדל"ן ועורך דין שהציגו חוזים מזויפים במכירת קרקעות חקלאיות, עם העלמת מס שבח ומע"מ בכ-7.5 מיליון שקלים דרך דיווחי שווי נמוך והוצאות מופרזות. 

מקרים קודמים יותר שדווחו - חקירה במרכז חשפה זיוף הוצאות בנייה במכירת בתים כדי להקטין מס שבח, עם חוזים כוזבים שהובילו למעצר. 

משפחה העבירה נכסים במתנה ללא דיווח נאות, כדי להחמק ממס רכישה של 1.2 מיליון שקלים, עם סיוע עורך דין שזייף תאריכי העברה. פרשה נוספת בצפון  חשפה רשת קבלנים שהשתמשה בהסכמי מכר פיקטיביים לביטול עסקאות לאחר חישוב מס שבח, עם נזק של 6 מיליון שקלים לקופה הציבורית. ב-2026, צפויה רפורמה בחוק מס שבח להפחתת שיעורים כדי לעודד עסקאות, אך עם חיזוק ביקורת דיגיטלית. פרשות כאלה מדגישות צורך בשקיפות, כפי שביטול עסקאות פיקטיביות גורם לנזק של מיליונים לקופה הציבורית

מהו שיעור מס שבח על מכירת דירה שנייה?

שיעור מס שבח על מכירת דירה שנייה עומד על 25% מהרווח הריאלי, לאחר ניכוי הוצאות ומדד. אם הנכס נרכש לפני 2014, חישוב ליניארי מקל על התשלום. ב-2025, רשות המסים עדכנה כללים להקלות בדירות ירושה, אך התחמקות דרך הצהרות כוזבות עלולה להוביל לקנסות כפולים.

כיצד מחושב מס רכישה לדירה ראשונה?

מס רכישה לדירה ראשונה פטור עד 1.9 מיליון שקלים, 3.5% על הסכום בין 1.9 ל-5.5 מיליון, ו-5% מעל. ב-2026, הסף עלה ל-2 מיליון בעקבות אינפלציה. רוכשים צעירים זכאים להנחה נוספת, אך דיווח כוזב על סטטוס עלול לגרום לביטול הפטור ותשלום רטרואקטיבי.

מהן עבירות מס נפוצות בענף הבנייה?

עבירות כוללות העלמת הכנסות משיפוצים, חשבוניות פיקטיביות והעסקת עובדים ללא דיווח. ב-2025, 15% מחקירות רשות המסים התמקדו בענף, עם דוגמאות כמו קבלנים שהסתירו 2 מיליון שקלים דרך מזומן. אכיפה מוגברת כוללת חיפושים בנקאיים.

האם ניתן לקבל פטור ממס שבח על מכירת בניין שלם?

פטור אפשרי אם כל דירה נחשבת דירת מגורים יחידה, אך בניין שלם דורש בדיקת בעלויות נפרדות. במקרה זה, אי-עמידה ב-18 חודשי בעלות ביטלה פטור, והצהרה כוזבת על 4 דירות במקום 8 הגדילה את החבות ל-1.8 מיליון שקלים.

מה קורה אם מתגלה הצהרה כוזבת במיסוי מקרקעין?

לרוב מתגלה דרך ביקורת טאבו ובנקים, ומובילה לקנסות, ריבית ומאסר עד 5 שנים. במקרה זה, שחרור בתנאים מגבילים כלל איסור יציאה מהארץ, והחקירה נמשכת עם אפשרות להארכת מעצר. נזק לקופה: מעל 2 מיליון שקלים.