הזמן של מניות הנדל"ן - מה הן ינסו להסתיר?
בשבועות הקרובים אנחנו נכנסים לתקופה שבה מפרסמות החברות את תוצאותיהן לרבעון הראשון של שנת 2008. תקופה שבא אנחנו נוברים במספרים ובמה שהם מנסים להגיד או להסתיר. אז בואו ננסה להבין מה אנחנו צפויים לראות בתוצאות.
אי אפשר בלי לציין כי ברבעון הראשון של 2008 היה משבר הנזילות (האח התאום של משבר הסאב פריים) בשיאו, וכולנו הבנו שבארה"ב יש מיתון, או במילה עדינה יותר "האטה".
אז מה כדאי לנו לבחון בדוחות של החברות?
בחברות הפעילות בתחום הנדל"ן המניב נבחן קודם כל את השווי ההוגן של נכסי הנדל"ן, שלהזכירכם בדוחות השנתיים כמעט ולא דווח על ירידות בערכם של הנכסים בצורה משמעותית באף חברה. חשוב מאוד לציין כי הערכות השווי של הנכסים אמורות להתבצע פעם בשנה (בד"כ בדו"ח השנתי), אבל אם יש שינוי מהותי בנכס מסויים אז צריך לבצע הערכה בדו"ח הקרוב.
יש לבחון את שיעורי התפוסה בנכסים ולראות אם בעקבות המשבר לא פונו נכסים או צומצמו שטחי השכירות. ברבעון הזה כדאי מאוד להסתכל גם על שורת ההכנסות, שאמורה לייצג נאמנה את התמונה האמיתי בכל חברה שכן כמעט ולא היו עסקאות שיכולות להשפיע על ההכנסות (לא בצד הרכישות ולא בצד המימושים).
בחברות הפעילות בישראל בתחום המניב נבחן בדומה לאלו שבחו"ל, בעיקר את ההכנסות ואת שיעורי התפוסה בנכסים. בחברות הבונות דירות למגורים נבחן את שורות ההכנסות והרווח ובעיקר נשים לב לבאורים, שכן לראושנה, בעקבות תקני ה- IFRS, יעברו החברות לדיווח של ההכנסות רק בעת מסירת הדירות ללקוחות, מה שיוביל לא מעט חברות להציג הפסדים, אך יש לשים לב כי מדובר כאן בהפסד חשבונאי בלבד.
בחברות העוסקות בפעילות ייזום בחו"ל, כרגיל, הדוחות לא יספרו לנו את הסיפור כי רב העניין הוא בהתפתחויות העתידיות שמתבשלות בימים האלו, אם בחברות היוזמות ברוסיה (שהפרוייקטים שם נמצאים בשלבי בנייה) או אם בחברות שהחלו לפעול במזרח אסיה, שם מדובר כרגע בעיקר ברכישות של קרקעות ובתכנונים עתידיים.
מה שחייבים לשים לב בכל החברות, מכל התחומים או להוצאות המימון הגדלות, בעיקר בשל העלייה במדד, והעובדה כי רב החוב של החברות (בין אם מהציבור ובין אם מול הבנקים) הוא צמוד מדד.
אז שיהיה שבוע ירוק לכולנו. ובה-צ-ל-ח-ה למכבי תל אביב בגמר.
מאת: שי ליפמן, אנליסט הנדל"ן של בית ההשקעות IBI
משקיע סוחר בקריפטו (רשתות)העלימו רווחי קריפטו בעשרות מיליונים - כך חוקרי רשות המסים תפסו אותם
תושב חולון, תושב באר שבע ותושב נצרת נחקרו בחשד להעלמת הכנסות מקריפטו בסך עשרות מיליוני שקלים
במסגרת מבצע חקירות כלל ארצי: תושב נצרת, תושב באר שבע ותושב חולון נחקרו בחשד להעלמת הכנסות מקריפטו בסך עשרות מיליוני שקלים. לא ברור איך אנשים חושבים שרשות המס לא תעלה עליהם. בסוף יש עקבות דיגיטליות ועקבות בכלל ששמים את כל המעלימים בסיכון גדול. השיטה הבסיסית היא מודיעין מהשטח והלשנות. השיטה השנייה היא מעקב דיגיטלי. רשות המסים מתקדמת טכנולוגית וחוקרים שלה יכולים לעלות על כתובות IP מישראל שמשתתפים ונמצאים בפלטפורמות דיגיטליות.
החוקרים גם נמצאים בפורומים, ברשתות ומזהים גורמים חשודים ואז מרחיבים את החקירה גם במישורים נוספים. חוץ מזה, בסוף אנשים רוצים להשתמש בכסף שהרוויחו. זה מחלחל לחשבון הבנק, זה נמשך דרך כרטיסי אשראי, יש סימנים.
יש עוד הרבה דרכי פעולה, כשהיום מדווחת רשות המסים כי במסגרת החקירה התגלה כי לחשוד ששמו איגור שרגורודסקי, תושב חולון, שנחקר על ידי פקיד שומה חקירות מרכז יש דירות ונכסים שלא מוסברים דרך השכר השוטף שלו. מחומר החקירה עולה חשד כי לפיו הוא פעל בזירות מסחר למטבעות וירטואליים בחו"ל בהיקפים גבוהים בשנים 2020 - 2024 ולא דיווח לרשויות המס. כמו כן עולה חשד כי הוא לא דיווח על הכנסות שהיו לו מחברות בחו"ל ובסך הכל התחמק מדיווח על הכנסות בסך עשרות מיליוני שקלים.
שרגורודסקי שגר בחולון מחזיק מספר דירות בבעלותו, ששוויין עולה פי כמה וכמה על פוטנציאל הנכסים שלו בהינתן הכנסותיו המדוחות. נבדק חשד לעבירות על חוק איסור הלבנת הון, בכך שרשם נכס שבו עשה שימוש בעלים על שם אדם אחר. הוא חשוד שהרוויח עשרות מיליונים בקריפטו בלי לדווח לרשות המס.
- טלפון של חשוד יישאר בידי החוקרים לעוד 180 יום
- החשד: העלמת הכנסות משיפוצים ובנייה בסכום של כ-1.5 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
קרנות פרייבט אקוויטי, לוגואיםשנת הקציר של קרנות הפרייבט אקוויטי: מי הציפו ערך ומי עדיין מחכים?
הגאות ההיסטורית בשווקים לא פסחה גם על עולם הפרייבט אקוויטי. אחרי תקופה של ריבית גבוהה, אי-ודאות ובלימת עסקאות, חלק מקרנות ההשקעה הפרטיות מצאו את עצמן שוב בסביבה נוחה יותר למימושים ולהנפקות.
לצד הזינוקים במדדים, והפתיחה המחודשת של שוק ההנפקות, חלק מקרנות ההשקעה הפרטיות נהנו גם הן משנה חריגה במיוחד. 4 קרנות פרייבט אקוויטי רשמו תשואות דו-ספרתיות, ובמקרים מסוימים גם הצליחו לתרגם את העליות למימושים בפועל, דרך אקזיטים והנפקות ברווחים נאים.
קרנות ההשקעה הפרטיות לא מדווחות על הרווחים שלהן, אבל אם נסתכל בתוצאות המצוינות של הבנקים - פועלים אקוויטי, לאומי פרטנרס ודיסקונט קפיטל, שעוסקות באותם תחומים - נבין שהייתה זו בהחלט שנה מדהימה. במקביל, קרנות ההשקעה המשיכו בהשקעות חדשות בחברות מקומיות בתחומים שונים כשהן נערכות גם להמשך הדרך.
פימי
קרן פימי, שנוסדה בשנת 1996 על ידי ישי דוידי, היא הגדולה והמובילה בישראל. הקרן מנהלת נכסים בשווי כולל של כ-8 מיליארד דולר.
- בצל מירוץ החימוש העולמי: הושקה קרן אורליוס וגוייסו 50 מיליון דולר להשקעות בדיפנס-טק
- האם כספי הפנסיה של האמריקאים בדרך להשקעות בשווקים פרטיים?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לפני חודש הודיעה פימי על תחילת הגיוס של קרן פימי 8, לגיוס של 1.5 מיליארד דולר, ארבע שנים לאחר סיום הגיוס של קרן פימי 7, שבה גייסה 1.25 מיליארד דולר.
עד כה רכשה הקרן שליטה ב-108 חברות ומימשה 76 מהן, בהיקף עסקאות של למעלה מ-9 מיליארד דולר.
