מניות הנדל"ן: שלושה תחומים ושינוי מגמה
הדוחות הכספיים השנתיים כבר הוגשו, וזה הזמן להסיק מסקנות ולבדוק מה היה לנו בשנת 2007.
שנת 2007 הייתה שנה מיוחדת בענף הנדל"ן. השנה החלה באופוריה (כהמשך ישיר של שנת 2006) ואופיינה בעסקאות רבות ובהיקפי פעילות משמעותיים אצל החברות (עיקר הפעילות והנפח התרחשו בענף הנדל"ן המניב בחו"ל) תוך המשך ביצוע שערוכים בכוון אחד בלבד – למעלה. התמונה התהפכה לאחר פרוץ משבר הסאב פריים בארה"ב ובעקבות מחנק האשראי שמלווה אותנו מאז. אין כמעט עסקאות חדשות אם בשל אי הסכמה על מחירי המכירה ואם בשל קשיי מימון לעסקאות.
אם זאת, ננסה לאפיין את ענף הנדל"ן לפי שלושה תחומים עיקריים: חברות הפעילות בישראל (מניב ומגורים) חברות הפעילות בתחומיי הייזום וחברות המתמחות בנדל"ן מניב באירופה ובצפון אמריקה.
• חברות הפעילות בישראל: תחום הנדל"ן המניב (משרדים ומסחרי) ממשיך ליהנות מהשיפור במצב הכלכלי מחד, ומהמשך גידול בביקושים מאידך. תוצאות החברות מעידות כי נמשכת מגמה של עלייה במחירי שכ"ד ואף קיים גידול בתפוסת הנכסים. פועל יוצא של כל אלו ניתן לראות בהצטיידות של חברות בקרקעות לשם ייזום עתידי (מבוקר יש לומר, שכן לא רואים עדיין בנייה ספקולטיבית).
הבנייה למגורים מתאפיינת בהמשך עליית מחירים תוך בנייה סלקטיבית וצמצום מלאי הדירות החדשות (מה שיכול להמשיך ולתמוך בהיצע נמוך מול ביקוש גדל, דבר שיוביל להמשך עליית מחירים). תהליכי ירידת הריבית במשק בשילוב עם מלחמת המחירים בין בנקי המשכנתאות מביאה את הרוכשים לריביות משכנתא ברמות נמוכות היסטורית, מה שיכול לדרבן רוכשים פוטנציאליים ולתמוך בגידול בביקושים.
• פעילות ייזום בחו"ל: ממוקדת בעיקר בשווקים מתפתחים תוך מעבר ממזרח אירופה למזרח אסיה (הודו וסין). השנה היינו עדים למיסוד וביסוס הפעילות של חברות רבות במזרח אסיה, בעיקר בהודו, תוך פעילות רחבת היקף בכל מימד השוואה. החברות הפעילות במזרח אירופה ממשיכות לבסס את הפעילות שם תוך ניצול המוניטין הנצבר שלהן באזור. הפעילות ברוסיה עדיין לא הגיעה לשלבי הנבה בהם נצפה לקראת סוף 2008 ובעיקר בשלהי 2009, עד אז עיקר ההכנסות של החברות הללו יהיו מהעלייה בשווי של הנדל"ן להשקעה (בעצם מהערכות השמאים).
• נדל"ן מניב: השנה שהתחילה בקול תרועה רמה, תוך ביצוע עסקאות בהיקפים נרחבים והצהרות על עסקאות הגדולות בהיסטוריה (שלבסוף לא יצאו לפועל) נקטעה ע"י משבר הסאב פריים ונגזרותיו, שבעצם שיתקו את הענף לגמרי. מאז אוגוסט 2007 ועד סוף השנה, כמעט ולא בוצעו עסקאות הן במערב אירופה והן בצפון אמריקה.
שערוכי ה- IFRS, הלהיט התורן של תחילת 2007, הפכו לחרב פיפיות על החברות וכעת החשש הגדול של המשקיעים הוא מירידה בשווי ערכי הנכסים של החברות (שלא בא עדיין לידי ביטוי בדוחות של 2007). חשש זה יתגבר ככל שהמשבר יתמשך ושיאספו עוד נתונים על עסקאות תוך ירידה מסוימת במחירים. מצד שני נראה כי מוקדם מדי להספיד את הענף ונראה שלא מעט הזדמנויות יצוצו בתקופה הקרובה. הסנונית הראשונה (ואולי הגדולה מכולן) באה מבית היוצר של גזית גלוב שדיווחה לאחרונה על מתווה לרכישת MEL חברת נכסי נדל"ן מניב מעוגני סופרמרקטים במרכז ומזרח אירופה.
ניתן לראות כי המסחר בבורסה החל לתגמל את חברות הנדל"ן הפועלות בשוק המקומי שהניבו תשואה עודפת על הפעילות בחו"ל (מגמה שנמשכה גם ברבעון הראשון של 2008):
ירושה (דאלי)העברת ירושה ישירות לנכדים - המגמה החדשה בישראל
היתרונות והחסרונות בהעברת כספים ונכסים ישירות לנכדים
בעשור האחרון חל שינוי משמעותי, אפילו מהפך באופן שבו משפחות ישראליות מתכננות את העברת הרכוש לדורות הבאים. אם בעבר הנורמה הייתה העברה אוטומטית מהורים לילדים, כיום עולה מגמה של "דילוג דורי" - העברת נכסים ישירות מסבים וסבתות לנכדים. התופעה, שגדלה בקצב מואץ, משקפת שינויים כלכליים וחברתיים עמוקים בחברה הישראלית ומעוררת שאלות משפטיות, כלכליות ומשפחתיות מורכבות.
המסגרת החוקית: מה מותר ואיך עושים זאת נכון
חוק הירושה הישראלי מעניק חופש רחב בעריכת צוואות. בהיעדר צוואה, החוק קובע חלוקה אוטומטית בין היורשים החוקיים - בן הזוג והילדים. אולם כל אדם רשאי לערוך צוואה ולקבוע חלוקה שונה לחלוטין, כולל העברת כל הרכוש לנכדים תוך דילוג על הילדים.
ישנן ארבע דרכים חוקיות לעריכת צוואה בישראל: צוואה בפני עדים (הנפוצה ביותר), צוואה בכתב יד, צוואה בעל פה במצבי סכנה, וצוואה בפני רשות. כל אחת מהדרכים דורשת עמידה בתנאים פורמליים מחמירים. צוואה שלא נערכה כדין עלולה להיפסל, מה שיוביל לחלוקה לפי החוק ולא לפי רצון המוריש.
כאשר מעבירים נכסים לנכדים קטינים, נוצרות סוגיות מיוחדות. ההורים משמשים אפוטרופוסים טבעיים ומנהלים את הנכסים עד הגיע הקטין לבגרות. ניתן לקבוע בצוואה הוראות מיוחדות כמו מינוי נאמן חיצוני, הגבלות על שימוש בכספים, או תנאים לקבלת הירושה (כגון סיום לימודים או הגעה לגיל מסוים).
- נדחתה תביעה לביטול מתנה: הדירה תישאר בידי האחות הקטנה
- דור ההמשך: איך להיערך נכון להעברה בין־דורית של רכוש לילדים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
חשוב להבין שצוואה אינה מסמך סופי. ניתן לשנותה או לבטלה בכל עת כל עוד המצווה בחיים וכשיר. עם זאת, שינויים תכופים או צוואות סותרות עלולים להוביל לסכסוכים משפטיים לאחר הפטירה. לכן מומלץ לתעד כל שינוי בצורה ברורה ולהפקיד עותק מעודכן אצל עורך דין או ברשם הירושות.
ארדואן טורקיה (X)טורקיה מנתקת קשריה הכלכליים עם ישראל; מטוסים ישראלים לא יורשו לעבור מעל טורקיה
הטיסות יתייקרו, אבל זו הבעיה הקטנה - ארודאן רוצה לחמש את טורקיה ורואה בישראל אויב שצריך לחסלו. מה צפוי בשלב הבא של העימות?
החמרה נוספת ביחסים עם טורקיה וחשש אמיתי שבהדרגה האיומים של ארדואן נגדנו והרצון שלו לפגוע באויב הישראלי, יהפכו למציאות. טורקיה מנתקת לחלוטין את קשריה הכלכליים עם ישראל ומטוסים ישראלים לא יורשו לעבור מעל טורקיה. הקאן פידאן, שר החוץ הטורקי אמר כי "החלטנו לנתק לחלוטין את הקשרים הכלכליים והמסחריים עם ישראל, ולסגור את המרחב האווירי שלנו בפני מטוסיה". המשמעות המיידית היא הארכת הטיסות למקומות מסוימים באירופה , שתלווה בעליית מחירים.
מאז ההצהרה, עוקב משרד התחבורה אחר מצב בו טורקיה עלולה להפר את אמנת שיקגו לתעופה אזרחית. נכון לעכשיו, טיסות ממשיכות לעבור מעל השטח הטורקי וטרם התקבלו דיווחים רשמיים על שינוי מהארגונים הבינלאומיים הרלוונטיים. ההפרה הפוטנציאלית מתייחסת לסעיפים 11 ו-12 באמנת שיקגו, הקובעים שחוקי הטיס חייבים להיות אחידים ושוויוניים לכל המדינות ללא אפליה. בהערכה ראשונית, טורקיה עלולה לנסות להצדיק חריגות בהבחנה בין סוגי מטוסים שונים - צבאיים, ממשלתיים או אזרחיים. המקרה נבדק על רקע טיסת ישראייר לבאטומי שצפויה לחלוף מעל טורקיה. אמנת שיקגו, שנחתמה ב-1944 ונכנסה לתוקף ב-1947, מהווה את הבסיס המשפטי לארגון ICAO ולניהול התעבורה האווירית הבינלאומית. בשלב זה, נראה שהמגבלות עשויות להתמקד במטוסים צבאיים או במטענים ספציפיים, ולא בטיסות אזרחיות רגילות.
העיתוי אינו לגמרי ברור. דבריו פידאן כללו אמירות חריפות כגון, "מתקפותיה הפזיזות של ישראל בעזה, לבנון, תימן, סוריה ואיראן הן סימן ברור לכך שלישראל מנטליות של מדינת טרור, ושהיא מפירה את הסדר ואת החוק הבין-לאומי" וייתכן שמגיעים לאור דבריו של ראש הממשלה בנימין נתניהו, שהכיר לראשונה ברצח העם הארמני על ידי חיילי האימפריה העותמנית במהלך מלחמת העולם הראשונה, במסגרת ראיון לפודקאסט אמריקני ביום שלישי. כמו כן, ייתכן כי זו תגובה על ההפגזות של חיל האוויר בחודש האחרון בסוריה, ולאחרונה כללו אף מבצע סמוך לדמשק, שבמהלכו אותר והוחרם ציוד ריגול מתוצרת טורקיה שהוגדר כ"סודי ורגיש" וכתוצאה מכך הוזהר המשטר החדש בסוריה מפני שיתוף פעולה הדוק עם טורקיה, תוך הגדרה של הצעד כ"משחק מסוכן באש".
ייתכן גם שזו תגובה על רקע הגברת הלחימה בעזה והרצון של ישראל לחסל לחלוטין את החמאס גם במקומות שעד כה לא נכנסו אליהם וששם מסתתרים מנהיגי חמאס לצד החטופים.
- טורקיה מתקרבת להסכם חיפושי גז בלוב: מהלך אסטרטגי שיכול לשנות את מאזן הכוחות במזרח התיכון
- היום לפני...פיחות המטבע החד שיצר גלי הדף בכל העולם ומה קרה היום לפני
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הידרדרות מתמשכת
ההתדרדרות מול אנקרה היא תהליך מתמשך וממש מפתיחת מלחמת "חרבות ברזל", טורקיה מאשימה, תוקפת ומחרימה את ישראל. ארדואן אף אמר שצריך לחסל את ישראל. "ישראל לא תעצור בעזה, ואחרי כיבוש רמאללה תרצה גם את סוריה ולבנון", אמר הנשיא הטורקי, והזהיר שגם ארצו תהיה בסכנה: "חמאס לא מגן רק על עזה, אלא גם על טורקיה. מדינות איסלאמיות חייבות להקים ברית נגד הטרור הישראלי"
