מניות הנדל"ן: שלושה תחומים ושינוי מגמה
הדוחות הכספיים השנתיים כבר הוגשו, וזה הזמן להסיק מסקנות ולבדוק מה היה לנו בשנת 2007.
שנת 2007 הייתה שנה מיוחדת בענף הנדל"ן. השנה החלה באופוריה (כהמשך ישיר של שנת 2006) ואופיינה בעסקאות רבות ובהיקפי פעילות משמעותיים אצל החברות (עיקר הפעילות והנפח התרחשו בענף הנדל"ן המניב בחו"ל) תוך המשך ביצוע שערוכים בכוון אחד בלבד – למעלה. התמונה התהפכה לאחר פרוץ משבר הסאב פריים בארה"ב ובעקבות מחנק האשראי שמלווה אותנו מאז. אין כמעט עסקאות חדשות אם בשל אי הסכמה על מחירי המכירה ואם בשל קשיי מימון לעסקאות.
אם זאת, ננסה לאפיין את ענף הנדל"ן לפי שלושה תחומים עיקריים: חברות הפעילות בישראל (מניב ומגורים) חברות הפעילות בתחומיי הייזום וחברות המתמחות בנדל"ן מניב באירופה ובצפון אמריקה.
• חברות הפעילות בישראל: תחום הנדל"ן המניב (משרדים ומסחרי) ממשיך ליהנות מהשיפור במצב הכלכלי מחד, ומהמשך גידול בביקושים מאידך. תוצאות החברות מעידות כי נמשכת מגמה של עלייה במחירי שכ"ד ואף קיים גידול בתפוסת הנכסים. פועל יוצא של כל אלו ניתן לראות בהצטיידות של חברות בקרקעות לשם ייזום עתידי (מבוקר יש לומר, שכן לא רואים עדיין בנייה ספקולטיבית).
הבנייה למגורים מתאפיינת בהמשך עליית מחירים תוך בנייה סלקטיבית וצמצום מלאי הדירות החדשות (מה שיכול להמשיך ולתמוך בהיצע נמוך מול ביקוש גדל, דבר שיוביל להמשך עליית מחירים). תהליכי ירידת הריבית במשק בשילוב עם מלחמת המחירים בין בנקי המשכנתאות מביאה את הרוכשים לריביות משכנתא ברמות נמוכות היסטורית, מה שיכול לדרבן רוכשים פוטנציאליים ולתמוך בגידול בביקושים.
• פעילות ייזום בחו"ל: ממוקדת בעיקר בשווקים מתפתחים תוך מעבר ממזרח אירופה למזרח אסיה (הודו וסין). השנה היינו עדים למיסוד וביסוס הפעילות של חברות רבות במזרח אסיה, בעיקר בהודו, תוך פעילות רחבת היקף בכל מימד השוואה. החברות הפעילות במזרח אירופה ממשיכות לבסס את הפעילות שם תוך ניצול המוניטין הנצבר שלהן באזור. הפעילות ברוסיה עדיין לא הגיעה לשלבי הנבה בהם נצפה לקראת סוף 2008 ובעיקר בשלהי 2009, עד אז עיקר ההכנסות של החברות הללו יהיו מהעלייה בשווי של הנדל"ן להשקעה (בעצם מהערכות השמאים).
• נדל"ן מניב: השנה שהתחילה בקול תרועה רמה, תוך ביצוע עסקאות בהיקפים נרחבים והצהרות על עסקאות הגדולות בהיסטוריה (שלבסוף לא יצאו לפועל) נקטעה ע"י משבר הסאב פריים ונגזרותיו, שבעצם שיתקו את הענף לגמרי. מאז אוגוסט 2007 ועד סוף השנה, כמעט ולא בוצעו עסקאות הן במערב אירופה והן בצפון אמריקה.
שערוכי ה- IFRS, הלהיט התורן של תחילת 2007, הפכו לחרב פיפיות על החברות וכעת החשש הגדול של המשקיעים הוא מירידה בשווי ערכי הנכסים של החברות (שלא בא עדיין לידי ביטוי בדוחות של 2007). חשש זה יתגבר ככל שהמשבר יתמשך ושיאספו עוד נתונים על עסקאות תוך ירידה מסוימת במחירים. מצד שני נראה כי מוקדם מדי להספיד את הענף ונראה שלא מעט הזדמנויות יצוצו בתקופה הקרובה. הסנונית הראשונה (ואולי הגדולה מכולן) באה מבית היוצר של גזית גלוב שדיווחה לאחרונה על מתווה לרכישת MEL חברת נכסי נדל"ן מניב מעוגני סופרמרקטים במרכז ומזרח אירופה.
ניתן לראות כי המסחר בבורסה החל לתגמל את חברות הנדל"ן הפועלות בשוק המקומי שהניבו תשואה עודפת על הפעילות בחו"ל (מגמה שנמשכה גם ברבעון הראשון של 2008):
הג'ובניקים רכבו על הלוחמים וקיבלו תנאי שכר ופנסיה מצוינים - האוצר מציע רפורמה
האוצר מנסה להילחם בפנסיה התקציבית ובהטבות נוספות למערך הלא לוחם, במטרה להעלות את השכר למערך הלוחם
פנסיה תקציבית הם השתחררו מהצבא בגיל 43-45, עם פנסיה ששווה כמה מיליוני שקלים. הם קיבלו מהצבא שכר חודשי גובה וחזרו לשוק העבודה והרוויחו בעצם 2 משכורות. למנגנון הזה קוראים פנסיה תקציבית וזה מנגנון שקיים בשירות הציבורי, כשלפני כ-2 שנים שינו את המודל וסיפקו לשירות הציבורי פנסיה "רגילה", כמו של כל העם. ועדיין יש עוד קרוב לעשור של יוצאים לפנסיה שיקבלו פנסיה תקציבית, ויש גם פנסיונרים רבים שזכאים לפנסיה תקציבית. וגם - יש בני גנץ, ויוצאי מערכת הביטחון בכנסת שדואגים כל פעם מחדש שאנשי הצבא יזכו להטבות רבות ושונות.
בשטח - יש הבדל גדול בין קצין בקריה בת"א שמשרת בקבע לקצין בשריון שיוצא פעם בשבועיים הביתה. צריך לשים את הדברים על השולחן. לאחרון מגיע הטבות מרחיקות לכת, לג'ובניק לא מגיע. הג'ובניק רכב על הלוחם וקיבל שכר והטבות חלומי, אבל בדיוק בגלל זה ללוחם לא נשאר. רוצים לוחמים טובים בקבע, רוצים צבא טוב, תרימו את השכר לקרביים, תקצצו אצל הג'ובניקים. כולם מבינים את זה, אף אחד לא באמת פעל לעשות זאת, עד עכשיו. באוצר רוצים להפחית את הוצאות הפנסיה התקציבית והוצאות נוספות כדי להגדיל הטבות ושכר למערך הלוחם.
קריאה קשורה: החמאס לא ינצח אותנו, אבל הפנסיה התקציבית עלולה לעשות לו את העבודה
בדיקת
ביזפורטל - פנסיה של 4.5 מיליון שקל לפורש מצה"ל
- כמה עולה רובה סער? ואיך העלייה בתקציב הביטחון תשפיע על כולנו?
- התוכנית הצודקת של האוצר - פגיעה בפנסיה התקציבית; ההפרשה החודשית תגדל מ-2% ל-7%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
באוצר מתכננים לגעת בפנסיה התקציבית ובהטבות נוספות לאנשי הקבע כדי שיהיה תקציב גדול יותר ללוחמים שישמש גם להעלאת שכרם. באוצר מסבירים שהנחת הבסיס של הפנסיה התקציבית לא נכונה ודורשים במסגרת תקציב 2026 לקצצה. הטענה הבסיסית היא שהפנסיה התקציבית נועדה לפצות על פרישה בגיל מוקדם יחסית ולספק יכולת להתקיים לאחר הקריירה הצבאית או הביטחונית. עם זאת, חלק ניכר מהגמלאים חוזרים לשוק העבודה. לעיתים בשירות הציבורי ולעיתים בשוק הפרטי. אין באמת פגיעה בשכר בפרישה - אלא ההיפך. לכן, הצעת חוק של האוצר מבקשת לקצץ את הקצבה במקרים שבהם ההכנסה הכוללת גבוהה ממשכורת השירות הקבע.
רכבת ישראל בדרך להפרטה: האם 5,000 עובדים בסכנה?
באוצר טוענים שהרכבת לא יעילה - היקף העובדים שלה מופרז ודורשים להפריט חלק משמעותי מהפעילות עד 2029
הנתונים שמציגה התכנית הכלכלית מציירים תמונה עגומה של מצב הרכבת. מאז 2019, מספר הנוסעים ברכבת לא עלה כלל, וזאת למרות השקעה נוספת של כ-2 מיליארד שקלים בסובסידיה הממשלתית. במקביל, החברה הממשלתית הגדילה משמעותית את מצבת כוח האדם שלה, כשכיום מועסקים בה למעלה מ-5,000 עובדים - גידול שלא תאם כלל את הגידול בפעילות.
המצב החמיר לאחרונה עם ריבוי אירועי בטיחות, תקלות חמורות ושיבושים בתנועת הרכבות, שהביאו לירידה חדה באמון הציבור ובאיכות השירות. העיכובים החוזרים ונשנים בפרויקטי תשתית רק הוסיפו שמן למדורה, וחיזקו את התחושה שהמודל הנוכחי של ניהול הרכבת מיצה את עצמו.
על פי התכנית המוצעת, רכבת ישראל תמשיך להתקיים כחברה ממשלתית, אך תפקידיה ישתנו מן היסוד. במקום להפעיל ולתחזק את הרכבות בעצמה, החברה תתמקד בתכנון, ניהול, פיקוח ובקרה. היא תישאר אחראית על קביעת התכנית התפעולית, ניהול זמני המסילה, והתקשרות עם הזכיינים הפרטיים שיבצעו את העבודה בפועל.
המודל המוצע דומה למודלים מוצלחים אחרים בתחבורה הציבורית הישראלית. הרכבת הקלה בירושלים ובגוש דן מופעלות כבר היום על ידי זכיינים פרטיים, וכך גם מערך האוטובוסים הציבוריים. ההצלחה היחסית של מודלים אלה מספקת תקווה שגם ברכבת הכבדה ניתן יהיה להשיג שיפור משמעותי באיכות השירות. מעבר לכך, הגוף הגדול והשמן הזה יהפוך להיות יעיל, ויעבוד לפי "חוקי הכלכלה" - למטרת רווח.
- טראמפ בישראל: צפי לעומסים גדולים בירושלים; הרכבות יתוגברו
- תנועת הרכבות - חזרה לשגרה; תחנת השלום חוזרת לפעילות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
התכנית מגדירה לוח זמנים ברור ומדורג להעברת הפעילות. עד סוף 2029, כלל שירותי ההפעלה והתחזוקה יועברו לזכיין אחד או יותר. הממשלה תוכל למכרז את פעילות החטיבות השונות - נוסעים, מטענים, תחזוקת ציוד נייד ותחזוקת תשתיות - יחד או בנפרד, בהתאם לצרכים ולהיערכות.
