מיסוי נדל"ן בפורטוגל : כל האגרות והמיסים הכרוכים ברכישת בית או נכס נדל״ן בפורטוגל

 מתכננים לעבור לגור בפורטוגל? שוקלים לרכוש שם דירה או כל נכס נדל״ן אחר? אם כן, חשוב לקחת בחשבון את כל העלויות השונות הכרוכות בצעד שכזה.   ישראלים רבים מנצלים את האפשרות שנפתחה בפניהם להוציא דרכון פורטוגלי. התופעה הזו מביאה עמה צפי לגידול משמעותי בביקושים לנדל"ן פורטוגלי כבר ב-2019. השקעה בפורטו היא בין היעדים המובילים היום בביקושים בשוק הנדל"ן בפורטוגל. ניתן לרכוש בעיר דירת 2 חדרים ב-70 אלף דולר ולקבל עליה תשואה מצויינת.     אבל, לפני שבודקים רכישת כל נכס נדל״ן בפורטוגל, יש להכיר היטב את האגרות והמיסים הכרוכים בכך   מהן האגרות המוטלות על רכישת נכס נדל״ן בפורטוגל?   מצאתם את בית חלומותיכם?! ברכותינו! לאחר ביקורכם במספר נכסי נדל״ן וקבלת אישור הבנק להלוואה לצורך רכישת נדל״ן, יש לטפל בהליכים המנהליים הבאים: איסוף כל הניירת הדרושה, הצהרת הליך המכירה ותשלום המיסים הכרוכים ברכישת הנכס.   בעת רכישת נכס נדל"ן בפורטוגל, הנכם מחויבים לשלם שלושה סוגי מס:  

1. ״מס בעלות על נכס״ (IMI)
2. ״מס העברה״ (IMT)
3. ״מס בולים״ (IS)

  כל מס שונה ומחושב באופן ייחודי לו ועל פי מאפיינים מדויקים.   נושא זה חשוב מאד מאחר (ואת זה חשוב מאד לדעת), פורטוגל היא מדינה עם בירוקרטיה מאד קפדנית ובמידה ולא עומדים בכל המטלות והדרישות הבירוקרטיות, עלולים לקבל קנס כספי משמעותי, ולכן כדאי להגיע מוכנים.   במקרה של אי תשלום מס או טעות בתשלום מיסים אלה, אתם עלולים למצוא את עצמכם מקבלים קנסות גבוהים מאד.    זוהי חובתכם החוקית להשלים את תשלום המיסים בעת רכישת הנכס בפורטוגל ולכן חשוב מאד לא להזניח אותם, ולהתייחס לעניין בכובד ראש.   מס בעלות על נכס (IMI) Imposto Municipal sobre Imóveis   מס IMI הינו מס הנגבה עבור ערך הנכס ויש לשלמו מדי שנה החל מרגע רכישת הנכס המדובר.   מס זה מקביל לארנונה בישראל, והוא משולם לרשויות המקומיות בפורטוגל ומשמש לתחזוקת תשתיות ציבוריות.   חישוב מס IMI:   IMI = ערך הנכס (TPV) כפול שער המס באותה העיר   מידי שנה מוגדר המס העירוני על ידי הרשויות בפורטוגל, ויש להתייחס למס המעודכן בחשבון לצורך חישוב ה- IMI.   טווח מס ה-IMI, בכל הנוגע לנכסים עירוניים (בתים וקרקעות לבניית בתי מגורים), נע בין 0.3-0.5% משווי הנכס.   כל בעל נכס בפורטוגל מחויב בתשלום מס זה במהלך חודש אפריל.   ישנה אפשרות לפרוש את התשלום לתשלומים במקרה של סכומים גבוהים יותר:  

• במקרה בו גובה ה-IMI לא עולה על 250 אירו, התשלום חייב להתבצע במלואו לפני סוף חודש אפריל;

 

• במקרה בו גובה המס נע בין 250-500 אירו, הקונה רשאי לבחור לשלם בשני תשלומים;

 

• במקרה בו גובה המס עולה על 500 אירו, ניתן לשלם את ה-IMI בשלושה תשלומים חודשיים.

  האם ניתן לקבל פטור מתשלום ה- IMI?   כן. ניתן לקבל פטור מתשלום מס זה באחד מהמקרים הבאים:   במקרה הראשון, ניתן לקבל פטור זמני מתשלום המס -   במידה ואחד הנכסים נקנה ככתובת המגורים הראשית של הרוכש, ואם ערך הנכס לא עולה על 125,000 אירו ובתנאי שההכנסה השנתית של הרוכש נמוכה מ-153,000 אירו בשנה.   במקרה זה יוכל הרוכש לקבל פטור מתשלום מס ה-IMI למשך תקופה של 3 שנים -   במקרה השני ניתן ליהנות מפטור קבוע, בעל הנכס במקרה כזה צריך להיות בעל הכנסה שנתית נמוכה מ- 15,295 אירו בשנה (על פי הנתונים לשנת 2018).   ** יש לשים לב **   על מנת להשיג פטור זה, יש להגיש בקשה למשרד Finanças בטרם רכישת הבית ורק לאחר שהערכת הנכס נעשתה. בקשות אשר ייעשו לאחר רכישת הנכס לא יהיו זכאיות לפטור מס ה-IMI.   מס הבולים IS (IMPOSTO DO SELO)   מס נוסף הכרוך ברכישת נכסי נדל״ן בפורטוגל הוא מס הבולים.    יש לדעת שמס הבולים יכול להיות מוטל בשני מצבים שונים:  

1. מס הבולים על קנייה ומכירה של נכס

  בעת רכישת נכס בפורטוגל יש לשלם מס זה לנוטריון בעת חתימת הסכם הרכישה.    שווי הנכס כפול 0.8%    

2. מס הבולים על משכנתא

  במקרה של לקיחת משכנתא בפורטוגל, על הקונה להסדיר את תשלום המס על הסכום הממומן על ידי הבנק בפורטוגל.    המס ישולם בעת העברת סכום ההלוואה לחשבון הבנק של הלקוח שעתיד לרכוש את הנכס בפורטוגל.   במקרה זה, יש להכיר את שתי האפשרויות הבאות:  

• עבור המשכנתא, בה תקופת ההחזרה עולה על 5 שנים, ערך מס הבולים יהווה 0.60% מסך ההלוואה.

 

• אם משך תקופה זו קצרה מ- 5 שנים, גובה המס יהיה 0.50% מסכום ההלוואה.

    חישוב מס הבולים (imposto do selo) עבור המשכנתא בפורטוגל:   SI = ערך המשכנתא כפול 0.6% (במידה ותקופת ההחזר עולה על 5 שנים).     מס רשויות על העברת נכס (IMT) Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis     המס השלישי ואחרון מוטל בעת רכישת נכסי נדל״ן, הוא מס ה- IMT.   זהו מס הרשויות על העברת בעלות בנכסי נדל״ן בפורטוגל.   מס זה חל על כל רכישת בית בפורטוגל בהתאם לערך נכס הנדל״ן.   חישוב מס IMT בפורטוגל:  

• סוג הנכס

 

• מיקום הנכס

 

• ייעוד הקנייה מגורים ראשי/משני

    האם ניתן לקבל פטור מתשלום מס IMT ?   אכן ניתן ליהנות מפטור מס ה-IMT בפורטוגל.    על מנת להשיג פטור זה, על הנכס להיות מקום מגוריו העיקרי של הרוכש.   ערך הנכס צריך להיות נמוך מ-92,407 אירו במידה והנכס נמצא בחלק היבשתי של פורטוגל ונמוך מ-115,509 אירו במידה והנכס ממוקם בחבלי פורטוגל האוטונומיים.   עכשיו כשאתם מכירים את כל המיסים והאגרות הכרוכים ברכישת נכס נדל״ן בפורטוגל, יש בידיכם את כל המידע והכלים לחישוב עלות מדויקת, שתאפשר לכם לקבל החלטה שקולה ונבונה בבחירת הנכס המתאים לכם, ובעיקר להיות מוכנים מראש ולא להיות מופתעים מהעלויות הנוספות שיצוצו בדרך לבית חלומותיכם בפורטוגל.   כתבה זו חוברה על ידי מרדכי שאבי מנכ"ל איזי נדלן   כתובת מייל : easynadlan@mail.com   טלפון ליצירת קשר: 058-6953329   www.easynadlan.com