האם קרבה לקו האדום תעלה את מחירי הדירות?
הרכבת עומדת לצאת מהתחנה, החיים אמורים בהמשך להיות יותר נוחים לאנשים שגרים בסמיכות לקו וזה אחרי שרובם די סבלו מעבודות התשתית והפקקים באזור. האם עכשיו בעלי הדירות באזור יקצור את הפירות? האם כעת מחירי הדירות יעלו?
הרכבת הקלה, פייסבוק סעיף 27
נתחיל בעובדה פשוטה - המחירים עלו, אפילו טסו מאז שהחלו הדיבורים על הקו האדום ב-2010, התחזקו ב-2015 כששר התחבורה אז ישראל כ"ץ, גזר את הסרט והתחילו העבודות והן התעצמו ב-2020-2022. השנה המחירים בירידה, כמו בכל מקום בארץ, אבל אל תחשבו שההשקה של הרכבת לא גלומה, לפחות ברובה, במחירים באזור. אומנם, ככל שזה יהפוך לעובדה מוגמרת וככל שהרכבת תצדיק את ההשקעה הענקית שהיתה כרוכה בה, אזי הסיכוי לעליית מחירים נוספת עולה, אבל חלק גדול מההשבחה ועליית הערך בגין הרכבת כבר גלום במחירים הנוכחיים.
השאלה אם יש אפסייד נוסף ביחס למקומות אחרים. כלומר, אם המקומות הסמוכים לתוואי הרכבת יתנו תשואה עודפת. שאלה מעניינת נוספת, היא בכמה המחירים של דירות קרובות לתוואי יקרות יותר מאשר דירות מרוחקות, ככל שהפער גבוה, הרי שהשוק מבטא השבחה, אבל במקים שהפער נמוך, אולי השוק, מסיבות שונות, עדיין לא מעכל את עליית הערך, ודווקא שם זה עשוי להיות מעניין כהשקעה או כרכישת דירה ראשונה שערכה בהמשך יעלה יותר מדירות אחרות
- כמה עולות דירות חדשות ליד הרכבת, האם לוד מעניינת להשקעה ומה תעשה המטרו למחירים באור יהודה?
- כל מה שצריך לדעת על הקו האדום - שאלות ותשובות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במילים פשוטות, מצד אחד צריך לזכור שהכל ידוע - ידוע שהרכבת תושק בסופו של דבר ויכולת ההתניידות של אנשים שגרים בסמיכות לקו תגדל, ולכן זה כבר גלום במחירים, ומצד שני, צריך לבדוק כי ייתכן שלאורך הקו יש מקומות שההשבחה לא גלומה בהם באופן משמעותי.
איפה יעלו המחירים ולמה?
עוד נקודה שחשוב לזכור - אנחנו בשוק של קונים, מחירי הדירות בירידה וזה לא צפוי להשתנות בשנה הקרובה, ואם כך, אז הסיכוי שהשקת הקו תקפיץ את המחירים בחודשים הקרובים, נראית נמוכה. בטווח הבינוני-ארוך, הרכבת הקלה אכן תגרום למקומות פחות נגישים בעבר להיות נגישים ואז בהנחה שתהיה התעוררות והביקושים יחזרו, האזורים האלו עשויים ליהנות מעליית מחירים עודפת, על פני מקומות אחרים, אבל בתנאי שזה לא גלום במחירים.
ומכאן שהשאלה החשובה באמת היא האם השקת הקו, הנגישות שתהיה לדיירים בסמוך לקו, גלומה במחירי הדירות? מבדיקה שעשינו עולה כי המחירים לאורך הקו והכוונה לסדר גודל של עד 500-600 מטר מהתחנה עלו על פני השנים יותר מאשר ביתר רחבי העיר. כמו כן, יש פער לטובת הדירות האלו שמגיע ל-5%-10% לעומת דירות מרוחקות יותר. האם הפער הזה יגדל? כנראה שבטווח של 5-6 שנים אחרי ההשקה הוא יהיה 15%-20% ויש מקומות שאפילו יותר. למעשה, ככל שמדובר באזורים המרוחקים של הרכבת - פתח תקווה ובת ים, שם הערך צפוי לעלות יותר.
- באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
- מיי טאון ממשיכה לבנות בתל אביב - אבל אולי הישועה תגיע דווקא מהפריפריה
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
אם תעשו את החשבון תקבלו שצפויה לכאורה עליית מחירים עודפת של 1%-2% בשנה לאורך התוואי של הרכבת ביחס למקומות אחרים. אף אחד לא באמת חותם על זה ומעבר לכך - כל מקום וכל מקרה לגופו. ההשוואה בדירות וצריך תמיד לזכור את זה היא לא השוואה של תפוחים לתפוחים, כי אין דירה באמת זהה לדירה אחרת. כשאתם מבקשים לרכוש דירה קרובה לתוואי הרכבת (ואגב קרוב מדי לתוואי דווקא מוריד מחירים, אנשים לא רוצים לגור מעל תחנת רכבת), אתם לא באמת יכולים להשוות לדירה זהה לחלוטין במרחק של קילומטר ממנה. אז בנטרל השפעות המחיר בשל גורמים אחרים, הדירה על התוואי תהיה יקרה יותר, אבל אתם צריכים לבדוק את כל המכלול.
> מדריך: כל מה שצריך לדעת על הקו האדום - שאלות ותשובות
עניין חשוב נוסף שצריך לקחת בחשבון הוא שינוי יעוד עתידיים. בניינים שקרובים לתוואי הרכבת, עשויים לזכות בשינוי ייעוד והרחבת תב"עות יותר מאשר מקומות מרוחקים יותר. העיריות רואים באזורים האלו דרך לפתח את העיר וליד התחנות עשויים לקום מרכזים ומגדלי מגורים. זה יקרה דרך תהליך של התחדשות עירונית וזה עשוי לשדרג בניינים שיעברו תהליך של פינוי בינוי-שינוי תב"ע, אם כי, זה יהיה תהליך ארוך.
מה שצפוי לקרות בשוק השכירות הוא עליית מחירים. שם זה שוק של בעלי הנכסים. הם גם ככה מקבלים תשואה נמוכה ביחס לאלטרנטיביות הסולידיות. הם סובלים מעליית החזר המשכנתא וירידת ערך הנכסים, הפיצוי שלהם הוא בהעלאות מחירי השכירויות, וזה אכן קורה. זה בולט אצל שוכרים חדשים שלהם עליית המחיר אף מגיעה ל-10%, אבל גם בחוזים קיימים ושוכרים קיימים יש עלייה של כ-5%. ככל שהדירה מוערכת יותר על ידי שוכרים, וברגע שהיא על תוואי הרכבת, היא מוערכת יותר והביקושים עליה יעלו, כך המחיר שלה יעלה. המשכיר ידרוש העלאה, השוכר ייכנע או ייאלץ לעזוב. בתור עומדים עשרות.
- 3.השוק בצניחה חופשית. המחירים ליד הרכבת יירדו בפחות. 13/08/2023 09:42הגב לתגובה זוהשוק בצניחה חופשית. המחירים ליד הרכבת יירדו בפחות. זה המונח הנכון
- 2.אורן 12/08/2023 23:44הגב לתגובה זושאנשים יבינו איזה בלון נפוח זו הרכבת האיטית הזו, שנוסעת 30 עד 40 קמ"ש במקרה הטוב, גוזלת נתיבים, אלפי מקומות חניה, נותנת לגיטימציה לא ברורה לראשי העיר וחזירי נדל"ן להקים מגדלים סביבה... בני אדם לא ירצו כ"כ לחיות שם.
- 1.נגחה לכם סוד: 12/08/2023 12:17הגב לתגובה זוב5 שנים הקרובות לפחות.. תזהרו מהשקרנים
באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
הדיווח יאפשר לעלות על מתחמקים ומעלימים, אך ועדת הכספים מדי שנה בולמת את המהלך; במקיל רשות המסים מגיעה לדטה מאוד גדול דרך הצלבת נתונים ממקורות נוספים
הפוליטיקאים שלנו לא מעוניינים בחובת דיווח על משכירי הדירות. ההסבר הוא שהם לא רוצים עוד בירוקרטיה והכבדה על הציבור. אבל, אם לכאורה מדובר בחובת דיווח מאוד פשוטה, דוח של דקות בודדות של אחד יכול למלא , ואין כאן הכבדה גדולה על הציבור, אז מה הבעיה? לכאורה אין בעיה. לכאורה, אמורים להעביר את התקנה הזו בקלות. בפועל, זה יהיה קשה. הפוליטקאיים לא רוצים בחובת דיווח על משכירי דירות.
יכול להיות שמשה גפני שהיה מהכוחות הגדולים נגד המס, קיבל הוראה מהבוסים שלו, יכול להיות שהסיבה היא פשוט שלרבים מהח"כים שלנו יש מספר דירות ואלי נוח להם להתחיל לדווח. הכל יכול להיות, אבל מה שבטוח שזה לא רק רצון להקל על הציבור.
יש מספר סוגים של העלמות מס. יש פשוט חוסר התייחסות מוחלט. אנשים שלא מדווחים למרות שצריך. נקודה. יש דיווח נמוך יותר מהמצב האמיתי כדי לא להגיע לרף. יש מספר סוגים של דיווחים לא אמיתיים - טריקים שמורידים את השכר מתחת לרף (כמו הורדה של סכום שהכירות מול תשלום חד פעמי על ריהוט וכו'), קניית דירות דרך הילדים ועוד. זו תופעה ענקית, רבבות משפחות מחזיקות דרך הילדים דירות נוספות. אם רשות המסים תיכנס לעובי הקורה, היא תמצא שלגבי המון דירות זאת לא באמת הדירה של הילדים, אלא זו דירה של ההורים וכאילו ניתנה לילדים. זו השיטה לחסוך במסים - במס רכישה ובמס על שכר דירה.
המדהים הוא שלמרות שמיסוי על שכר דירה הוא מאוד נמוך, אנשים בוחרים להתחמק ממנו. מדובר באפס מס עד 5,650 שקלים כשמעל הסכום זה יש אפשרות לשלם 10% בלבד, או מס על כפליים מהחריגה. בשביל 10% מס אתם בורחים? זה נמוך ממס על עבודה שמגיע ל-50% וזה נמוך מהמס על הבורסה בשיעור של 25%. לא הוגן.
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
- רשות המסים בודקת את הדירות בירושה כדי לאתר העלמות מס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
רשות המסים מנסה שוב להגיע למצב של דיווח חובה גם אם לא מגיעים לרף החבות במס. בדרך הזו היא תקבל מאגר מלא, ותדע אם המחירים הגיוניים, אם מספר הדירות לכל משפחה אמיתי. דמיינו שהיא תקבל על 3 דירות דומות במחירי שכירות שונים מאוד, היא מיד תדע שמשהו אל תקין. דמיינו שיצופו דירות של הסבתא שנפטרה מזמן ושהכר דירה מגיע לשני הילדים שיש להם עוד דירות להשכרה. העלמות המס, הטריקים וה"גנבות" הקטנות לא ייעלמו מהרדאר. היא תהיה מרושתת על הכל. ברגע שתהיה חובת דיווח אקטיבית, אנשים לא יוכלו להגיד לא ידענו, לא הכרנו. רק ההנחייה הזו תגרום לכך שמעלימי מס במודע שתכננו ביום שבו יתפסו אותם להגיד לא ידענו, ידווחו וישלמו.
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
- באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
- רשות המסים בודקת את הדירות בירושה כדי לאתר העלמות מס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
