"אין התנפלות על דירות אך נוכל להתגבר על ירידה זמנית בתפוקה"
חברות הבניה עומדות במוקד בימי הקורונה לאחר שרשמו ירידות חדות בימי השיא. מנכ"ל אאורה: "כשיש פדיונות אז ההשפעה היא רוחבית אבל אין קשר למצב של החברות" - למה הוא שומר על אופטימיות, מה דעתו על עצירת תמ"א 38 והאם נראה ירידת מחירים
חברות הבנייה עומדות במוקד סקטור הנדל"ן בימים אלו של משבר הקורונה, ולמרות הגדרת ענף הבנייה כחיוני למשק הפגיעה בהן בטווח הקצר מורגשת עם ירידה בהיקף הבנייה ובביקושים לצד אתגרים בקידום פרויקטים מול ועדות התכנון.
הפגיעה הורגשה גם בשערי המניות בבורסה המקומית עם ירידות חדות בימי השיא אם כי עתה ניכרת התאוששות מסוימת. אין ספק שאחרי אופוריה בנדל"ן בשנת 2019, כרגע התמונה לסוף הרבעון הראשון של 2020 היא פחות מעודדת – ובייחוד בתחום המגורים.
אמנם, התחושה הרווחת בענף היא אופטימיות זהירה להמשך כאשר בתום המשבר מצפות החברות לשינוי מגמה משמעותי בייחוד בכל הקשור למכירת דירות, אך לפחות בשלב זה הן ממעטות לצאת בהצהרות וניכר שהן ממתינות לחלוף המשבר לצורך בקרת נזקים. "נוכל להתגבר על ירידה בתפוקה של חודש-חודשיים", אומר יעקב אטרקצ'י, מנכ"ל חברת אאורה. יש לציין כי החברה מתמחה בתחום ההתחדשות העירונית שבו מפלס הלחץ כרגע נמוך יחסית.
בימים הקרובים תפרסם החברה את דוחותיה הכספיים לשנת 2019. בחודש ינואר האחרון סיפקה אאורה 1.91% נתונים ראשוניים לגבי פעילות החברה בשנה החולפת לפיהם היא מכרה 476 יחידות דיור תמורת כמיליארד שקל, גידול של כ-68% לעומת אשתקד, אז מכרה החברה 283 דירות בפרויקטים השונים תמורת כ-448 מיליון שקל. אמנם, היא לא סיפקה נתונים בנוגע לרווחי החברה – ככל הנראה במטרה לעורר עניין לאחר שספגה הפסדים משמעותיים בשנים האחרונות הנובעים בעיקר מפער בין תכנון רב של פרויקטים לביצועם. הערכות החברה מנבאות הכנסות של מעל 3 מיליארד שקל מפרויקטים בהקמה ו/או שיווק כאשר צפי הרווח הגולמי מוערך בכ-580 מיליון שקל, שעיקרו צפוי להיות מוכר במהלך השנים 2020-2021, ובהתחשב בקצב ההשלמה של הפרויקטים.
- אאורה: יעקב אטרקצ'י מבקש להכפיל את שכרו ל-6.15 מיליון שקל בשנה
- ההוכחה שמחירי הדירות יורדים ומה קרה ביולי-אוגוסט בשוק
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"אני חושב שהמצב של החברה שלנו מצוין", אומר אטרקצ'י ומסייג בהתייחס למשבר הקורונה: "אנחנו מושפעים כמו כולם – כשיש פדיונות אז ההשפעה היא רוחבית. בעיניי אין קשר בין זה לבין המצב של החברות. הפאניקה תישכח ואנשים יעשו בחירה אמיתית לפי מצב החברה כי כרגע כולם מוכרים מכל הבא ליד, ואני מקווה שנתעשת והעסק יחזור לפסים כלכליים. כלומר, חשוב מאוד שחברות ייסחרו בשווי האמיתי שלהן".
"אין התנפלות על הדירות אבל גם לא מת"
"בסך הכל אני חייב להגיד שאתרי הבניה שלנו עובדים בתפוסה מלאה כי הפועלים הם פועלים זרים – סינים, מולדובים, אנחנו לא נסמכים על כוח אדם מהשטחים. כך שהבניה בסדר", מספר אטרקצ'י. "במכירות אני יכול לומר שיש ירידה בביקושים וזה גם טבעי – אין התנפלות אך גם לא מת. אנשים באים, נכנסים, יש כאלה שפדו כסף בבורסה ורוצים לקנות דירה, כאלה שממשיכים תהליך קודם".
לדבריו, "המצב מאתגר מאוד. יש חשש אצל העובדים כי בסך הכל אנשים לא יודעים מה מותר ומה אסור. ישיבות שאינן הכרחיות אנחנו לא מקיימים ומקפידים על מרחקים, גם מול דיירים – אנחנו עוסקים בפתרון בעיות כל היום, אנחנו קשובים לאנשים כל הזמן אבל לא מקיימים כנסים.
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- עסקת ענק בלב תל אביב: JFrog שוכרת 20 אלף מ"ר מרבוע כחול ב-650 מיליון שקל
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על...
השבתה חלקית: מוסדות התכנון יעברו לפעילות במתכונת מיוחדת
ענף הבניה הוחרג מתקנות החירום: "מאמץ למנוע נזק בלתי הפיך בנדל"ן"
"יש לנו קושי במקום אחד – העיריות והוועדות עברו למתכונת חירום, כך שיהיה בעייתי לקדם בחודש הקרוב תוכניות בניין עיר וכדומה. אנחנו מקווים שזה ישתנה תוך חודש כי במצב כזה זה עדיין לא אסון, גם חודשיים. כבר חווינו בעבר מלחמות ואירועים צבאיים שהיה סגר או מתכונת חירום זמנית. הבעיה במגיפה הזו ומה שגורם לאנשים להיות בפאניקה זה חוסר הוודאות. אם העיריות יהיו קשובות גם לנושא של הוצאת היתרי בניה וגם טופסי 4 בתקופה הקרובה זה יצמצם את העיכוב בבנייה והמטרה היא כן למסור את הדירות במועד".
האם נכון כעת להפסיק עבודות בפרויקטים של תמ"א 38?
"ראיתי את ההצהרה של ראש קריית אונו לעצור תמ"א 38, שם הבניה מתבצעת כשאנשים עדיין גרים בדירות ואני מבין את המצוקה וההיגיון שבדבר – לא בטוח שמסכים איתו. בכל אופן, אנחנו לא נאלצים להתמודד עם זה כי אנחנו עוסקים בהתחדשות על ידי פינוי בינוי ולכן אתרי הבניה מתנהלים בצורה רגילה ואין עניין של חיכוך עם הדיירים".
טרם פרוץ משבר הקורונה עמדו סוגיות שונות על הפרק בתחום ההתחדשות העירונית שעתה ייאלצו להמתין
"היום, ביחס לימי המשבר הראשונים, אני עוד יותר משוכנע שצריך ללכת לקראת הציבור בפרויקטי פינוי בינוי. הקקפוניה ששמענו להפחית לפני חודש את התמורה לדיירים היא רעה מאוד – איפה שאפשר צריך לעזור לדיירים הוותיקים. אני מקווה שאותם קולות דווקא יתאפסו בעניין הזה ושכל שינויים בכיוון הזה יוקפאו. אבל, זה מושפע ממשך היארכות המשבר והקיפאון בקבלת החלטות, כמו גם הנושא של השבעת ממשלה שתוכל לקבוע מדיניות ותיקח בחשבון את הצורך הלאומי בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית בדרך שתיטיב עם כולם.
"כמו כן, בלי קשר לקורונה, אני חושב שיש קונצנזוס בעניין לגבי הסכמה של שני שליש מהדיירים במקום 80% בפרויקטי התחדשות עירונית. אני מקווה שכבר בחודש הקרוב תהיה ממשלה והנושא יעוגן בחקיקה".
ככלל, הוא משדר אופטימיות בנוגע ליחסה של הממשלה לענף הנדל"ן. "לדבריו, "ענף הנדל"ן תמיד היה קטר שהוציא את המשק ממיתון וזה יכול לקרות שוב במצב שאכן ניקלע למיתון. דווקא בעת הזו הענף יכול להוביל לצמיחה – הוא מעסיק מאות אלפי עובדים בשלבי התכנון, הביצוע והשיווק, ואני דווקא חושב שקידום פרויקטים בתחום הזה יעזרו למצב הכלכלי במשק".
כיוון נוסף שהוא סבור שכדאי לבחון הוא שילוב מובטלים בענף. "כל עבודה מכבדת את בעליה ואני חושב שיש הרבה מאוד עבודה בענף וראוי לעודד את זה. זה יכול לעזור לאנשים שמובטלים וגם לפתור את המצוקה בכוח אדם – צריך לזכור שיש מצוקה תמידית בענף בכוח אדם – כמות הפועלים הזרים לא מספיקה ובמצב של סגר מצבת העובדים בכלל יורדת, אז גם אם לתקופה זמנית הצעירים ייכנסו לתחום – אין ספק שזה יעזור גם להם וגם למדינה".
במצב הנוכחי איך אתה רואה את השינוי במחירים?
"באזור הביקוש, גוש דן רבתי, גם אם תהיה עצירה או הפחתה בכמות הרוכשים למספר חודשים זה לא יביא שינוי מהותי. אני צפיתי שהשנה תהיה עליית מחירים אז ייתכן שהיא תימנע אבל בפריפריה אני בהחלט חושב שהמחירים יירדו. בסוף יש גזירה שווה בין תחום המגורים לתחום השכירות".
יש מקום לתת הקלות גם בשכירות?
"שוק השכירות הוא שוק חופשי ולכן המדינה לא יכולה להתערב. מה שכן, היא יכולה להקל על המיסוי ובהוראת שעה לבטל את המס על שכירות ולהקל בארנונה בתקופה שאנשים לא עובדים. אפשר אפילו לחשוב להפחית את מס הרכישה במיוחד על דירה שנייה שעלה בשנים האחרונות בצורה משמעותית".
ומה לגבי היבט המימון, עד כמה יש נכונות מצד הבנקים ללוות פרויקטים כיום?
"כרגע אני לא רואה קושי מבחינת אזורי הביקוש. אם המשבר יימשך זמן ארוך יכול להיות שהבנקים יהיו יותר סלקטיביים ואולי ילוו יותר בגוש דן ויזהרו בפריפריה".
- 2.אנשים לא יקנו כמעט דירות ומכוניות כי המשק נכנס למי 25/03/2020 17:24הגב לתגובה זואנשים לא יקנו כמעט דירות ומכוניות כי המשק נכנס למיתון כבד. לאחר שהבורסות והאגח קרסו,ועולם העסקים קרס, זה ברור שענף הנדלן והרכב יקרסו. מיתון כבד תמיד פגע במחירי הדירות והמשרדים
- למי אכפת? (ל"ת)אצק 29/03/2020 15:34הגב לתגובה זו
- 1.חבל 24/03/2020 19:35הגב לתגובה זומתעקשים להקשות על פרוייקטים של פינוי בינוי, וגם לצמצם את התורה, וגם לגבות מס רכישה מוגדל על דירה שניה, לא יקרה כלום. צריך להציב אנשי מקצוע בראש המשרדים והגופים ואז תהיה תזוזה, אם האוצר יאפשר...
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
נתוני הלמ"ס מצביעים על עלייה שנתית של 22% בהתחלות הבנייה, אבל ברבעון השני נרשמה ירידה של 5.5% לעומת תחילת השנה כשבין הערים נרשמים פערים גדולים ותלות גוברת בהתחדשות עירונית - איזה עיר מובילה ומי נשרכת מאחור?
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת שברבעון השני של 2025 החלה בנייתן של 18,553 דירות חדשות, מספר גבוה משמעותית מזה שנרשם בתקופה המקבילה בשנה שעברה עלייה של 42.3%. עם זאת, ביחס לרבעון הראשון של השנה אפשר לראות ירידה של כ-5.5% במספר התחלות הבנייה. במקביל, גמר הבנייה עלה והסתכם ב-14,385 דירות, עלייה של 17.7% לעומת הרבעון הראשון ושל 13.1% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. התמונה הכוללת לשנה החולפת מצביעה על שוק בנייה פעיל יותר, אך לא אחיד בין המחוזות השונים.
פיזור גיאוגרפי ומגמות במחוזות
יש פערים גדולים בין האזורים. מחוזות המרכז ותל אביב הובילו את הפעילות ברבעון השני, עם כמעט מחצית מכלל הדירות החדשות - 4,519 במרכז ו-4,384 בתל אביב. במחוז הדרום החלה בנייתן של 3,984 דירות, שהיוו כ-21% מכלל הפעילות הארצית, והמספרים שם זינקו ב-62% לעומת הרבעון הקודם. לעומת זאת, בצפון ובירושלים חלה האטה משמעותית: ירידה של 55.7% בצפון, 27.1% בירושלים ו-22% בחיפה.
בכל הנוגע להיתרי בנייה, ניתנו ברבעון השני 17,189 היתרים - עלייה קלה של 1.7% לעומת הרבעון הראשון, אך יציבות ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. הפילוח לפי מחוזות מגלה כי במחוז המרכז חל זינוק של כמעט 40% בהיתרי הבנייה, בעוד שבמחוזות אחרים המגמה הייתה שלילית ירידה של כ-8% בתל אביב ועד 13.9% בירושלים.
התחדשות עירונית מובילה
כ-5,030 התחלות בנייה ברבעון השני היו במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית – כ-27% מכלל ההתחלות. מרבית הדירות נבנו במתכונת של הריסה ובנייה מחדש, בעיקר בפרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38/2, שהיוו כ-81% מהתחלות ההתחדשות. לעומת הרבעון הקודם מדובר בירידה של 7.7%, אך בהשוואה לשנה שעברה עלייה של 31.3%. בנוסף, החלה בנייתן של כ-1,141 דירות כתוספות בנייה לבניינים קיימים, נתון המשקף עלייה של 14.4% לעומת הרבעון הראשון.
- למה משלמים על עבודה שלא בוצעה? הקבלנים דורשים להקפיא את שכר העובדים הזרים
- ירידה בהתחלות הבנייה בשנה האחרונה, כ-60 אלף בלבד: "המחירים יעלו"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בהסתכלות רחבה על 12 החודשים האחרונים, בין יולי 2024 ליוני 2025, החלו להיבנות 76.5 אלף דירות – עלייה של 22.3% לעומת השנה שקדמה לה. לאחר ניכוי הדירות שנהרסו במסגרת התחדשות עירונית, מדובר ב-70.6 אלף דירות חדשות – עלייה של 23.5%. גם מספר היתרי הבנייה בשנה זו עלה, והסתכם ב-80.4 אלף עלייה של 8.9%.
