התחדשות עירונית: תל אביב שוב שיאנית במסלול תמ"א 38
תל אביב חוזרת להוביל בתחום ההתחדשות העירונית בישראל. מנתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית עולה כי בשנת 2018 התקבלו היתרי בניה ל-1,811 יחידות דיור ב-35 מתחמים במסלול פינוי בינוי בעיר, ו-81 מבנים קיבלו היתר בנייה במסגרת תמ"א 38, חיזוק ותוספת או הריסה ובנייה מחדש. נתון המיוחס ברשות לשחרור החסמים עקב אישור תכנית הרבעים. לאחר שדורגה שניה במסלול זה בשנת 2017, היא חוזרת לראש הרשימה בשנה החולפת.
בסך הכל, בשנת 2018 אושרו 12,812 יחידות דיור במסגרת 27 תכניות להתחדשות עירונית - קפיצה של 50% בהשוואה לשנת 2017 אז אושרו 8,537 דירות, וזינוק של יותר מ-200% לעומת שנת 2012 אז אושרו 4,165 דירות. הנתונים הינם חלקיים כאשר לקראת חודש מאי צפוי להתפרסם דו"ח מקיף של הרשות.
אחרי תל אביב, ברשימת הערים המובילות בהנפקת היתרים במסלול פינוי בינוי נמצאת יהוד מונסון כאשר בהסתכלות על הנפקת ההיתרים ביחס לגודל האוכלוסייה, יהוד מדורגת ראשונה עם 1,792 דירות חדשות ב-10 מתחמים בביצוע על כ-30,000 תושבים. אחריה מדורגת קריית אונו עם 1,675 דירות ב-14 מתחמים על כ-40,000 תושבים.
רמת גן: התארכות משמעותית במשכי התכנון
העיר רמת גן מדורגת שביעית במסלול פינוי בינוי עם 561 דירות שקיבלו היתרים ב-17 מתחמים בעוד שבמסלול תמ"א 38 היא שומרת על יציבות יחסית לשנת 2017 ומסכמת את 2018 עם 47 מבנים שקיבלו היתרי בניה. אמנם, במקביל לכך חלה התארכות משמעותית במשכי התכנון, עד כדי למעלה מ-4 שנות המתנה בין בקשה להיתר.
- מענקים למיזמים ברחובות ואשקלון בהיקף של 115 מיליון שקל
- "הרשות להתחדשות עירונית מסיטה את תשומת הלב מהכישלון הצורם שלה"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מי שבעבר נחשבה לבירת התמ"א נוכח פרויקטים רבים שאישרה במהלך השנים ניצבת לאחרונה בפני מדיניות חדשה של ראש העיר כרמל שאמה הכהן. "נפסיק לתת היתרים כמו משוגעים. שלטון הקבלנים נגמר", אמר עם היבחרו והכריז כי לא יאשר פרויקטים חדשים של תמ"א 38 בעיר בשל המחסור בשטחי ציבור לתשתיות נוספות - אלו עמדו במוקד תלונות רבות מצד תושבי העיר בהתייחס למדיניות העירייה (לכתבה המלאה).
- 1.מהנדס 07/04/2019 19:18הגב לתגובה זוזה מובן מאליו - יישום תמא 38 באיזור יקר שווה ליזם יותר מאיזור זול...
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
