השפעת מהות הנכס וסביבת המגורים על שווי החברה
חדשות לבקרים אנו קוראים על חברות בכלל וחברות נדל"ן בפרט, אשר מדווחות כי שווי נכסיהם עלה. במקרים של עליית שווי נכסי נדל"ן יש לבחון ולהתעמק במהות הנכס והמגורים לעליית השווי, בכדי להעריך את השפעת השינוי על שווי החברה.
חלק ניכר מאירועי עליית שווי מדווחים בנכסים מניבים, כאשר הסיבה לעליית השווי הינו עלייה בדמ"ש שנגבים בנכסים מניבים ו/או מירידה בשיעור ההיוון, הרי שכנגד עליית השווי יש לבצע התאמה של סעיף המיסים. קיימים מספר מתודולוגיות לגבי הערכה הכלכלית של ההתחייבות האמורה בין אלה שלוקחים כחוב בשווי מלא כיום ובין אלה שמהוונים לתקופה ארוכה, ובכך מקטינים משמעותית את שווי ההתחייבויות.
סיבה נוספת לעליית שווי מהותית מקורה בהליך תכנון, כאשר זה העיקרי והמקובל אשר מעלה בצורה ניכרת את שווי המקרקעין (בין אם מדובר בקרקע או בנכס מניב) הינו הליך של אישור תוכנית בניין עיר (תב"ע), כיצד עליית השווי האמורה משפיעה על שווי החברה? את צד עליית השווי ברור לאור דיווח החברה, אולם מה ההוצאות או ההתחייבויות שנוצרות? עיקר התחייבויות מקורן בחיובי מס ו/או היטלים, אשר השיעור המצטבר שלהם יכול להגיע לאחוז ניכר מתוספת השווי של המקרקעין, להלן עיקרי ההתחייבויות:
- כאמור לעיל גם במקרה הנדון, שלטונות המס גובים את חלקם (כמובן במימוש ולא במועד עליית השווי). כאשר המס (בין אם מס שבח או מס הכנסה) הינו בגין הרווח שנוצר לצרכי מס בעת מימוש הנכס לרוב בשיעור של 25%.
- היטל השבחה שהינו תשלום בשיעור של 50% מתוספת השווי שנוצרה למקרקעין כתוצאה מהשינוי התכנוני. נציין כי תוספת השווי לצרכי היטל השבחה אינה זהה, ומחושבת באופן שונה לעומת תוספת השווי לצרכי המס.
- במידה והבעלות על הנכס הינה של מנהל מקרקעי ישראל והחברה הינה חוכרת או בעלת הסכם פיתוח, אזי יש לבחון את הסכם החכירה או הפיתוח, לרבות באם ההסכם מהוון או לא ומה סוכם לגבי שינויים תכנונים.
בחלק ניכר מההסכמים על החוכר/בעל זכות להסכם פיתוח לשלם למנהל דמי היתר בגובה של עד 51% מתוספת השווי שנוצרה בגין השינוי התכנוני, גם עבור חיוב זה קיים תחשיב נפרד ושונה לעומת אופן חישוב שנעשה לצרכי היטל השבחה ושונה מהחישוב שנעשה לצרכי למס הכנסה. חשוב לציין כי קיימים מנגנוני קיזוז בין התשלום לדמי היתר והיטל השבחה.
- 3.דוד 10/01/2013 10:37הגב לתגובה זואתה בחור אינטלגנט, אבל הכתבה חלשה. אין שורה תחתונה. אבל מה... אחלה תמונה.
- 2.זה לא מיחזור של כתבה שכבר פורסמה בעבר? (ל"ת)נשמע מוכר 10/01/2013 08:46הגב לתגובה זו
- 1.כשאין מה לכתוב לא צריך לכתוב. (ל"ת)למה לכתוב 09/01/2013 21:36הגב לתגובה זו
עדר (X)העדר הדיגיטלי ואפליקציות ההשקעה: האם כולנו הופכים למשקיעי המונים?
איך משקיעים היום בבורסה, מהם אפליקציות השקעה והאם אנחנו חלק מעדר ענק?
בורסה והשקעות הפכו למשחק ילדים - כהורים תמיד תהינו איך לחנך את ילדינו לחסוך ולהשקיע נכון. חשבנו להיעזר בספר ״השקעות לעצלנים, הדרך הפשוטה להשקעה ארוכת טווח בשוק ההון״ אך העצלנים נשארו עצלנים. קראנו את הספר של רוברט קיוסאקי ״אבא עשיר אבא עני, שיעורים על כסף שהורים עשירים מלמדים את ילדיהם״, אך ההורים קראו ואת הילדים לא לימדו!
בשנים האחרונות, עולם ההשקעות עבר מהפכה של ממש, מהפכה שהובלה על ידי טכנולוגיה ונגישות חסרות תקדים. המסחר בבורסה, שהיה בעבר נחלתם הבלעדית של אנשי מקצוע בבנקים ובבתי השקעות, נפתח בפני כל ילד עם סמארטפון וחיבור לאינטרנט. אפליקציות השקעה ידידותיות למשתמש כמו eToro, Robinhood, ובישראל גם Pepper Invest, הפכו את המסחר לקל, מודעות מפתות בסגנון ״יש לכם 50 ש״ח? – תשקיעו!״, מחסום גודל ההשקעה נפרץ לילדים אך גם למבוגרים ביננו שלא העזו להשקיע בשוק ההון, תמיד מקנן בנו החשש מסיכון, חוסר ידיעה ולרוב גם חוסר הבנה. תורת ההשקעות הינה מקצוע, אך המהפכה הטכנולוגית הפכה את ההשקעה לנגישה לכל גם בסכומים קטנים המאפשרים טעימה ולימוד תוך כדי.
עדר ההשקעות הדיגיטלי
המסחר הפך למהיר ולעתים קרובות גם לממכר. אלא שהנגישות המהירה הזו יצרה תופעה חדשה: "העדר הדיגיטלי" – התנהגות עדר שבה משקיעים רבים פועלים במקביל, לאו דווקא על בסיס ניתוח יסודי, אלא על בסיס טרנדים, המלצות ברשתות חברתיות והייפ וירטואלי.
התופעה הזו אינה מקרית. היא מוזנת מכמה מנועים מרכזיים: ראשית, הפיכתו של שוק ההון ל"משחק" חברתי. פלטפורמות כמו eToro בנו את המודל העסקי שלהן על Social Trading, שבו משתמשים יכולים לראות את הפעולות של משקיעים אחרים, ואף להעתיק אותן באופן אוטומטי. בפורומים כמו Reddit, ובמיוחד תת-הפורום המפורסם WallStreetBets, משקיעים חובבים מחליפים המלצות (או ליתר דיוק, "טיפים" עם נימה של קריאה לפעולה) ויוצרים קהילה תוססת שמניעה מהלכים דרמטיים.
העלייה והנפילה של גיימסטופ
דוגמה בולטת לכוחו של "העדר הדיגיטלי" הייתה פרשת GameStop בשנת 2021. משקיעים קטנים בפורום WallStreetBets התאחדו והחלו לרכוש במאסיביות את מניות החברה, כדי להעלות את מחירן ולגרום להפסדים אדירים לקרנות גידור שהימרו נגד המניה. באמצעות אפליקציות כמו Robinhood, שהציעה עמלות מסחר אפסיות ואפילו אפס עמלה על חלק מהמניות, הם הצליחו ליצור תנודתיות קיצונית שלא נראתה כמותה בשוק. רובין-הוד עצמה, שצמחה על גב המשקיעים הקטנים, מצאה את עצמה במרכז סערה ציבורית כשבשלב מסוים הגבילה את המסחר במניות מסוימות, מה שעורר זעם בקרב הקהילה וגרר חקירות רגולטוריות.
