המדינה מפסידה מעל למיליארד ש' מעסקאות פיצול בנדל"ן

כך עולה ממחקר שביצעה חברת B.D.O עבור התאחדות הקבלנים. מהמחקר עולה כי בשנת 2003 הגיעו הפסדי המדינה לסכום של כ-1.2 מיליארד שקל על קרקע פרטית בלבד
דרור איטח |

עבודת מחקר שביצעה חברת B.D.O עבור התאחדות הקבלנים מעלה כי אובדן הכנסות המדינה ממיסים בגין פיצול עסקאות מכר דירה, הגיע בשנת המס 2003 לסכום עצום של כ 1.2 מיליארד שקל על קרקע פרטית בלבד, (לא כולל בניה על קרקע ציבורית), לא כולל הפסדים עקיפים.

פיצול עסקת מכר דירה, משמעה מכירת דירת מגורים בדרך של מכירת קרקע בנפרד ומכירת שירותי בנייה בנפרד, כאשר את המכירה מארגן "יזם צללים" המתמחה בייזום פיצול עסקת מכר דירה מרובת משתתפים והצנעת מעורבותו בייזום. מעבודת המחקר עולה כי הפסד ההכנסות ממיסים למדינה נגרם מהעובדה שהמדינה אינה אוכפת על יזמי הצללים גביית מס אמת (בעיקר מע"מ) בשיעור של כ-17% משווי הדירה המוגמרת.

מהמחקר עולה כי מפצלי העסקאות אינם משלמים מע"מ בגין: הקרקע, אגרות בנייה, היטלי פיתוח, מס רכישה קרקע, ורווח יזמי. מפצלי העסקאות משלמים מס רכישה בגין הקרקע בלבד, במקום מס רכישה כפול הנגבה מכל רוכש דירה רגיל: בגין הקרקע ובגין המוצר המוגמר (הדירה). מדיווח לשלטונות המס (מס הכנסה, מס שבח) על קיומה של עסקת "מכר דירה", על כל המשתמע בהיבטי מיסוי, שהרי הוא לא מעורב "רשמית" בעסקה.

עוד עולה מן המחקר, כי פערי מיסוי אלו מביאים לכך שהמיסוי שישלם צרכן הרוכש דירה מקבלן או יזם, הפועל על פי החוק, על דירה ממוצעת באזורי הביקוש בערים יהיה גבוה בכ-47 אלף דולר, מאשר המיסוי על דירה שנמכרת באמצעות יזם הצללים, בחלקה גובלת. מארגני קבוצות הרכישה נוטים להציג את פערי המחירים כחסכון בהוצאות מימון ושיווק ומניעת רווחים של קבלנים לגיטימיים, אך בפועל מדובר בפערי מיסוי בלבד, שרובם מגולגלים לכיסם של אותם יזמים, בעלי קרקע ושל עורכי הדין המבצעים את החוזים המתוחכמים המאפשרים את עסקאות הפיצול.

נשיא התאחדות הקבלנים, אהרון כהן, מציין כי מעבר להפסד ההכנסות העצום של המדינה ממיסים בתופעת פיצול העסקאות יש סכנה חברתית שתעמיק את הפער בין עניים ועשירים ובין מרכז ופריפריה. לדבריו, פיצול העסקאות כדאי רק בקרקע פרטית ולא בקרקע מנהל והוא משתלם יותר באזורי ביקוש כמו צפון תל אביב, הרצליה רעננה וכדו... לכן, הזכות לרכוש דירות מוזלות נופלת בידיהן של העשירונים העליונים בלבד. בעוד שרוכשי דירות בפריפריה משלמים מס מלא, מכיוון שבבאר שבע, שדרות או קרית גת, אין כדאיות בביצוע עסקאות מפוצלות (זו קרקע מינהל המחויבת במע"מ וממילא שווי הקרקע בפריפריה נמוך יותר).

כהן מוסיף, כי מעבר ליצירת האפליה בין רוכשי הדירות, קיים גם סיכון ממשי עבור הצרכנים שרוכשים את הדירות באמצעות קבוצה. כהן מציין כי יזם הצללים אינו מחויב לחוק מכר דירות ולכן רוכשי הדירות אינם יכולים ליהנות מהגנתו של החוק בכל הקשור לאחריות על הדירה, וערבויות המכר.

היבט נוסף אותו מציין כהן שעל רוכשי דירה ממפצלי עסקאות לשקול הינו, כי לאחרונה רבו המקרים, שבהם רשויות המס זיהו פיצול עסקאות ופנו אל רוכש הדירה בדרישה לתשלום פערי המיסוי.

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
בנק אש. ניר צוק, שמוליק האוזר יו"ר ויובל אלוני מנכ"ל (קרדיט: גדי סיארה)בנק אש. ניר צוק, שמוליק האוזר יו"ר ויובל אלוני מנכ"ל (קרדיט: גדי סיארה)
פרשנות

בנק אש עומד להיכשל - הנה הסיבות

רעש גדול בהשקה היום, אבל לבנק אש של ניר צוק אין בשורה אמיתית; הלוואי והוא היה מייצר תחרות אמיתית. זה יכול להשתנות בעתיד, בינתיים הוא צל חיוור של ההבטחות 

מנדי הניג |

בנק אש היה אמור להביא בשורה לצרכנים. זה לא קרה. אולי זה יקרה בהמשך. אבל הוא בזבז תחמושת על השקה של מוצר נחות ביחס למוצר של הבנקים הגדולים. הסיכוי שיעברו אליו מסה גדולה של אנשים הוא נמוך מאוד. זה עומד מהבחינה הזו להיות כישלון, אבל הוא בהחלט יכול לייצר ערך לקהלים מסוימים שיפתחו חשבון משני לצד חשבון ראשי בבנק המסורתי שלהם.  

 הבנק החדש מציע מודל של חלוקת רווחים ושקיפות עם הלקוחות. אך אין בו משכנתאות, אין בו פעילות של ניירות ערך והוא חסר בשירותים בנקאיים נוספים כמו המרת מט"ח, אפשרות להיות במינוס ועוד. התוצאה: מוצר חלקי שקשה לראותו הופך לחשבון הראשי של הישראלים

הבנק שהוקם על ידי ניר צוק ויובל אלוני, יצא לדרך כמעט שלוש שנים לאחר שקיבל רישיון מבנק ישראל. באירוע ההשקה, הציגו המייסדים מודל של "חלוקה שווה": 50% מהכנסות הריבית על כספי העו"ש יחזרו ישירות ללקוחות, לצד התחייבות מוחלטת שלא לגבות עמלות עו"ש או דמי מנוי.

המרווח הבנקאי עצום, מסבירים מנהלי הבנק וטוענים שהם רוצים לחלוק אותו עם הלקוחות בצורה הוגנת ושקופה. הבנק יהיה כמעט אוטונומי לחלוטין וכמות העובדים בו מעטה - כ-70 לכל היותר. זה אומר שהבנק עשוי להיות עם נקודת איזון סבירה, וכלכלית הוא יצליח, אך מבחינת הצלחה ציבורית - זה לא נראה באופק. 


ומה כן הבנק יציע? שירותי עו"ש בסיסיים, פיקדונות ואשראי בלבד.  הציבור הישראלי אמנם מתלונן לא פעם על עמלות גבוהות ומתסכלות של הבנקים. הציבור גם ממש לא אוהב את הבנקים, אבל הוא בוטח בהם והם נותנים לו יריעה מלאה לצרכים שלו. מה שמחזיק את רוב הלקוחות בבנקים הגדולים הוא תחושת הביטחון העמוקה, המעטפת המלאה והמקיפה של שירותים – החל מהלוואות, משכנתאות, דרך מסחר בניירות ערך מתקדם ועד פתרונות השקעה מגוונים; אשראי גמיש ומט"ח זמין  והנוחות שבקבלת הכל תחת קורת גג אחת, ללא צורך בקפיצות בין פלטפורמות. אחרת, כבר מזמן היתה נהירה לבנק ירושלים שנותן את הריבית הטובה ביותר על פיקדונות. זה לא קורה כי אנשים לא רוצים להעביר לחשבון פיקדון סכום מסוים ולנהל מעין שני חשבונות. הם רוצים את הכל במקום אחד.