המדינה מפסידה מעל למיליארד ש' מעסקאות פיצול בנדל"ן
עבודת מחקר שביצעה חברת B.D.O עבור התאחדות הקבלנים מעלה כי אובדן הכנסות המדינה ממיסים בגין פיצול עסקאות מכר דירה, הגיע בשנת המס 2003 לסכום עצום של כ 1.2 מיליארד שקל על קרקע פרטית בלבד, (לא כולל בניה על קרקע ציבורית), לא כולל הפסדים עקיפים. פיצול עסקת מכר דירה, משמעה מכירת דירת מגורים בדרך של מכירת קרקע בנפרד ומכירת שירותי בנייה בנפרד, כאשר את המכירה מארגן "יזם צללים" המתמחה בייזום פיצול עסקת מכר דירה מרובת משתתפים והצנעת מעורבותו בייזום. מעבודת המחקר עולה כי הפסד ההכנסות ממיסים למדינה נגרם מהעובדה שהמדינה אינה אוכפת על יזמי הצללים גביית מס אמת (בעיקר מע"מ) בשיעור של כ-17% משווי הדירה המוגמרת. מהמחקר עולה כי מפצלי העסקאות אינם משלמים מע"מ בגין: הקרקע, אגרות בנייה, היטלי פיתוח, מס רכישה קרקע, ורווח יזמי. מפצלי העסקאות משלמים מס רכישה בגין הקרקע בלבד, במקום מס רכישה כפול הנגבה מכל רוכש דירה רגיל: בגין הקרקע ובגין המוצר המוגמר (הדירה). מדיווח לשלטונות המס (מס הכנסה, מס שבח) על קיומה של עסקת "מכר דירה", על כל המשתמע בהיבטי מיסוי, שהרי הוא לא מעורב "רשמית" בעסקה. עוד עולה מן המחקר, כי פערי מיסוי אלו מביאים לכך שהמיסוי שישלם צרכן הרוכש דירה מקבלן או יזם, הפועל על פי החוק, על דירה ממוצעת באזורי הביקוש בערים יהיה גבוה בכ-47 אלף דולר, מאשר המיסוי על דירה שנמכרת באמצעות יזם הצללים, בחלקה גובלת. מארגני קבוצות הרכישה נוטים להציג את פערי המחירים כחסכון בהוצאות מימון ושיווק ומניעת רווחים של קבלנים לגיטימיים, אך בפועל מדובר בפערי מיסוי בלבד, שרובם מגולגלים לכיסם של אותם יזמים, בעלי קרקע ושל עורכי הדין המבצעים את החוזים המתוחכמים המאפשרים את עסקאות הפיצול. נשיא התאחדות הקבלנים, אהרון כהן, מציין כי מעבר להפסד ההכנסות העצום של המדינה ממיסים בתופעת פיצול העסקאות יש סכנה חברתית שתעמיק את הפער בין עניים ועשירים ובין מרכז ופריפריה. לדבריו, פיצול העסקאות כדאי רק בקרקע פרטית ולא בקרקע מנהל והוא משתלם יותר באזורי ביקוש כמו צפון תל אביב, הרצליה רעננה וכדו... לכן, הזכות לרכוש דירות מוזלות נופלת בידיהן של העשירונים העליונים בלבד. בעוד שרוכשי דירות בפריפריה משלמים מס מלא, מכיוון שבבאר שבע, שדרות או קרית גת, אין כדאיות בביצוע עסקאות מפוצלות (זו קרקע מינהל המחויבת במע"מ וממילא שווי הקרקע בפריפריה נמוך יותר). כהן מוסיף, כי מעבר ליצירת האפליה בין רוכשי הדירות, קיים גם סיכון ממשי עבור הצרכנים שרוכשים את הדירות באמצעות קבוצה. כהן מציין כי יזם הצללים אינו מחויב לחוק מכר דירות ולכן רוכשי הדירות אינם יכולים ליהנות מהגנתו של החוק בכל הקשור לאחריות על הדירה, וערבויות המכר. היבט נוסף אותו מציין כהן שעל רוכשי דירה ממפצלי עסקאות לשקול הינו, כי לאחרונה רבו המקרים, שבהם רשויות המס זיהו פיצול עסקאות ופנו אל רוכש הדירה בדרישה לתשלום פערי המיסוי. התאחדות הקבלנים פנתה לרשויות בדרישה לאכוף את החוק על עסקאות פיצול מכר דירה אלו כך שימוסו בהתאם לחוק, ובכך תופסק האפליה כנגד קבלנים בנוגע למיסוי מכירת דירות. - פתרון נוסף אותו מציעה ההתאחדות: חקיקה, אשר תבטל את האפליה הקיימת, תשווה את נטל המיסוי בין כל הצרכנים ובין כל היזמים, ובכך תאפשר תחרות בתנאים שווים.
