היצע הדיור הנמוך יחסית בישראל גורם לכך שהמחירים עולים. הוא לא מצליח להדביק את הפער ביחס לביקוש וכבר שנים שמשרד האוצר, מינהל התכנון ורמ"י מנסים לספק פתרונות - בהצלחה חלקית. הפתרון המיידי הוא התחדשות עירונית, בנייה לגובה, שמגדילה את שטח הבנייה בצורה משמעותית באותו שטח קרקע. זה רווחי לרוב היזמים, טוב לדיירים - טוב לכולם, חוץ מאשר למתכננים, שלוקחים את הזמן ולעתים עוברים 7-10 שנים מרגע הפנייה לדיירים ועד שהפרויקט מוכן.

הקלות של עד 30% יסתיימו

אחת היוזמות הברוכות לגידול בשטחי הבנייה היו של שמעון שבס (מנכ"ל משרד ראש הממשלה לשעבר), שרצה לתת פתרון לעלייה הרוסית. התכנית שלו אפשרה ליזמים לעקוף את התב"ע ולהוסיף שטחי בנייה, בהגבלה של 20% כמובן, ובהמשך הגיע השר משה כחלון והרחיב את ההקלה ל-30% (בהתאם לכך, נקבע שהוספה של יחידות לא תהווה סטייה ניכרת, אבל הוראת השעה פגה ביוני 2020). מאז, למדינה אין פתרון שיחליף אותה והיא אפשרה ליזמים שהגישו תכניות ישנות עד שתפוג הוראת השעה לבנות (בשנה שעברה בוצע תיקון לחוק שאפשר, עד תחילת 2025, לבנות עם ההקלות במידה והגיש תכנית עד סוף 2022). פרויקטים ייתקעו? בנייה (שלומי יוסף) כבר כמעט שנתיים שאף יזם לא יכול לבקש הקלות ומי שהגיש תכנית עבור תכנית ישנה (כיום, תוספת של 20% מהווה סטייה ניכרת), וטרם קיבל היתר - בבעיה. המשמעות היא פשוטה - החל מתחילת השנה הבאה, לא תהיה עוד אפשרות לקבל שטחי בנייה נוספים, ומעתה יהיה הליך ביורוקרטיה ארוך מול הוועדות ועוד פגיעה צפויה בצד ההיצע. במקרה כזה, היזמים יצטרכו לעשות אחד משניים: האפשרות הראשונה היא לבנות לפי התב"ע הקיימת, אבל אז הרוויחיות של היזם נפגעת. למשל, אם קבלן יכל לבנות 50 דירות בפרויקט מסוים לפני ההקלה ואחריה - 65, כעת הוא יוכל לבנות לפי התכנית הקודמת. במצב שבו הרווחיות שלו תיפגע, במקום 17% נניח תהפוך ל-11% בלבד, היזם לא ייבנה. מה הוא יעשה? פשוט, הוא יגיש בקשה לתב"ע חדשה. עד אז, יכול להיות שהוא יצטרך להתמודד עם עלויות מימון כבדות והוא יוכל לבחור האם לוותר עליה או במקרה קיצוני, שלא כל ההקלות יאושרו - להעלות מחיר.

אז מה יעשו היזמים?

אחת האפשרויות היא שביטול ההקלות יגרום למספר יזמים להוציא את ההיתר מהר (מדובר רק על פרויקטים בשלב מתקדם מאוד) ולעלות במהירות על הקרקע. יזם שלא יבנה עד התאריך הזה, סביר להניח שימתין עוד שנה-שנתיים לפחות, עד שיקבל אישור לשינוי התב"ע, או שיעלה מחיר. היזמין בעצמם טוענים ש"פרויקטים רבים ייתקעו או שהמחירים יעלו, ברור שתהיה כאן בעיה". החשש של היזמים נובע, כפי שהזכרנו קודם, נבע בין היתר מעלויות המימון. הריבית גבוהה מאוד ולעתים קבלן קטן לא יכול להחזיק מעמד עד שיוציא היתר חדש. הפגיעה ברווחיות יכולה לגרור איתה אסון, משום שמחירי הדירות יעלו. בחודשים ובשבועות האחרונים, כך מספרים יזמים, הם נמצאים בקשר ישיר מול הרשות כדי לנסות ולאשר בזריזות את ההיתרים. חלק מהיזמים טוענים שיש להאריך את סיום התקנות עד סוף 2026, כדי שיוכלו להתארגן, אבל בשלב זה, לא נראה שהם יקבלו "תוספת זמן", בטח לא כשמינהל התכנון לא מעוניין בכך. מנגד, לרשויות המקומיות יש אינטרס גדול מאוד ללכת יד ביד עם היזמים, וכך גם לרשות המסים. הקלות גדולות גוררות מסים ואגרות גבוהים יותר מצד אחד, אבל גם תשלומים גבוהים למיסוי מקרקעין. בראש ובראשונה, ראשי הרשויות יודעים שכל תכנית שלא תאושר, עלולה לגרום לנזק רב, בעיקר משום שהיקף היטלי ההשבחה יקטן משמעותית - ואת זה העירייה לא רוצה לספוג. בקרב היזמים יודעים שלשר האוצר אין אפשרות להאריך את הוראת השעה שבוטלה פעם נוספת, ולכן הם מנסים למצוא פתרון חלופי - כמו אפשרות יצירתית שתקבע גבולות גזרה ברורים באשר להקלות עתידיות. אם לא יימצא פתרון, יכול להיות מאוד שנראה את הוועדות המקומיות מוצפות בפניות חדשות ויזמים רבים שמעכבים את תחילת העבודות עד שיושג הסדר אחר - וזה יכול לקחת חודשים ארוכים ולגרום שוב לפגיעה חמורה בהיצע.