כמה עולה קרקע לבנייה בעתלית ולמה הפער העצום בין מגרשים צמודים?
צמודי קרקע הפכו למצרך נדיר בישראל. המכרזים שמשווקים ברמ"י לבניית צמודי קרקע מהווים אחוזים בודדים מסך המכרזים ולכן קשה מאוד למצוא קרקע לבנייה מיידית. גם כשמדובר בהגרלה שעורכת רמ"י למכרזים בדרום או בצפון, עוברות כמה שנים עד שהקרקע עוברת תהליך פיתוח. לכן, יזמים וגם אנשים פרטיים מחפשים הזדמנויות טובות לרכוש קרקעות שאפשר לבנות עליהן בטווח הקצר.
מכרז כזה נסגר היום בעתלית. 85 הצעות הוגשו למכרז ל-10 מגרשים לבניית 27 יח"ד צמודי קרקע במשולש עין כרמל, עתלית. על מגרש בגודל של כ- 547-702 מ"ר המיועד לבניית עצמית של 2-3 יח"ד, ישלמו הזוכים כ- 2,715,222-4,855,555 שקל (לא כולל מע"מ והוצאות פיתוח). מחירי הפיתוח נעו בין 800-900 אלף שקל בממוצע, כשגודלי השטחים משתנים, 500-600 מ"ר בממוצע.
אגב, מחירי המינימום כמעט לא השתנו בין מגרש למגרש, ונעו סביב 1.2-1.4 מיליון שקל, כך שלכאורה אין הצדקה אמיתית לפער הגבוה בין המגרשים שנמכרו במחיר יקר לנמוך (מצאנו כי הפער עמד על מאות אלפי שקלים ויותר על אותה הקרקע). למה לכאורה? כי יש לזה סיבה טובה: לעתים, מכרזי רמ"י נסגרים במחירים שונים בגלל לחץ של אדם פרטי לסגור ומתמודד אחר, שמציע מחיר של מאות אלפי שקלים יותר ממחיר המינימום, זוכה בקרקע דומה או זהה - אבל זה לא המקרה.
יש כאן עוד נקודה שצריך לציין והיא תקפה למכרז הזה: לעתים תראו מגרש בגודל זהה וצמוד למגרש אחר שנמכר ב-20% יותר. יש לזה סיבה: אולי מדובר במגרש פינתי, או במגרש בעל ערך גבוה - נוף לים, לחורשה, לפארק וכו' (בעבר נתקלתי במכרז שבו שווקו שתי קרקעות דומות ופער המחיר בניהן היה כמעט 30%. כששאלתי למה, הפנו אותי להוסטל הסמוך לקרקע הצמודה).
- 4,000 מגרשים לשיווק בעדיפות לחיילי מילואים - רובם בפריפריה
- היישובים נחשפים: כך יחולקו המגרשים למילואימניקים ונכי צה"ל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אז מה קרה הפעם? פשוט, בחלק מהמגרשים זכויות הבנייה היו ל-3 יחידות דיור, בחלק ל-2 ובחלק לבית אחד. במקרה כזה, שבו הזכויות רחבות יותר, אתה ניגש למכרז עם חברים או משפחה, ורוכש יחידות לכולם במחיר מעט יותר גבוה, אך משתלם יותר. תחשבו על זה: אם זכיתם במגרש של 600 מטר לבניית 3 יחידות דיור ב-5 מיליון שקל, תוכלו לקבל וילה, אחרי מפתח, במחיר של 3.5 מיליון שקל בערך - כשצמודי קרקע באזור עולים כמיליון שקל יותר.
המגרשים ששווקו בעתלית הם חלק מתוכנית "שכונת המגורים דרום עתלית ובשטחי עין הכרמל" המתפרשת על כ-213 דונם בדרום מזרח עתלית, ממערב לכביש 2 וממזרח לכביש 7110 עתלית-נווה ים.
- 2.חבל שלא זכינו בפעם הבאה אולי (ל"ת)תום ואון 09/08/2024 15:36הגב לתגובה זו
- 1.פרס 06/08/2024 13:33הגב לתגובה זולגמור דירה ב-3.5 אם זה אכן נכון זול מאוד!!!
כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
על מחירי הדירות בנתניה, בת ים ופתח תקווה
מחירי הדירות בתל אביב בקצב ירידה שנתי של כ-9% - מחירי הדירות בת"א בצניחה - על ההמשך ועל הפיל שבחדר, בערים הסובבות הירידה קצת נמוכה. מרגישים את זה גם במעגלים קצת מרוחקים יותר. בדקנו הפעם עסקאות אחרונות בפתח תקווה, נתניה ובת ים.
פתח תקווה
ברחוב ברוריה 8, דירת
4.5 חדרים, 111.9 מ"ר, קומה שישית, נמכרה ב־3.15 מיליון שקל
(28.2 אלף ש"ח למ"ר).
ברחוב בייליס
20, דירת 4 חדרים, 86 מ"ר, קומה שישית, נמכרה ב־2.76 מיליון שקל
(32.1 אלף ש"ח למ"ר).
ברחוב הרב
צבי יהודה 7, דירת 5 חדרים, 115.1 מ"ר, קומה רביעית, נמכרה ב־3.37 מיליון שקל
(29.3 אלף ש"ח למ"ר).
- דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
- מחירי הדירות בירושלים בשיא כל הזמנים - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ברחוב י"ז הבנים 7, דירת 3.5 חדרים, 74.8 מ"ר, קומה שלישית, נמכרה ב־2.18 מיליון שקל
(29.1 אלף ש"ח למ"ר).
בונים על התחדשות עירונית? תקבלו הרבה פחות ממה שחשבתם; על המשבר הגדול בהתחדשות
התחדשות עירונית אמורה היתה לפתור חלקית את בעיית המגורים, אבל תמונת המצב במרכז קשה - פרויקטים נתקעו בגלל ירידות המחירים, הקבלנים רוצים (ויכולים) להעביר פרויקטים לאחרים והתמורות שקיבלו הדיירים יורדות
התחדשות עירונית ענף ההתחדשות העירונית עובר טלטלה כלכלית משמעותית: למרות עלייה בהיקפי הפעילות, רווחיות השחקנים הצטמצמה, ועשרות חברות מחפשות קונה לפעילות הזו. הן לא רוצות להמשיך - הרווחיות התכווצה בגלל ירידית המחירים, המימון עלה. מסתבר שהן יכולות לסגת מהפרויקט, ולהשאיר את הדיירים תקועים באמצע ההכנסות. יש פרויקטים שעובדים עליהם כבר 4-5 שנים והיזם אמר - "אני צריך להוריד את שטח הדירות ולעשות עוד שינויים, אחרת אי אפשר להמשיך, זה לא כלכלי". הדיירים אמרו - "אבל יש הסכם" אבל היזם הראה להם שההסכם מאפשר נסיגה בהינתן שינויים מסוימים.
כל הסכם לגופו, אבל בשטח יש עשרות רבות של פרויקטים שמחפשים "אבא". היזם המקורי רוצה למכור. זה גורם לשני דברים - הדיירים יצטרכו לחכות לדירה הרבה יותר זמן ממה שהעריכו. והם יקבלו תמורות נמוכות יותר משמעותית. כשהם מדברים עם יזמים חדשים הם מבינים שמה שהיה לא יהיה. אלו שהצליחו להיות בתחילת הדרך של ההתחדשות העירונית הרוויחו בגדול. כעת, ההשבחה תהיה נמוכה יותר.
ירידות מחירים במרכז
הגאות שהיתה במחירי הדירות במרכז קידמה מאוד את תחום ההתחדשות ודגש על תמ"א באזור המרכז כשרווחיות של הקלבנים נמדדה בעבר בשיעורים של כ־20% ואף יותר. היזמים גם נהנו מעליית מחירים מתמדת תוך כדי תנועה.
בשנה האחרונה התמונה השתנתה: המחירים במרכז ירדו בין 5% ל-10%. הירידה הזו משנה לחלוטין את התחשיב של היזמים. בפרויקטים מרכזיים רבים הרווחיות יורדת לכ־10% ואף פחות.
- 740 דירות חדשות בת"א: אושרה תוכנית של מטרופוליס
- 378 דירות חדשות בר"ג: תוכנית ההתחדשות יוצאת לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ההשפעה של ירידות מחירים מלווה במורכבות התפעולית של תמ"א 38/1 שרק הולכת והופכת למורכבת יותר. העבודה מבוצעת בתוך מבנים קיימים לרוב עם מגורים פעילים, וזה מורכב, כשבתל אביב המורכבות כפולה - יש אזורים שלא ניתן לעבוד בהם על רקע עבודות תשתית גדולות.
