כמה עולה קרקע לבנייה בעתלית ולמה הפער העצום בין מגרשים צמודים?
צמודי קרקע הפכו למצרך נדיר בישראל. המכרזים שמשווקים ברמ"י לבניית צמודי קרקע מהווים אחוזים בודדים מסך המכרזים ולכן קשה מאוד למצוא קרקע לבנייה מיידית. גם כשמדובר בהגרלה שעורכת רמ"י למכרזים בדרום או בצפון, עוברות כמה שנים עד שהקרקע עוברת תהליך פיתוח. לכן, יזמים וגם אנשים פרטיים מחפשים הזדמנויות טובות לרכוש קרקעות שאפשר לבנות עליהן בטווח הקצר.
מכרז כזה נסגר היום בעתלית. 85 הצעות הוגשו למכרז ל-10 מגרשים לבניית 27 יח"ד צמודי קרקע במשולש עין כרמל, עתלית. על מגרש בגודל של כ- 547-702 מ"ר המיועד לבניית עצמית של 2-3 יח"ד, ישלמו הזוכים כ- 2,715,222-4,855,555 שקל (לא כולל מע"מ והוצאות פיתוח). מחירי הפיתוח נעו בין 800-900 אלף שקל בממוצע, כשגודלי השטחים משתנים, 500-600 מ"ר בממוצע.
אגב, מחירי המינימום כמעט לא השתנו בין מגרש למגרש, ונעו סביב 1.2-1.4 מיליון שקל, כך שלכאורה אין הצדקה אמיתית לפער הגבוה בין המגרשים שנמכרו במחיר יקר לנמוך (מצאנו כי הפער עמד על מאות אלפי שקלים ויותר על אותה הקרקע). למה לכאורה? כי יש לזה סיבה טובה: לעתים, מכרזי רמ"י נסגרים במחירים שונים בגלל לחץ של אדם פרטי לסגור ומתמודד אחר, שמציע מחיר של מאות אלפי שקלים יותר ממחיר המינימום, זוכה בקרקע דומה או זהה - אבל זה לא המקרה.
יש כאן עוד נקודה שצריך לציין והיא תקפה למכרז הזה: לעתים תראו מגרש בגודל זהה וצמוד למגרש אחר שנמכר ב-20% יותר. יש לזה סיבה: אולי מדובר במגרש פינתי, או במגרש בעל ערך גבוה - נוף לים, לחורשה, לפארק וכו' (בעבר נתקלתי במכרז שבו שווקו שתי קרקעות דומות ופער המחיר בניהן היה כמעט 30%. כששאלתי למה, הפנו אותי להוסטל הסמוך לקרקע הצמודה).
- 4,000 מגרשים לשיווק בעדיפות לחיילי מילואים - רובם בפריפריה
- היישובים נחשפים: כך יחולקו המגרשים למילואימניקים ונכי צה"ל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אז מה קרה הפעם? פשוט, בחלק מהמגרשים זכויות הבנייה היו ל-3 יחידות דיור, בחלק ל-2 ובחלק לבית אחד. במקרה כזה, שבו הזכויות רחבות יותר, אתה ניגש למכרז עם חברים או משפחה, ורוכש יחידות לכולם במחיר מעט יותר גבוה, אך משתלם יותר. תחשבו על זה: אם זכיתם במגרש של 600 מטר לבניית 3 יחידות דיור ב-5 מיליון שקל, תוכלו לקבל וילה, אחרי מפתח, במחיר של 3.5 מיליון שקל בערך - כשצמודי קרקע באזור עולים כמיליון שקל יותר.
המגרשים ששווקו בעתלית הם חלק מתוכנית "שכונת המגורים דרום עתלית ובשטחי עין הכרמל" המתפרשת על כ-213 דונם בדרום מזרח עתלית, ממערב לכביש 2 וממזרח לכביש 7110 עתלית-נווה ים.
- 2.חבל שלא זכינו בפעם הבאה אולי (ל"ת)תום ואון 09/08/2024 15:36הגב לתגובה זו
- 1.פרס 06/08/2024 13:33הגב לתגובה זולגמור דירה ב-3.5 אם זה אכן נכון זול מאוד!!!
הדמיות תוכנית דרום גלילות. (מזור-פירשט אדריכלים ומתכנני ערים)עיר חדשה בין תל אביב להרצליה: כל מה שצריך לדעת על רובע דרום גלילות
48,000 תושבים, 19,320 דירות ומרכז תחבורה ענק - המספרים המדהימים של התוכנית שאושרה היום להפקדה; מתי יתחילו לבנות וכמה תעלה שם דירה? כל השאלות והתשובות
בלב אזור הביקוש הגבוה ביותר בישראל, בין תל אביב להרצליה ורמת השרון, מתגבשת אחת התוכניות העירוניות המשמעותיות ביותר בעשורים האחרונים - רובע דרום גלילות. המיקום האסטרטגי של הפרויקט, הנמצא בין דרך נמיר במערב, כביש 5 בצפון, נתיבי איילון במזרח ושכונת רמת אביב ג' בדרום, הופך אותו לאטרקטיבי. המיקום עם נגישות טובה לכל מרכזי התעסוקה והבילוי המרכזיים של המטרופולין, תוך שמירה על מרחק נוח מאזורי הפקקים הכרוניים כשבתוך הרובע הזה יהיו מרכזים משמעותיים ושטחי מסחר ותעסוקה בנוסף לכמות גדולה של דירות.
התוכנית, המכונה גם תמ"ל 3007, אושרה היום להפקדה על ידי הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור (הוותמ"ל) לאחר תהליך תכנוני ממושך שנמשך כמעט שני עשורים. מדובר בשטח עצום של כ-1,700 דונם - שטח השווה בגודלו לכ-2,400 מגרשי כדורגל או לעיר קטנה-בינונית בישראל. כ-80% מהשטח נמצא בתחומי רמת השרון ו-20% בתחומי תל אביב-יפו, מה שיוצר שיתוף פעולה בין-עירוני ייחודי שדורש תיאום.
הפרויקט כולל כ-19,320 יחידות דיור שיאכלסו כ-48,000 תושבים חדשים - מספר המתקרב לעיר קטנה כמו אילת, ולא רחוק מאוד מערים כמו רמלה או לוד. התמהיל המגוון כולל דירות קטנות (כ-30% מהיחידות עד 75 מ"ר), דירות משפחתיות מרווחות, כ-300 יחידות דיור מוגן לאזרחים ותיקים, וכ-2,500 יחידות להשכרה ארוכת טווח, חלקן במחירים מפוקחים. בנוסף למגורים, יוקמו כ-1.1 מיליון מ"ר של שטחי תעסוקה ומסחר - שטח השווה לכ-15 קניונים גדולים או לכ-50 מגדלי משרדים סטנדרטיים. זה צפוי ליצור כ-40,000-50,000 מקומות עבודה חדשים, בעיקר בתחומי ההיי-טק, השירותים העסקיים והמסחר.
מתי נוכל לגור שם? לוחות זמנים ושלבי ביצוע
התהליך מההפקדה ועד לאכלוס הדירות הראשונות צפוי להימשך מספר שנים, אך ישנם אינדיקטורים ברורים ללוחות הזמנים הצפויים. לאחר ההפקדה, תיפתח תקופת התנגדויות של 60 ימים שבה יוכלו גורמים שונים להגיש התנגדויות לתוכנית. בהנחה שההתנגדויות לא יעכבו משמעותית את התהליך, האישור הסופי של התוכנית צפוי ברבעון הראשון או השני של 2026.
- כמה כסף תרוויח המדינה מהעתקת בסיסי צה"ל מאזור המרכז?
- אושרה להפקדה תכנית המתאר להקמת 9,800 דירות בת"א - צפו בהדמיות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
השלב הבא יכלול התארגנות של בעלי הקרקעות הפרטיים (המהווים כ-20% מהשטח) לצורך איחוד וחלוקה. רשות מקרקעי ישראל כבר החלה בתהליך זה ופנתה לבעלי הקרקעות להתארגן בקבוצות. תהליך זה צפוי להימשך כ-12-18 חודשים, כך שעד אמצע 2027 ניתן יהיה להתחיל בהוצאת תוכניות מפורטות למתחמים הראשונים.
