ניסים בובליל משיב: על אילו בדיקות אסור לוותר ברכישת דירה מקבלן

נשיא התאחדות בוני הארץ מספק מספר טיפים על בדיקות שיש לבצע לפני רכישת דירה מקבלן
ניסים בובליל | (11)

רכישת דירה בכלל ודירה חדשה בפרט היא פעולה מורכבת ועלותה, כפי שיודע לכל ישראלי, הופכת אותה לרכישה המרכזית בחיי רובנו. לפני רכישת הדירה ישנה רשימה ארוכה של בדיקות שיש לבצע לפני ולאחר חתימת הסכם המכר של הדירה. ברשימה זו אביא בפניכם כמה עצות לגבי בדיקות מרכזיות שאני ממליץ לכל רוכש דירה מקבלן לבצע.

לאחר היערכות פיננסית של הרוכש, שאותה מוטב לו שיעשה בעקבות סקר שוק מקיף בקרב מספר גדול של גופים פיננסיים, מגיע השלב הפרקטי של בחירת חברת הבניה יזם וקבלן שמהם תירכש הדירה. זהו שלב קריטי שהחלק החשוב בו ביותר הוא ביצוע "בדיקת רקע" לחברות שאת הפרויקטים שלהם בוחנים הרוכשים. אחד מהנגעים המסוכנים ביותר בשוק הדיור הוא פעילותם של קבלנים לא רשומים, לא חוקיים שאין לדעת מהי רמתם המקצועית ושבכל בעיה עתידית יהיה לרוכשי הדירה או נציגם קשה מאוד להתמודד מולם.

אל תסתפקו בבדיקת רקע של היזם בלבד

לכן, בידקו מי החברה שבונה את הבית בפועל. אל תספקו בבדיקת רקע של היזם בלבד, אם הוא איננו הקבלן המבצע את הבניה. דרשו מהקבלן להמציא לכם עם תחילת המשא ומתן, רישיון קבלן וודאו שהרישיון בתוקף. ברישיון מצוין סיווגו המקצועי של הקבלן, הקובע באילו ענפים רשאי הקבלן לעסוק, וסיווגו הכספי, הקובע עד איזה היקף מותר לו לבצע עבודות. ודאו שפעולות הבנייה שמבצע הקבלן הן במסגרת סיווגו המקצועי והכספי. צפו בדוגמה לרישיון קבלן. רצוי לבקר בבתים קודמים שקבלן זה בנה, לשוחח עם הדיירים, לבדוק את רמת הגימור ואת התייחסות הקבלן להתחייבויותיו. בררו במידת האפשר מהו מצבו הכלכלי של הקבלן. את הפרטים ניתן לאמת בקלות על ידי גלישה לאתר האינטרנט של "רשם הקבלנים" במשרד הבינוי והשיכון.

לאחר ההחלטה על הפרויקט בו אתם מקשים לרכוש דירה, בדקו האם הקרקע שעליה הוא נבנה נמצאת בבעלות הקבלן או בעל זכויות אשר העביר לקבלן את הזכות לבנות במקום וכי אין על הקרקע עיקולים או שיעבודים. בדקו את רישום הבעלות בנסח הטאבו, על פי הגוש והחלקה בהם מתוכנן הפרויקט. בדקו אם הקבלן הבונה קיבל היתר בניה של הרשות המקומית,

לא פעם מבקשים רוכשי דירות לבצע שינויים בדירה שאינם כלולים בתוכניתה המקורית. אני ממליץ לכל מי שמבקש שינוי כזה להקפיד כי החברה הקבלנית היא זו שתבצע שינויים בדירה.

"עמלת הנפקה בטוחה"

בניגוד למקרים שבהם נרכשת דירה באמצעות התארגנות כזו או אחרת, קבוצת רכישה, עמותה וכדו', הרי שרכישת דירה מקבלן רשום מבוצעת על פי חוק המכר דירות, שהינו חוק המגן באופן מקיף ביותר על זכויותיכם רוכשי הדירה. בין השאר, מבטיח החוק כי התשלום עבור הדירה יופקד בחשבון ייחודי לפרויקט בבנק וממנו ימשוך הקבלן כספים על פי התקדמות הבניה. החוק קובע כי עליכם לקבל ערבות בנקאית במסגרת הנקראת "עמלת הנפקה בטוחה". בנוסף, על החברה הבונה להציג לכם את הדירה לפני מסירתה וזו הזדמנות שלכם לבדוק אותה לעומק. עשו זאת.

ממני ומחברי הקבלנים והיזמים, בוני הארץ, אני מאחל לכם רכישה מושכלת ומוצלחת.

*הכותב הינו נשיא התאחדות בוני הארץ

תגובות לכתבה(11):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 11.
    אני צריך לבדוק אם הקבלן מורשה לבנות???? (ל"ת)
    סמי 17/03/2014 11:50
    הגב לתגובה זו
  • 10.
    מה עוד צריך לבדוק בממלכת הקומבינות.? (ל"ת)
    איציק ר 13/03/2014 18:03
    הגב לתגובה זו
  • 9.
    מיקי 13/03/2014 17:29
    הגב לתגובה זו
    איזה בולשיט שום עצה רצינית הוא לא נותן. חברה הקבלנים משחקים אותה כביכול עלויות בניה ולוקחים ערימות לכיס. אל תהיו פריירים המחירים היום מטורפים לא לקנות.
  • 8.
    לשלול רשיון מקבלנים 13/03/2014 17:29
    הגב לתגובה זו
    התאחדות הקבלנים צריכה להקים ועדת אתיקה שתטיל עונשים על קבלנים שאיכות הבניה גרועה שבונים חריגות בניה שלוקחים כסף ולא מספקים דירות לבער את כך התפוחים הרקובים הציבור משלם מיליונים כדי לגור בבית עם רטיבות עם חובות שמשאירים הקבלנים קבלן צריך לדעת שהוא משלם מחיר יקר על עושק
  • 7.
    מיקי 13/03/2014 17:27
    הגב לתגובה זו
    איזה בולשיט שום עצה רצינית הוא לא נותן. חברה הקבלנים משחקים אותה כביכול עלויות בניה ולוקחים ערימות לכיס. אל תהיו פריירים המחירים היום מטורפים לא לקנות.
  • 6.
    בא 13/03/2014 17:07
    הגב לתגובה זו
    אדמה .
  • 5.
    ראש כנופיית העושקים שמסרבים להעסיק ישראלים בבנייה (ל"ת)
    עושקים את הציבור !! 13/03/2014 16:51
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    יעקב 13/03/2014 16:43
    הגב לתגובה זו
    שיש לבדוק ששמו מספיק ברזל בבנין שיש לבדוק את המפרט הטכני שיש לבדוק את מפרט החשמל כמה משלמים על שינוים בתיכנון את הסודות האלה הוא לא מגלה לכם
  • 3.
    אלי 13/03/2014 16:31
    הגב לתגובה זו
    העלאות המחיר חסרות הרחמים הם תוצאה של ניצול מחפיר! אין לכם שובע! אם פשוט רודפי ממון ללא מעצורים!
  • 2.
    ירון 13/03/2014 15:10
    הגב לתגובה זו
    שמורה אצלי הכתבה בה בשיא הוא שלח את כולם לקנות דירות ומהר. מבטיח לא לשחרר אותה לאחר ירידות של 30 אחוז בשוק הדיור....גם לא לאחר ירידות של 40 אחוז. סבתא שלי ז"ל נהגה לאמר שמי שרעב חייבים לתת לו אוכל אבל למי שמבקש אוכל מתוך חזירות צריך לעזור לו לעשות דיאטה. בובליל האינטרסנט הקטן הולך לרזות והרבה בעשור הקרוב. זה יהיה העשור האנורקסי שלו ושל חבריו. מגיע להם רק בגלל שהיו חלק מהמכונה שגררה המון זוגות צעירים למצב עתידי של חדלות פרעון.
  • 1.
    דמגוגיה הנדלן היומיומי להרצת פראייר לפני הקריסה בפניו!! (ל"ת)
    קבלן,בנק,ממשל=חזירות 13/03/2014 13:44
    הגב לתגובה זו
בנייה. קרדיט: Xבנייה. קרדיט: X
מחירי הדירות לאן

מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים

המחירים הרשמיים "לא יורדים" אבל הקבלנים כבר מחלקים ריהוט, שכר דירה, מימון למשכנתא ואפילו רכב חדש; חמישה חודשים ברציפות המדד יורד, ירידה של 16% בקצב העסקאות אבל מסך עשן של מבצעים מנסה לשמור על האמת בפנים - שוק הנדל"ן מתאמץ לשדר יציבות כשהקרקע רועדת
צלי אהרון |


מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר. 

ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות. 

במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.

ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים. 

במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.

פועל בניין
צילום: Getty images Israel

76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט

נתוני הלמ"ס מצביעים על עלייה שנתית של 22% בהתחלות הבנייה, אבל ברבעון השני נרשמה ירידה של 5.5% לעומת תחילת השנה כשבין הערים נרשמים פערים גדולים ותלות גוברת בהתחדשות עירונית - איזה עיר מובילה ומי נשרכת מאחור?

מנדי הניג |

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת שברבעון השני של 2025 החלה בנייתן של 18,553 דירות חדשות, מספר גבוה משמעותית מזה שנרשם בתקופה המקבילה בשנה שעברה עלייה של 42.3%. עם זאת, ביחס לרבעון הראשון של השנה אפשר לראות ירידה של כ-5.5% במספר התחלות הבנייה. במקביל, גמר הבנייה עלה והסתכם ב-14,385 דירות, עלייה של 17.7% לעומת הרבעון הראשון ושל 13.1% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. התמונה הכוללת לשנה החולפת מצביעה על שוק בנייה פעיל יותר, אך לא אחיד בין המחוזות השונים.


פיזור גיאוגרפי ומגמות במחוזות

יש פערים גדולים בין האזורים. מחוזות המרכז ותל אביב הובילו את הפעילות ברבעון השני, עם כמעט מחצית מכלל הדירות החדשות - 4,519 במרכז ו-4,384 בתל אביב. במחוז הדרום החלה בנייתן של 3,984 דירות, שהיוו כ-21% מכלל הפעילות הארצית, והמספרים שם זינקו ב-62% לעומת הרבעון הקודם. לעומת זאת, בצפון ובירושלים חלה האטה משמעותית: ירידה של 55.7% בצפון, 27.1% בירושלים ו-22% בחיפה.

בכל הנוגע להיתרי בנייה, ניתנו ברבעון השני 17,189 היתרים - עלייה קלה של 1.7% לעומת הרבעון הראשון, אך יציבות ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. הפילוח לפי מחוזות מגלה כי במחוז המרכז חל זינוק של כמעט 40% בהיתרי הבנייה, בעוד שבמחוזות אחרים המגמה הייתה שלילית ירידה של כ-8% בתל אביב ועד 13.9% בירושלים.


התחדשות עירונית מובילה

כ-5,030 התחלות בנייה ברבעון השני היו במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית – כ-27% מכלל ההתחלות. מרבית הדירות נבנו במתכונת של הריסה ובנייה מחדש, בעיקר בפרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38/2, שהיוו כ-81% מהתחלות ההתחדשות. לעומת הרבעון הקודם מדובר בירידה של 7.7%, אך בהשוואה לשנה שעברה עלייה של 31.3%. בנוסף, החלה בנייתן של כ-1,141 דירות כתוספות בנייה לבניינים קיימים, נתון המשקף עלייה של 14.4% לעומת הרבעון הראשון.


בהסתכלות רחבה על 12 החודשים האחרונים, בין יולי 2024 ליוני 2025, החלו להיבנות 76.5 אלף דירות – עלייה של 22.3% לעומת השנה שקדמה לה. לאחר ניכוי הדירות שנהרסו במסגרת התחדשות עירונית, מדובר ב-70.6 אלף דירות חדשות – עלייה של 23.5%. גם מספר היתרי הבנייה בשנה זו עלה, והסתכם ב-80.4 אלף עלייה של 8.9%.