היכן ניתן לרכוש דירה בפחות ממיליון שקל 5 דקות הליכה מרוטשילד?
אזור התחנה המרכזית נחשב לאחד הקשים ביותר בישראל וסובל משיעורי פשע מאוד גבוהים והזנחה. רחוב י.ל. פרץ אינו חורג מהמראה הטיפוסי של הרחובות באזור, אך למרות זאת בשנים האחרונות הוקמו בו מספר בניינים חדשים. הרחוב מתחיל ברחוב העלייה ומסתיים בתחנה המרכזית הישנה.
למרות הקרבה לתחנה המרכזית, צריך לזכור שהרחוב נמצא מרחק הליכה קצר ממתחם גן החשמל המתפתח ומשדרות רוטשילד, ולמרות זאת ניתן לרכוש בו דירות במחירים נמוכים משמעותית. ומסתבר שיזמי תמ"א 38 מגלים היתכנות כלכלית לפיתוח מייזמים ברחוב, סימן נוסף להתפתחותו.
חברת קרן נדל"ן התקשרה בעסקה עם פרטיים במסגרתה רכשה שני מבנים שנבנו בשנות השלושים של המאה הקודמת, העומדים על מגרש בשטח 660 מ"ר ברחוב. העסקה התבצעה מול בעלי הזכויות בנכס במסגרת תמ"א 38 תיקון 2, המאפשר הריסה ובנייה מחדש. החברה רכשה במזומן כרבע משווי הפרויקט תמורת כ-3 מיליון שקל, וכן תעניק, כחלק מעסקת הקומבינציה, 13 דירות, מתוך 35 שיבנו, לבעלי הזכויות הפרטיים. עלות ההשקעה הצפויה בפרויקט, כולל חלק החברה בקרקע הינו כ 23 מיליון שקל ושווי המכירות הצפוי הוא כ-28 מיליון שקל.
במקום המבנים הישנים ייבנה בבניין בן 7 קומות שיכלול ברובו דירות בנות 2 חדרים בשטח של כ 50 מ"ר ומעלה, ועוד שלוש דירות גן ושני פנטהאוזים. מחיר הדירות החל מ-955 אלף שקל לדירת 2 חדרים + מרפסת וחניה . לבניין תהיה גם קומת מסחר. החניה תהיה תת קרקעית עם מתקן חניה אוטומטי שישרת את כל הדיירים.
"בתקופה האחרונה הרבה מאוד זוגות צעירים עוברים להתגורר באזור, קונים דירה ברמה מאוד גבוהה עם מעלית וחניה תת קרקעית במחיר סביר יותר. המחירים לדירות 2.5-3 חדרים ברחוב עלו מ-700-800 אלף שקל לפני שנתיים ל-1-1.1 מיליון שקל כיום", אומר ערן לוי, סמנכ"ל אמבסדור ישראל.
אולם לוי מצנן במעט את ההתלהבות וטוען שכמו בכל מקום בעולם לעיתים רחוב אחד מפריד בין האזור העשיר ביותר לאזור העני ביותר ולדבריו כל עוד לא ייפתרו הבעיות במקום הפערים לא בהכרח יצטמצמו. "משקיעים רבים רכשו דירות להשקעה דווקא באזור הקרוב יותר לתחנה המרכזית ומשכנים בהן גם 15 דיירים, כל חלק של הרחוב שונה."
עליזה כהן, מנכ"ל רשף נכסים, אומרת כי "יש תכונה של התחדשות באזור ובסופו של דבר הוא יהיה חלק מתל אביב. כיום מחיר המכירה נמוך מאוד ומחיר ההשכרה גבוה. ניתן לרכוש דירות ישנות של 1-2 חדרים ב-500-600 אלף שקל ולהשכירן ב-3,000-3,500 שקל. כדאי לחכות עם מימוש נכסים באזור, שווה ליזום או לקנות כיום."
כתבות מעניינות נוספות:
- 5.שוזי 09/12/2012 21:08הגב לתגובה זולסיים את בניית הגדר במצרים, להתחיל את בניית הגדר עם ירדן, לסיים במהירות את מתקני השהייה ויאללה הבייתה!
- 4.ת. מרכזית ישנה 06/12/2012 11:53הגב לתגובה זורחוב מלוכלך ולא נקי מלא זרים שהולכים שם שיכורים זהירות זה לא מופיע בתמונה לדוגמה
- 3.יקי 06/12/2012 11:47הגב לתגובה זוהיום הרלם אחת השכונות המבוקשות ביותר בניו יורק
- 2.מוריס 06/12/2012 11:42הגב לתגובה זומטומטם מי שלא קונה שם היום, תראו מה קרה לאזור גן החשמל מונטיפיורי
- 1.לכו אתם תגורו בסודן! (ל"ת)אני 06/12/2012 10:39הגב לתגובה זו
- יהויכין 06/12/2012 19:06הגב לתגובה זוגם בחרטום(סודן) יש שכונות יוקרה...
נדל"ן בישראל. קרדיט: רשתות חברתיותבנק ישראל מפרסם הקלות ללוקחי משכנתאות
לאור עלייה בבקשות של משקי בית לאשראי נוסף לדיור, מעבר למשכנתא הראשונה, בנק ישראל מהדק את אופן החישוב של יכולת ההחזר של משקי הבית; בו בזמן, הבנק מעדכן את אופן החישוב של שווי הנכס, בעיקר בהקשרי "מחיר מטרה" ו-"מחיר למשתכן" וכן הגדלת שיעור המימון לדירות זולות
בנק ישראל הודיע היום על שורה של צעדים רגולטוריים בשוק האשראי לדיור, לאור מגמת עלייה בנטילת תוספות אשראי לדיור, ובפרט בסמוך ללקיחת משכנתא ראשונה . בבנק ישראל מדגישים כי הצעדים נועדו לשקף בצורה מדויקת יותר את יכולת ההחזר של הלווים, לצמצם סיכוני מינוף עודף, ובו בעת לשמר הקלות שנועדו לאפשר מענה לצרכים פיננסיים שוטפים ועתידיים של משקי הבית. על רגל אחת, ההקלות האלו יאפשר לקחת "הלוואות לכל מטרה" מגובות בדירות כסוג של תוספת למשכנתא. יש הגבלות, אבל אם שיעור המימון לא יגיע ל-70%, אתם יכולים לקחת 200 אלף שקל נוספים. כמו כן, ערך הדירות במחיר למשתכן-דירה בהנחה יחושבו לפי שווי שמאי ולא לפי מחיר העסקה. זה היה כך עד מחיר של 1.8 מיליון שקל (הגבלת מחיר) כעת זה יהיה בלי הגבלה זו, המשמעות: אפשרות לקחת בדירה בהנחה יותר משכנתא.
הלוואה לכל מטרה היא הלוואה נכונה - היא בריבית טובה וצריך לנצל אותה לפני הלוואות אחרות. אבל יש כאן בעקיפין שחרור של רסן וכספים שיזרמו לשוק - לדירות ובכלל.
עדכון מגבלת כושר ההחזר
כאמור, משקי בית רבים לוקחים הלוואות נוספות לדיור, לעיתים במקביל או בסמוך למשכנתא הקיימת, כשהבטוחה היא אותו
הנכס. מצב זה מגדיל את החוב הכולל של משקי הבית ועלול לפגוע ביכולתם להתמודד עם שינויים בסביבת הריבית, בהכנסות או בהוצאות בלתי צפויות. לאור זאת, הוחלט לבצע הבהרה רגולטורית מהותית באופן חישוב מגבלת שיעור ההחזר מההכנסה (PTI).
בהתאם להחלטה, בעת נטילת הלוואה נוספת לדיור המובטחת בשעבוד אותו נכס, יחויבו התאגידים הבנקאיים לבחון את ההחזר החודשי בגין כלל ההלוואות הקיימות והחדשות יחד, ולא רק את ההלוואה המבוקשת. כלומר, סך התשלומים החודשיים על כל האשראי לדיור המובטח בנכס יילקח בחשבון לצורך חישוב יכולת ההחזר של משק הבית. בבנק ישראל מציינים כי צעד זה נועד לחזק את ניהול הסיכונים, לשפר את שקיפות המידע לגבי רמת המינוף האמיתית של הלווים, ולמנוע מצב שבו יכולת ההחזר נבחנת באופן חלקי בלבד.
- היום שבו התחיל לפעול הבנק המרכזי של המדינה ומה קרה היום לפני 32 שנה
- ד"ר איתמר כספי ימונה למנהל האגף המוניטרי בבנק ישראל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עדכון חישוב שווי הנכס של דירות במחיר מופחת
במקביל, הפיקוח על הבנקים הודיע על עדכון תקרת שווי הנכס לצורך חישוב שיעור המימון (LTV) בהלוואות לרכישת דירה במחיר מופחת. התקרה, שעמדה עד כה על 1.8 מיליון שקל, תעודכן ל-2.1 מיליון שקל, וזאת בהתאמה לעליית מדד המחירים לצרכן מאז נקבעה. עדכון זה נועד לשמר את ההקלה שניתנה לרוכשי דירות במסגרת תוכניות ממשלתיות כגון “מחיר מטרה” ו”מחיר למשתכן”, ולאפשר להם להמשיך ולהסתמך על הערכת שמאי לצורך חישוב שווי הנכס, גם בסביבה של מחירי דיור גבוהים יותר.
נדל"ן בישראל. קרדיט: רשתות חברתיותבנק ישראל מפרסם הקלות ללוקחי משכנתאות
לאור עלייה בבקשות של משקי בית לאשראי נוסף לדיור, מעבר למשכנתא הראשונה, בנק ישראל מהדק את אופן החישוב של יכולת ההחזר של משקי הבית; בו בזמן, הבנק מעדכן את אופן החישוב של שווי הנכס, בעיקר בהקשרי "מחיר מטרה" ו-"מחיר למשתכן" וכן הגדלת שיעור המימון לדירות זולות
בנק ישראל הודיע היום על שורה של צעדים רגולטוריים בשוק האשראי לדיור, לאור מגמת עלייה בנטילת תוספות אשראי לדיור, ובפרט בסמוך ללקיחת משכנתא ראשונה . בבנק ישראל מדגישים כי הצעדים נועדו לשקף בצורה מדויקת יותר את יכולת ההחזר של הלווים, לצמצם סיכוני מינוף עודף, ובו בעת לשמר הקלות שנועדו לאפשר מענה לצרכים פיננסיים שוטפים ועתידיים של משקי הבית. על רגל אחת, ההקלות האלו יאפשר לקחת "הלוואות לכל מטרה" מגובות בדירות כסוג של תוספת למשכנתא. יש הגבלות, אבל אם שיעור המימון לא יגיע ל-70%, אתם יכולים לקחת 200 אלף שקל נוספים. כמו כן, ערך הדירות במחיר למשתכן-דירה בהנחה יחושבו לפי שווי שמאי ולא לפי מחיר העסקה. זה היה כך עד מחיר של 1.8 מיליון שקל (הגבלת מחיר) כעת זה יהיה בלי הגבלה זו, המשמעות: אפשרות לקחת בדירה בהנחה יותר משכנתא.
הלוואה לכל מטרה היא הלוואה נכונה - היא בריבית טובה וצריך לנצל אותה לפני הלוואות אחרות. אבל יש כאן בעקיפין שחרור של רסן וכספים שיזרמו לשוק - לדירות ובכלל.
עדכון מגבלת כושר ההחזר
כאמור, משקי בית רבים לוקחים הלוואות נוספות לדיור, לעיתים במקביל או בסמוך למשכנתא הקיימת, כשהבטוחה היא אותו
הנכס. מצב זה מגדיל את החוב הכולל של משקי הבית ועלול לפגוע ביכולתם להתמודד עם שינויים בסביבת הריבית, בהכנסות או בהוצאות בלתי צפויות. לאור זאת, הוחלט לבצע הבהרה רגולטורית מהותית באופן חישוב מגבלת שיעור ההחזר מההכנסה (PTI).
בהתאם להחלטה, בעת נטילת הלוואה נוספת לדיור המובטחת בשעבוד אותו נכס, יחויבו התאגידים הבנקאיים לבחון את ההחזר החודשי בגין כלל ההלוואות הקיימות והחדשות יחד, ולא רק את ההלוואה המבוקשת. כלומר, סך התשלומים החודשיים על כל האשראי לדיור המובטח בנכס יילקח בחשבון לצורך חישוב יכולת ההחזר של משק הבית. בבנק ישראל מציינים כי צעד זה נועד לחזק את ניהול הסיכונים, לשפר את שקיפות המידע לגבי רמת המינוף האמיתית של הלווים, ולמנוע מצב שבו יכולת ההחזר נבחנת באופן חלקי בלבד.
- היום שבו התחיל לפעול הבנק המרכזי של המדינה ומה קרה היום לפני 32 שנה
- ד"ר איתמר כספי ימונה למנהל האגף המוניטרי בבנק ישראל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עדכון חישוב שווי הנכס של דירות במחיר מופחת
במקביל, הפיקוח על הבנקים הודיע על עדכון תקרת שווי הנכס לצורך חישוב שיעור המימון (LTV) בהלוואות לרכישת דירה במחיר מופחת. התקרה, שעמדה עד כה על 1.8 מיליון שקל, תעודכן ל-2.1 מיליון שקל, וזאת בהתאמה לעליית מדד המחירים לצרכן מאז נקבעה. עדכון זה נועד לשמר את ההקלה שניתנה לרוכשי דירות במסגרת תוכניות ממשלתיות כגון “מחיר מטרה” ו”מחיר למשתכן”, ולאפשר להם להמשיך ולהסתמך על הערכת שמאי לצורך חישוב שווי הנכס, גם בסביבה של מחירי דיור גבוהים יותר.
