היכן ניתן לרכוש דירה בפחות ממיליון שקל 5 דקות הליכה מרוטשילד?
אזור התחנה המרכזית נחשב לאחד הקשים ביותר בישראל וסובל משיעורי פשע מאוד גבוהים והזנחה. רחוב י.ל. פרץ אינו חורג מהמראה הטיפוסי של הרחובות באזור, אך למרות זאת בשנים האחרונות הוקמו בו מספר בניינים חדשים. הרחוב מתחיל ברחוב העלייה ומסתיים בתחנה המרכזית הישנה.
למרות הקרבה לתחנה המרכזית, צריך לזכור שהרחוב נמצא מרחק הליכה קצר ממתחם גן החשמל המתפתח ומשדרות רוטשילד, ולמרות זאת ניתן לרכוש בו דירות במחירים נמוכים משמעותית. ומסתבר שיזמי תמ"א 38 מגלים היתכנות כלכלית לפיתוח מייזמים ברחוב, סימן נוסף להתפתחותו.
חברת קרן נדל"ן התקשרה בעסקה עם פרטיים במסגרתה רכשה שני מבנים שנבנו בשנות השלושים של המאה הקודמת, העומדים על מגרש בשטח 660 מ"ר ברחוב. העסקה התבצעה מול בעלי הזכויות בנכס במסגרת תמ"א 38 תיקון 2, המאפשר הריסה ובנייה מחדש. החברה רכשה במזומן כרבע משווי הפרויקט תמורת כ-3 מיליון שקל, וכן תעניק, כחלק מעסקת הקומבינציה, 13 דירות, מתוך 35 שיבנו, לבעלי הזכויות הפרטיים. עלות ההשקעה הצפויה בפרויקט, כולל חלק החברה בקרקע הינו כ 23 מיליון שקל ושווי המכירות הצפוי הוא כ-28 מיליון שקל.
במקום המבנים הישנים ייבנה בבניין בן 7 קומות שיכלול ברובו דירות בנות 2 חדרים בשטח של כ 50 מ"ר ומעלה, ועוד שלוש דירות גן ושני פנטהאוזים. מחיר הדירות החל מ-955 אלף שקל לדירת 2 חדרים + מרפסת וחניה . לבניין תהיה גם קומת מסחר. החניה תהיה תת קרקעית עם מתקן חניה אוטומטי שישרת את כל הדיירים.
"בתקופה האחרונה הרבה מאוד זוגות צעירים עוברים להתגורר באזור, קונים דירה ברמה מאוד גבוהה עם מעלית וחניה תת קרקעית במחיר סביר יותר. המחירים לדירות 2.5-3 חדרים ברחוב עלו מ-700-800 אלף שקל לפני שנתיים ל-1-1.1 מיליון שקל כיום", אומר ערן לוי, סמנכ"ל אמבסדור ישראל.
אולם לוי מצנן במעט את ההתלהבות וטוען שכמו בכל מקום בעולם לעיתים רחוב אחד מפריד בין האזור העשיר ביותר לאזור העני ביותר ולדבריו כל עוד לא ייפתרו הבעיות במקום הפערים לא בהכרח יצטמצמו. "משקיעים רבים רכשו דירות להשקעה דווקא באזור הקרוב יותר לתחנה המרכזית ומשכנים בהן גם 15 דיירים, כל חלק של הרחוב שונה."
עליזה כהן, מנכ"ל רשף נכסים, אומרת כי "יש תכונה של התחדשות באזור ובסופו של דבר הוא יהיה חלק מתל אביב. כיום מחיר המכירה נמוך מאוד ומחיר ההשכרה גבוה. ניתן לרכוש דירות ישנות של 1-2 חדרים ב-500-600 אלף שקל ולהשכירן ב-3,000-3,500 שקל. כדאי לחכות עם מימוש נכסים באזור, שווה ליזום או לקנות כיום."
כתבות מעניינות נוספות:
- 5.שוזי 09/12/2012 21:08הגב לתגובה זולסיים את בניית הגדר במצרים, להתחיל את בניית הגדר עם ירדן, לסיים במהירות את מתקני השהייה ויאללה הבייתה!
- 4.ת. מרכזית ישנה 06/12/2012 11:53הגב לתגובה זורחוב מלוכלך ולא נקי מלא זרים שהולכים שם שיכורים זהירות זה לא מופיע בתמונה לדוגמה
- 3.יקי 06/12/2012 11:47הגב לתגובה זוהיום הרלם אחת השכונות המבוקשות ביותר בניו יורק
- 2.מוריס 06/12/2012 11:42הגב לתגובה זומטומטם מי שלא קונה שם היום, תראו מה קרה לאזור גן החשמל מונטיפיורי
- 1.לכו אתם תגורו בסודן! (ל"ת)אני 06/12/2012 10:39הגב לתגובה זו
- יהויכין 06/12/2012 19:06הגב לתגובה זוגם בחרטום(סודן) יש שכונות יוקרה...
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותהריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
על ירידות המחירים, על הגורמים שמשפיעים על מחירי הדירות, על השפעת הפחתת הריבית על החזר המשכנתא ועל הצעירים שמשלמים 9 אלף שקל החזר משכנתא בחודש
מחירי הדירות כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל", נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.
אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.
במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.
מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים
לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
- מנכלית הפניקס ליווי ובניה: "הסיכונים בשוק המגורים גדלו, לא בטוח שמחירי הדירות יעלו״
- תשואה של 12% בשנה; האם בת ים היא הזדמנות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות.
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותהריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
על ירידות המחירים, על הגורמים שמשפיעים על מחירי הדירות, על השפעת הפחתת הריבית על החזר המשכנתא ועל הצעירים שמשלמים 9 אלף שקל החזר משכנתא בחודש
מחירי הדירות כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל", נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.
אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.
במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.
מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים
לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
- מנכלית הפניקס ליווי ובניה: "הסיכונים בשוק המגורים גדלו, לא בטוח שמחירי הדירות יעלו״
- תשואה של 12% בשנה; האם בת ים היא הזדמנות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות.
