שוק הנדל"ן של ה-Data centers הגלובלי מוערך בהכנסות שנתיות של כ-91 מיליארד דולר. קצב הייצור של מידע חדש והגידול בכמות המדיה שאנחנו צורכים נמצאים בעליה חדה. גידול במספר הלקוחות שצורכים תכני נטפליקס, אפל, דיסני וספוטיפיי משמעותם שיותר ויותר מידע עובר לענן ודורש צמיחה דרמטית בחוות שרתים ובשטחי הנדל"ן בהם הם מאוחסנים. הטבות המיסוי הביאו רבות מהחברות ה-Data centers להתאגד במבנה של ריט שיוצר הזדמנות לרווחי הון משמעותיים כנגזרת מהפוטנציאל הגלום בנכס הבסיס.

תזכירו לי מה זה חוק ה-REIT?

בשנת 1960 חוקק הקונגרס את חקיקת ה-REIT וקבע את הקריטריונים לקבלת מעמד של קרן נדל"ן. בין הקריטריונים העיקריים שנקבעו הם חובת החזקה בנדל"ן מניב, חובת חלוקת דיבידנד בשיעור 90% מהרווחים, פיזור נרחב של המשקיעים בקרן. בתמורה לעמידה בתנאים אלו זכאית הקרן לפטור מלא מתשלום מס ברמת הקרן. בארץ פעילות כיום ארבע קרנות ריט אבל יש כמה מנגנונים אפשריים להשקיע בקרנות ריט גלובליים כולל דרך קרנות נאמנות, קרנות מחקות מדד וקרנות השקעה המתמחות בתחום.

נדל"ן הוא אחד התחומים הרחבים והמגוונים ביותר בעולם ההשקעות המתחברים בתודעתנו להשקעה סולידית. השקעה שההסתברות להפסד בה היא לא גבוהה אבל, אם נשים בצד את הייזום, המשותף לפעילות בתחום הוא אופק השקעה ארוך יחסית, תזרים קבוע יחסית ותשואה חד ספרתית נמוכה. אם רוצים תשואה צריך להתמקד בשווקים עם צמיחה מהירה.

ואם בצמיחה מהירה עסקינן, שוק ה-Data centers הגלובלי מוערך בהכנסות שנתיות של כ-91 מיליארד דולר. אפשר למצוא כל מיני מספרים והערכות לגבי שיעור הצמיחה של התחום אבל זה אחד התחומים שאנחנו מעריכים שיצמחו מהר ואפילו בקצב גובר, בסבירות גבוהה.

• ניסיון נוסף - האם ימי המסחר בישראל ישתנו?
• הסוף לגלובליזציה? לקראת מפגש הנגידים השנתי
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

איפה נשים את כל המידע הזה?

אין ספק שהקצב של ייצור מידע חדש והגידול בכמות המדיה שאנחנו צורכים נמצאים בעליה חדה: כאשר השעון שלנו משדר כמה צעדים הלכנו, דופק, EKG, מידע על איכות השינה, ריכוז החמצן בדם לא רק לאפליקציה בטלפון אלא גם לחברת הביטוח ולקופת חולים.

כשהאוטו שלנו משדר לוויז, מובילאיי, גוגל, ולאינסטגרם. כשלא רק 140 תווים אלא גם התמונה של האוטו שתקוע 200 מטר לפנינו בשולי הדרך יופיעו לנו על המסך בזמן הנסיעה וישמרו בענן לאורך זמן לניתוח תעבורה עתידית, כשלא רק לנהגי מוניות בתל אביב יש מצלמות דרך, כשציבור גדל מסתובב עם שעון חכם ומשקפי שמש שמשדרות ישירות למח, כשהתחרות על הצרכן עברה מחברות הכבלים ליצרניות התוכן, ברור לנו שיותר ויותר מידע עובר לענן ודורש צמיחה דרמטית בחוות שרתים ובשטחי האחסון. וזה עוד לפני שהזכרנו את הגידול החד במספר הלקוחות שצורכים תכני נטפליקס, אפל, דיסני וספוטיפיי ולפני שאמרנו דור 5.

קל להבין למה נכון להתייחס לתחום חוות השרתים או תחום ה-DataCenters כאל סוג של נדל"ן מניב המאכלס מחשבים ושרתים (servers/hardware) של חברות מסוגים שונים. קל להבין מדוע זו התמחות ספציפית - החומרה המשמשת לתהליכי אחסון, עיבוד, תקשורת וכו' לצד דרישות האבטחה הנדרשות בנכסים אלו. בנכסים אלו דרישות כמו חשמל ובקרת אקלים מקבלות משמעות אחרת מנכסים אחרים במרבית ההיבטים התפעוליים. קל להבין מדוע הטבות המיסוי הביאו רבות מהחברות הללו להתאגד במבנה של ריט. המבנה הזה טוב למשקיע שרואה תשואת דיבידנד גבוהה לאורך זמן לצד הזדמנות לרווחי הון משמעותיים כנגזרת מהפוטנציאל הגלום בנכס הבסיס.

• רואה החשבון שניצח את מס הכנסה - ולמה זה חשוב לכם?
• טופס הפנסיה שעלול להפוך למוקש מס
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• טופס הפנסיה שעלול להפוך למוקש מס

Location location location

בתחום הנדל"ן תמיד יש חשיבות גבוהה למיקום הנכסים. במקרה שלנו הערך עולה בצורה שונה למדי מהמקובל במרבית נכסי הנדל"ן. הקרבה והנגישות למרכז העיר משמעותית הרבה פחות מהקרבה לרשתות תקשורת, נגישות של מקורות חשמל ועדיפות לאזורים קרים עם עלויות חשמל נמוכות. גם בהיבט זה יש ביזור של החשיפות מנדל"ן רגיל.

בשונה מחברות נדל"ן מניב אחרות, ההשכרה בתחום ה-Data Centers מבוצעת ביחידות חשמל מסוג KW ולא ביחידות שטח, כאשר השוכרים נחלקים לפי: Hyperscale (פחות מ-5MW), לאחר מכן - Wholesales (בין 5MW ל-300KW) ולבסוף - Retail (מעל 300MW).

אפשר להבחין בין החברות הפעילות בתחום בחתכים שונים. אחד המקובלים הינו הבחנה בין חברות המתמקדות בשוק ה-Retail אל מול ה-Wholesales. החברות עם הפוקוס הגדול על תחום ה-Retail, תחום שעל פי הערכות הינו בעל רמת סיכון נמוכה יותר, הן Equinix ,Cyrusone ו-Digital Realty שנסחרות במכפיל גבוה יותר בהתאם.

השירותים שמציעות החברות בתחום ה-Retail יחד עם אופי הפעילות הינם בעלי יתרון תחרותי ותומכים לכן בתשואות גבוהות יותר. תחום ה-Wholesales מאופיין בתשואות נמוכות יותר על ההשקעה, שכן יש פחות משמעות ליתרון תחרותי של השחקניות, מה שבא לידי ביטוי במחירים נמוכים יותר, וכן סיכון חידוש החוזה מול השוכר הינו גבוה יותר. עם זאת לתחום יש יתרונות כגון ש-50% או יותר מהשטחים ניתנים להשכרה מראש לדיירי עוגן מה שמפחית את הסיכון בהקמה של חוות שרתים חדשות.

החברה המובילה בתחום חוות השרתים בעולם - Equinix

בכדי להבין את השוק הזה ברובד נוסף, שווה לבחון קצת יותר לעומק את אחת החברות המובילות הפועלות בו. בחרנו ב-Equinix (סימול: EQIX) - החברה אשר נוסדה ב-1998, היא החברה המובילה בתחום חוות השרתים בעולם ופועלת כחברת ריט החל מינואר 2015.

EQIX מתכננת, בונה, משכירה ומפעילה חוות שרתים ומרכזי נתונים עם דגש על שירותי קולוקציה לשוק ה-Retail. החברה מפעילה כ-200 חוות שרתים מסוג IBX בחמש יבשות ו-24 מדינות, כאשר נכון לסוף 2018 החברה שירתה למעלה מ-10 אלף לקוחות והפעילה יותר מ-333 אלף חיבורים "cross-connects" בין לקוחות אלו.

מודל הפעילות של EQIX התבסס על מתן שירותים לתחום ה-Retail מה שהשאיר אותה עם חשיפה נמוכה לתחום ה-Hyperscale (ספקיות הענן כמו אמזון עם AWS, גוגל, פייסבוק ועוד), אך באחרונה החליטה להתאים עצמה למגמת הצמיחה והביקושים בתחום.

יתרון משמעותי נוסף של Equinix הוא היכולת לבדל את השירותים שהחברה מספקת מהמתחרים ולמצב את הפעילות שלה כייחודית. בניו יורק ובלונדון לדוגמה, הקימה החברה חוות שרתים ייעודיות לתעשיית הפיננסים בניו יורק ולונדון (ND4 ו-LD4), המשרתות את הבורסות וזירות המסחר השונות, בנקים, קרנות גידור ולקוחות נוספים ויצרה Ecosystem ייחודי ללא בעיות של איטיות או קשיי התחברות, נושא רגיש ומהותי בעולם המסחר.

חוות שרתים דומה המיועדת לתעשיית התשלומים נמצאת גם היא בבנייה והצפי הוא כי החברה תמשיך בבניה של חוות שרתים ייעודיות ומתמחות גם בעתיד.

אמנם שווי מניות ה-Data Centers עלה בשנים האחרונות בצורה משמעותית בדומה למדד ה-S&P500, אך לאורך זמן התחום מציג ביצועים טובים מסקטור הנדל"ן אליו הוא משתייך.

בדומה לנדל"ן, התחום רגיש לגובה הריבית בשוק אך לדעתנו מדובר בהזדמנות מאוד מעניינת מאחר ומגמת המעבר לענן הפרטי והציבורי תימשך בשיעורי צמיחה גבוהים יחסית גם ב-Retail וגם ב-Wholesale/Hyperscale.

הכותבים, הינם אלה אלקלעי, יו"ר IBI קרנות נאמנות ואייל דומן, ראש תחום מניות חו"ל ב-IBI ברוקראז'.

* IBI מנהלת מספר קרנות עם חשיפה לתחום המוזכר במאמר, לרבות קרן השקעות המתמחה בקרנות ריט אמריקאיות ציבוריות ומפוקחות אך שאינן סחירות בבורסה. חלק מנכסי הקרן מושקעים בריטים המתמחים בחוות שרתים.