כך הפך מדד מחירי הדירות לכלי פופוליסטי בידי משרד האוצר
מדד מחירי הדירות המפורסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) לחודש יולי הינו הראשון זה שלושה חודשים ברציפות המצביע על ירידת מחירים (0.3%-), זאת לאחר שלושה חודשים ברציפות בהם שיקף עליה קלה. אולם, בחינה מעמיקה יותר של המדד מגלה מציאות מורכבת ושונה לגמרי.
אין ספק כי מדד מחירי הדירות הינו מדד חשוב ובעל עניין רב לציבור המתכנן למכור או לרכוש דירה, אולם האופן בו משתמשים בנתוניו בתקשורת משרת לא יותר ממלחמת תודעה פופוליסטית נגד עליית מחירי הדירות, אשר אינה נותנת מענה אובייקטיבי להיצע הדירות בשוק.
למען הסדר הטוב, נציין כי הלמ"ס מפרסמת שני מדדים עיקריים בתחום הדיור: "מדד מחירי הדירות" ו-"מדד מחירי העסקאות בדירות". מדד מחירי הדירות מתפרסם אחת לחודש, ומטרתו לשקף את מחירי העסקאות שבוצעו בפריסה ארצית, כל אזור על פי חלקו היחסי במשקולת המדד. מדד מחירי העסקאות, לעומתו, מתפרסם אחת לרבעון ומשקף את סך העסקאות שבוצעו בממוצע. המדד השמיש ביותר, אשר מספק נתונים בצורה מדויקת ומקיפה, ואשר ניזון ממאגר מידע רחב יותר, הינו מדד מחירי הדירות.
ירידות המחירים שמשקף המדד נובעות מהיקף עסקאות נמוך המאפיין שוק לא נזיל. אם נקביל לשוק ההון, נזהה קורלציה מובהקת בין התחומים. כאשר מנתחים מגמות שוק, ירידת מחירים במחזורים נמוכים אחרי גל עליות ארוך, אינה מעידה על שינוי במגמת העלייה, אלא רק בתיקון קצר טווח.
- חיסכון בקופת גמל להשקעה הציבור מעביר כספים, יש לכך סיבות טובות
- קרן טיטאן תקים קרן גלובלית חדשה בהיקף של 100 מ' ד'
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שינוי מגמה?
כרגע, הירידה במחירי הדירות נראית זמנית, אשר לא תאריך זמן. ניתן לומר שאכן ישנו שינוי במגמת מחירי הדירות, אך רק כאשר היקף העסקאות יהיה גבוה בדומה להיקף העסקאות בתקופת עליית המחירים, ניתן יהיה לתת תוקף מבוסס לשינוי מגמה.
קיימת בעייתיות גדולה בבסיס המדד כאמור. דירות הן מוצר הטרוגני ונבדלות בפרמטרים שונים בהם אזור, גודל הדירה, מספר החדרים, טיב הבניה, חניה, שטחים נוספים ועוד. משכך, ברור שהמדידה מורכבת הרבה יותר. קל וחומר כאשר לא כל הדירות נמכרות כל התקופה. לכן, אם נרצה לדעת מה קרה למחירי הדירות באזור ספציפי שלא נכללו בו עסקאות, תהיה זו משימה קשה.
ככל ולא יכללו במדד זה נתונים הרבה יותר מדויקים ומפורטים אודות הדירות הנמכרות, יהיו הנתונים המוצגים לציבור, בלתי שמישים ואף מטעים. אי לכך, נכון יהיה לחלק את המדד למספר מדדים אשר ייתנו מענה מדויק ורחב יותר, כל אחד על פי צרכיו ובהתאם לאזור מגוריו וסוג הדירה.
- רואה החשבון שניצח את מס הכנסה - ולמה זה חשוב לכם?
- טופס הפנסיה שעלול להפוך למוקש מס
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- טופס הפנסיה שעלול להפוך למוקש מס
כל זאת לא מפריע למשרד האוצר להמשיך לפזר כותרות אשר מטרתן אינה אלא לשקף לציבור האטה וקיפאון במחירים, שעה שמפצירים על התקררות משמעותית בענף. רק בפברואר האחרון פרסם האוצר סקירה נוספת המעידה גם היא על ירידה של כ-12% בהיקף העסקאות של משפרי דיור. פרסומים כגון זה אולי נכונים בנתונים היבשים מחד, אולם גורמים בלבול רב, אי וודאות, ובדיוק לעיוות (הזמני) שנוצר בשוק מאידך.
הביקושים הדמוגרפים בשוק ממשיכים לעלות. עיקר שוק הרוכשים סבלניים (כרגע) וממשיכים להמתין "על הגדר", כעדר הממתין לרועה שנראה כי איבד את דרכו, הרבה בזכות הפצרות האוצר על ירידות מחירים ו/או קיפאון, ואולי יותר מכל עקב תוכנית "מחיר למשתכן".
אז, האם ניתן להתבסס על מדד מחירי הדירות כבנצ'מארק בזמן שהשוק אינו מתנהל בטבעיות נדרשת של קונים/מוכרים, ללא מעורבות ממשלתית? לא בטוח.
- 11.דירה = קורת גג 22/12/2019 14:55הגב לתגובה זודירה = קורת גג
- 10.אושר 22/11/2018 21:19הגב לתגובה זוהכתבות לא עיקביות.. יום אומרים ירידה במחירי הדיור ויום למחורת אומרים עליה.. אני אשמח לראות יותר דירות במחירים שפויים במרכז הארץ כמו בפרוייקטים של אלדד פרי.
- 9.אלי 22/11/2018 14:30הגב לתגובה זותדאג שהיזמים שלקחו אצלך הלוואות לקניית מגרשים יקרים לא יפשטו רגל מחר. המצב בטטה
- 8.מנחם 22/11/2018 08:11הגב לתגובה זוכותב יקר. רוכשי דירה ראשונה לא ממתינים ואין שום גדר. תביט במספרים של הכלכלן הראשי ותבין שהיחידים שלא שינו הרגלי סך הרכישות הם הצעירים. הספור הוא שיש להם מחיר למשתכן אבל לא רק. מי שלא קונה ולהפך מוכר והרב אלה הם המשקיעים הם הבינו שזה סוף הסייקל ושהריבית דופקת בדלת אותם גם אליהו הנביא לא יחזיר. הם יחזרו רק אחרי שהשוק יתרסק כסק בעשרות אחוזים וגם זה לא בטוח. השוק זהכ חזר לגודל הטבעי שלו זה הכל. אין ולא יהיו מכירות יותר מהגידול הטבעי ואנן מדברים על 30 אלף דירות חדשות גג בשנה. בנתיים הקבלנים בונים 48 אלף בשנה ומפחידים איתנו שזה מעט....
- 7.בולי 21/11/2018 20:45הגב לתגובה זוכשהמחירים עלו מדי חודש, המדד ייצג נאמנה את המצב בשוק. ההפך, המדד מקולקל, כראו לדוקטור.
- 6.האם יהיה כסף ל 21/11/2018 16:13הגב לתגובה זוהאם יהיה כסף להמשך מחיר למשתכן אחרי דצמבר?,אם היו צרכים לקצץ בתקציב הבריאות,בגלל הגרעון שיא שהיה בתקציב הממשלה
- מחיר למשתכן אינו ממומן מתקציב המדינה ! ימשיך לעד ! (ל"ת)גד 21/11/2018 22:03הגב לתגובה זו
- 5.ממי 21/11/2018 12:14הגב לתגובה זודעה זה כמו פי טבעת. לכל אחד יש אחד
- 4.ישר א אלי 21/11/2018 12:07הגב לתגובה זוכחלון עושה נזק ענק ואנחנו נשלם על כך, שר פופוליסט שמשקר בעבור המנדטים שברצונו לקבל. כחלון כשלון.
- מנחם 24/11/2018 10:29הגב לתגובה זואתה רציני? מדד שמאי ממשלתי לשעבר שהוא אדם פרטי עמוס באינטרסים שווה בכלל משהו? בשביל מה יש למס?
- 3.הבנו! רוצו לקנות דירה במחיר כפול וזה לא פופוליסטי (ל"ת)בן 21/11/2018 11:59הגב לתגובה זו
- 2.אין שום עדר שממתין, המשקיעים חכמים וברחו לכן אין ביקוש! (ל"ת)שמואל 21/11/2018 11:53הגב לתגובה זו
- האם אין צפי שהאוכלוסייה תכפיל את עצמה בעתיד? (ל"ת)האם.. 21/11/2018 16:15הגב לתגובה זו
- הריבית תשאר נמוכה...עוד המון המון זמן. (ל"ת)לגבי בריבית 21/11/2018 16:14הגב לתגובה זו
- 1.הקבלה לשוק ההון?? 21/11/2018 11:51הגב לתגובה זושוק נדל"ן שיורד מאופיין במיעוט עסקאות, וזה מה שראינו פה בישראל בעשור שלפני 2007 . כשהמחירים החלו לעלות גם כמות העסקאות והפעילות החלה לעלות. גם בארה"ב ראינו שבזמן ירידות המחירים היו 40% פחות עסקאות יד שניה, וכמעט אפס מכירות של קבלנים. אגב- הירידה בכמות העסקאות החלה בינואר 2006 שזה כשנתיים לפני המשבר
פנסיה (גרוק)קיבוע זכויות: טופס הפנסיה שעלול להפוך למוקש מס
מה שנראה כמו טופס ביורוקרטי מול מס הכנסה, עשוי להיות צומת קריטי שיקבע אם תיהנו מפטור של אלפי שקלים בחודש, או שתשלמו מס מיותר לכל החיים. בקיבוע זכויות, כל סימון קטן מתורגם לכסף גדול, וכל טעות עלולה להצטבר למאות אלפי שקלים שאבדו. דרך מקרים אמיתיים מהשטח
מתברר איך איחור, סיווג שגוי או בחירה שנשמעה זהירה, הפכו לפגיעה כלכלית כבדה. ומנגד, איך תיקון בזמן יכול להפוך את הטופס למנוע של החזרי מס
קיבוע זכויות הופך להיות נושא חם בתחילת 2026. מינואר ממשיכה הרפורמה שהוחלט על תיקון המתווה שלה, שלפיה הפטור ממס על קצבאות הפנסיה יעלה בהדרגה עד 67% באופן הדרגתי. במקום קפיצה אחת ב‑2025. כל פעימה (כולל זו של 2026) מגדילה עוד קצת את הפטור החודשי, אבל מי וכמה ייהנו בפועל? זה נקבע דרך קיבוע הזכויות (טופס 161ד) שבאמצעותו מנצלים את ההטבה.
מי שהגיע לגיל פרישה וגם מקבל פנסיה נדרש להחליט איך לחלק את הפטור בין קצבה חודשית לבין משיכות הוניות (פיצויים, היוון תגמולים, תיקון 190). ההחלטות האלה נעשות דרך קיבוע זכויות, והן כמעט בלתי הפיכות. בפנסיה של 20–30 אלף ש״ח בחודש, כל אחוז פטור נוסף מתורגם לעשרות אלפי שקלים לאורך החיים, כך שהגדלת הפטור מ‑52% ל‑67% היא "אירוע הון" של מאות אלפי שקלים, אבל רק אם הקיבוע בנוי נכון. שגיאה בקיזוז פטורים, בהיוון או בסיווג מענקי פרישה "אוכלת" חלק מההטבה בכל אחת מהפעימות של הרפורמה. במילים אחרות, אתם יכולים להרוויח עשרות אלפים או להפסיד עשרות אלפים ואפילו יותר - אז שווה להכיר את הנושא:
- הרפורמה בפנסיה להבטחת תשואה נדחתה: המנגנון הקיים יהיה עד סוף 2028
- כמה מס משלמים על פנסיה ואיך אפשר לחסוך במס?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
טופס אחד, איחור קטן, ובלי לשים לב השארתם לקופת המדינה מאות אלפי שקלים מהפנסיה שלכם. כל זה קורה בקיבוע זכויות - הליך שרוב הפורשים בטוחים שהוא טכני, אבל בפועל הוא אחת ההחלטות הכלכליות הגדולות ביותר בחיים. מי שמתייחס אליו כאל עוד טופס למס הכנסה, מגלה לפעמים מאוחר מדי ששילם מס על כסף שיכול היה להיות פטור לחלוטין.
רואה החשבון שניצח את מס הכנסה - ולמה זה חשוב לכם?
רבבות חברות ועסקים נכנסו תחת חבות מס לפי שיעור המס השולי - זה התחיל בחברות ארנק, אבל רשות המסים הכניסה השנה במסגרת חוק הרווחים הכלואים היקף אדיר של עסקים; פסק דין שמתייחס למצב לפני החוק החדש מספק תובנות איך בית המשפט בודק אם מדובר בחברת ארנק או לא?
חברת ארנק פסק דין ראשון שהגיע לבית המפשט בנושא "חברת ארנק" הוא חשוב להבנה איך השופטים מתייחסים לסוגיות האפורות, אבל לפני שנתעמק בפסד הדין הזה, על מה בעצם מדובר? חברות ארנק הן חברות שמס הכנסה רואה בהן צינור מלאכותי להעברת כספים מהלקוחות למספק השירות, עם תחנה בדרך - החברה עצמה. בעל החברה מעדיף פעילות תחת חברה כי אז ההכנסות ימוסו לפי שיעור מס חברות - 235 ולא לפי שיעור המס השולי שלו - לרוב מעל 50%.
רשות המסים רצתה לחסום את תכנון המס הזה וקבעה הוראות למיסוי חברות ארנק, כשלפני שנה חוקק חוק שקשור גם לחברות ארנק במסגרת חוק הרווחים הכלואים. במסגרת החוק החדש המעגל התרחב ורשות המסים הכניסה לסל של חבות לפי מס שולי גם חברות שהן לא חברות ארנק קלאסיות עם תנאים מסוימים.
לאחרונה התפרסמה סנונית ראשונה של פסיקה של ביהמ"ש המחוזי בבאר שבע של כב' השופטת יעל ייטב בנושא "חברות ארנק" (פס"ד אמיר נוריאל (ע"מ 28848-04-22)). צפוי שיהיו פסקי דין נוספים, שכן ישנם מספר תיקים בנושא שנמצאים בדיונים בבתי המשפט.
נדגיש שוב כי, פס"ד מתייחס לנוסח הסעיף לפני הרחבתו במסגרת חקיקה גם להכנסות נוספות לרבות "הכנסה מפעילות עתירה יגיעה אישית" אשר יכולה לחול על כמעט כל סוגי העסקים הפועלים במדינת ישראל. עם זאת, ביחס לסוגיות שנדונו בפס"ד ישנה רלוונטיות גם לנוסח החדש של הסעיף ולפרשנות שמעניק ביהמ"ש להוראות הסעיף ובעיקר לקביעת ביהמ"ש ביחס לפרשנות ולעמדת מס הכנסה.
- חברת הארנק באילת: הערעור שהתקבל והזיכוי שנשלל
- מיסוי חברות ארנק ב-2025: הכסף על השולחן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מס חברות או מס שולי - הבדל של 24% בשיעור המס
מדובר בפס"ד מחוזי ולא עליון, ולפיכך אין הוא מהווה הלכה מחייבת, אך הוא מהווה אבן דרך חשובה ביחס לפרשנות של הוראות סעיף 62א לפקודה. עיקר המחלקות בפס"ד סבבה סביב הסוגייה - האם יש לראות את ההכנסות של חברת "נוריאל יועצים בע"מ" אשר מר אמיר נוריאל רואה חשבון בעיסוקו הינו בעל המניות היחיד בה, כהכנסות שמיוחסות אליו באופן אישי בהתאם לדין החל על "חברות הארנק", המשמעות המיסויות הינה - האם ההכנסה השוטפת שלה החברה תחויב בשלב הזה במס חברות או שמא תיוחס ההכנסה כהכנסה אישית של מר נוריאל באופן אישי ותחויב במס שולי החל על יחדים. (נציין כי, ההפרש הינו תוספת מס מיידית של כ- 24%).
