כולם מדברים על כך שעל אף החשיבות הלאומית בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית, אין בארץ כמעט אף פרויקט שיצא לפועל, ורבים מהמבנים בהם מתעוררת יוזמה כזאת או אחרת, אמרו היזמים נואש לאחר שלא הצליחו לגבש את הרוב הנדרש להוצאת פרויקט אל הפועל.

ישנן מספר סיבות לכישלונות יוזמות, אך הסיבה המרכזית שמעיבה על קידום פרויקט ובמקרים רבים אף מטילה את הצלחתו בספק, נובעת מסחטנות מצד בעלי הזכויות בבניין שאינה באה על סיפוקה.

כולנו חשדנים מטבענו, אך כאשר זה מגיע לפרויקט של פינוי בינוי, בו מתקיימות לעתים קרובות פגישות פרטניות בין היזם לכל אחד מהדיירים בנפרד, אנו הופכים לחשדנים הרבה יותר. התחושה, שדייר אחד עתיד לקבל יותר מאיתנו, גורמת למרבית מהדיירים לבוא בדרישות קיצוניות, לבחינת גבולות התמורה שתינתן על ידי הקבלן.

כיום, הרוב הנדרש מבין הדיירים לפרויקט כזה הינו רוב מוחלט של 100%. המשמעות הינה שמספיק שדייר אחד מסרב לפרויקט, על מנת שפרויקט יכשל. יחד עם זאת, במקרה ש-80% מהדיירים מעוניינים בפרויקט, חוק פינוי בינוי (פיצויים) תשס"ו 2006, מאפשר להגיש תביעת נזיקין כנגד סרבנים, אך במקרה כזה יש צורך להוכיח שסירובו של הדייר הינו בלתי סביר.

שלב זה מהווה כחלק מאמצי הכנסת להתגבר על סחטנות מצד דיירים המונעת הוצאת פרויקטים אל הפועל. אך לא היה די בכך.החוק הנ"ל קובע באילו נסיבות סירובו של דייר ייחשב כסביר. אחת מהן, עסקת הפינוי ובינוי אינה כדאית כלכלית. ברור הוא שדייר המסרב לפרויקט יטען כי מבחינתו העסקה אינה כלכלית, בעוד יתר דיירי הפרויקט מעוניינים בעסקה, וטוענים כי דרישות הסרבן מוגזמות. הם ידגישו כי העסקה כלכלית מאוד. אז מי יחליט מתי הפרויקט כלכלי לדיירים?

כאן, עשתה הממשלה צעד נוסף. לאחרונה מונו מספר שמאי פינוי בינוי, אליהם ניתן לפנות לקביעת הכדאיות הכלכלית של העסקה. איך זה קורה? כאשר יש רוב של בעלי 2/3 מהדירות, יכולים אלה, בהתקיימם של תנאים נוספים הקבועים בחוק, לפנות למינוי שמאי מכריע.

יחד עם זאת, כל עוד יש צורך באיסוף הסכמות מכל הדיירים, הדבר מאפשר לדיירים סרבנים לתקוע טריז או לעכב לזמן מה את "גלגלי הפרויקט". אלה מאמירים בדרישותיהם במטרה שיתר הדיירים, המעוניינים מאוד בפרויקט, ייכנעו ללחצם בכדי לקדם את הפרויקט, גם כשדרישותיהם חורגות ממתחם הסבירות וחושפות את הסרבנים לתביעת נזיקין.

מסתמן כי הפתרון הבא בדרך. בימים האחרונים אושרה הצעת חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) (תיקון מס' 2) (הקלת התנאים לחיזוק בית משותף), תשע"ב 2012, המאפשרת למפקח על המקרקעין לאשר פרויקט פינוי בינוי גם ללא הסכמת כל בעלי זכויות, על פי תביעה של 80% מבעלי הדירות בבית המשותף ו-80% מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם ובתנאים נוספים שנקבעו בהצעת החוק.

יש שיגידו שלא ניתן לכפות על אדם להתפנות מביתו על מנת לאפשר ביצוע של פרויקט פינוי בינוי, שהרי מדובר בקניינו של אדם שכיום הינה זכות יסוד חוקתית. מנגד, ניתן לראות בדרישה של רוב מוחלט במקרים מסוימים פגיעה מהותית בקניינם של שאר דיירי הבניין שאינם יכולים למקסם את קניינם ולהפוך את מקום מגוריהם לבטוח יותר.