לכל מדינה קיימים מאפייני המס שלה ומכך נגזרות דרכי ההשקעה המומלצות של תושבי ישראל בכל מדינה ומדינה. מקובל בנושא זה לעשות הבחנה בין להשקעות בנדל"ן בארה"ב לבין השקעות בנדל"ן באירופה ובמדינות שונות בעולם. ברשימה קודמת דנו באחת מדרכי ההתארגנות לגבי ארה"ב. ברשימה זו בחרנו להציע מודל משפטי חדשני המתאים להשקעה בנדל"ן אירופאי.

מתווי ההשקעה בנדל"ן באירופה מערבים בדרך כלל מבנים המשתנים בהתאם למדינה הרלוונטית ולמטרות ותקופות ההשקעה. תנאי בסיסי לביצוע השקעה בנדל"ן ע"י זרים במדינת מזרח אירופה הינו ד"כ החזקה באמצעות חברה מקומית. כך לדוגמה הוא המצב ביחס להשקעה בנדל"ן ברומניה, בולגריה, הונגריה, ליטא ופולין ומדינות רמות אחרות. הדבר נדרש לעיתים גם במטרה לקבל תנאי מימון זר ומטעמים עסקיים אחרים. מכירת הנדל"ן ברמת החברה חייבת ד"כ באותן מדינות במס חברות. לדוגמה: 15% בליטא, 16% ברומניה, 18% בהונגריה, 19% בפולין. משיכת הרווח כדיבידנד ליחיד תושב ישראל חייבת בניכוי מס במקור בשיעור של 10% או 15% בהתאם למדינה הרלוונטית ולהשלמת ל-25% מס בישראל. כלומר מדובר במס אפקטיבי הנע בין 36.25% לבין כ-40% ויותר.

כתכנון מס ניתן להציע היום לעשות שילוב נבון שבין הסד הנאמנות שנכנס לתוקף החל מ-2006 ובין הדירקטיבות והאמנות האירופאיות. באופן זה ניתן לבצע השקעה בנדל"ן באירופה באופן שבו המס הסופי והכולל לא יעלה על 20% בישראל ובחו"ל ביחד לגבי מכירות של נדל"ן לאחר 2007 שנרכש לאחר 2003, 25% לגבי מכירות של נדל"ן ב- 2006 שנרכש לאחר 2003, ושיעור מס ליניארי לפי יחס תקופות לגבי נדל"ן שנרכש לפני 2003 ונמכר ב-2006 או ב-2007 (25% / 20% לגבי התקופה מ-2003 ו-49% לגב התקופה לפני 2003. כיצד? לדוגמה השקעה בפולין: יחיד תושב ישראל ייצור נאמנות שהנאמן שלה יהיה חברה קפריסאית בה יהיה בעל 100% מהמניות. החברה הקפריסאית תחזיק בחברה הפולנית ב-100%. החברה הפולנית תוצג בכתב הנאמנות כחברה להחזקת נכסי הנאמנות. החברה הפולנית תרכוש הנדל"ן בפולין. הנדל"ן ייחשב לנכסי הנאמנות. מכירת הנדל"ן ברווח בפולין תביא למיסוי בשיעור של 19% כמס חברות בפולין. משיכת הרווח כדיבידנד מהחברה הפולנית לחברה הקפריסאית תהיה פטורה ממס הן בפולין והן בקפריסין: בפולין - מכוח דירקטיבת אירופה בדבר חברה אם חברה בת; בקפריסין - מכוח פטור ההשתתפות ועל פי תנאיו. משיכת הרווח כדיבידנד מהחברה הקפריסאית לבעל המניות הישראלי פטורה ממס בקפריסין לפי הדין הפנימי הקפריסאי. במידה והמכירה תבוצע ב-2007 ואילך אזי היחיד יידרש לשלם בישראל רק 1% מס נוסף (או 6% במידה והמכירה תבוצע ב-2006) ולא 25% נוספים. מדוע? מכיוון שמדובר בנאמנות יוצר תושב ישראל. על פי הסדר זה רואים הן את החברה הקפריסאית והן את החברה הפולנית כשקופות ועל כן היחיד מוצג כמשקיע ישיר בנדל"ן לצורכי המיסוי בישראל על אף שרשרת ההחזקה התאגידית הנ"ל. משמע, מדובר בחיסכון מס של כ-20%. את מתווה הנאמנות מומלץ תמיד לבנות בצורה יסודית ומקצועית ולפנות לקבל אישור מראש מרשויות המס בישראל כדי למנוע טעונות מס מיותרות.

לצד השימוש במתווה הנאמנות ניתן גם לבצע השעות בנדל"ן במדינות מסוימות באירופה תוך שימוש בהחזקה באמצעות חברות שלא ייחשבו כשקופות בישראל. מבנה כזה יכול להיות רלוונטי לדוגמה כאשר מדובר בהשקעות רבות ובתדירות גבוה שיחשפו את המשקיע הישראלי במתווה השקיפות לטענת מס של 49% כהכנסה מעסק / עסקת אקראי ולא מרווח הון. לדוגמה השקעה בליטא: לניתן להקים חברה קפריסאית או לוקסמבורגית שתחזיק בחברה אוסטרית. החברה האוסטרית תחזיק בחברה ליטאית. החברה הליטאית תרכוש הנדל"ן ותפתחו. מכירת המניות של החברה הליטאית לאחר יותר מ-12 חוד' תהיה פטורה ממס באוסטריה לפי פטור ההשתתפות. המכירה תהיה פטורה ממס גם בליטא הן לפי הדין הפנימי הליטאי (שאינו ממסי איגודי מקרקעין כמקרקעין שכן ממוסים ב-15% מס, בניגוד לאנגליה שבה קיים לדוגמה פטור ממס רווח הון בגין השקעות בנדל"ן אנגלי ע"י משקיעי חוץ ככלל) והן לפי האמנה בין ליטא לאוסטריה. השארת הכספים באוסטריה תמנע CFC כיוון שלפי האמנה בין ישראל לאוסטריה קיים שומר מסך בשיעור של 25% באוסטריה. אך תמיד ניתן יהיה למשוך את הכספים בדרך של דיבידנד שיהיה פטור ממס באוסטריה בין לפי הדירקטיבה אם ההחזקה היא דרך קפריסין ובין לפי האמנה עם לוקסמבורג בנוסף לדירקטיבה אם ההחזקה היא דרך לוקסמבורג. גם בלוקסמבורג יש שומר מסך של 15% כלפי ישראל כך שכל עוד הכספים לא נמשכו ניתן לשלם רק 10% בישראל. בלוקסמבורג ניתן לפני המשיכה לפרק את החברה בפטורה מלא שם אך כמובן שאם אין צורך בכספים ברמת היחיד מומלץ להימנע מכך על מנת שלא להיות חשופים להשלמת 15% האחוזים בישראל חלף המס שנחסך בלוקסמבורג.

קיימות עוד כמובן דרכי השקעה נוספות שניתן להתאימן לפי מאפייני ההשקעה והמשקיע על בסיס ייעוץ פרטני וכן להתאים השקעות שבוצעו למתווה מס מופחת. נציין עוד כי לפי תקדימי בית המשפט העליון (חזון, סיון, פרומדיקו ואח') אין לרשות המסים סמכות לפסול תכנוני מס אלו. חקיקת המס למניעת תכנוני מס אגרסיביים איננה חלה כעקרון על תכנוני מס אלו בהיותם מעוגנים כדבעי בחוק ובאמנות, וסיכויי רשות המסים בדיון משפטי לגביהם הם ספקולטיביים, דבר שימנע ממפקח סולידי מקצועי להתנגד להם.

יצוין לבסוף כי ניתן, במרבית המקרים, לערוך התאמנות במבני החזקה קיימים, אשר, מטבע הדברים, תוכננו על מנת לתת מענה למצב החוקי הקודם, ולהתאימם לשינוי מטרות ההשקעה ולהפחתת המס בישראל ובחו"ל על רווחי הון ועל הכנסות פסיבויות ללא הוצאות.