נדלן
צילום: קרדיט תמונה: Depositphotos

מיסוי דירות להשקעה - דגשים חשובים שכדאי להכיר

לאור הזינוק במחירי שוק הנדל"ן בישראל, קצב התחלות הבניה הנמוך, השיעור המהיר של גידול האוכלוסייה, ועוד מגמות כלכליות ודמוגרפיות בישראל – לדעת רבים, נדל"ן היא השקעה טובה. דירה להשקעה, כלומר רכישת דירת מגורים נוספת, לצורך מכירה ברווח או להשכרה, היא אחד האפיקים הנפוצים ביותר של משקיעים. אולם ברכישת דירה להשקעה קיימים מספר סיכונים - כלכליים, הנדסיים, תפעוליים ומשפטיים.

נושאים בכתבה נדלן

קרדיט תמונה: Depositphotos

קניית דירה להשקעה

בבסיס עסקת קניית דירה להשקעה, טמונה ההנחה שנכס נדל"ן הוא נכס מניב, קבוע ויציב, לאורך זמן. השכרת הנכס, או מכירתו לאחר תקופה ארוכה, עשויה להניב תשואה גבוהה יותר ממחיר העסקה המקורית. כאשר בוחנים את אפשרות הקנייה, יש מספר שאלות שצריך להקדים ולשאול: האם מעוניינים בהשקעה לטווח ארוך? האם הרוכש מודע למחיר האמיתי של דירה (כולל מיסוי מקרקעין)? האם הרוכש מודע לעלויות האחזקה השוטפות? מה האזור מבוקש לרכישה? ועוד שאלות רבות.

 

איך לבחור דירה להשקעה?

כל דירה מצריכה בדיקה מדוקדקת ויסודית, וניסוח הסכמים מתאימים. כך, שונים ההסכמים והבדיקות לדירה בבית משותף, לבין בית פרטי; בין נכס הנמצא קרוב למקום המגורים, לבין דירה הנמצאת בפריפריה (שתצריך התעסקות עם שוכרים מתחלפים, נסיעות ועם תיקונים מזדמנים); בין נכס המיועד להשכרה לסטודנטים, לבין נכס המיועד להשכרה למשפחות; בין נכס מבודד, לנכס הנמצא בלב שינוי תב"ע מתוכנן; בין נכס הנמצא בתחומי הקו הירוק, לבין נכס הנמצא ביהודה ושומרון; ועוד. 

 

מיסוי מקרקעין על רכישת דירה להשקעה – מס רכישה

מס רכישה, הוא תשלום המועבר לרשות המיסים, בעת קניית דירה או זכות במקרקעין. המס חל על הרוכש, בעת ביצוע הרכישה, בשלב עדיין אין רווח - אלא רק השקעה הונית. יש להבחין בין מס הרכישה, לבין מס השבח (המשולם בעת מכירת הדירה ברווח, כאשר המס הוא בגין השבח שנוצר בגין הדירה). מקורו של המס הוא ניסיון של מדינת ישראל להשפיע על שוק הנדל"ן ולהכווין את העדפות הרוכשים, באמצעות מיסוי - ובייחוד דירות להשקעה. לפיכך, פטרה המדינה מתשלום מס ככל שמדובר בדירת מגורים יחידה של הרוכש, וככל שמדובר בדירה נוספת ו/או יקרה יותר – אזי יחול תשלום, בהתאם למדרגות מס רכישה. כיום (2023), מדרגת מס רכישה לדירה יחידה, היא 1,919,155 ₪.

 

מהי דירה יחידה?

המונח "דירה יחידה", מטעה. "דירה יחידה" מוגדרת בסעיף 9(ג1ג)(4) לחוק מיסוי מקרקעין, כדירת המגורים היחידה, הנמצאת בבעלות הרוכש שהוא תושב ישראל. היא מוגדרת דירה "יחידה", אף אם ברשותו דירה נוספת שחלקו בה אינו עולה על 33%. בנוסף, רוכש שקיבל דירה בירושה, אשר חלקו בה אינו עולה על 50% - לא תספר כ"דירה נוספת". כך גם דירה נוספת המושכרת בשכירות מוגנת החל משנת 1997. כאשר מדובר בדירה חדשה מקבלן, שבנייתה טרם הסתיימה ("על הנייר"), הרי שהיא גם תיחשב כדירת מגורים, ככל שיש התחייבות מצד הקבלן למסור דירה מוגמרת. עוד יש לציין כי בני זוג, וילדיהם הקטינים, נחשבים כ-רוכש אחד.

הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 3/2013, מאפשרת תרחישים נוספים, בהם עדיין תחשב הדירה, כדירה יחידה. בין היתר, רוכש שאין בבעלותו דירת מגורים, הרוכש, בו זמנית ולראשונה, יותר מדירת מגורים אחת (לדוגמה – נחלה חקלאית); רכישה של שיעור/חלק נוסף באותה דירת מגורים יחידה, באמצעות רכישת חלקיהם של השותפים; רכישת דירת מגורים צמודה ואיחוד של שתי הדירות; ועוד. 

 

האם ניתן להפחית את תשלומי מס הרכישה?

המחוקק קבע רשימה של תנאים המקנים פטור או הנחה במס הרכישה. לצורך הדוגמה, אדם המחזיק בדירה למגורים, ורוכש דירה נוספת ומוכר את דירתו הראשונה בתקופת זמן שלא עולה על 18 חודשים (כמוצע בחוק ההסדרים האחרון), הוא יחשב בעיני רשויות המס כבעל דירה יחידה. בנוסף, העברת דירה במתנה לבן הזוג או לקרוב (בתנאים מסוימים) – אינה באה בחשבון בהגדרת "דירה יחידה". גם הסכם ממון הנערך בין בני הזוג, המצהיר כי הדירה בה הם מתגוררים שייכת במלואה רק לאחד מהם, רכישת דירה בידי בן הזוג השני אינה תחשב כ"דירה שניה" מבחינת רשויות המס. גם רכישת דירה, שבוצעה בקבוצת רכישה, עשויה לזכות בהקלות מסויימות.

 

החזר תשלומי מיסים שבוצעו ביתר

לקוחות רבים פונים למשרדנו, בבקשה לבחון את האפשרות לקבלת החזר על תשלומי מיסוי מקרקעין, שבוצעו ביתר. במילים אחרות, למרבה הצעה, רק לאחר שעסקת הנדל"ן בוצעה ונרשמה, נזכרים לבחון את האפשרות לקבלת החזר – במקום לתכנן את העסקה מראש, באמצעות עורך דין מיסוי מקרקעין בחיפה.

במקרים אלה, עורכי הדין במשרד, בוחנים את העסקה שבוצעה, את הנתונים האישיים ואת הצהרות הצדדים, במטרה לאתר "פרצות מס", חוקיות, שיביאו להחזר מס, ששולם ביתר.

 

 

לסיכום, מיסוי מקרקעין נוגס חלק נכבד מהשווי הכלכלי של עסקת המקרקעין. תכנון מראש של המיסוי, בסיוע של עורך דין לענייני מקרקעין מומחה, מאפשרת להפחית או להימנע מתשלום מס רכישה. משרד עו"ד וולר ושות', הנו בין המשרדים הוותיקים והמוערכים בישראל, בתחום המקרקעין, הנדל"ן, תכנון ובניה והתחדשות עירונית. המשרד מדורג כאחד מהמובילים עפ"י דירוג BDI.

 

 

וולר ושות' – משרד עורכי דין ונוטריון

טלפון: 04-8661537, 052-4264318

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
אופיר לוינגר. צילום: יח"צאופיר לוינגר. צילום: יח"צ

מדוע שכונת נווה עופר עוקפת את אזורי היוקרה של ת"א?

בעוד שאזורי היוקרה בעיר רושמים ירידה חדה בכמות העסקאות, המשקיעים והזוגות הצעירים נמשכים דווקא לשכונת נווה עופר. אופיר לוינגר, מאנשי הנדל"ן הפעילים והמנוסים בשכונה, מסביר מה בדיוק מתרחש באזור שהצליח לעקוף את כל שאר השכונות בעיר



נושאים בכתבה נדל"ן

רגע לפני סיום שנת 2026, תמונת הנדל"ן בתל אביב מתבהרת והיא חושפת תפנית לא צפויה. 

אם לאורך השנים התרגלנו לראות את מחירי הדירות בעיר הגדולה מטפסים ללא הפסקה, השנה האחרונה טלטלה את השוק והביאה עימה שינוי כיוון שלא ניתן להתעלם ממנו. 

לפי נתונים עולה כי במחצית הראשונה של השנה נרשמה ירידה של 36% במספר עסקאות יד 2 בעיר, זאת לעומת התקופה אשתקד.

כשבוחנים לעומק את המספרים מגלים תמונה מפתיעה במיוחד. דווקא האזורים היוקרתיים, שנחשבו עד לא כל כך מזמן למבוקשים ביותר, הם אלה שספגו את הפגיעה הקשה. 

לדוגמה, בצפון החדש שיעור העסקאות ירד בכ-58%, בנווה אביבים נרשמה ירידה של 53%, ובנחלת יצחק ירידה של 42%.

רווחים
צילום: Freepik

פרופיטזון חוות דעת: איך להרוויח כסף מאמזון

תכירו את החברה שתקים עבורכם חברה באמזון, תנהל את החנות, את הלוגיסטיקה ואת המכירות בתמורה להשקעה שלכם על מנת שגם אתם וגם היא תוכלו להרוויח 
נושאים בכתבה אמזון
צילום: Freepik צילום: Freepik שמעתם על חברים שמנהלים חנות באמזון ומרוויחים הרבה מאוד כסף? קראתם על השקעות באמזון והבנתם שמדובר במכרה זהב למקצוענים בתחום? עולם המסחר באמזון מושך הרבה מאוד משקיעים לשקול ברצינות פתיחת חנות בפלטפורמה-חובקת-היבשות, אבל מה? כדי לסחור באמזון לא מספיק רצון טוב וסכום להשקעה.   מה כן? כדי להצליח לנהל חנות באמזון אתם חייבים לרכוש הרבה מאוד ניסיון. ירדן, גל ונמרוד שותפים ומייסדים של 'פרופיטזון', עבדו קשה מאוד כדי לצבור את הניסיון שלהם בניהול חנויות מסחר באמזון. את הידע הזה הם מוכנים לחלוק אתכם בתמורה להשקעה שלכם. הם טוענים שמדובר בהשקעה ווין-ווין.   יצאנו לחקור במה המדובר וחזרנו עם מסקנות. נדלג רגע לשורה התחתונה וניתן ספוילר: אם יש לכם כסף ששוכב בצד, ממליצים לכם מאוד לשקול השקעה בפרופיטזון. פרופיטזון - האם זה משתלם?  על זה בדיוק אנחנו הולכים לדבר.  

השקעות באמזון - למה זה פחות פשוט ממה שזה נראה

פרופיטזון הטבות: איך עם פרופיטזון תוכלו להרוויח כסף מאמזון? יאללה לתשובות:

ידע פרקטי קונים ב-10 אצבעות

אם תשאלו את צ'אט ג'יפיטי איך להרוויח כסף באמזון הוא ייתן לכם הרבה מאוד מידע תיאורטי חשוב, מעט מאוד ידע מעשי שאפשר לקנות איתו חלב במכולת. בסוף, ידע פרקטי אפשר לרכוש רק באמצעות ניסיון, במיוחד כשמדובר בניהול חנות דרך אמזון שדורשת הרבה מאוד התמצאות במגוון תחומים: הבנה של כללי הפלטפורמה, מחקר שוק, ניהול מלאי ולוגיסטיקה, שיווק וקידום, ניתוח נתונים ומכירות, שינוע והובלה וזה עוד לא הכל.   אתם תצטרכו הרבה מאוד זמן וכסף כדי להשקיע בללמוד את השוק הזה ורק לאחר מכן תוכלו להתחיל להרוויח. חברת פרופיטזון מציעה לכם ליהנות מהידע שכבר הספיקה לצבור ואת הניסיון שלה לרתום לטובת הרווחים שלכם. אגב, צוות החברה הספיק לצבור 7 שנות ניסיון שזה, איך אומרים? לא מעט זמן…   אתם משקיעים רק כסף, החברה משקיעה ידע ומשאבים ואז אתם מתחלקים ברווחים בצורה הוגנת. איך זה נשמע לכם?

הכסף שלכם מאבד ערך כשהוא לא מושקע איפשהו

כסף ששוכב בצד מתחיל לאבד מערכו. כדי שהוא ישמור על הערך שלו ואף יגרום לו לעלות, חשוב להשקיע אותו במקום טוב. גם אם אין לכם זמן ללמוד על השקעות נדל"ן או להשקיע בבורסה, בפרופיטזון אתם יכולים ליהנות שוק צומח, רווחי ומניב בלי לנקוף אצבע. כשאתם משקיעים בפרופיטזון, הכסף שלכם תופח באמצעות אפקט הריבית דריבית בצורה בטוחה ובלי שאתם צריכים להשקיע שעות יקרות מזמנכם.

אתם עובדים מספיק קשה

כהמשך לפסקה הקודמת נציין כי אנו מאמינים שסדר היום שלכם עמוס מספיק. מסיבה זו חברת פרופיטזון לוקחת על עצמה את ניהול החנות מא' ועד ת' מה שאומר שאתם דואגים נטו למימון ואת שאר האנרגיות מוציאים עובדי החברה.  
להרוויח מעסק באמזון בלי לנהל אותו  - איך זה עובד?
מה פתאום שאנשים ירצו לחלק לנו כסף בלי שנצטרך לעבוד קשה? יצאנו לבדוק מול פרופיטזון מה עומד מאחורי ההבטחות שלהם. פרופיטזון חוות דעת - קבלו את הנתונים:

אם זה כל כך מוצלח למה אתם לא שומרים את הסודות לעצמכם?

כך שאלנו את מומחי פרופיטזון. התשובה שקיבלנו הייתה פשוטה ולא מתחמקת: "אנחנו זקוקים למשקיעים", כך ענו לנו. "יש לנו המון ידע וניסיון אבל אנחנו זקוקים למימון כדי להקים, לתפעל ולקדם חנויות באמזון".   "לקחת הלוואות של מיליונים מהבנקים זה מורכב מאוד. אנחנו מעדיפים לבצע עסקאות עם משקיעים ולחלוק אתם את הרווחים בשיטה של ווין ווין: הם מקבלים על מגש של כסף ניסיון שצברנו על בשרנו ואנחנו נעזרים בהם כדי להשתמש בידע הזה להקמת עסקים מצליחים מאוד באמזון. עד היום כבר 450 ישראלים השקיעו אצלנו והם נהנים מרווחים של מאות אלפי שקלים בשנה. מבחינתנו, יש לנו יכולת לעבוד בגדול על ניהול חנויות באמזון, אנחנו צריכים את המשקיעים הנכונים שיבינו את הפוטנציאל ובעזרתם נוכל לממש את הרווחים ולחלק אתם בצורה הוגנת לכל הצדדים."

אם הרווח הפוטנציאלי כל כך גבוה - למה לא כולם עושים את זה?

גם את השאלה הזו העמדנו בלי לפחד מול ירדן. הוא ענה לנו כך: "ניהול של אופרציה כזו שכוללת תפעול ושליטה על עובדים ומחסנים בכמה מדינות לרבות כל מה שכרוך בסחר באמזון -  הם לא משימה שכל אחד יודע לבצע.   אנחנו, ירדן, נמרוד ואני, עשינו לא מעט טעויות בדרך וגם הפסדנו הרבה כסף עד שצברנו את הידע שיש לנו היום ביד. היום אני יכול להגיד שאנחנו הגענו למצב שאנחנו יודעים להפעיל חנויות באמזון בצורה רווחית ורחבה, דבר שלפני 7 שנים לא הייתי יכול להגיד על עצמנו בשום אופן. זה לא פשוט לנהל חנויות באמזון, אבל אחרי 7 שנים רצופות של ניסוי, למידה וטעיה - למדנו דבר או שניים ואנחנו בהחלט מציעים מרחב השקעה עם פוטנציאל רווח גבוה מאוד ועם גידור סיכונים שמגן עליכם כמשקיעים. אם תחפשו בגוגל 'פרופיטזון המלצות' תראו שאנחנו לא מדברים על ריק, מאות ישראלים כבר הקימו חנויות באמזון ונהנים מהתשואה", כך מסיים ירדן, מנכ"ל פרופיטזון.  

פרופיטזון: איך זה עובד?

תהליך ההשקעה בפרופיטזון הוא פשוט וכולל 5 שלבים בסה"כ:

1.פרופיטזון תרשום אתכם כבעלי חברה בארה"ב

אתם תצטרכו לגלות מעורבות רק בנוגע לסעיפים בודדים. עם כל השאר מומחי פרופיטזון ירוצו לבד.

2.פרופיטזון תקים עבורכם חנות באמזון

אחרי קבלת אישור חברה, פרופיטזון תפעל להקים לכם חנות ולהעביר בעלות אל החברה שלכם כדי שבשלב הזה תוכלו לסחור ולייצר רווחים.

3.פרופיטזון תקנה עבורכם סחורה מהספקים שלה

כוח הקנייה של פרופיטזון מאפשר לכם להנות ממחירים משתלמים יותר על מוצרים פופולריים.

4.צוות פרופיטזון בארה"ב יטפל בחלק הלוגיסטי

הזמנה, שינוע, אריזה, מחסנאות - הכל יטופל שם על הצד הטוב ביותר. אתם גם תקבלו סרטונים ודיווחים שזה באמת מתבצע ולא סתם עבדו עליכם.

5.פרופיטזון ינהלו עבורכם את החנות ואת המכירות

תמחור, מכירה ומשלוחים: הכל ייעשה עבורכם על הצד היותר טוב. אתם תוכלו לעקוב אחרי זה ולהנות מהרווחים.  

מה הסיפור של פרופיטזון?

כיום, מנכ"ל פרופיטזון הוא פרפורמר מוכר, החברה מבוססת ויש לה מאות משקיעים בישראל שפרופיטזון סייעה להם לבנות עסקי מסחר מצליחים באמזון, החברה זוכה לביקורות חיוביות מאוד והיא מוכרת כחברת השקעה אמינה ומצליחה. אבל כמובן שרומא לא נבנתה ביום אחד. כבר בשנת 2016 יצאו לדרך עסקית גל ירדן ונמרוד - 3 נערים צעירים עם מוטיבציה גבוהה מאוד. ב-3 השנים הבאות הם עבדו קשה צברו הצלחות וגם כישלונות די מייאשים. אבל הם לא נעצרו.   פרופיטזון נולדה כשהם הבינו שיש להם מכרה זהב של ידע ביד אבל חסר להם כסף נזיל להשקעה. שם הם קלטו שהם יכולים לגייס משקיעים לחלוק את הידע שלהם ולהתחלק ברווחים. לפי דעתם הם יכולים לייצר מכירות של עשרות מיליוני דולרים אולם הם זקוקים לתזרים מזומנים נזיל כדי לעשות את זה. כאן הם מגייסים אנשים כמוני וכמוך כדי להרוויח בלי מאמץ בהשקעה נכונה ובטוחה יחסית בהתאם לעבודה שקיימת אפשרות למכור את החנות בחזרה בכל שלב.   מעניין אתכם? רוצים לשמוע פרטים נוספים על הקמת חנות מצליחה באמזון בלי מאמץ? היכנסו לאתר: https://profitzon.co.il/lp/ והשאירו פרטי יצירת קשר. נציג החברה יחזור אליכם ברגע שיוכל.