נדלן
צילום: קרדיט תמונה: Depositphotos

מיסוי דירות להשקעה - דגשים חשובים שכדאי להכיר

לאור הזינוק במחירי שוק הנדל"ן בישראל, קצב התחלות הבניה הנמוך, השיעור המהיר של גידול האוכלוסייה, ועוד מגמות כלכליות ודמוגרפיות בישראל – לדעת רבים, נדל"ן היא השקעה טובה. דירה להשקעה, כלומר רכישת דירת מגורים נוספת, לצורך מכירה ברווח או להשכרה, היא אחד האפיקים הנפוצים ביותר של משקיעים. אולם ברכישת דירה להשקעה קיימים מספר סיכונים - כלכליים, הנדסיים, תפעוליים ומשפטיים.

נושאים בכתבה נדלן

קרדיט תמונה: Depositphotos

קניית דירה להשקעה

בבסיס עסקת קניית דירה להשקעה, טמונה ההנחה שנכס נדל"ן הוא נכס מניב, קבוע ויציב, לאורך זמן. השכרת הנכס, או מכירתו לאחר תקופה ארוכה, עשויה להניב תשואה גבוהה יותר ממחיר העסקה המקורית. כאשר בוחנים את אפשרות הקנייה, יש מספר שאלות שצריך להקדים ולשאול: האם מעוניינים בהשקעה לטווח ארוך? האם הרוכש מודע למחיר האמיתי של דירה (כולל מיסוי מקרקעין)? האם הרוכש מודע לעלויות האחזקה השוטפות? מה האזור מבוקש לרכישה? ועוד שאלות רבות.

 

איך לבחור דירה להשקעה?

כל דירה מצריכה בדיקה מדוקדקת ויסודית, וניסוח הסכמים מתאימים. כך, שונים ההסכמים והבדיקות לדירה בבית משותף, לבין בית פרטי; בין נכס הנמצא קרוב למקום המגורים, לבין דירה הנמצאת בפריפריה (שתצריך התעסקות עם שוכרים מתחלפים, נסיעות ועם תיקונים מזדמנים); בין נכס המיועד להשכרה לסטודנטים, לבין נכס המיועד להשכרה למשפחות; בין נכס מבודד, לנכס הנמצא בלב שינוי תב"ע מתוכנן; בין נכס הנמצא בתחומי הקו הירוק, לבין נכס הנמצא ביהודה ושומרון; ועוד. 

 

מיסוי מקרקעין על רכישת דירה להשקעה – מס רכישה

מס רכישה, הוא תשלום המועבר לרשות המיסים, בעת קניית דירה או זכות במקרקעין. המס חל על הרוכש, בעת ביצוע הרכישה, בשלב עדיין אין רווח - אלא רק השקעה הונית. יש להבחין בין מס הרכישה, לבין מס השבח (המשולם בעת מכירת הדירה ברווח, כאשר המס הוא בגין השבח שנוצר בגין הדירה). מקורו של המס הוא ניסיון של מדינת ישראל להשפיע על שוק הנדל"ן ולהכווין את העדפות הרוכשים, באמצעות מיסוי - ובייחוד דירות להשקעה. לפיכך, פטרה המדינה מתשלום מס ככל שמדובר בדירת מגורים יחידה של הרוכש, וככל שמדובר בדירה נוספת ו/או יקרה יותר – אזי יחול תשלום, בהתאם למדרגות מס רכישה. כיום (2023), מדרגת מס רכישה לדירה יחידה, היא 1,919,155 ₪.

 

מהי דירה יחידה?

המונח "דירה יחידה", מטעה. "דירה יחידה" מוגדרת בסעיף 9(ג1ג)(4) לחוק מיסוי מקרקעין, כדירת המגורים היחידה, הנמצאת בבעלות הרוכש שהוא תושב ישראל. היא מוגדרת דירה "יחידה", אף אם ברשותו דירה נוספת שחלקו בה אינו עולה על 33%. בנוסף, רוכש שקיבל דירה בירושה, אשר חלקו בה אינו עולה על 50% - לא תספר כ"דירה נוספת". כך גם דירה נוספת המושכרת בשכירות מוגנת החל משנת 1997. כאשר מדובר בדירה חדשה מקבלן, שבנייתה טרם הסתיימה ("על הנייר"), הרי שהיא גם תיחשב כדירת מגורים, ככל שיש התחייבות מצד הקבלן למסור דירה מוגמרת. עוד יש לציין כי בני זוג, וילדיהם הקטינים, נחשבים כ-רוכש אחד.

הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 3/2013, מאפשרת תרחישים נוספים, בהם עדיין תחשב הדירה, כדירה יחידה. בין היתר, רוכש שאין בבעלותו דירת מגורים, הרוכש, בו זמנית ולראשונה, יותר מדירת מגורים אחת (לדוגמה – נחלה חקלאית); רכישה של שיעור/חלק נוסף באותה דירת מגורים יחידה, באמצעות רכישת חלקיהם של השותפים; רכישת דירת מגורים צמודה ואיחוד של שתי הדירות; ועוד. 

 

האם ניתן להפחית את תשלומי מס הרכישה?

המחוקק קבע רשימה של תנאים המקנים פטור או הנחה במס הרכישה. לצורך הדוגמה, אדם המחזיק בדירה למגורים, ורוכש דירה נוספת ומוכר את דירתו הראשונה בתקופת זמן שלא עולה על 18 חודשים (כמוצע בחוק ההסדרים האחרון), הוא יחשב בעיני רשויות המס כבעל דירה יחידה. בנוסף, העברת דירה במתנה לבן הזוג או לקרוב (בתנאים מסוימים) – אינה באה בחשבון בהגדרת "דירה יחידה". גם הסכם ממון הנערך בין בני הזוג, המצהיר כי הדירה בה הם מתגוררים שייכת במלואה רק לאחד מהם, רכישת דירה בידי בן הזוג השני אינה תחשב כ"דירה שניה" מבחינת רשויות המס. גם רכישת דירה, שבוצעה בקבוצת רכישה, עשויה לזכות בהקלות מסויימות.

 

החזר תשלומי מיסים שבוצעו ביתר

לקוחות רבים פונים למשרדנו, בבקשה לבחון את האפשרות לקבלת החזר על תשלומי מיסוי מקרקעין, שבוצעו ביתר. במילים אחרות, למרבה הצעה, רק לאחר שעסקת הנדל"ן בוצעה ונרשמה, נזכרים לבחון את האפשרות לקבלת החזר – במקום לתכנן את העסקה מראש, באמצעות עורך דין מיסוי מקרקעין בחיפה.

במקרים אלה, עורכי הדין במשרד, בוחנים את העסקה שבוצעה, את הנתונים האישיים ואת הצהרות הצדדים, במטרה לאתר "פרצות מס", חוקיות, שיביאו להחזר מס, ששולם ביתר.

 

 

לסיכום, מיסוי מקרקעין נוגס חלק נכבד מהשווי הכלכלי של עסקת המקרקעין. תכנון מראש של המיסוי, בסיוע של עורך דין לענייני מקרקעין מומחה, מאפשרת להפחית או להימנע מתשלום מס רכישה. משרד עו"ד וולר ושות', הנו בין המשרדים הוותיקים והמוערכים בישראל, בתחום המקרקעין, הנדל"ן, תכנון ובניה והתחדשות עירונית. המשרד מדורג כאחד מהמובילים עפ"י דירוג BDI.

 

 

וולר ושות' – משרד עורכי דין ונוטריון

טלפון: 04-8661537, 052-4264318

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
צילום: בוסט מדיהצילום: בוסט מדיה

שרשרת מגן דוד לגבר: איך סמל יהודי עתיק הפך לתכשיט המהפכני שכל גבר יהודי חולם עליו?

התגלית שמשנה לעד את האופן שבו גברים מתחברים למורשת היהודית - הסוד שמוסתר בכל תליון

נושאים בכתבה תכשיטים

שרשרת מגן דוד לגבר היא הרבה יותר מסתם אביזר אופנתי - היא סמל רב-עוצמה של חיבור עמוק למורשת היהודית, לזהות ולאמונה. לאורך ההיסטוריה, מגן דוד היווה סמל מרכזי של העם היהודי, של חוכמה ושל חיבור למסורת עתיקת יומין. כאשר גבר עונד תליון מגן דוד, הוא נושא עימו את ההיסטוריה העשירה הזו, מתחבר לשורשים שלו בדרך אלגנטית ועדכנית. בעולם המודרני, תליון מגן דוד לגבר אינו רק הצהרת אופנה, אלא גם הצהרה של זהות וערכים. היא מאפשרת לגברים לבטא את הקשר למורשת היהודית באמצעות תכשיט מעוצב ואיכותי, שיכול להתאים לכל סגנון לבוש ולכל אירוע. שרשראות לגבר מגיעות במגוון עיצובים ומחומרים שונים - החל משרשרת כסף, דרך שרשרת זהב, ועד לשרשרת זהב לבן לגברים. המגוון הרחב מאפשר לכל גבר למצוא את התכשיט שמתאים בדיוק לסגנון האישי שלו, לאירוע המיוחד או לשימוש היומיומי, תוך שמירה על המשמעות העמוקה של הסמל.

שרשרת מגן דוד לגברים: סמל של עוצמה ומשמעות

"כִּי מָלְאָה הָאָרֶץ דֵּעָה אֶת־ה' כַּמַּיִם לַיָּם מְכַסִּים" (ישעיהו י"א, ט'). פסוק זה, המדבר על האחדות והשלמות, מתקשר לסמל מגן דוד המורכב משני משולשים שלובים, המסמלים את האחדות בין השמים והארץ. לאורך הדורות, הסמל ליווה את העם היהודי כסמל של חיבור לאלוהים. בתהילים (מזמור קכ"א, ה') נאמר: "ה' שומרך, ה' צלך על יד ימינך". פסוק זה מבטא את האמונה שהאל שומר ומגן, רעיון המתקשר לעוצמה המיוחסת לסמל מגן דוד. שרשרת כזו מאפשרת לשאת את הסמל המיוחד הזה על הגוף, כתזכורת יומיומית לערכים, לאמונה ולמסורת. העיצוב המעוגן והסימטרי של מגן דוד, המורכב משני משולשים שלובים, מסמל את האיזון בין השמיים לארץ, בין הרוחניות לחומריות, ומזכיר לנו את החיבור המתמיד בין העולמות.

עיצובים מגוונים לסגנונות שונים

הסמל של מגן דוד מאפשר מגוון רחב של פרשנויות עיצוביות, מה שהופך את השרשראות לגבר לתכשיטים בעלי מראה ייחודי ואישי. שרשרת מגן דוד גולדפילד לגבר או שרשרת זהב לגבר מגן דוד מתאימות לאירועים חגיגיים, בעוד ששרשרת לגברים מגן דוד בעיצוב פשוט יותר מתאימה לשימוש יומיומי. העיצובים נעים בין הקלאסי למודרני, בין המסורתי לעכשווי, ומאפשרים לכל גבר למצוא את התכשיט שמתאים לו בדיוק. ישנם עיצובים עם מגן דוד פשוט ואלגנטי, ואחרים עם עיטורים מורכבים יותר, חריטות או שילוב של אבנים. שרשראות של מגן דוד לגבר יכולות להיות דקות ועדינות או מסיביות ובולטות, בהתאם להעדפות האישיות.

תליוני מגן דוד לגבר עם משמעות נוספת

מה שהופך את שרשראות מגן דוד אלו למיוחדות במינן הוא התוספת המפתיעה והמרגשת - התנ"ך המלא, חרוט בטכנולוגיה מתקדמת על שבב זעיר המשובץ בתוך התליון. זהו פלא של ממש - כל 24 ספרי התנ"ך, הטקסט המכונן של העם היהודי והמקור לערכים והמסורת שלו, מוכל בתליון אחד קטן שניתן לענוד על הצוואר. תליון מגן דוד לגבר מוזהב או תליון מגן דוד כסף, הופכות למשמעותיות עוד יותר כאשר הן נושאות בתוכן את המילים הקדושות של התנ"ך, מחברות בין העבר העתיק לבין הטכנולוגיה המתקדמת של ימינו.

מגן דוד לגברים בכל סגנון ומתכת

הבחירה של מתכת היא חלק משמעותי מהביטוי האישי. שרשרת מגן דוד זהב לבן לגברים היא בחירה אלגנטית ומודרנית, בעוד ששרשרת זהב מגן דוד לגבר מעניקה מראה קלאסי ומסורתי יותר. תליון מגן דוד זהב לגבר על כסף יוצר ניגודיות מעניינת, וישנם גם גברים שבוחרים במגן דוד לגבר בגוון ברונזה או פליז לסגנון וינטג'. מגן דוד זהב לגבר הוא בחירה נפוצה לאירועים מיוחדים כמו חתונות או בר מצוות, בעוד ששרשרת מגן דוד כסף לגבר מתאימה יותר לשימוש יומיומי. הגודל, העובי והעיצוב של המגן דוד יכולים להשתנות בהתאם להעדפות האישיות ולמטרה של התכשיט.