30 שנה לרותם שני: מחזון יזמי למודל מגורים שמגדיר מחדש את ההתחדשות העירונית

שלושים שנה לאחר הקמתה, רותם שני מציבה סטנדרט יזמי ייחודי בנוף הנדל"ן הישראלי. לא כחברה המתמקדת בפרויקט כזה או אחר, אלא כגוף המציע תפיסת מגורים כוללת, המשלבת יזמות, תכנון, קהילה וניהול ארוך טווח. מהלך השנים הפכה החברה מחברת נדל"ן יזמית לחברה ציבורית מובילה בהתחדשות העירונית, תוך שמירה על קו פעולה עקבי גם בסביבה רגולטורית, כלכלית ותכנונית משתנה.

רותם שני פועלת כיום בפריסה ארצית, החברה מעורבת בלמעלה מ־6,000 יחידות דיור בשלבי תכנון, ביצוע ואכלוס, ולצידן כ־340 אלף מ"ר של שטחי תעסוקה ומסחר בפריסה רחבה ב-15 ערים שונות בארץ. נתונים אלה אינם רק ביטוי להיקפי פעילות, אלא לתפיסה אסטרטגית המבוססת על פיזור סיכונים, נוכחות ארוכת טווח באזורים אורבניים וצמיחה מדורגת.

שליטה מלאה בשרשרת הערך

אחד המאפיינים המרכזיים של רותם שני לאורך שנות פעילותה הוא ניהול כולל של הפרויקט, החל משלב איתור הקרקע והיזמות, דרך תכנון אדריכלי והנדסי, שיווק ומכירות, פיקוח על הביצוע, אכלוס וליווי הדיירים שנים לאחר מסירת המפתח. מודל זה מאפשר שליטה באיכות, בלוחות זמנים ובחוויית הלקוח, ומצמצם תלות בגורמים חיצוניים.

הבחירה לפעול כחברה ציבורית, הנסחרת בבורסה לניירות ערך בתל אביב, חיזקה את מחויבותה של רותם שני לשקיפות, בקרה וניהול פיננסי אחראי. לאורך השנים הקפידה החברה על איתנות פיננסית, ניהול סיכונים ומדיניות השקעות שמרנית יחסית לענף, שאפשרו לה לצלוח תקופות של תנודתיות בשוק הנדל"ן והאשראי.

• חשד נגד בכירים להונאת משקיעים בעשרות מיליונים
• חשד להונאת משקיעים בהיקף של עשרות מיליונים: נפתחה חקירה נגד גיל מסטיי
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

ההתחדשות העירונית כתחום ליבה

בעוד שחברות רבות רואות בהתחדשות עירונית אפיק פעילות משלים, רותם שני בחרה להציב אותה בלב העשייה. החברה פועלת במגוון מתווים, פינוי בינוי, תמ"א 38 הריסה ובנייה ומתחמים מורכבים, ומפתחת מתודולוגיות עבודה ייעודיות להתמודדות עם ריבוי בעלי זכויות, רגולציה מורכבת ואתגרים תכנוניים.

הניסיון המצטבר של שלושה עשורים מאפשר לחברה להוביל פרויקטים מרגע גיבוש ההסכמות הראשוניות עם הדיירים ועד לאכלוס בפועל, תוך הבנה עמוקה של הממשק האנושי והמשפטי הכרוך בתהליכים אלה. יכולת זו הפכה ליתרון תחרותי מובהק, במיוחד בשוק המאופיין בעיכובים, אי ודאות ותחרות גוברת על קרקעות עירוניות.

עסקאות קומבינציה ותמורות

לצד פעילותה הענפה בהתחדשות עירונית, רותם שני מתמחה גם בביצוע עסקאות קומבינציה מורכבות ועסקאות תמורה, הדורשות שילוב בין יכולת יזמית, הבנה כלכלית מעמיקה וניהול משפטי ותכנוני מדויק. עסקאות מסוג זה, המאופיינות בריבוי בעלי זכויות, מבני בעלות מורכבים ואיזון עדין בין אינטרסים שונים, מחייבות ניסיון מצטבר ויכולת הובלה לאורך זמן.

החברה פיתחה לאורך השנים מומחיות בניהול עסקאות קומבינציה במתחמים עירוניים צפופים, לרבות תכנון אופטימלי של זכויות, בניית מנגנוני תמורה מותאמים לבעלי הקרקע, והתמודדות עם אתגרי מיסוי, רישום וליווי רגולטורי. שילוב זה מאפשר לרותם שני לייצר עסקאות יציבות, הממקסמות ערך לבעלי הקרקע ולחברה.

קהילה כתשתית ולא כתוצר לוואי

אחת התרומות המשמעותיות של רותם שני לשיח הנדל"ני בישראל היא ההבנה כי קהילה אינה תוצאה מקרית של מגורים משותפים, אלא תשתית שיש לתכנן מראש. החברה אימצה תפיסה המעמידה את האדם והמרחב החברתי במרכז, ומשלבת תכנון קהילתי כחלק בלתי נפרד מהפרויקט.

מתחם עדן בבית שמש: קהילה בהיקף עירוני

גישה מיושמת במתחם עדן בבית שמש, אחד הפרויקטים הגדולים והמשמעותיים של החברה בשנים האחרונות. חמישה בניינים בני 9 עד 26 קומות משתלבים במרקם עירוני חדש, הכולל פארק קהילתי רחב, מתקני משחק לילדים, פיאצה למפגשים חברתיים, ג'ימבורי, חדר כושר, מסחר מתחת לבית, מוסדות ציבור ומועדון דיירים. המתחם ממוקם בלב העיר, בסמיכות למוסדות חינוך ולשכונות קיימות, ומציע חיבור טבעי בין חיי משפחה, עיר וטבע. 

עוד בטרם יצא לשיווק רשמי, נמכרו כ־140 דירות בשיווק שקט, רבות מהן לתושבי חוץ. נתון זה מדגיש את האטרקטיביות של תפיסת המגורים הקהילתית גם בקרב קהלים בינלאומיים, המחפשים חיבור בין איכות חיים, קהילה וסביבה אורבנית מתחדשת.

We-R רעננה המעניק פרשנות עדכנית לשכונתיות של פעם 

עוד מתחם המהווה דוגמא לגישה זו הוא מתחם WE-R ברעננה. שמונה בניינים ובהם 219 יחידות דיור תוכננו סביב רצף של מרחבים קהילתיים מדורגים. כל שני בניינים חולקים מתחם אינטימי, המשתלב במרחב ירוק רחב עם פיאצה מרכזית, גינות קהילתיות ואזורי עבודה פתוחים. התכנון נולד מתוך דיאלוג עם בעלי הדירות הוותיקים, שביקשו לשמר את תחושת השכונתיות שהייתה קיימת בעבר. נתוני המכירות חיזקו את הבחירה, עם אכלוס של 6 בניינים וביקוש גבוה לשלב האחרון של הפרויקט.

בין העיר לים: מודל מגורים אינטימי

גם בפרויקט Resort בנתניה, הסמוך לחוף הים, בחרה רותם שני לשמר את החיבור לסביבה במקום לנתק את המתחם מהעיר. שבילי הליכה, כרי דשא, פיתוח סביבתי ירוק וכיכר ייעודית לפעילות גופנית ורווחה מייצרים חוויית מגורים המשלבת אורבניות, טבע וקהילה אינטימית. הפרויקט מדגים כיצד ניתן ליישם תפיסה קהילתית גם במיזמי יוקרה עירוניים.

חוויית דייר כמערכת יחסים ארוכת טווח

הקהילה אינה מסתיימת בתכנון הפיזי. רותם שני מפעילה מערך שירות, ניהול קשרי דיירים וליווי דיירים הכוללים פורטל מידע אישיים, ליווי באכלוס, אחריות ובדק, ורישום בטאבו. החברה רואה במסירת המפתח שלב בתהליך מתמשך, ולא נקודת סיום.

מבט קדימה

שלושים שנות פעילות מציבות את רותם שני כמי שפיתחה מודל יזמי מבוסס, המשלב בין מקצועיות תכנונית, ניהול פיננסי אחראי ותפיסה חברתית מגובשת. בעידן שבו ההתחדשות העירונית הופכת לצורך לאומי ולא רק להזדמנות נדל"נית, הניסיון המצטבר והגישה ההוליסטית של החברה ממצבים אותה כשחקן משמעותי בעיצוב המרחב העירוני של העשורים הבאים.

רותם שני אינה מציגה חזון עתידי מנותק, אלא ממשיכה ליישם בפועל את העקרונות שהנחו אותה מראשיתה. עבור החברה, שלושים שנה הן לא סיכום, אלא נקודת מוצא להמשך פיתוח של מודל מגורים המעמיד את האדם, הקהילה והעיר במרכז.