הפחתה במס רכישה - כמה תשלמו על רכישת דירה ראשונה?
במשרד האוצר מחפשים מקורות לתקציב המלחמה, אבל במקביל יש הטבות והקלות מס שנמשכות כשבחלק מהמקרים ההטבות האלו צמודות למדד ולכן הן גדלות.
הטבה משמעותית היא עדכון תקרת הפטור על דמי שכירות. התקרה הפטורה צפויה לעלות לשכר דירה חודשי של 5,700 שקלים. תיאורטית האוצר יכול להקפיא את ההצמדה על הטבות מסוג זה, אבל הסיכוי שהקפאה כזו תעבור, נמוך ובכל מקרה, באוצר מנסים ללכת בגדול - על ביטול הטבות מס בהיקף גדול ולא רק הצמדות. בדרג המקצועי באוצר ינסו לבטל את הפטור על תשלום מס על השכרה וילחמו על ביטול הפטור ממס על רווחים מקרנות השתלמות, ונראה שפחות ילחמו על הצמדות שונות שיש בהן הגיון.
בינתיים, תקציב 2024 מתעכב, ובפועל, לא ברור איך הוא יראה ומה יצליחו באוצר להעביר. כל הצעה לביטול פטור תזכה כמובן להתנגדות חריפה מצד אינטרסנטים ופוליטקאים, אבל לאור תקציב המלחמה שצפוי להסתכם ב-200 מיליארד שקל בשנה, לא יהיה מנוס מקיצוצים רחבים מאוד.
מס רכישה - מי משלם וכמה?
מס רכישה משולם בעת רכישת דירה. כאשר המדינה רוצה לעצור את המשקיעים בשוק הדירות היא מעלה להם את מס הרכישה (מה שנעשה בפועל – הם משלמים מס רכישה של 8% ומעלה מערך הדירה), כאשר היא רוצה להאיץ את השוק היא מורידה את מס הרכישה. בפועל קיימים שני מסלולים של מס רכישה – האחד לרוכשי דירה יחידה (ראשונה ומשפרי דיור) והשני למשקיעים. המס על משקיעים גבוה יותר. לרוכשי דירה ראשונה ומשפרים יש פטור ממס רכישה עד תקרה מסוימת. התקרה הזו צמודה והיא מתעדכנת מדי שנה בינואר. ב-2023 הפטור היה עד דירה בערך של 1.92 מיליון שקל, ובינואר 2024 הפטור יעלה לכ-2 מיליון שקלים.
השיטה – מדרגות מס
המיסוי הוא לפי מדרגות מס – ככל שמחיר הדירה עולה כך מגיעים למדרגת מס גבוהה יותר, כאשר המדרגה הראשונה לרוכשי דירה ראשונה (או משפרי דיור) שבה אין תשלום מס היא 1.92 מיליון שקל. סכום המדרגה צמוד למדד שירותי הדיור ובהינתן מדד של כ-4% תקרת הפטור תעלה ל-2 מיליון שקל.
במקביל יעלו באותו שיעור גם המדרגות האחרות, כך שבסופו של דבר תהיה הפחתה בתשלום מס רכישה כתלות בערך הדירה הנרכשת.
רוכשי דירה ראשונה ומשפרי דיור פטורים ב-2023 ממס רכישה עד לרכישת דירה בסכום כאמור של 1.92 מיליון שקל. מסכום של 1.92 מיליון שקל ועד 2.28 מיליון שקל הם חיייבם במס של 3.5%. מ-2.28 מיליון שקל ועד כ-5.9 מיליון שקל המס הוא 5%. מ-5.9 עד 19.6 מיליון שקל המס הוא 8% ומעל 19.6 מיליון שקל המס הוא 10%.
- הבית נפגע במלחמה? תוכלו למכור אותו בלי מס או לבחור בהתחדשות עירונית
- האם פטור ממס יכול לעבור בירושה לילדים?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כעת, כל המדרגות צפויות לזוז בכ-4% כלפי מעלה. עד 2 מיליון שקל יהיה פטור מוחלט. מ-2 מיליון ועד כ-2.37 מיליון שקל יהיה מס של 3.5%; בין 2.35 מיליון ל-6.15 מיליון שקל יהיה מס של 5%. יודגש כי המספרים עשויים להשתנות בהתאם למדד דצמבר שעוד לא פורסם וכפוף לכך שלא יהיו שינויים של האוצר על רקע המלחמה.
רוכשי דירה שנייה - מס רכישה גבוה
רוכשי דירה שנייה ומעלה מחויבים במס רכישה גבוה יותר. הם שילמו 8% מס רכישה ב-2023 לדירה בשווי של עד 5.9 מיליון כשמעל לסכום זה מס של 10%. המדרגה תזוז לכ-6.15 מיליון שקל ולא תבטא הטבה אמיתית, אלא לרוכשי דירות יוקרה.
מס רכישה למשפרי דיור - לכאורה כל מי שרוכש דירה שנייה חייב במס רכישה מלא. כלומר, לא נהנה ממס רכישה מופחת כמו שיש ברכישת דירה ראשונה, אלא שאז מתעוררת בעיה - מה עם אלו שמשפרים דיור ורוכשים דירה לפני שהם מוכרים את הדירה שלהם. במקרה כזה יש להם 2 דירות לאורך פרק זמן מסויים ולכאורה הם צריכים לשלם מס מלא (8%-10%). ולכן, כאן יש חריגה מהכלל. המחוקק הבין את הבעיה ואפשר למשפרי דיור למכור את הדירה הראשונה בטווח של 18 חודשים ועדיין ליהנות מהטבות במס רכישה כאילו מדובר בדירה ראשונה. אגב, על רקע המלחמה, המדינה האריכה את תקופת הפטור.
- דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
- מחירי הדירות בירושלים בשיא כל הזמנים - הכיצד?
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- בנק ישראל מפרסם הקלות ללוקחי משכנתאות
- 14.מיקליס 12/12/2023 15:42הגב לתגובה זומנסה להלחם בוועדים החזקים ולקצץ להם בהטבות המיסוי של קרן ההשתלמות, פתאום יגלו שהוצאות המלחמה יהיו גבוהות בהרבה ממה שהעריכו, זו אלונקה שאף אחד לא יעמוד מתחתיה
- 13.א 11/12/2023 19:26הגב לתגובה זומחוקקים חוקים לטובתם האישית. כל הנבלות בכנסת מחזיקים בנכסים להשקעה.
- 12.המגיב 11/12/2023 19:24הגב לתגובה זוהיא היתה 1780 ב 2005, והיום היא באותו סכום. כבר כאן - יש מיסוי על קרנות ההשתלמות, כי סכום הפטור לא הוצמד למדד. חוץ מזה - אם יעלו את העניין הזה - ההסתדרות, ובעיקר המורים, יעצרו את המדינה. זה נראה כמו עז, שמראש תכננו להוציא. כמו המיסוי על קניות באינטרנט.
- 11.המס על הנדל"ן יגדל 11/12/2023 18:07הגב לתגובה זובעלי דירה שניה , משכירי דירות,ועל קרקע שלא נבנת יוטל מיסוי משמעותי יותר.
- 10.בנצי 11/12/2023 14:56הגב לתגובה זואבל הגאונים באוצר מסוגלים עוד להעלות את המס...בתחזית בשנת 2015 טרם העלאת המס ל-8% האוצר חזה ירידה מינימלית של כ-10% בביקוש של המשקיעים. בפועל הירידות היו מעל 50% והמשקיעים ברחו מהשוק ועברו לחו"ל והמשק איבד מיליארדים של מיסים. אין שכל אין דאגות
- אין סיה לעודד ביקושים לדירות. המחירים מספיק גבוהים. (ל"ת)המגיב 11/12/2023 19:24הגב לתגובה זו
- 9.היעד הבא שכונת חוף לפני השבחה קריית חיים מערבית חיפה (ל"ת)מנשה 11/12/2023 10:32הגב לתגובה זו
- 8.חיים בסרט 11/12/2023 10:18הגב לתגובה זוהמדינה הכי לא בטוחה בעולם, עם ממשלה של פושעים ומלחמה ומחירים בועתיים. מי האידיוט שקונה עכשיו?
- 7.ירון 11/12/2023 10:18הגב לתגובה זויחסוך למדינה ולים עשרות מליארדים בשנה שיוכלו לשמש להורדת יוקר המחיה המטורף הזה שצמח ב 15 שנה האחרונים תודות לפוליטיקאים. יוכלו להוריד גם את המס לעבודה מ 50% כמעט למס נורמלי של 20%.
- קובי 11/12/2023 15:24הגב לתגובה זוהיום כל האש מופנית לחרדים שהתקציב שלהם הוא מאית ממה שמשלמים בשנה פנסיה לכל הגנרלים עם הקונספציה השגויה וההזויה.
- 6.דני 11/12/2023 10:06הגב לתגובה זולתת הטבות מס למי שתורם. למשל חברי כיתות כוננות. זה יכול להיות נקודות זיכוי, הקלות מיסוי כמו בעוטף וכו. להטיל מס על רכבים חשמליים, מס גודש, מס על טיסות לחול, ביטול נקודות זיכוי והטבות מס למי שלא עשה צבא, מס על דירות רפאים שנרכשו ולא מאוכלסות. ביטול מס שבח לתקופה קצרה כמו שנה אחת יביא להצפת השוק בדירות ולחץ להפחתת מחירים
- דני 12/12/2023 07:28הגב לתגובה זומה שצריך לעשות זה מה שטוב לכלכלה.לצערי עושים בדיוק ההיפך....צריך להוריד מיסוי למשקיעים כך יהיו יותר דירות להשכרה ויגבו יותר מיסים.ה"שמנת" של המיסוי צריכה להגיע מהפנסיות התקציביות של עובדי המדינה והגמ"חים (הון שחור)של החרדים .
- 5.חחחחחחחחחחחחחח 11/12/2023 10:03הגב לתגובה זושהמחירים ירדו ב 50% אני אקנה!!!!!!!!!!!!!!!!
- 4.מה מרכיב הפטור? 11/12/2023 09:04הגב לתגובה זוברכישת דירה ראשונה יד רכיב פטור ממס רכישה, שבתוכה גלומה גם הקרקע. מדוע אין את זה ברכישת קרקע?
- סווינגר 11/12/2023 10:50הגב לתגובה זומעוניינת לתת הטבות רק לקונה "גדול, עם כח קנייה", לכן קבלן ייקבל ואדם פרטי שיחפש... או שירכוש קרקע זולה באזורים מאותגרי ביטחון אישי וחסרי תעסוקה
- 3.3 אחוז קיצוץ בפנסיות תקציביות לשופטים והבטחון=20 מיליאר (ל"ת)טום פלד 11/12/2023 08:34הגב לתגובה זו
- שי 11/12/2023 12:13הגב לתגובה זולא צריכים להיות מוסג: פנסיות תקציביות.
- 2.zz 11/12/2023 08:15הגב לתגובה זוגם ייתן בוסט לנדלן המשווע וגם יכניס כסף לקופה המדלדלת...
- 1.תכף הדיור ירד ויבטלו מס רכישה להצלת השוק. אחרת לא יקנו. (ל"ת)יובל 11/12/2023 08:11הגב לתגובה זו
נדל"ן בישראל. קרדיט: רשתות חברתיותבנק ישראל מפרסם הקלות ללוקחי משכנתאות
לאור עלייה בבקשות של משקי בית לאשראי נוסף לדיור, מעבר למשכנתא הראשונה, בנק ישראל מהדק את אופן החישוב של יכולת ההחזר של משקי הבית; בו בזמן, הבנק מעדכן את אופן החישוב של שווי הנכס, בעיקר בהקשרי "מחיר מטרה" ו-"מחיר למשתכן" וכן הגדלת שיעור המימון לדירות זולות
בנק ישראל הודיע היום על שורה של צעדים רגולטוריים בשוק האשראי לדיור, לאור מגמת עלייה בנטילת תוספות אשראי לדיור, ובפרט בסמוך ללקיחת משכנתא ראשונה . בבנק ישראל מדגישים כי הצעדים נועדו לשקף בצורה מדויקת יותר את יכולת ההחזר של הלווים, לצמצם סיכוני מינוף עודף, ובו בעת לשמר הקלות שנועדו לאפשר מענה לצרכים פיננסיים שוטפים ועתידיים של משקי הבית. על רגל אחת, ההקלות האלו יאפשר לקחת "הלוואות לכל מטרה" מגובות בדירות כסוג של תוספת למשכנתא. יש הגבלות, אבל אם שיעור המימון לא יגיע ל-70%, אתם יכולים לקחת 200 אלף שקל נוספים. כמו כן, ערך הדירות במחיר למשתכן-דירה בהנחה יחושבו לפי שווי שמאי ולא לפי מחיר העסקה. זה היה כך עד מחיר של 1.8 מיליון שקל (הגבלת מחיר) כעת זה יהיה בלי הגבלה זו, המשמעות: אפשרות לקחת בדירה בהנחה יותר משכנתא.
הלוואה לכל מטרה היא הלוואה נכונה - היא בריבית טובה וצריך לנצל אותה לפני הלוואות אחרות. אבל יש כאן בעקיפין שחרור של רסן וכספים שיזרמו לשוק - לדירות ובכלל.
עדכון מגבלת כושר ההחזר
כאמור, משקי בית רבים לוקחים הלוואות נוספות לדיור, לעיתים במקביל או בסמוך למשכנתא הקיימת, כשהבטוחה היא אותו
הנכס. מצב זה מגדיל את החוב הכולל של משקי הבית ועלול לפגוע ביכולתם להתמודד עם שינויים בסביבת הריבית, בהכנסות או בהוצאות בלתי צפויות. לאור זאת, הוחלט לבצע הבהרה רגולטורית מהותית באופן חישוב מגבלת שיעור ההחזר מההכנסה (PTI).
בהתאם להחלטה, בעת נטילת הלוואה נוספת לדיור המובטחת בשעבוד אותו נכס, יחויבו התאגידים הבנקאיים לבחון את ההחזר החודשי בגין כלל ההלוואות הקיימות והחדשות יחד, ולא רק את ההלוואה המבוקשת. כלומר, סך התשלומים החודשיים על כל האשראי לדיור המובטח בנכס יילקח בחשבון לצורך חישוב יכולת ההחזר של משק הבית. בבנק ישראל מציינים כי צעד זה נועד לחזק את ניהול הסיכונים, לשפר את שקיפות המידע לגבי רמת המינוף האמיתית של הלווים, ולמנוע מצב שבו יכולת ההחזר נבחנת באופן חלקי בלבד.
- הנחיות חדשות במימון: איך משפיע קיבוע הקלות המשכנתא על הזינוק בהלוואות "לכל מטרה"?
- היום שבו התחיל לפעול הבנק המרכזי של המדינה ומה קרה היום לפני 32 שנה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עדכון חישוב שווי הנכס של דירות במחיר מופחת
במקביל, הפיקוח על הבנקים הודיע על עדכון תקרת שווי הנכס לצורך חישוב שיעור המימון (LTV) בהלוואות לרכישת דירה במחיר מופחת. התקרה, שעמדה עד כה על 1.8 מיליון שקל, תעודכן ל-2.1 מיליון שקל, וזאת בהתאמה לעליית מדד המחירים לצרכן מאז נקבעה. עדכון זה נועד לשמר את ההקלה שניתנה לרוכשי דירות במסגרת תוכניות ממשלתיות כגון “מחיר מטרה” ו”מחיר למשתכן”, ולאפשר להם להמשיך ולהסתמך על הערכת שמאי לצורך חישוב שווי הנכס, גם בסביבה של מחירי דיור גבוהים יותר.
דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
ההגרלה הבאה תהיה כנראה במרץ-אפריל, באיזה ערים יהיו הגרלות, מה יהיה היקף ההגרלות בשנה הבאה ומה יהיו ההנחות? וגם - 140 אלף זכאים מתלבטים אם לחפש דירה בשוק החופשי - מתי הם ירדו מהגדר?
תוכנית "דירה בהנחה", שהחליפה את מחיר למשתכן והפכה למנגנון המרכזי של המדינה לסבסוד דיור לזכאים, צפויה להיכנס לשלב משמעותי בקרוב. מצד אחד, ההטבות-הנחות על הדירות האלו ייקטנו בשל לחץ מהאוצר ובשל הירידות בשוק בשנה האחרונה שמגיעות גם ל-10%. מצד שני, הכוונה של משרד השיכון והבינוי להרחיב את ההגרלות גם לאזורי המרכז ולכלול ערים נוספות.
בחודשים מרץ-אפרל צפויה הגרלה ראשונה בהיקף של מעל 9,000 דירות - זה לא סופי, זו הכוונה של משרד השיכון והבינוי. התכנון הוא שיהיו בשנה הבאה שתי הגרלות בהיקף כולל של כ-15-16 אלף דירות. בשנת 2025 היו שתי הגרלות עם כ-11.5 אלף דירות. כלומר, היקף השיווקים יעלה.
140 אלף זכאים מחפשים דיור
הבעיה שיש 130-140 אלף זכאים שלא זכו בהגרלה האחרונה והם ינסו את מזלם גם השנה, כשאליהם יצטרפו לפחות עוד 10 אלף זכאים חדשים. במינימום של 140 אלף איש שיתמודדו על הדירות האלו - לכאורה סיכוי של כ-10% לזכות, אבל כמחצית מהדירות מיועדות למילואימניקים בעיקר לוחמים, ועוד חלק משמעותי מנותב לבני המקום. זה משאיר כמות נמוכה במיוחד לאחרים. וכל זה כשבאזורי הביקוש הסיכויים לזכות מלכתחילה אפסיים. במקומות פחות מבוקשים יש סיכויים טובים יותר, אבל אנשים לא רוצים לגור שם וגם ההנחה היא יחסית נמוכה.
ועדיין - ברור שמי שזכאי צריך להתמודד. זה כרטיס הגרלה בחינם, למה לא לגרד? השאלה היא לא אם להתמודד או לא, אלא האם במקביל לניסיונות לחפש דירה כי אחרי הכל, מחירי הדירות בירידה משמעותית. חלק כבר עכשיו מחפשים, וככל שהם יחפשו יותר, כך דווקא הם יעצרו את ירידת המחירים. אם כולם היו מתנהגים "כראוי" ולא מחפשים דירות, אלא מחכים - המחירים היו נופלים. הבעיה שאין "משמעת קבוצתית" וככל שהסיכוי בהגרלות יפחת וככל שהמחירים בשוק החופשי ירדו, אנחנו נראה עוד ועוד מתעניינים בדירות.
- הקבלנים התנגדו, המדינה ביקשה אחידות - וזו התוצאה
- מה הסיכוי שלכם לזכות בדירה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
האם זה נכון לחפש? האמת שכן. זוג, משפחה זכאית אומנם מחזיקה בזכות שווה כסף, אבל מה יעזור לה אם הסיכויים נמוכים וגם אין וודאות לגבי המשך. היא צריכה מקום לגור, ולכן הירידות בשוק מתחילות להיות לחלק מהמשפחות מעניינות, עוד 55 למטה וסיכוי טוב שמשפחות וזוגות רבים יחזרו לחפש. אין לנו עצה-המלצה, כל אחד עושה את החישוב לעצמו, אבל יש דרך מתמטית - סיכוי הזכייה הם 10% בשנה, הרווח הצפוי בעסקה כזו הוא כ-250300 אלף שקל (זה הממוצע של ההנחות - גם הנחות קטנות וגם גדולות, בהינתן המחירים הנוכחיים והירידות בשוק החופשי). כלומר יש לכם זכות שהתוחלת שלה שווה כ-30 אלף שקל.
